【正文】 對(duì)本區(qū)域存在心理抗性。 ? 目標(biāo)市場(chǎng)以 佛山大區(qū)域本地 為主。 ? 對(duì)局策略 ① 產(chǎn)品、園林、功能等概念上區(qū)別中小商 住項(xiàng)目。 評(píng)估 ——區(qū)位 住宅配套、 辦公條件有待成熟！ 區(qū)域辦公 、居住 條件決定項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)！ 評(píng)估 ——“ 小機(jī)會(huì) ” 已呈現(xiàn)， “ 大機(jī)會(huì) ”依賴企業(yè)自身創(chuàng)造！ 品牌文化未建立未之前，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值不會(huì)有明顯的改觀！ 021 022 項(xiàng)目發(fā)展定位 1. 發(fā)展戰(zhàn)略模型 026 2. 目標(biāo)市場(chǎng)定位 032 3. 項(xiàng)目核心價(jià)值 036 4. 功能屬性定位 042 5. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 046 6. 市場(chǎng)角色定位 054 7. 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略定位 060 023 024 026 三 項(xiàng)目發(fā)展定位 1. 發(fā)展戰(zhàn)略模型 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析圖 —— CCTI戰(zhàn)略模型分析，通過(guò)消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、自身資源四大要素的分析，得出本項(xiàng)目的可行性發(fā)展方向。 3. 區(qū)域市場(chǎng)狀況 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 區(qū)域范圍內(nèi)，暫無(wú)有規(guī)模 的集 商業(yè)、金融、辦公樓 為一體 項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力 小 。 ? 項(xiàng)目文化品位不高，需著力打造 ? 西樵對(duì) 辦公樓需求不大 ，住宅周邊配套欠佳。 評(píng)估 ——對(duì)外呼吸不通暢！ 宣傳推廣力度將決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值！ 015 016 地塊地緣優(yōu)勢(shì)明顯；周邊交通路網(wǎng)規(guī)劃豐富，未來(lái)前景好！ 項(xiàng)目指標(biāo) —— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) —— ? 可 規(guī)劃 空間大，便于炒作 ? 周邊路網(wǎng)已經(jīng)形成， 交通四通八達(dá) ? 設(shè)計(jì)不受 90/70限制 ， 設(shè)計(jì)空間大 ? 地塊基本方正，有利于規(guī)劃 ? 西樵 本地公司項(xiàng)目，政府支持力度大 ? 西樵龍頭企業(yè)支持，背景雄厚 評(píng)估 ——未來(lái)地緣優(yōu)勢(shì) /交通優(yōu)勢(shì)明顯！ ㎡ 017 018 項(xiàng)目劣勢(shì) —— ? 周邊自然景觀欠佳，園林投資大。 ? 公司 房地產(chǎn) 品牌形象弱，宣傳途徑少，不利項(xiàng)目推廣。 ★ 拓功能，優(yōu)環(huán)境，城市格局日漸清晰 在 “中樞兩翼、核心帶動(dòng) ”戰(zhàn)略的指引下，西樵山充分發(fā)揮龍頭帶動(dòng)作用，構(gòu)建以西樵山及周邊地區(qū)為主中心，以西岸片區(qū)為副中心的 “一主一副 ”旅游空間布局。新國(guó)際輕紡城選址大岸片區(qū)，已完成征地工作，正在開(kāi)展土地整理和項(xiàng)目規(guī)劃。全年接待游客 423萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 29%。 2023年， 全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 178億元；地方財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) 32%；工商稅收 ，同比增長(zhǎng) %。是中國(guó)紡織之鄉(xiāng)，旅游勝地，是西樵山遺址文化的發(fā)祥地。 大浪淘沙！英雄始出！ 10年代的中國(guó)房地產(chǎn)，必將是巔峰對(duì)決的營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)時(shí)代！ 只有超級(jí)的營(yíng)銷(xiāo)人才和團(tuán)隊(duì)，才能打造超級(jí)的房地產(chǎn)航母！ 房地產(chǎn)無(wú)要素，關(guān)鍵在策劃！ “媒體炒作＋專業(yè)操作＋資源整合”，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要手段！ 專業(yè)所以領(lǐng)先，出奇方能制勝！ 001 002 目 錄 Contents 項(xiàng)目發(fā)展定位 016 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè) 68 項(xiàng)目背景分析 01 003 004 1. 項(xiàng)目地理環(huán)境 001 2. 項(xiàng)目用地狀況 004 3. 