【正文】 00 . 20 . 40 . 60 . 8* * * * * * * 分產(chǎn)品先數(shù)據(jù)截取時間： 2023年 2023年 * * * 100萬以內(nèi) 100150萬 150200萬 200250萬 250300萬 300400萬 400500萬 500600萬 600800萬 800萬以上 首置 (90平米以下 ) 321 524 57 33 2 6 0 0 0 0 首改 (90125平米 ) 0 1 98 25 1 0 0 0 0 0 再改 1 (125144平米 ) 0 0 16 14 18 4 0 0 0 0 再改 2 (144180平米 ) 0 0 0 0 37 186 110 22 4 0 再改 3及高端 (180平米以上 ) 0 0 0 0 0 14 53 42 40 24 合計 321 525 171 72 58 210 163 64 44 24 ：福田 ? 各產(chǎn)品線總價段：福田的客戶比較分散，總價 300萬以上的房子占到 26% ：布吉 ? 量價走勢 :2023年 1月 2023年 2月，布吉市場供應(yīng)量少，主要以消化庫存為主；自 2023年 9月單價突破1萬元 /m2，目前單價站穩(wěn)在 / m2以上； ? 整體供求 :20232023年布吉市場平均供求比約為 ，始終處于供不應(yīng)求的情況； ? 各產(chǎn)品線供求情況 :20232023年 ,85%以上的的供應(yīng)和成交集中在首置、首改產(chǎn)品線；首置、首改產(chǎn)品供不應(yīng)求 。環(huán)評報告顯示廠區(qū)周圍 100200 米范圍內(nèi)，可達(dá)“感覺不到臭味”的 0 級臭氣強(qiáng)度要求，在正常生產(chǎn)及一般事故條件下，對東側(cè)水經(jīng)村（最近的居民區(qū)）沒有影響。除東面界面較差外，其他三面被山體包圍，且南面有兩個規(guī)劃公園 D ?項目地貌復(fù)雜，且地塊本身高差約 100米左右，除 D地塊外，其余四個地塊都有充足的內(nèi)部造景條件 A B C D E 地塊 地塊編號 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 建筑面積 配套設(shè)施 A 0119 二類居住用地 43013 107533 幼兒園 (12班 )、社區(qū)健康服務(wù)中心、居住小區(qū)級文 化室、社區(qū)居委會 B 0110 二類居住用地 39002 97505 肉菜市場、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)警務(wù)室、垃圾收集 站、公共廁所 C 0109 商住混合用地 42100 126300 社區(qū)體育活動場地 D 0115 商住混合用地 5889 18845 肉菜市場、郵政所 E 0112 商住混合用地 34999 104997 幼兒園 (12班 ) 合計 165003 455179 ?項目占地面積 ，總建面 地鐵 5號線維修車軌道 地鐵 5號線列車運(yùn)行軌道 地鐵 5號線上水徑地鐵站點人流設(shè)計走向 醫(yī)療衛(wèi)生用地（ 800床） 上水徑公園（ 10萬方） 項目規(guī)劃小學(xué)用地 地鐵 5號線上水徑地 鐵站點 華興公園（ 6萬方） ?未來項目正南側(cè)規(guī)劃為醫(yī)療衛(wèi)生用地，東南側(cè)規(guī)劃為兩個公園，占地合計 16萬方 市糞渣無害化處理廠 市病死禽畜處理廠 公路局辦公大樓 現(xiàn)狀工廠宿舍 布龍路噪音（較?。? 5號線地鐵出入口及人流通道 項目對面界面差 部分地塊坡地界面東北向 ?項目周邊有 6個不利因素 ?除市糞渣無害化處理廠和市病死禽畜處理廠外，其他都可規(guī)避 市糞渣無害化處理廠（測試：距離較遠(yuǎn)且無害） 市病死畜禽處理廠（測試：距離較遠(yuǎn)且無害） 公路局辦公大樓（擋墻樹陣綠化區(qū)隔） 現(xiàn)狀工廠宿舍（收購或促搬遷） 布龍路噪音：樹陣 5號線地鐵出入口及人流通道（ A/D地塊：幼兒園、及底商） 項目對面界面差 項目西南面較遠(yuǎn)處規(guī)劃有一個糞渣無害化處理廠（規(guī)劃 07年完成）以及一個市病死畜禽處理廠（規(guī)劃 06年完成），但兩處理廠均位于山窩中，中間隔著高山，距項目直線距離約 。