【正文】 ，這些體量基本會在05～06年完工，因此，06年蘇州住宅市場的競爭將會更加激烈，目前市場已經產生320萬空置房，加上今年的新供應體量，今年的住宅供應量將超過800萬㎡。表5： 2000—2005年蘇州市房地產投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地產投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300增長額度%%%%%%圖8：2000—2005年蘇州市房地產投資開發(fā)額及漲幅圖（單位：萬元）自2002年起，房地產投資開發(fā)額連續(xù)三年增長率超過50％，2004年增長率更是接近90%，也正是這一階段蘇州房地產的發(fā)展最為迅猛，甚至可以說是處于一個發(fā)展過熱的局面。圖3：2005年12月蘇州規(guī)模以上企業(yè)輕重工業(yè)產值比例構成圖(單位：萬元)從2005年12月蘇州工業(yè)產值輕重工業(yè)所占比例可以看出：目前蘇州工業(yè)產值中占絕對比重的是輕工業(yè)，也就是主要集中在蘇州各區(qū)域的電子技術產業(yè)以及制造加工業(yè)，隨著經濟的強勁增長，各種人才也會繼續(xù)涌入蘇州，他們對居住環(huán)境的高要求，將帶來強大市場需求，因此，未來幾年內，這些企業(yè)集中區(qū)域，代表性的如園區(qū)新區(qū)等，對高端物業(yè)的渴需將會繼續(xù)被強化。目前，蘇州工業(yè)經濟已形成了機械、電子、紡織、絲綢、輕工、工藝、醫(yī)藥、化工、建材、冶金、食品等11個行業(yè)。隨著蘇州經濟的發(fā)展，外人口大量涌進蘇州。65歲以上老人占蘇州全市總人口比例逐年增加，最近幾年已達11％，蘇州人口的年齡構成已進入了老齡化階段。(2)2005年末蘇州市戶籍人口6073101人，其中市區(qū)常住人口2251522人2005年蘇州全市出生43595人，‰，‰。原先吳縣市城區(qū)，即昔日的吳國中心，被冠名吳中區(qū)；撤市建區(qū)讓蘇州市區(qū)面積比老城區(qū)擴大了約3倍左右。、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口及居民構成特點(1)，市區(qū)面積1730平方公里目前，蘇州市全市共有125個鎮(zhèn)，面積8848平方公里，市區(qū)面積1730平方公里，古城區(qū)14平方公里。目前蘇州市轄5縣市、8區(qū)，5縣市分別為：張家港、常熟、太倉、昆山、吳江；8區(qū)分別為平江、金閶、滄浪、虎丘、吳中和相城區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。辛亥革命后，省會西遷，廢蘇州府，并長洲、元和、吳縣為吳縣。明洪武元年(1368)為蘇州府治。幾經破壞又重建，元至元十三年(1276)，為平江路治。隋開皇九年(589)，始名蘇州。三國時屬吳國。周敬王六年(前514)，吳王闔閭命伍子胥在今蘇州城址建都城。大運河北接無錫，南抵杭州。蘇州是我國經濟最發(fā)達的城市之一，古城東西兩側工業(yè)區(qū)體現(xiàn)了目前現(xiàn)代中國最先進的技術產業(yè)和管理水平。蘇州區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利，京杭大運河縱貫南北，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，是3120318國道的交匯處，蘇州到上海虹橋機場有直達快車干線。為全市最高點。02′之間，東鄰上海，西傍無錫，南接浙江，北依長江，%。20′，北緯30176。東經119176。城邦”和“和喬麗晶酒店式公寓”07號地塊區(qū)域未來的巨大增值潛力和未來區(qū)域內繁榮之景象展露無疑二、項目市場環(huán)境分析蘇州市房地產經濟背景分析、區(qū)縣劃分(1) 蘇州地處亞熱帶北緣，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫16度上下，年降水量1100毫米左右。②獨墅湖東（高爾夫花園東南面）將建一大型標準高爾夫球場③機場路即將南遷，原機場路改做金雞湖南側景觀大道④目前，大湖由于地塊大，總價高，在一定程度上屏蔽了一些競爭對手，加上“中海發(fā)展”園區(qū)項目的成功操作，對市場有足夠的信心，因此07號“地王”最后被中海地產以底價獲得。㎡，是今年蘇州地區(qū)的“地王”，備受各方矚目。其中備受矚目的本項目地塊——07號“地王”。項目所在區(qū)域規(guī)劃情況調查2005年12月29日蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權掛牌出讓，在國際大廈4樓會議廳舉行。沿南側機場路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區(qū)東環(huán)路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商業(yè)街區(qū)。由于項目區(qū)域位于湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開發(fā)建設的，目前景觀方面的布局目前已經初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎公益設施也已經建設齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個在售中高檔住宅項目。151 / 152某某地產蘇園地塊項目市場定位策劃報告目 錄一、項目概況蘇項目地塊區(qū)位環(huán)境分析…………………………………………………...6周邊環(huán)境分析………………………………………………………....…..…6項目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析………………………………….……....…….7……………………………………….…….…….…..…...7………….…….…………………………………….…8二、項目市場環(huán)境分析蘇州市房地產經濟背景分析…………………………………….…..…,9………………………………………………..………….…....9……………………………………….........11…………………………………..25蘇州市區(qū)房地產市場情況調查…………………………………………….28 蘇州近幾年房地產態(tài)勢分析……………………………………………….32……………………………………33……………………………………………..35（商品房市場）分析……………………………………………..38（二手房市場）概況及分析……………………………………..42蘇州市區(qū)房地產區(qū)域市場調查…………………………………………….42………………………………………………..46蘇州工業(yè)園區(qū)房地產市場………………………………………………….46……………………………………………………..48…………………………………………48………………………………. 49…………………………………………..............57………………………………………………..61三、蘇州各類物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析蘇州各類物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況……………………………………….