某地塊項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告-展示頁
2025-02-01 22:15本頁面
【正文】 區(qū)域規(guī)劃o 江寧的一軸六片根據(jù)南京市東山新市區(qū)總體規(guī)劃（ 2023－ 2023），江寧將規(guī)劃成為 “一軸六片 ”，具體說 “一軸 ”就是以秦淮新河和秦淮河為城市功能景觀發(fā)展主軸， “六片 ”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河為自然邊界，結(jié)合城市主干路網(wǎng)布局，劃分為岔路、百家湖、九龍湖、機(jī)場(chǎng)、老城、科學(xué)園等六個(gè)片區(qū)。江寧樓市地位o 05年南京各板塊土地供應(yīng)量05年江寧板塊 江寧以 36幅 土地供應(yīng)量與成交量大大領(lǐng)先于其他板塊，尤其是科技園地區(qū)供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì) 06年將有大量樓盤紛紛上市。 □ 2023 年下半年開始，南京政府出臺(tái)一些理好政策，使得江寧房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期。 □ 2023 年，在市場(chǎng)的宏觀調(diào)整下，市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分層， 經(jīng)濟(jì)型戶型持續(xù)穩(wěn)定銷售，大戶性則繼續(xù)保持滯銷的局面，江寧總體格局開始轉(zhuǎn)暖。泛地和聯(lián)地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 二 ○○ 六年三月三十日同仁地塊項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告同仁地塊項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告市場(chǎng)環(huán)境如何？項(xiàng)目如何認(rèn)識(shí)？?jī)r(jià)值怎么挖掘？造什么樣的房子？賣給誰？怎么賣？我們要解決的核心問題是什么？報(bào)告思路分析市場(chǎng) 找空缺認(rèn)識(shí)地塊 挖潛力戰(zhàn)略定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析o 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是慘烈的！o 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是低級(jí)的！o 市場(chǎng)空間是巨大的！o 市場(chǎng)是可以引導(dǎo)的！江寧樓市分析o 江寧地產(chǎn)沿革 □ 1990 年江寧啟動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)，其主要功能和服務(wù)對(duì)象以 “ 集團(tuán)購買 ” 、 “ 單位分房 ” 為主。 □ 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在 2023年 —2023 年進(jìn)入快速發(fā)展期，江寧房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。 □ 江寧撤縣建區(qū)后，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全縣經(jīng)濟(jì)中所占的比重也與日俱增 ,但由于江寧自身的特點(diǎn)和開發(fā)模式，使得江寧項(xiàng)目在人們心目中僅是 “ 自然環(huán)境 ” 與 “ 低廉價(jià)格 ” 的代名詞。 □ 2023 年政府資金政策偏向于奧體板塊以及江北區(qū)域，極大約束了江寧的發(fā)展。江寧樓市地位o 05年南京各板塊供銷格局05年江寧樓市無論從供應(yīng)量與銷售量來看表現(xiàn)活躍，僅此于江北板塊，且供求比例為 ，呈現(xiàn)良好理性的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。江寧樓市片區(qū)特征o 江寧片區(qū)樓市特征岔路口片區(qū)市場(chǎng)形象 :濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流。目前均價(jià)已達(dá) 3500元 /㎡。資源分析 :后續(xù)土地儲(chǔ)備不多，供應(yīng)量逐漸減少，逐漸與市區(qū)融合江寧樓市片區(qū)特征o 江寧片區(qū)樓市特征東山鎮(zhèn)片區(qū) （老城片區(qū)）市場(chǎng)形象： 江寧本地居民生活區(qū)產(chǎn)品特征： 工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主價(jià)格特征： 成為江寧本地居民置業(yè)安家的首選，但供應(yīng)量的減少促使價(jià)格上漲較快，價(jià)格在 34003500元 /㎡客戶來源： 江寧本地為主。江寧樓市片區(qū)特征o 江寧片區(qū)樓市特征三山片區(qū)市場(chǎng)形象 :高檔低密度景觀休閑居住區(qū)產(chǎn)品特征 :高檔、低密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主，兼有少量公寓價(jià)格特征 :現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域，公寓突破 3500元 /㎡客戶來源 :南京客戶為主。發(fā)展趨勢(shì) :中高檔休閑景觀居住區(qū)，配套日益完善。江寧樓市片區(qū)特征o 各片區(qū)供應(yīng)情況 民營(yíng)科技園由于 05年土地供應(yīng)量的集中放大，在今后 12年內(nèi)，其住宅供應(yīng)量將占到近半，給本案帶來的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。 而老城區(qū)樓盤對(duì)江寧客戶進(jìn)行攔截， 百家湖、將軍山樓盤對(duì)南京城區(qū)客戶進(jìn)行攔截。o 體量將會(huì)集中釋放，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力嚴(yán)峻。o 經(jīng)濟(jì)型物業(yè)仍將會(huì)是開發(fā)與銷售的主流。對(duì)我們的啟發(fā)： 啟發(fā)一：盡快入市 啟發(fā)二：必須尋找出具有強(qiáng)殺傷力的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 啟發(fā)三：產(chǎn)品必須出彩、營(yíng)銷必須創(chuàng)新第二部分 項(xiàng)目分析o 項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)人氣不足o 項(xiàng)目周邊生活配套匱乏o 項(xiàng)目板塊發(fā)展動(dòng)力不足o 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡劣o 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)很平o 項(xiàng)目操作空間較大o 項(xiàng)目的未來很美好項(xiàng)目分析位置：本案位于江寧開發(fā)區(qū)九龍湖片區(qū)，該片區(qū)按開發(fā)區(qū)規(guī)劃主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療、教育規(guī)劃為主。項(xiàng)目距東山鎮(zhèn)距離約 3公里，距南京市中心約 20公里。西北側(cè)靠九龍湖，東有方山。場(chǎng)地平整，基地內(nèi)無特別資源。南邊： 同仁醫(yī)院、東南大學(xué)江寧分校北邊： 九龍湖交通條件：南側(cè)為南京二環(huán)規(guī)劃路
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