僅項目對面的中海怡翠山莊內(nèi)有學(xué)校、小型超市、菜場等 茵悅之生花園 中海怡翠山莊（ 800011000） ?片區(qū)樓盤檔次低。改造工程車輛設(shè)計時速 60 km/h，規(guī)劃紅線寬 100m，為雙向八車道的城市Ⅰ 級主干道； ? 布龍路經(jīng)改造建設(shè)后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅觀高速公路、龍大高速公路、福龍快速路實現(xiàn)快速交通轉(zhuǎn)換 上水徑站 ?項目交通便利。水徑項目市場定位報告 營銷管理中心 市場研究部 2023年 4月 15日 市場分析 土地分析 競品分析 市場定位 產(chǎn)品初步建議 市場分析 區(qū)位意義 交通條件 配套設(shè)施 景觀資源 土地指標(biāo) 綜合分析 結(jié)論 1 2 3 4 5 6 7 土地分析 競品分析 市場定位 產(chǎn)品初步建議 ?項目位于布吉片區(qū)，布龍公路西側(cè)。典型的首置區(qū)域，周邊環(huán)境配套較差 ? 布龍路一期（大發(fā)埔立交至龍華段）改造工程將于 2023年底建成通車，二期工程（大發(fā)埔立交至龍景立交段） 2023年大運(yùn)會前建成通車。北側(cè)為水官高速，東臨布龍路，西側(cè)、南側(cè)均為規(guī)劃市政路 ?可通過南坪快速 15分鐘到達(dá)福田、清平高速 10分鐘到達(dá)羅湖，布龍路改造工程 2023年前通車 ? 梅坂片區(qū)交通規(guī)劃：拓寬改造梅觀高速，北移梅林收費站至清湖立交；改造皇崗路為城市快速路；新建新彩隧道連通彩田路與新區(qū)大道；新建五和大道 南坪連接線；研究建設(shè)坂銀新通道 ? 整個規(guī)劃完成之后，水徑項目同福田、羅湖的交通路網(wǎng)將有極大改善 南坪梅觀立交 皇崗濱河立交 清湖立交 南坪立交 泥崗立交 梅關(guān)收費站 北環(huán)皇崗立交 五和大道 南坪檢查站 水徑 ?交通規(guī)劃完成時間及工作進(jìn)展 ?整個規(guī)劃完成之后，水徑項目同福田、羅湖的交通路網(wǎng)將有極大改善 序號 工程名稱 工作進(jìn)展 措施一 拓寬改造梅觀高速 已基本完成前期工作，計劃 2023年內(nèi)動工建設(shè) 措施二 改造皇崗路為城市快速路 北段已基本完成方案設(shè)計，力爭 2023年底前動工建設(shè)，南段正在開展前期工作，適時啟動建設(shè) 措施三 新建新彩隧道連接彩田路 與新區(qū)大道 已基本完成方案設(shè)計，計劃 2023年內(nèi)動工建設(shè) 措施四 新建五和大道 南坪連接線 正在啟動前期工作，力爭 2023年底前動工建設(shè) 措施五 研究建設(shè)坂銀新通道 正在深化規(guī)劃方案，適時啟動建設(shè) 地鐵 4號線 地鐵 5號線 地鐵 3號線 地鐵 5號線上水徑站為地下鐵路，上水徑站點位于本項目的東面，緊挨著本項目的 A地塊，地鐵軌道穿過項目中間；地鐵 5號線 西起前海灣，經(jīng)寶安中心、西麗、大學(xué)城、龍華、坂田、布吉、至羅湖黃貝嶺，全長約 ，與在建或規(guī)劃的 10條軌道交通線換乘，是深圳市近中期軌道交通線網(wǎng)的骨干線路，計劃將于2023年 6月通車 ?地鐵 5號線計劃將于 2023年 6月通車，而上水徑站即在項目 A地塊東南側(cè) ?項目區(qū)域內(nèi)尚未規(guī)模開發(fā)，項目 1公里內(nèi)基本無大型商場、醫(yī)院等。項目東面的中海怡翠山莊在片內(nèi)屬于較高品質(zhì)樓盤，二手房價格僅 800011000元 地塊內(nèi)：采石場 地塊東北角旁的公路局辦公大樓 地塊東南角旁的工廠及宿舍 東面景觀 ?項目整體性和私密性極好。且按照規(guī)劃為無害處理廠 深圳市糞渣無害化處理廠主要處理羅湖、福田區(qū)兩區(qū)化糞池糞渣污泥。