【正文】 品景觀仍很少，景觀營(yíng)造較為粗糙（如香格里拉）。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng) 產(chǎn)品 ?建筑風(fēng)格：各類建筑風(fēng)格已經(jīng)在淮安市場(chǎng)上紛紛出現(xiàn)，如地中海建筑風(fēng)格、古典主義建筑風(fēng)格等。 ?土地成交均價(jià)略有下降： 07年、 08年土地成交均價(jià)分別是 1113元 / ㎡ 、 948元 / ㎡ ，下浮 %，而 09年為 1351元 / ㎡ ，上漲 403元 / ㎡ 。 ? 09年下半年隨著房?jī)r(jià)的漲速過(guò)快，政府調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)至今仍處于弱市中，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，走勢(shì)不明朗。 1四大城市 2023年城市化進(jìn)程比較 % 如圖顯示：近年來(lái)淮安城市化進(jìn)程顯著提升，但同其他城市相比城市化水平還較低，房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展階期， 政策 ?從限制到救市，從提息到降息： 2023年 10月 — 2023年 8月，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)； 2023年 9月 16日“雙率下調(diào)”； 2023年各地出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，而進(jìn)入 2023年，隨著政府調(diào)控的力度逐漸加大，成交量相對(duì)于 2023年有明顯下滑。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱 ， 城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 不同發(fā)展階段城市化特征 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 高速發(fā)展期 調(diào)整發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30%— 50% 50%— 75% 75%以上 城市發(fā)展特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低 ， 工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限 ，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋 。 08年居民儲(chǔ)蓄額激增，未來(lái)潛在購(gòu)買需求較大。 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 淮安近年來(lái)人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，縮小了與周邊城市的差距。 2023年居民可支配收入突破 14000元大關(guān)，與蘇北第一城市徐州之間的差距進(jìn)一步縮小。 淮安“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步發(fā)展。重大工程紛紛動(dòng)工或竣工，大大刺激了消費(fèi)需求的釋放。 淮安“三駕馬車”近年來(lái)增長(zhǎng)比率 如圖顯示：近年來(lái)淮安市消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中有升，消費(fèi)者的消費(fèi)理念發(fā)生了很大變化，潛在的消費(fèi)需求得到釋放。而城市配套的完善、區(qū)域成熟度的提高能夠促進(jìn)商品房的銷售，提升商品房的銷售價(jià)格，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心。 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 淮安近年來(lái)財(cái)政收支情況 % 如圖顯示：近年來(lái)淮安財(cái)政稅收每年保持 17%以上的增速，特別是近兩年增速達(dá) 30%以上，體現(xiàn)了淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 如圖顯示：三年來(lái)淮安人均 GDP增長(zhǎng)率均超 15%， 08年人均 GDP為 19000元 ,根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 淮安經(jīng)濟(jì)雖進(jìn)入飛速發(fā)展階段，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后發(fā)展空間較大。 城區(qū)三大區(qū)域?qū)⒊沙墒焐钊?，開(kāi)發(fā)區(qū)及楚州區(qū)異軍突起。而經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、楚州區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存在一定的上升空間，未來(lái)發(fā)展存在巨大潛力，總體來(lái)說(shuō)城市的發(fā)展方向決定了淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)將向多元化發(fā)展。重點(diǎn)建設(shè)水渡口中心區(qū)、缽池山公園及周邊地區(qū)、江蘇淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及相應(yīng)的生活居住區(qū)；中遠(yuǎn)期主要向南發(fā)展。受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，淮安市將形成主要向東、向南方向發(fā)展，主城區(qū)和楚州區(qū)逐漸融為一體的城市發(fā)展格局。 四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。 兩大組團(tuán)：中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。 淮安城市的特點(diǎn)： “一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城”。 城市規(guī)劃 主城區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 老城區(qū) 城市性質(zhì)： 國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2023萬(wàn)人口的中心城市。 古城主要名勝古跡有：周恩來(lái)故居 、 周恩來(lái)紀(jì)念館 、 周恩來(lái)遺物陳列館 、 劉鶚故居 、 吳承恩故居及墓地 、 關(guān)忠節(jié)公祠 、 梁紅玉祠堂 、 周阮二烈士祠 、 古枚里 、 韓信紀(jì)念叢林 、 韓信釣魚臺(tái)遺址 、 東岳廟 、 左忠壯公祠 、 徐節(jié)孝祠 、 汪達(dá)之墓 、 新安旅行團(tuán)歷史陳列館 、 新安小學(xué)舊址 、中共中央華中分局舊址 、 淮安烈士陵園 、 車轎戰(zhàn)役烈士陵園 、 大胡莊戰(zhàn)斗烈士紀(jì)念碑 、 青蓮崗遺址 、 漕運(yùn)總督署 、 淮安府衙 、 小滄州與遠(yuǎn)香草堂等 。 運(yùn)河之都： 明清時(shí)期與蘇州 、 杭州 、揚(yáng)州并稱運(yùn)河沿線 “ 四大都市 ” ，作為河道治理中心 、 漕運(yùn)指揮中心 、漕船制造中心 、 漕糧儲(chǔ)備中心 、 淮北鹽運(yùn)集散中心 ， 奠定了 “ 運(yùn)河之都 ” 的歷史地位 。 美食之鄉(xiāng)： 我國(guó)四大傳統(tǒng)菜系之一淮揚(yáng)菜的重要發(fā)祥地 ， 連續(xù) 5屆淮揚(yáng)菜美食文化節(jié) ， 展示和弘揚(yáng)了博大精深的中國(guó)淮揚(yáng)菜美食文化 。 交通便利，能迅速到達(dá)各大城市 人文環(huán)境 文化名城： 2200多年的悠遠(yuǎn)歷史 ， 有著豐厚的文化底蘊(yùn)與濃郁的人文氣息 。 水運(yùn)航空交通： 京杭大運(yùn)河等多條流域性航道匯聚淮安，水路通達(dá)上海港、南京港、鎮(zhèn)江港和連云港等重要貨物集散港口。 地理區(qū)位 城市解讀 交通狀況 上海 南京 淮安 高速公路網(wǎng) 鐵路交通網(wǎng) 飛機(jī)航線網(wǎng) 高速公路： 京滬、京宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯，距上海、北京分別只有 3個(gè)多小時(shí)和 8個(gè)小時(shí)車程，確立了淮安在蘇北乃至江蘇省的交通樞紐地位?