………69…………………………………………………………………………..69……………………………………………………………………………..70………………………………………………………………..75……………………………………………………………..76蘇州各類物業(yè)市場的主要特征………………………………………………79蘇州各區(qū)域典型個案分析………………………………………….………80四、消費者需求分析區(qū)域內購房者細分及需求分析……………………………………………84?.............................................................................................................84?.................................................................................................84………………………………………………………………..85消費者需求分析…………………………………………………………….87……………………………………………………………………………..87……………………………………………………………………………..89……………………………………………………………..90……………………………………………………………..93………………………………………………………………………..95………………………………………………………………………..……97五、本項目分析及定位本項目SWOT分析……………………………………………………..本項目整體形象定位…………………………………………………….本項目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標客戶定位…………………………….……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………樓型（物業(yè)形態(tài)及配比）定位………………………………………….價格定位、分析與建議……………………………………………….…戶型建議……………………………………………………………….…六、產品多方案配比建議經濟成本分析………………………………………………….………….總體規(guī)劃分析……………………………………………………………..針對消費群分析…………………………………………………………..分期發(fā)展規(guī)劃分析………………………………………………………..銷售分期分析…………………………………………………………….七、營銷概念主題與項目規(guī)劃概念的結合點概念產生的背景………………………………………………………….概念主題的詮釋……..……………………………………………………案名詮釋…………………………………………………………….…….一、項目概況項目地塊區(qū)位環(huán)境分析07號項目地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機場路，北面垂柳路；可以說是近幾年來園區(qū)湖西的稀有臨湖觀景板塊。圖1：蘇園（2005）07號地塊區(qū)位圖周邊環(huán)境分析07號項目地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開發(fā)建設時期，周圍工地林立，僅機場路一路之隔即有大湖北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年5月1日開業(yè)。交通方面：項目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達，可達蘇城南北。區(qū)域內道路主要為四塊板結構，其中星漢街和星港街以及機場路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街等均為雙向四車道，所有道路均路面狀況良好，通行順暢,出行十分便利。園區(qū)國土局該次共推出三宗地塊，㎡，起拍總價為202860萬元，成交總價為210068萬元，平均樓面價：㎡，平均漲幅：％。表1：蘇園土掛07號地塊概況表編號地塊坐落土地面積用途出讓年限（年綠地率建筑密度容積率起報總價（萬元）蘇園土掛2005/07金雞湖西畔星港街東機場路北()居住70≥50%≤25%≤（不含幼兒園用地）103100金雞湖西畔垂柳路南機場路北居住70≥45%≤30%≤金雞湖西畔垂柳路東機場路北居住70≥45%≤30%≤表２：蘇園土掛07號地塊成交價格編號土地面積（㎡）容積率起報樓面均價（元／㎡）成交樓面均價（元／㎡）成交總價漲幅蘇園土掛2005/07≤1031000≤≤07號地塊包括3個地塊，（不含幼兒園），并允許在3個地塊上綜合考慮布置幼兒園。07號地塊位于星港街以東，機場路以北，東北面緊靠金雞湖，；㎡，約和400畝，產品類型豐富，規(guī)模大，是園區(qū)近幾年內少見的大地塊，未來此類規(guī)模（特別是湖西）的地塊將越來越少。(1)未來商業(yè)休閑功能逐漸顯現(xiàn)：①周邊擁有臨湖生態(tài)公園、景觀帶 “李公堤”、水鄉(xiāng)鄰里中心（目前正在火熱招商）。城邦優(yōu)客公寓內也已建成2萬㎡大型Shopping Mall(2)未來居住集中區(qū)功能初現(xiàn)輪廓：①南面是已開發(fā)樓盤“高爾夫花園”，“大湖蘇州地理環(huán)境優(yōu)越，位于長江三角洲中部。55′121176。47′32176。蘇州全市地勢低平，平原占總面積的54%，平均海拔4米左右，東南部地勢低洼，西南部多小山丘。境內有張家港、常熟、太倉3個國家一類長江口岸。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、312國道東接上海1小時車程，北離南京2小時車程，并有機場路直通虹橋機場。(2)蘇州古稱吳。秦設吳縣，為會稽郡治。梁太清三年(549)，侯景作亂，城遭荼毒。宋政和三年(1113)，升蘇州為平江府。元末，張士誠據(jù)城稱王，改名隆平府。清雍正二年(1724)，為江蘇省會，蘇州府轄9縣，長洲縣、元和縣、吳縣同城而治。1949年4月，成立蘇州市，1983年與蘇州地區(qū)合并。共有130個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2001年3月，吳縣撤市建區(qū)，被拆分成吳中、相城兩區(qū)。使蘇州的城區(qū)面積猛增到1730平方公里。(3)蘇州市居民年齡、民族等構成特點蘇州人口目前平均壽命已達75歲(市區(qū)77歲)。目前，蘇州人口的民族構成以漢族為主(約占總人口的99．9％)，兼有回、蒙古、維吾爾、苗等41個少數(shù)民族，少數(shù)民族中回族人數(shù)最多。蘇州現(xiàn)有人口總數(shù)已超過930萬人，其中蘇州本地人口約600萬，外來人口333萬左右。圖2：2005年12月蘇州GDP量三大產業(yè)比例構成圖(單位：元)從第三產業(yè)的GDP比重看，遠沒有達到發(fā)達城市第三產業(yè)占70%以上比重的指標要求，因此，蘇州目前還是一個處于發(fā)展階段中的新型工貿城市，第三產業(yè)（服務業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場契機，也必定會因此而存在巨大需求，而促進房地產業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產的發(fā)展。—2005年全市GDP及漲幅，其中房地產所占比