【正文】 首置 上品雅園 曼海寧 荔山公館 水榭春天 首改 荔山公館 水榭春天 再改1 龍岸 溪山 中央原著 再改2 龍岸 溪山 四季山水 中央原著 淘金山 天御山 再改3 及高端 天御山 淘金山 德弘天下 淘金山 德弘天下 十二橡樹 中央原著 用地面積 M2 總建筑面積 M2 容積率 綠化率 30% 總戶數(shù) 1745 車位比 1: 項目位置 深圳市坂田片區(qū)與布吉片區(qū)的交匯處 周邊配套 美家福百貨、東佳百貨商場、萬樂福購物廣場， 9年制公立學校，地鐵 5號線 主力戶型 72128平米兩房、三房、精裝 主力客群 首置、首改客戶 當前均價 13000元 核心賣點 性價比高、公立學校旁、 片區(qū)規(guī)劃及交通規(guī)劃利好 72㎡兩房一廳，間隔方正實用，送入戶花園 86㎡三房兩廳一衛(wèi)，間隔方正，贈送面積大 項目基本情況 主力戶型 ：上品雅園 用地面積 M2 建筑面積 M2 容積率 綠化率 35% 總戶數(shù) 1740 車位比 1: 項目位置 龍崗布吉羅崗路與榮華路交匯處 周邊配套 會所、小學、幼兒園、銀行、商業(yè)街地鐵 3號、 5號線 主力戶型 73的兩房和 88的三房，少量 118的三房、 143和 170的四房 主力客群 首置和首改客戶 當前均價 18000元 核心賣點 各項生活、教育、交通配套齊全。之前在公路局工作，最建筑設計很有研究，在北京青青家園、可園都有房子，之前住羅湖，覺得吵，現(xiàn)住第五園 152M2 客戶家庭狀況： 2個老人，兒子兒媳 (兒子一家住羅湖 ) 客戶生活習慣： 已退休，平時在周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，喜歡鍛煉 主要觀點： 關于布吉 規(guī)劃滯后、凌亂，地鐵通了之后應該有改善 關于地塊 如果社區(qū)環(huán)境好，對水徑?jīng)]有抗性 關于交通 清平高速目前走的人少，不僅是收費站的問題，還有就是感覺很野外，晚上不愿意走 換房動機 自住，如果項目配套好，環(huán)境好，可以考慮養(yǎng)老 產(chǎn)品選擇 160平米左右的大 3房或 4房（太大了兩人住覺得很空） 交通方式 開車 配套建議 要有大型超市，大型中高檔餐飲（像萬科城）、社康中心、老年小孩活動區(qū)（樓下的運動器械） 產(chǎn)品建議 小區(qū)一定要人車分流，社區(qū)的綠化要做好，要社區(qū)中心廣場；山景是很重要的，平時都會去爬山；客廳和陽臺要大一點，主臥要求不高，要有雜物間（也可以做工人房）；陽臺比露臺好，露臺私密性不好，而且刮風下雨也不方便 關于裝修 最好帶裝修，自己裝太麻煩，而且大家不同時裝修會互相影響，物業(yè)也不好管理； ：高端客戶 周邊配套 安靜度 房屋品質(zhì) 1星 2星 3星 地段價值 自然景觀 社區(qū)規(guī)模與環(huán)境 4星 5星 水徑 交通 首置、首改 再改 再改 2 再改 3及高端 ? 首置、首改客戶： 最重視交通及配套，隨著地鐵和社區(qū)商業(yè)街建成，水徑項目 AD地塊吻合 ? 再改 再改 2客戶： 重視均好性，尤為關注社區(qū)環(huán)境和房屋品質(zhì)，與水徑項目 E地塊較吻合 ? 再改 高端客戶： 重視地段、景觀和安靜度，水徑項目 B、 C相對吻合； 市場競爭分析 土地分析 客戶分析 市場定位 開發(fā)運營建議 定位思路 核心價值 產(chǎn)品配比 1 2 3 考慮到地塊景觀資源差異及平衡風險，建議分成兩個項目開發(fā)，獨立案名、獨立售樓部，獨立出入口，共享配套 B、 C地塊 三面環(huán)山 視野開闊 地勢高點 內(nèi)部造景 西北坡 朝向好 臨近輕軌 交通方便 靠近商業(yè)、學校、廣場 山居、公園 A、 D、 E地塊 資源 A B C D E 資料來源：長春萬科，中海管理層訪談 成功案例 1：中海國際社區(qū) 分項目開發(fā)模式在全國復制成效顯著 水岸春城（ T） 水岸馨都（ C） 萊茵東郡（ TOP） 05 06 07 08 04 03 萊茵東郡 TOP 水岸馨都 C類 水岸春城 T類 項目名稱 產(chǎn)品類型 長春國際社區(qū) 長春中海項目開發(fā)節(jié)奏 ?03年， 水岸春城 T類項目，2700的低價入市，迅速去化，打造中海在長春的影響力 ?05年， 萊茵東郡 TOP類項目入市。 