區(qū)域市場(chǎng)狀況 013 005 006 一 項(xiàng)目環(huán)境分析 1. 項(xiàng)目地理環(huán)境 西樵 鎮(zhèn)概況 ——西樵鎮(zhèn)位于廣東省珠江三角洲腹地的佛山市南海區(qū)西南部，是國(guó) “AAAAA”級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園、中國(guó)面料名鎮(zhèn)、廣東省中心鎮(zhèn)，面積 平方公里，轄 4個(gè)城區(qū)、27個(gè)行政村，常住人口 14萬(wàn)多人，流動(dòng)人口 6萬(wàn)多人。 西樵鎮(zhèn) 東臨沙頭鎮(zhèn)，南接九江鎮(zhèn)，西毗鄰高明、三水，東距離佛山 27公里，距離廣州 45公里。 007 008 西樵 鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ★ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)加快增長(zhǎng) 多年來(lái)，西樵始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以農(nóng)村為主戰(zhàn)場(chǎng)，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)為佛山組團(tuán)式發(fā)展重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)快速、健康發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。 ★ 文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大 在 “建設(shè)大項(xiàng)目，帶動(dòng)大發(fā)展 ”的工作思路指導(dǎo)下，近年培育了廣東中旅南海旅游產(chǎn)業(yè)園西岸項(xiàng)目、西樵山國(guó)藝影視城等精品旅游項(xiàng)目，目前，全鎮(zhèn)在建重大文化旅游項(xiàng)目 11個(gè)，計(jì)劃投資額 190多億元，累計(jì)完成投資額 70多億元，有力帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提升。 ★傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)再創(chuàng)新績(jī) 樹(shù)立產(chǎn)業(yè)鏈招商和載體招商理念，加快建設(shè)國(guó)家級(jí)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)、紡織科技大廈等一批產(chǎn)業(yè)載體，引進(jìn)啟盛、昱升、碧泉等一批新項(xiàng)目。紡織企業(yè)繼續(xù)加大技改力度，全年引進(jìn)各類先進(jìn)設(shè)備 795臺(tái)套，投入資金 。 009 010 環(huán)境現(xiàn)狀分析 —— ? 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏偉，本地塊為商業(yè) 、服務(wù)業(yè) 用地 ? 西樵 未來(lái) CBD(中央商務(wù)區(qū)） 、 CLD(中央生活區(qū)）雙中央?yún)^(qū) 核心地段 ? 用地面積 ㎡ ? 地塊 基本規(guī)則 ，便于規(guī)劃 ? 周邊景觀欠佳，可借用資源不多 ? 發(fā)展概念空間大，但需要概念清晰化 2. 項(xiàng)目用地狀況 011 012 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境條件 —— ? 西樵 鎮(zhèn)區(qū)面積小，向南擴(kuò)勢(shì)在必行 ? 項(xiàng)目鎮(zhèn) 較遠(yuǎn) ，建設(shè) 西樵副城市中心 條件成熟 ? 實(shí)現(xiàn) CBD、 CLD區(qū)域化，決定于本區(qū)域定位 ? 地塊為本區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目，承擔(dān)責(zé)任重大 ? 項(xiàng)目規(guī)模不大，環(huán)境改善影響有限 ? 項(xiàng)目要同時(shí)打造自身環(huán)境與區(qū)域功能 本地塊發(fā)展成敗，將會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)位未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生影響，本項(xiàng)目的定位高度，將是區(qū)域發(fā)展前期的一張名片，因此，本地塊定位方向必須符合區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)！ 評(píng)估 ——區(qū)位發(fā)展，本項(xiàng)目承擔(dān)重任，責(zé)任非同一般！ 013 014 項(xiàng)目規(guī)劃 —— ? 地塊有一定規(guī)模，但與 區(qū)域 其他商 住 項(xiàng)目比，屬于 較 小規(guī)模項(xiàng)目，不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ? 地塊 用地規(guī)劃條件限制， 不利于規(guī)劃，同時(shí)可能會(huì)影響土地使用率。 ? 企業(yè) 房地產(chǎn) 品牌薄弱，推廣力度小 ? 規(guī)劃以辦公、 商業(yè) 為主導(dǎo) ， 政策、 市場(chǎng)不明確。 ? 位置較偏遠(yuǎn) ， 目前 商業(yè)氣氛不濃。 評(píng)估 ——人為抗性