【正文】 繼續(xù)發(fā)揮價(jià)格標(biāo)桿作用 中高端客群 ? 主流需求 海南市場(chǎng)特有的投資和短時(shí)度假的功能屬性仍然存在，面積和總價(jià)對(duì)主流人群而言，仍然是制約因素。 二、客戶需求分析 其主要貢獻(xiàn)在于將海南沉寂近十年的樓市價(jià)格一次補(bǔ)漲到位，而過高過快的漲幅之下 投機(jī)型需求的退出必然成為調(diào)控和市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的主要目標(biāo)。 根據(jù)某研究機(jī)構(gòu)做的統(tǒng)計(jì)，以在海南置業(yè)的東北客群為例，其在樓盤選擇方面更關(guān)注開發(fā)商品牌、項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境。據(jù)某國內(nèi)知名房產(chǎn)網(wǎng)站關(guān)于海南置業(yè)目的的調(diào)查顯示，養(yǎng)老需求以 %的比例占首位，其次是投資 25%，短期度假 %，但根據(jù)調(diào)查，其中以休閑度假為依托的投資性置業(yè)，或者以投資性為依托的休閑度假置業(yè)的多重價(jià)值復(fù)合的置業(yè)人群成為客群主流。 外來客群來自全國各地，其中以東北、華北、華東地區(qū)的比例最多。 2023年上半年，島外購房占?？阡N售總套數(shù)的 67％、占三亞的 81％，瓊海 90％以上，文昌為 100％。 第二部分 客戶群分析 一、客戶來源 獨(dú)特而稀缺的氣候和資源特征，以及海南缺乏實(shí)體支撐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，使海南地產(chǎn)客戶的全國性輻射成為必要和必然。 在房地產(chǎn)整體形勢(shì)向好的前提下， ? 區(qū)域目前缺乏具知名度的目的型旅游消費(fèi)資源和大規(guī)模的接待能力，現(xiàn)有項(xiàng)目各自為政，缺乏市場(chǎng)聚焦的題材和價(jià)值平臺(tái) ? 石梅灣的開發(fā)和節(jié)奏是市場(chǎng)提升的關(guān)鍵，目前尚未有明確時(shí)間表 因此，我們?cè)陂_發(fā)運(yùn)作中要充分利用兩個(gè)平臺(tái)： 五、市場(chǎng)機(jī)會(huì) 石梅灣的價(jià)值平臺(tái) 以石梅灣華潤項(xiàng)目為價(jià)值基礎(chǔ)，作為我們的營銷話題，根據(jù)石梅灣的進(jìn)程來安排我們的開發(fā)順序，爭取產(chǎn)品的利潤空間。 主要表現(xiàn) : ? 在大慶召開項(xiàng)目推介會(huì) ? 在大慶設(shè)立售樓處 三、興隆房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 —— 重點(diǎn)個(gè)案研究 失敗的教訓(xùn) 1. 產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確 2. 缺乏對(duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)度的重視 面積較大的情景洋房既無法滿足財(cái)富人群對(duì)純粹別墅空間的追求，又以高總價(jià)屏蔽了投資、短期度假等部分客群。公寓9500元 /平米 。 1F 1F 2F 背山，南北不通透。但負(fù)一層會(huì)有潮氣過重的擔(dān)心 三、興隆房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 —— 重點(diǎn)個(gè)案研究 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值解析 產(chǎn)品方面 負(fù)一層通透性較差，戶型舒適度不高。最北端以流線扇形布局多層洋房，自成一派風(fēng)景。 石梅山莊在總體規(guī)劃上迎合了坡地的地形特質(zhì)。 ? 石梅山莊在營銷環(huán)境上有突破，采用了實(shí)景營銷模式。營銷環(huán)境無法對(duì)位產(chǎn)品檔次。 經(jīng)過 2023年的一番調(diào)價(jià)之后，目前區(qū)域主力在售住宅（精裝公寓）單價(jià)在10000－ 12023元之間，別墅 24000 區(qū)域現(xiàn)有開發(fā)商缺乏品牌號(hào)召力，整體而言，無論是從開發(fā)實(shí)力還是開發(fā)理念都要弱于其他熱點(diǎn)區(qū)域 從區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀看，價(jià)格已經(jīng)透支，后續(xù)上漲依賴于石梅灣開發(fā)進(jìn)度的支撐 市場(chǎng)消化速度上，兼顧投資和短期度假的精裝小戶型熱銷 以綠中海為例， 120平米及以上的情景洋房戶型的消化速度要慢于 90平米及以下，目前剩余戶型大多為大面積戶型， 90平方米家居型產(chǎn)品屬慢銷戶型。 ? 從土地儲(chǔ)備來看，主城鎮(zhèn)和興梅大道兩側(cè)，都有大量的潛在用地。 興隆的發(fā)展契機(jī)在于華潤石梅灣的實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè) 三、興隆房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 —— 區(qū)域分析 根據(jù)石梅灣規(guī)劃，未來將是含星級(jí)酒店、度假居住、大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂、教育科研和公園、游艇碼頭等為一體的高端旅游服務(wù)區(qū)。 ? 囤地多年的華潤，擁有石梅灣優(yōu)質(zhì)的岸線資源和生態(tài)環(huán)境，目前石梅灣的開發(fā)因艾美酒店的建成使用已經(jīng)在蓄勢(shì)知名度。 區(qū)域已有多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，在國際旅游島規(guī)劃背景下，市場(chǎng)正在預(yù)熱 開發(fā)規(guī)模水準(zhǔn)參差不齊，且各自為戰(zhàn)，難以形成統(tǒng)一的區(qū)域認(rèn)知形象 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，由于缺乏通行工具支持，可達(dá)性差 東線高速及正在建設(shè)中的城市高鐵大大提升了該地區(qū)的交通環(huán)境 ，但是主城區(qū)相對(duì)主干交通有 15公里的距離，位置較偏，而且城市高鐵在興隆沒有站點(diǎn)，因此交通的便捷度有待提高。 興隆是一個(gè)資源豐富卻未經(jīng)過系統(tǒng)開發(fā)的潛力資源區(qū) 海南唯一 54洞原生高爾夫球場(chǎng) 興隆熱帶植物園 三、興隆房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 —— 區(qū)域分析 稀有的溫泉資源 石梅灣 ?未經(jīng)過度開發(fā)的原生態(tài)海灘 ? —— 青皮林 ?加井島 三亞博鰲的盛名之下，興隆沉寂多年，還未形成真正的旅游區(qū)概念 由于旅游資源缺乏整體性的開發(fā)，旅游和生活設(shè)施配套的缺失，目前僅有熱帶植物園作為海南游的一個(gè)景點(diǎn)，雖然人氣較旺，卻難以留人，對(duì)于更多島外客而言，興隆認(rèn)知度較低。 旅游島規(guī)劃刺激下，大量項(xiàng)目啟動(dòng)入市，并一改南（三亞）北 (?？?兩端獨(dú)大的局面，而是沿東線全面開花。基于資源的唯一性和長期利好的支持，價(jià)格不會(huì)大幅回落，相反國際旅游島規(guī)劃細(xì)則出臺(tái)之后，局部熱點(diǎn)區(qū)域還有繼續(xù)追高的可能。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入 ，占地稅總額的 %。 ? 2023年底樓市刺激政策推出的預(yù)期促成市場(chǎng)集中交易 ? 海南國際旅游島規(guī)劃成為熱炒的題材 ? 2023年煤碳資源重組之后，大量游資重回?zé)狳c(diǎn)樓市尋找出路 ? 恰逢 12月份迪拜債務(wù)危機(jī)，大規(guī)模浙商資本回流，注入海南樓市 ? 1月份地方政府 “ 兩個(gè)暫停 ” 以及開發(fā)商惜售、客觀上加劇了供不應(yīng)求的恐慌 二、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 —— 現(xiàn)狀 目前價(jià)格現(xiàn)狀，形成三個(gè)明顯的價(jià)格梯度 ? 以三亞自南向北依次遞減 ? 由海岸線向內(nèi)陸區(qū)域遞減 ? 別墅價(jià)格是酒店式公寓的 12倍 二、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 —— 現(xiàn)狀 從開發(fā)進(jìn)度看，三亞的亞龍灣、三亞灣等一線海景區(qū)域和?？诘拈_發(fā)空間有限，開發(fā)熱點(diǎn)正逐步向內(nèi)陸和沿東海岸向北轉(zhuǎn)移；海堂灣、陵水灣、石梅灣、神州半島等區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)進(jìn)入集中開發(fā)狀態(tài)。 