某地塊定位及前期策劃方案-展示頁
2025-02-02 02:10本頁面
【正文】 量呈下降趨勢，銷售價格增幅回落。 嘉 興 城 市 印 象 嘉興市區(qū)每年實(shí)際的住宅需求量在 140萬方左右； 至 2023年未來每年新增城鎮(zhèn)人口的住宅需求達(dá) 158萬方左右； 2023年末 2023年末累計(jì)未開發(fā)約有 344萬平方米的建筑面積量； 從 06年第四季度起至以后一至兩年住宅在建的存量約有 200萬平米左右。嘉興地塊定位 二零零七年 十月 及前期策劃思路 目錄 一、市場環(huán)境分析 二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 三、營銷推廣思路 四、經(jīng)濟(jì)效益分析 市場環(huán)境分析 長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶 嘉興是距離上海最近的浙江地級市。隨著“滬嘉 1小時生活圈”逐步形成，推動和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 由此判斷： 07年及未來 12年嘉興房地產(chǎn)市場將消化調(diào)整前兩年過量供給部分，由供需基本平衡轉(zhuǎn)為供略大于求的格局 供需基本平衡。 嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 城市發(fā)展戰(zhàn)略 ：“北控南移，東進(jìn)西拓，中間完善” 城市規(guī)劃及板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析 城市中心區(qū) :是城市商務(wù)、行政、文化、休閑設(shè)施集中區(qū)域。 西南片區(qū) ： 以秀洲新區(qū)和運(yùn)河新區(qū)為重點(diǎn)，秀洲新區(qū)主要布置居住、教育、城市副中心商業(yè)服務(wù)設(shè)施和工業(yè)區(qū)。 旅游房地產(chǎn)開發(fā)區(qū) ： 以平湖九龍山風(fēng)景區(qū)、海鹽南北湖景區(qū)、西塘、烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游區(qū)、嘉興湘家蕩旅游區(qū)、嘉興南湖名勝區(qū)等為主要區(qū)域。 ? 以凌公塘為軸線，突出生態(tài)理念，做好“水”、“綠”兩篇文章，構(gòu)筑極具江南水鄉(xiāng)風(fēng)韻的辦公、休閑、生活居住區(qū)。嘉興工業(yè)區(qū)”； ? 南湖新區(qū)，具有科教、商貿(mào)、住宅區(qū)等幾大功能區(qū)，并成為嘉興市東南片區(qū)城市副中心和南湖區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的格局； ? 國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)； ? 嘉興市的中心商務(wù)區(qū)，即老城區(qū)； 聯(lián)排別墅 面積 200280平米 ,銷售情況十分良好 多層產(chǎn)品 面積 80100平米之間 ,46套 /天的去化成績 小高層、高層。 聯(lián)排 8000元 多層 4900元 小高層及高層 4500元 （以新開樓盤價格為參照） 暢銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品 客戶來源 銷售價格 區(qū)域市場分析 項(xiàng)目 未出讓土地 已出讓土地 商業(yè)用地 潛在地塊競爭分析 繼續(xù) A1地塊 總建筑面積 9萬平米 容積率 商住用地性質(zhì) 產(chǎn)品形態(tài) (預(yù)測 ) 聯(lián)體別墅 多層 小高層 B1地塊 總建筑面積 20萬平米 容積率 住宅用地 產(chǎn)品形態(tài) (預(yù)測 ) 聯(lián)體別墅 多層 小高層 高層 返回 中港城（住宅二期地塊） 總建筑面積 60萬平米 容積率 住宅性質(zhì) 產(chǎn)品形態(tài) 34棟高層 返回 C5地塊（格蘭云天） 總建筑面積 容積率 商住用地性質(zhì) 產(chǎn)品形態(tài) 高層 多層 聯(lián)排 雙拼 返回 地塊名稱 總建筑面積 容積率 用地性質(zhì) 產(chǎn)品形態(tài)（預(yù)估） C1地塊 22萬平米 商住用地 聯(lián)排、多層、小高層 高層 C2地塊 14萬平米 商住用地 聯(lián)排、疊加、多層、小高層、高層 C3地塊 8萬平米 商住用地 聯(lián)排、疊加、多層 C4地塊 21萬平米 住宅用地 聯(lián)體、疊加、多層 小高層、高層 C6地塊 住宅用地 聯(lián)排、多層、小高層 高層 合計(jì) 72萬平米 注：以上土地可能在明年出讓 返回 212萬平方 區(qū)域在售樓盤剩余案量和 07年底推出案量 未來 12年樓盤和土地將推出的體量 36萬平方 + 176萬平方 南湖區(qū)年住宅銷售面積 97萬平米，比較而言，本項(xiàng)目推出時市場競爭格局激烈。如何做出符合城市發(fā)展與客戶需求的產(chǎn)品，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。雖然受國家宏觀政策的調(diào)控，但其房地產(chǎn)發(fā)展較為理性，發(fā)展勢頭穩(wěn)?。? ? 按照城市“北控南移，東進(jìn)西拓，中間完善”的規(guī)劃格局，會加快區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無形之中可提升項(xiàng)目自身的價值； ? 南湖新區(qū)本身區(qū)位優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢，已引起區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實(shí)購買實(shí)踐，區(qū)域內(nèi)多所學(xué)校和工業(yè)園的規(guī)劃人才的引進(jìn)，為項(xiàng)目提供一定的客源； ? 區(qū)域購房消費(fèi)觀念中對環(huán)境品質(zhì)有較高追求，有利于塑造項(xiàng)目品質(zhì)； 威脅 ： ? 區(qū)域在推、在售項(xiàng)目多且規(guī)模大、品質(zhì)高，對項(xiàng)目會構(gòu)成較大的競爭壓力； ? 地塊周邊區(qū)域尚有大量待開發(fā)土地，其動向不明晰，這對項(xiàng)目構(gòu)成較大的潛在競爭威脅； ? 不確定的經(jīng)濟(jì)走勢、宏觀政策和其它因素，這會影響地塊開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，引發(fā)一定的投資、經(jīng)營風(fēng)險。 我們將根據(jù)這些密切的關(guān)聯(lián)，進(jìn)行產(chǎn)品定位研究，以符合目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)取向。 我們以確保快速去化、實(shí)現(xiàn)安全回籠資金作為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，提出以下設(shè)計(jì)思路 設(shè)計(jì)方案一 :小高層 +部分高層 方案優(yōu)勢 ?在充分利用容積率的同時 ,最大限度的迎合目前區(qū)域的購房需求 ?項(xiàng)目覆蓋率較低 ,利于景觀的塑造 ,有效提升升品質(zhì) 方案劣勢 ?目前去化速度一般 ,難以有效保證資金快速回籠 ?小高層為后續(xù)市場主力產(chǎn)品 ,同質(zhì)性強(qiáng) ,市場競爭激烈 ?價格提升具備一定難度 該方案較符合目前市場現(xiàn)狀 ,可有效實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的銷售速率 .但是 ,該方案抵御市場風(fēng)險的能力不強(qiáng) ,在后期競爭中較為被動 純小高層、高層社區(qū) 面
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