換房動機 投資、自住均可 產(chǎn)品選擇 150200的三房或四房 交通方式 自己有車 配套建議 超市是必須的，要滿足老人、婦女需要，但真正有錢人是很少在社區(qū)消費的，所以中檔即可；健身會所要務實，不用太高檔 產(chǎn)品建議 要有社區(qū)中心；社區(qū)不用太多水景，都是業(yè)主的錢，多做一些植被，要有休閑感；園林要考慮到老人、小孩的需要，參與性多一些；客廳和廚房要大， 70%活動時間都在客廳，臥室就是用來睡覺的；陽臺一定要在客廳，主臥帶陽臺沒什么用；房間要平均分配，父母過來住小房間不忍心。 02468101214* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 0 . 32 1 . 53 8 . 01 7 . 82 0 . 20 . 5 71 . 0 60204060800 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 2* * * * * 64%55%14% 18%* * * * * * * * * * * * * 3 . 63 . 00 . 70 . 51 4 . 05 . 26 . 90 . 7 00 . 5 20 . 6 70 . 4 40510152025300 . 00 . 20 . 40 . 60 . 8* * * * * * * 分產(chǎn)品先數(shù)據(jù)截取時間： 2023年 2023年 * * * 100萬以內(nèi) 100150萬 150200萬 200250萬 250300萬 300400萬 400500萬 500600萬 600800萬 800萬以上 首置 (90平米以下 ) 321 524 57 33 2 6 0 0 0 0 首改 (90125平米 ) 0 1 98 25 1 0 0 0 0 0 再改 1 (125144平米 ) 0 0 16 14 18 4 0 0 0 0 再改 2 (144180平米 ) 0 0 0 0 37 186 110 22 4 0 再改 3及高端 (180平米以上 ) 0 0 0 0 0 14 53 42 40 24 合計 321 525 171 72 58 210 163 64 44 24 ：福田 ? 各產(chǎn)品線總價段：福田的客戶比較分散，總價 300萬以上的房子占到 26% ：布吉 ? 量價走勢 :2023年 1月 2023年 2月，布吉市場供應量少，主要以消化庫存為主；自 2023年 9月單價突破1萬元 /m2，目前單價站穩(wěn)在 / m2以上； ? 整體供求 :20232023年布吉市場平均供求比約為 ，始終處于供不應求的情況； ? 各產(chǎn)品線供求情況 :20232023年 ,85%以上的的供應和成交集中在首置、首改產(chǎn)品線；首置、首改產(chǎn)品供不應求 。改造工程車輛設計時速 60 km/h，規(guī)劃紅線寬 100m，為雙向八車道的城市Ⅰ 級主干道； ? 布龍路經(jīng)改造建設后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅觀高速公路、龍大高速公路、福龍快速路實現(xiàn)快速交通轉(zhuǎn)換 上水徑站 ?