某地塊項目策劃報告-展示頁
2025-03-10 11:48本頁面
【正文】 一，是我市規(guī)劃建設“一軸兩帶三區(qū)”戰(zhàn)略布局當中的重要組成部分。高檔商品住房銷售價格同比上漲 %。 其中，來自于新加坡和其他全球基金的投資比例便高達 60%，為 54億美元，同比增幅 約 55%。股價的攀升再次激發(fā)了公眾投資股票市場的熱情，并且將直接導致對房地產投資熱情的降低。以消費價格表示的通貨膨脹率上升。 ? 2023年下半年，貿易順差創(chuàng)歷史新高，凈出口增長對 GDP增長的貢獻度從上半年的 2個百分點上升到下半年的 ?！袄习儇浀貕K” 策劃報告 四方大澤（天津）房地產營銷有 限公司 感謝 百恒公司 給予 四方大澤公司 本次提案的機會！ 四方大澤公司 將竭盡全力，運用自己的專業(yè)優(yōu)勢及力量，為靜海老百貨項目做全面、立體的剖析，并拿出符合即實際情況和獨到見解的策劃方案。 我們的目標 可實現目標 周期最小化 利潤最大化 關于項目定位的思考 …… 本項目開發(fā)定位方向在哪里？ 市場的思考 激烈的市場競爭中， 市場期待怎樣的產品 地塊的思考 受地塊區(qū)位、周邊景觀環(huán)境 等因素影響，我們適合做怎樣 的產品 風險與收益的思考 高收益不單體現在高價格 我們強調的是資本運營 和良好的現金流的保證 目 錄 第一章 投資環(huán)境分析 第二章 靜海房地產市場分析 第三章 市場競爭分析 第四章 項目分析 第五章 項目定位 第六章 項目規(guī)劃建議 第七章 營銷推廣 第八章 靜海項目收益模擬 第九章 風 險 預 估 第十章 關于大澤（略） 投資環(huán)境分析 一、中國經濟運行狀況 ? 2023年全年 GDP增長 %， GDP增長率連續(xù)四年超過 10%。 ? 消費繼續(xù)強勁增長，但增速仍然低于總體 GDP增長。 ? 2023年年中，中國的股票市場大幅攀升。 二、房地產宏觀市場分析 2023年中國房地產市場的交易額達到了 90億美元，創(chuàng)下歷史最新紀錄，增幅也達到了 69%。 2023年 1月，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新調查數據顯示： 2023年全年，全國房價平均上漲 %。 ?國內房地產市場仍穩(wěn)定上升的趨勢，為項目提供了可發(fā)展的宏觀環(huán)境。 根據天津總規(guī)劃趨勢，受靜海城區(qū)規(guī)劃影響，區(qū)域房地產需求不斷的增加，為項目提供了足夠的客戶群。 （一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局 靜海轄 18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（其中 16個建制鎮(zhèn)）、384個行政村，2023年底總人口 。 ? 新區(qū)初具規(guī)模，老區(qū)改造提升效果顯著，新建標準住宅小區(qū) 53個、263萬平方米，并實現了住宅“雙氣”化。 ◆ 2023年城建重點 勝利大街南北段等縣城規(guī)劃區(qū)內 6個路段拓寬改造 完成 14個住宅小區(qū)建設 新開發(fā)建設 5個住宅小區(qū) 10條道路舊供水管網進行改造 突出“兩城”建設重點，加快推進城市化進程 （二）靜海建設發(fā)展 （三） 靜海經濟發(fā)展 生產總值年均增長 20% 固定投資 55億 非公有制經濟加快發(fā)展占全縣生產總值的比重 % 全縣城鎮(zhèn)職工人均工資達到 21221元 農民人均純收入突破 8000元，增長 10%以上 目前靜海處于上升發(fā)展最佳階段 具備較大投資升值潛力 區(qū)域市場分析 地塊名稱 地塊位置 地塊用途 地塊面積 旭華道地塊 東至康大畜產，南至外貿服裝中心，西至旭華道，北至現電腦城 商業(yè)服務用地 春曦道地塊 東至春曦道，南至空地，西至儲備地塊，北至規(guī)劃宇緯路 商業(yè)服務用地 ◆未來靜海市場將有大量的土地集中上市，加大區(qū)域市場的競爭力，直接對本項目產生威脅。 土地市場供應量分析 靜海市場供應量分析 已上市（萬平米） 未上市（萬平米） 商業(yè) 住宅 商業(yè) 住宅 28 17 020406080100上市商業(yè) 上市住宅 未上市商業(yè) 未上市住宅上市商業(yè)上市住宅未上市商業(yè)未上市住宅靜?？h近期供應樓盤分布如下圖所示： 商品房成交統(tǒng)計 2023年 1月靜?？h新建住宅商品房交易 565套、面積 方米，平均價格每平方米 元。 新建住宅房交易套數和均價對比 ： 05001000150020232500300035002 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月交易套數 交易均價交易套數 565 307交易均價 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月價格走勢分析 ?？h總成交套數走勢圖56530734211901002003004005006002 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月成交套數 ?？h總成交單價走勢圖 05001000150020232500300035002 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月均價靜?？h 1月至 4月價格仍在穩(wěn)定增長，主要原因是有新盤入市，且樓盤素質較高，從而帶動了成交價格的上漲。進入 3月份后受到有關藍印戶口政策變動傳聞的影響，很多外地客戶開始持幣觀望等待新政策的出臺， 4月 1日藍印戶口政策正式出臺直接切斷了外地客戶的購房行為， 使 4月份的成交量大受影響。 二手房市場分析 靜海全縣二手房每月成交量平均在 60— 70套左右，由于買的時候價格便宜，加上許多前兩年為辦戶口而購商品房，特別是九通家園、金海園、順馳等次新房大批進入市場，因此使得二手房單價較低，一套二室的價格與新項目的差價往往在 8萬以上，加之又是現房，使得很多急需購房的自住類客戶更多的考慮二手房。 1月份二手住宅交易 146套、面積 ，平均價格 。 藍印戶口新政策的出臺對靜海市場是個強大的沖擊。 1 隨著新政策的發(fā)布，房價整體趨勢上升，客戶對小戶型的需求較大 ， 兩室面積在 90100平米，小三室在 120平米左右 。由于西城發(fā)展較為成熟，教育、醫(yī)療、購物是許多客戶選擇西城項目的理由。 一、總體供應情況 項目名稱 開盤時間 規(guī)模 位置 建筑形式 塞維陽光 20231014 26000 京福北東興路西側 洋房 九通家園 160000 東方紅路以南，旭華道以東 多層、小高層 清華瑞鑫 60000 靜海政府新址對面 小高層 金海園 2023年 4月 202300 東方紅路金海園小區(qū) 磚混 小高層 天水印象 20237
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