【正文】 北面：在建廠房 東面：沿江大道綠化帶 西面： 22號大街 ? 地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道 ? 地塊平整，無動(dòng)拆遷任務(wù) ? 地塊周邊道路系統(tǒng)健全 本案 本案地塊 南面： 18號地塊 地塊四至情況 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商、住一體；大規(guī)模開發(fā) 地塊號碼 出讓面積 單位：㎡ 土地用途 容積率 建筑密度 綠化指標(biāo) 建筑面積 單位：㎡ A 29076 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% 101766 商業(yè) C/D 28063 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% G 95602 住宅 ≤ ≤25% ≥30% 239005 住宅 485470 H 136925 住宅 ≤ ≤28% ≥30% 246465 土地獲取成本： 土地樓面價(jià)： 3326元 /㎡ ? 杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。杭州 下沙 保利地塊市場評估及產(chǎn)品策劃建議 Tuesday, February 14, 2023 上海 ***房產(chǎn)咨詢有限公司 “涉案”問題 地塊特征 位臵？交通？配套？產(chǎn)業(yè)？ …… 本案地塊有何吸引 客戶 的特質(zhì)？ 產(chǎn)品打造 概念？實(shí)體？住宅？商業(yè)？ …… 本案該用何種策略競爭 客戶 ？ 競爭環(huán)境 區(qū)內(nèi)？區(qū)外？熱銷？滯銷？ …… 競爭市場正在怎樣分化 客戶 ？ 客戶來源 區(qū)域？年齡？家庭結(jié)構(gòu)？經(jīng)濟(jì)實(shí)力？ …… 本案該瞄準(zhǔn)哪些樣的 客戶 ？ 第一部分：地塊基本屬性研究 第二部分：客戶市場布局分析 第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析 第四部分：本案開發(fā)策略導(dǎo)出 第五部分：相關(guān)附件參考 第一部分：地塊基本屬性研究 杭 州 Hangzhou 下 沙 Xiasha ? 本項(xiàng)目地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位臵。 區(qū)域規(guī)劃方向 本案地塊 外部規(guī)劃解讀 東擴(kuò)戰(zhàn)略落點(diǎn) 一主三副格局 下沙區(qū) “下沙城” 城市遠(yuǎn)郊 “核心都市區(qū)” 一主三副 大杭州藍(lán)圖 區(qū)域規(guī)劃方向 + = 下沙城市角色及形象轉(zhuǎn)變機(jī)遇 ? ? 下沙新城的建設(shè)目標(biāo)： 國際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心 。 ? 規(guī)劃到 2023年，下沙新城的人口規(guī)模達(dá)到60萬 70萬，建成區(qū)面積 60平方公里 。 ? 新城中心區(qū)行政辦公、市民活動(dòng)、會(huì)展、商務(wù)、金融、文化體育、居住等各種功能交合疊加。 ? 北部工業(yè)區(qū)以松下工業(yè)園項(xiàng)目落戶為帶動(dòng)，“十一五”期間，全面完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 ? 利用沿江、三號大堤、濕地、大量水系等資源，科學(xué)規(guī)劃 12公里的沿江大道景觀帶、1200畝生態(tài)濕地公園、高教園區(qū)景觀帶 。 ? “一心”是啟動(dòng)區(qū)塊公共服務(wù)中心 ， 通過實(shí)施“退二進(jìn)三”，逐步推進(jìn)傳統(tǒng)企業(yè)搬遷，騰出 400畝工業(yè)用地用于城市功能配套，延伸 4號路商業(yè)街至新城中心區(qū)景觀湖，打造高品位的休閑特色街，建成與中心區(qū)連為一體的公建住宅區(qū)。 “ 一核、一心、一帶 ”到“ 一心、二副、二街、二配套 ” “一心、二副、二街、二配套”的總體框架。 ? 兩個(gè)商業(yè)副中心： 建成區(qū)與大學(xué)城商業(yè)副中心；東南沿江商業(yè)副中心。 ? 兩個(gè)商貿(mào)服務(wù)配套網(wǎng)絡(luò)： 大型居住區(qū)的社區(qū)便利商貿(mào)服務(wù)設(shè)施；地鐵站口商貿(mào)服務(wù)設(shè)施預(yù)留規(guī)劃。 ? 目前已經(jīng)修筑的 15橫15縱寬闊馬路貫通開發(fā)區(qū)的東西南北 ,在繞城高速以南形成流暢的路網(wǎng)覆蓋。 交通 條件 匯總 區(qū)塊格局劃分 ? 北部工業(yè)區(qū) ? 新城中心區(qū) ? 下沙高教園區(qū) ? 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ? 沿江生態(tài)居住區(qū) 本案 北部工業(yè)區(qū) 下沙高教園區(qū) 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 新城中心區(qū)（規(guī)劃） 沿江生態(tài)居住區(qū) 杭州出口加工區(qū) 下沙高教園區(qū) 目前入駐學(xué)校： 高校 浙江理工大學(xué) 杭州電子工業(yè)技術(shù)學(xué)院 中國計(jì)量學(xué)院 浙江司法警官職業(yè)技術(shù)學(xué)院 杭州商學(xué)院 杭州師范學(xué)院 浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院 中學(xué) 文海中學(xué) 下沙中學(xué) 小學(xué) 下沙中心小學(xué) 杭州實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校中學(xué)部 杭州實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校小學(xué)部 下沙二小 杭州電子工業(yè)學(xué)院 浙江理工大學(xué) ? 2023年底啟動(dòng)建設(shè)，是目前 浙江省規(guī)模最大的高教園區(qū) 。將資源最大化的共享，同時(shí)達(dá)到教育產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?yīng)。電子信息產(chǎn)業(yè)已形成微電子、移動(dòng)通信、光電產(chǎn)品、筆記本電腦等產(chǎn)業(yè)基地。到 2023年，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值要達(dá)到 420億元，工業(yè)總產(chǎn)值突破 2023億元，其中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重提高到75%； 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持全國同類開發(fā)區(qū)前 10位 ，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持全市前 3位。 區(qū)域人口情況 高教園區(qū)及開發(fā)區(qū)成為 區(qū)域內(nèi)最主要的人口來 源。 城區(qū)客戶 多條東西向干道及軌道交通為區(qū)域引入市中心客戶奠定基礎(chǔ)，拓 展區(qū)域內(nèi)的客戶來源。 