項目交通便利。項目東面的中海怡翠山莊在片內(nèi)屬于較高品質(zhì)樓盤，二手房價格僅 800011000元 地塊內(nèi)：采石場 地塊東北角旁的公路局辦公大樓 地塊東南角旁的工廠及宿舍 東面景觀 ?項目整體性和私密性極好。 景觀資源好。前期開發(fā)別墅產(chǎn)品，樹立項目形象；后期開發(fā)小高層產(chǎn)品，得到較高價格回報 ?06年， 水岸馨都 C類項目，為其主流產(chǎn)品升級，借助萊茵東郡的項目形象拉升價格，賺足土地溢價， 1年的消化周期單價上浮 1000元 /M2 成功案例 1：成都中海國際社區(qū) 人群大多是廣東籍 (潮汕、客家居多 )人。糞渣無害化處理廠日產(chǎn)生污水 250 噸，項目的工藝廢水、生活廢水將經(jīng)由廠內(nèi)的污水處理廠處理達到二級標準后排放 類別 現(xiàn)狀 改造措施 利好因素 地貌 高差達到 100米的采石場 內(nèi)部造景 景觀 項目三面環(huán)山 公園規(guī)劃地 上水徑公園和華興公園 交通 布龍路改造中 布龍路改造工程 11年完成通車 清平、南坪快速 5號線在建 5號線 11年完成通車 教育 無教育配套 項目規(guī)劃幼兒園和小學 醫(yī)療 規(guī)劃用地 800床醫(yī)療規(guī)劃用地 商業(yè) 無 社區(qū)配套 不利因素 界面 破舊公路局 樹陣隔離 工廠宿舍破舊 收購或促其搬遷 污染 糞渣無害化處理廠和病死畜禽處理廠 距離較遠，環(huán)評無影響 噪音 規(guī)劃地鐵站點、地鐵人流走向穿過社區(qū) 小區(qū)底商和幼兒園 A B C D E 二類 三類 一類 坡地資源，西面景觀好 內(nèi)側(cè)看公園造景區(qū)，外側(cè)望公園，但臨近規(guī)劃路和地鐵人流線 坡地高點，西面望山，東面望公園，但臨松聯(lián)路 界面差，有噪音 二類 區(qū)域位置 周邊配套 景觀資源 項目指標 星河丹堤 梅林關口、環(huán)境較差 B級土地屬性 無配套 9萬平米湖面，銀湖郊野公園登山徑 私密性和整體性好 建面 36萬 容積率 圣莫里斯 梅林關外、南坪高速沿線，山凹里的處女地 A 級土地屬性 無配套 3萬平米半人工湖、塘榔山登山徑，周圍山景環(huán)抱 私密性和整體性好 建面 33萬 容積率 水徑 布龍路西側(cè)，南坪、清平高速沿線、 5號線地鐵口、周邊環(huán)境差 B 級土地屬性 無配套 項目三面環(huán)山、且坡度較高，適合內(nèi)部造景 私密性和整體性好 建面 45萬 容積率 圣莫里斯 星河丹堤 水徑 周邊配套 安靜度 房屋品質(zhì) 1星 2星 3星 地段價值 自然景觀 社區(qū)規(guī)模與環(huán)境 4星 5星 水徑 交通 星河丹堤 圣莫里斯 ?星河丹堤和圣莫里斯在地段價值、交通和外部景觀方面優(yōu)于水徑 ?但水徑山體內(nèi)部高差在深圳十分少見，有充分做出“大作品”的空間 以再改為主的大型綜合性城市山居社區(qū) 優(yōu) 勢 1. 可達性：通過南坪、清平可快速到達福田、羅湖等中心區(qū)；規(guī)劃 5號地鐵 2. 景觀資源 ：項目地塊整體性、私密性好；三面環(huán)山，內(nèi)部高差大，適合造景 3. 規(guī)劃前景：南側(cè)有公園，醫(yī)院等 劣 勢 1. 項目周邊項目層次低，區(qū)域認知度不高 2. 東側(cè)界面差，有公路局、工廠宿舍、修車廠等 3. 南面直線距離 糞渣無害化處理廠和病死畜禽處理廠，雖然實際影響小，但心理影響可能較大 結(jié)論 ?地塊交通方便，三面環(huán)山，私密性好，規(guī)模大且有內(nèi)部造景條件，地塊周邊有公園，醫(yī)院等規(guī)劃利好，具備做高端再改的條件 市場界定 市場概況 結(jié)論 競品分析