糞渣無害化處理廠日產(chǎn)生污水 250 噸，項目的工藝廢水、生活廢水將經(jīng)由廠內(nèi)的污水處理廠處理達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)后排放 類別 現(xiàn)狀 改造措施 利好因素 地貌 高差達(dá)到 100米的采石場 內(nèi)部造景 景觀 項目三面環(huán)山 公園規(guī)劃地 上水徑公園和華興公園 交通 布龍路改造中 布龍路改造工程 11年完成通車 清平、南坪快速 5號線在建 5號線 11年完成通車 教育 無教育配套 項目規(guī)劃幼兒園和小學(xué) 醫(yī)療 規(guī)劃用地 800床醫(yī)療規(guī)劃用地 商業(yè) 無 社區(qū)配套 不利因素 界面 破舊公路局 樹陣隔離 工廠宿舍破舊 收購或促其搬遷 污染 糞渣無害化處理廠和病死畜禽處理廠 距離較遠(yuǎn)，環(huán)評無影響 噪音 規(guī)劃地鐵站點、地鐵人流走向穿過社區(qū) 小區(qū)底商和幼兒園 A B C D E 二類 三類 一類 坡地資源，西面景觀好 內(nèi)側(cè)看公園造景區(qū)，外側(cè)望公園，但臨近規(guī)劃路和地鐵人流線 坡地高點，西面望山，東面望公園，但臨松聯(lián)路 界面差，有噪音 二類 區(qū)域位置 周邊配套 景觀資源 項目指標(biāo) 星河丹堤 梅林關(guān)口、環(huán)境較差 B級土地屬性 無配套 9萬平米湖面，銀湖郊野公園登山徑 私密性和整體性好 建面 36萬 容積率 圣莫里斯 梅林關(guān)外、南坪高速沿線，山凹里的處女地 A 級土地屬性 無配套 3萬平米半人工湖、塘榔山登山徑，周圍山景環(huán)抱 私密性和整體性好 建面 33萬 容積率 水徑 布龍路西側(cè)，南坪、清平高速沿線、 5號線地鐵口、周邊環(huán)境差 B 級土地屬性 無配套 項目三面環(huán)山、且坡度較高，適合內(nèi)部造景 私密性和整體性好 建面 45萬 容積率 圣莫里斯 星河丹堤 水徑 周邊配套 安靜度 房屋品質(zhì) 1星 2星 3星 地段價值 自然景觀 社區(qū)規(guī)模與環(huán)境 4星 5星 水徑 交通 星河丹堤 圣莫里斯 ?星河丹堤和圣莫里斯在地段價值、交通和外部景觀方面優(yōu)于水徑 ?但水徑山體內(nèi)部高差在深圳十分少見，有充分做出“大作品”的空間 以再改為主的大型綜合性城市山居社區(qū) 優(yōu) 勢 1. 可達(dá)性：通過南坪、清平可快速到達(dá)福田、羅湖等中心區(qū)；規(guī)劃 5號地鐵 2. 景觀資源 ：項目地塊整體性、私密性好；三面環(huán)山，內(nèi)部高差大，適合造景 3. 規(guī)劃前景：南側(cè)有公園，醫(yī)院等 劣 勢 1. 項目周邊項目層次低，區(qū)域認(rèn)知度不高 2. 東側(cè)界面差，有公路局、工廠宿舍、修車廠等 3. 南面直線距離 糞渣無害化處理廠和病死畜禽處理廠，雖然實際影響小，但心理影響可能較大 結(jié)論 ?地塊交通方便，三面環(huán)山，私密性好，規(guī)模大且有內(nèi)部造景條件，地塊周邊有公園，醫(yī)院等規(guī)劃利好，具備做高端再改的條件 市場界定 市場概況 結(jié)論 競品分析 1 2 3 市場分析 土地分析 競品分析 市場定位 產(chǎn)品初步建議 4 ?項目主要的競爭板塊為布吉、龍坂、羅湖、福田板塊 ?其中主流住宅的競爭板塊定義為福田、龍坂 ：福田 ?量價走勢： 2023年 1月 2023年 2月，福田市場供應(yīng)極少，成交均價整體在 3萬元 /m2以上 ?整體供求： 20232023年負(fù)片市場整體供求比為 ，尤其是自 2023年以來，明顯供不應(yīng)求； ?各產(chǎn)品線供求情況： 改善類產(chǎn)品中，再改 再改 3為主力，市場更青睞大戶型產(chǎn)品；各產(chǎn)品線均呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求現(xiàn)象 。再改 3供應(yīng)極少，且鮮有成交； 02468* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 3 6 . 01 1 . 62 4 . 46 2 . 12 3 . 13 9 . 00 . 5 80 . 5 00 . 6 3