第二部分：客戶市場布局分析 杭州樓市板塊劃分 板塊主力客戶來源 中心區(qū)域及外市客，文教區(qū)及城北客戶 九堡區(qū)域及 市區(qū)、城北客，少量下沙客 下沙區(qū)域及市區(qū)客，少量外市客 臨平區(qū)域客，部分市區(qū)、城北客 城北區(qū)域及市區(qū)客、文教區(qū)客戶 市區(qū)及外市客，文教區(qū)域客及城北客戶 城北及文教區(qū)客戶 市區(qū) 及濱江區(qū)域客 蕭山區(qū)域及少量市區(qū)客 市區(qū)客 富陽區(qū)域及少量市區(qū)客 市區(qū)、文教區(qū) 及閑林區(qū)域客 臨安區(qū)域及 城北客戶 本案理論目標(biāo)客戶 非本案理論目標(biāo)客戶 主要人口遷移線路 本案理論客戶購房感性描述 下沙客戶 這附近價(jià)錢便宜，房子不差的，買最好的房子也比市中心便宜多了 / 在這里習(xí)慣了，慢點(diǎn)有得發(fā)展的 / 在這里工作啊，住得遠(yuǎn)過來上班太麻煩 / 這里房價(jià)和市中心沒得比，市里面的哪里買得起 / 這里也不便宜了，再往外點(diǎn)到海寧價(jià)錢還馬馬虎虎 城區(qū)客戶 市中心貴，但生活方便，這里才是杭州啊，其他地方再便宜也不去 / 住了這么久公寓，花市中心一樣的錢，走遠(yuǎn)點(diǎn)買個(gè)別墅，這個(gè)感覺不一樣了 / 市中心那么貴，不買出去有什么辦法，總要有個(gè)房子，不過至少要去能過日子的地方吧 外市客戶 省城當(dāng)然好咯，有能力就買了， XX那種地方哪里像是杭州 / 小孩讀書，不要他跟我到處跑的，杭州么教育好啊，住么就住學(xué)校周圍咯 / 以后總要來這里過的，各種條件都好是吧？遠(yuǎn)點(diǎn)的地方什么都沒有的，不能買的 關(guān)于購房區(qū)域，理論客戶如是說 本案理論客戶主要購買落點(diǎn)歸納 高 中 低 下沙客戶 多為開發(fā)區(qū)從業(yè)人員，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可能在市區(qū)已持有住宅，偏向購買 區(qū)域現(xiàn)有高端物業(yè) 多為來自開發(fā)區(qū)及高教園區(qū)的普通工作者，偏向購買區(qū)域現(xiàn)有常規(guī)中檔產(chǎn)品為主 工作于此，從業(yè)不久，或祖居于此，首次臵業(yè)，購買區(qū)域內(nèi)低價(jià)產(chǎn)品 城區(qū)客戶 商人、企業(yè)主為主，購買力強(qiáng)，偏好傳統(tǒng)核心區(qū)域或“泛市中心”區(qū)域高端公寓、近郊別墅產(chǎn)品及部分 個(gè)性突出的產(chǎn)品 商人、公務(wù)員、普通職員、教師等，偏向購買“泛市中心”區(qū)域相對經(jīng)濟(jì)的物業(yè)或 外圍相對低價(jià)區(qū)塊的高品質(zhì)產(chǎn)品 普通職員、教師、公務(wù)員、普通退休受薪者等，偏向購買城市外圍低價(jià)物業(yè) 外市客戶 主要來自浙江，購買力強(qiáng)，專注于傳統(tǒng)核心區(qū)域高端物業(yè) 主要來自浙江，購買力較強(qiáng)，專注于傳統(tǒng)市區(qū)物業(yè)，對產(chǎn)品檔次并無太多挑剔 —— 客戶分層 客戶分區(qū) 本案目標(biāo)客戶鎖定 立足城區(qū)中高端 購房者引入為主 力爭下沙區(qū)域高 端客戶挖掘?yàn)檩o 本案目標(biāo) 既定理論客戶產(chǎn)品需求特征 購買偏好方向 第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析 重點(diǎn)競爭市場解讀之外部競爭 分化本案市區(qū)目標(biāo)客戶的市場在哪？ 本案市區(qū)目標(biāo)客戶的需求偏好如何？ 外部市場核心問題 ？ 重點(diǎn)客戶截留區(qū)域 —— 九堡 外部競爭市場界定 下沙區(qū) 杭州城區(qū) 九堡 ? 九堡定位：區(qū)域服務(wù)中心、功能完備的大型居住區(qū) 。 ? 現(xiàn)狀：居住功能正在完善，區(qū)域價(jià)值升級明顯。 ? 從表中觀察，住宅用地從 2023至 2023年基本保持平衡，出讓住宅用地分別出讓為 、212畝、 196畝。 ? 2023年至 2023年，每年住宅用地放量較為均衡，沒有過大波動(dòng)，這主要是土地供應(yīng)市場結(jié)構(gòu)平穩(wěn)的表現(xiàn)。同時(shí)也使競爭局面提升到更高層次。倘若集中在 07年至 08年供應(yīng)，預(yù)測 近兩年為片區(qū)供應(yīng)熱潮 ，在目前可見基礎(chǔ)上分析，片區(qū)客源爭奪主要集中在 07至 08年之間。 ? 2023年至 2023年，品牌