；春邮俏覈?guó)重要的南北地理分界線，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過(guò)渡特征。下轄清河、清浦、淮陰、楚州 4 區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖 4 縣。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。 12ˊ00“ ～ 119176。 43ˊ00“ ～ 34176。維科置業(yè) “ 肉聯(lián)廠地塊 ” 項(xiàng)目 營(yíng)銷推廣提案報(bào)告 2023年 7月 20日 伯氏嘉成（中國(guó)） 市場(chǎng)篇 定位篇 策略篇 推廣篇 管理建議篇 創(chuàng)意展示篇 市場(chǎng)篇 淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯 32176。 06ˊ00”, 東經(jīng) 118176。 36ˊ30” 之間。東西最大直線距離 132 公里，南北最大直線距離 150 公里，面積 10072 平方公里。 淮安市地跨淮河兩岸。 處在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和淮海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，地理區(qū)位條件優(yōu)越。 鐵路交通： 新長(zhǎng)鐵路縱貫全境，直達(dá)青島、哈爾濱、成都等超大型城市，連接腹地和沿海。隨著淮安民航機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，更將使淮安擁有飛速發(fā)展的廣闊空間。 名人故里： 大軍事家韓信 、 大文學(xué)家吳承恩和新中國(guó)開(kāi)國(guó)總理周恩來(lái) ，都誕生在這片神奇的土地上 。 人文厚實(shí)、風(fēng)采宜人的淮上明珠。 風(fēng)景名勝 淮安自建縣起 ， 至今已有2200年的歷史 ， 是一個(gè)古老而文明的城市 ， 并于 1986年 ， 被列入全國(guó)歷史文化名城 。 風(fēng)景怡人，歷史悠久的文化名城。 城市規(guī)模： 中期（ 2023年） 100萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（ 2023年） 120萬(wàn)人。 一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈。 三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。 一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城 城市發(fā)展方向?qū)^(qū)域房地產(chǎn)的影響 城市發(fā)展方向： 城市基本方向確定了以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場(chǎng)為重點(diǎn)，城區(qū)東擴(kuò)、中心東移，建成高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂(lè)中心。 對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的影響： 清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)為淮安未來(lái)的行政商務(wù)中心，這意味著此三個(gè)區(qū)域的人口密度會(huì)有所上升，在建筑形態(tài)方面小高層、高層將成為一種趨勢(shì)，品質(zhì)大盤的數(shù)量會(huì)有所增加，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。高校園區(qū)，東部新區(qū)和未來(lái)新市府大樓的發(fā)展規(guī)劃將進(jìn)一步提升本案的區(qū)域價(jià)值，主導(dǎo)發(fā)展方向?yàn)檫m宜居住的成熟生活圈，區(qū)域住宅物業(yè)后續(xù)發(fā)展?jié)摿^大，為項(xiàng)目以后良好的銷售形成強(qiáng)有力的支持。 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 淮安近年來(lái) GDP情況及增長(zhǎng)比較 如圖顯示：三年來(lái)淮安 GDP平均每年增速超過(guò) 15%， 08年達(dá) %，同周邊城市相比淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還相對(duì)落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大。 四大城市 2023年 GDP比較 城市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展期 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8001000 10004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量 型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主， 數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主 數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 淮安近年來(lái)人均 GDP情況及增長(zhǎng)率比較 19000元 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 人均 GDP穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。 四大城市 2023年人均 GDP比較 23069元 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 淮安近年來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重變化情況 % 如圖顯示：近年來(lái)淮安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯，第一產(chǎn)業(yè)的比重逐年下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，為淮安市民提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)有效吸納周邊城市的技術(shù)人才進(jìn)入淮安，有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)保證了政府對(duì)城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，為實(shí)現(xiàn)未來(lái)城市規(guī)劃，提高區(qū)域成熟度打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展為政府帶來(lái)大量的財(cái)政收入。 淮安近 3年社會(huì)固定資產(chǎn)投資高速發(fā)展，平均增速達(dá) 30%以上。 淮安近 4年來(lái)進(jìn)出口貿(mào)易總額逐年增加，外向型經(jīng)濟(jì)比重加速明顯。 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮安統(tǒng)計(jì)局 淮安近年來(lái)城鎮(zhèn)人均可支配收入 14007元 如圖顯示： 2023年以來(lái)淮安人均可支配收入大幅增加，近三年來(lái)平均增速達(dá)到 15%以上。居民收入的提升，增強(qiáng)了居民消費(fèi)能力，有助于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。 四大城市 2023年城鎮(zhèn)人均可支配收入比較 16955元 淮安近年來(lái)居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)情況 % 如圖顯示：隨著 08年股市大幅回落及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，居民儲(chǔ)蓄激增， 2023年居民儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)了 %，房地產(chǎn)需求暫時(shí)受到抑制，但是這也意味著樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的時(shí)候銀行儲(chǔ)蓄將迅速得到釋放，有助于