二、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 —— 經(jīng)濟(jì)背景 海南是一個(gè)缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的海島省份，旅游＋地產(chǎn)的發(fā)展模式成為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一趨動(dòng)力 典型以旅游資源帶動(dòng)城市發(fā)展的模式 除了坐擁山、海、天、樹等自然風(fēng)光及少數(shù)民族的人文風(fēng)情外，依托先天資源開發(fā)的溫泉、高爾夫等特色產(chǎn)品也成為吸引游客的增值砝碼。 微觀層面 —— 興隆區(qū)尚屬價(jià)值洼地，隨石梅灣旅游及開發(fā)價(jià)值的顯現(xiàn)，未來潛力較大。海南興隆項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 報(bào)告思路 認(rèn)知市場(chǎng) 分析客群 發(fā)現(xiàn)自身價(jià)值 確定定位及突破方向 提出產(chǎn)品發(fā)展建議 第一部分 市場(chǎng)研究與分析 市場(chǎng)研究與分析 宏觀層面 —— 房地產(chǎn)行業(yè)總體形勢(shì)向好，短期內(nèi)受政策調(diào)控影響將呈現(xiàn)高位震蕩格局， 2023年投資型需求將受到抑制。 中觀層面 —— 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好，短期內(nèi)呈現(xiàn)有價(jià)無市狀態(tài)，預(yù)計(jì) 2023年將高位震蕩，部分區(qū)域有價(jià)格下調(diào)的可能。 研究結(jié)論 一、宏觀背景分析 在“保增長、防通脹”的大基調(diào)背景下， 2023年必定是個(gè)政策頻出、政策頻變年，政策面存在較大的不確定性，對(duì)行業(yè)將帶來不同層面的調(diào)整； 2023年市場(chǎng)的持續(xù)繁榮一定程度上透支了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)上漲的動(dòng)能，政策頻出、價(jià)格高位運(yùn)行的現(xiàn)狀，將引發(fā)一段時(shí)期內(nèi)的客戶觀望，銷售速度趨緩； 基于“保增長”的主基調(diào)，房地產(chǎn)做為保障經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的重要貢獻(xiàn)行業(yè)，不會(huì)受到過度打壓；加之開發(fā)商資金鏈相對(duì)充裕、市場(chǎng)“防通脹”預(yù)期依然存在，因此預(yù)計(jì) 2023 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，將維持一定幅度內(nèi)的穩(wěn)定； 基于民生愿望，政府出拳穩(wěn)定房價(jià)，投機(jī)型需求將受到打壓，投資型需求將受到抑制； 中長期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好。 2023年底的利好，促使市場(chǎng)出現(xiàn)一輪快速的非理性攀升； 2月份開始，受高企的房價(jià)和調(diào)控政策出臺(tái)的雙重影響，市場(chǎng)呈現(xiàn)有價(jià)無市狀態(tài)，預(yù)計(jì)價(jià)格將出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。 海南省各地區(qū)房地產(chǎn)投資份額三亞市, 4 0 %?？谑? 3 8 %瓊海市, 7 %萬寧市, 7 %文昌市, 3 %其他地區(qū), 5 %三亞市?？谑协偤Ｊ腥f寧市文昌市其他地區(qū)供應(yīng)主要集中在東線臨海城市 二、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 —— 現(xiàn)狀 基于旅游資源基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)業(yè)是海南經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，因此政府不?huì)出重拳打壓，整體市場(chǎng)表現(xiàn)將是高位維穩(wěn) 2023年海南省商品房銷售面積 ，同比增長 %。 過高