某地塊發(fā)展戰(zhàn)略及運作方案-展示頁
2025-02-02 02:10本頁面
【正文】 主入口處，設(shè)計為社區(qū)的核心花園景觀帶 建議 6： 書畫文藝長廊 — 即把社區(qū)的西測道路有效利用，設(shè)計為小區(qū)的書畫文藝展示區(qū)，完善了社區(qū)的文化底蘊 建議 7： 運動健身長廊 — 即把社區(qū)的東測道路實際運用，設(shè)計為小區(qū)的羽毛球 、跳繩 等活動的場地 ◎社區(qū)增力點營造 ■ ■ 1個大型人造溫泉會所 ■ 大型人造溫泉 ■ ■ 2大社區(qū)主題廣場 ▼ 韻律（文化）廣場； ▼ 運動（健身）廣場； ■ ■ 3條社區(qū)內(nèi)庭長廊 屆于韻律廣場和運動廣場之間的“綠色景觀長廊” 社區(qū)左圍墻與 韻律廣場之間 的“書畫文藝長廊” 社區(qū)右圍墻與運動廣場之間的“運動健身長廊” ■ ■ ◎商業(yè)增力點營造 巢湖北區(qū)特色餐飲娛樂休閑街 ■ ■ 二 、 目標(biāo)客戶鎖定 ■ ■ 客戶區(qū)域范圍 項目客戶主要以 巢湖市區(qū)、周邊區(qū)域 客戶為主，約占客戶總量的 90%以上。 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場板塊格局 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場板塊特征 ?老城區(qū)板塊 ◎ 巢湖市的商業(yè)、文化中心， 由于土地的稀缺性，老城區(qū)開發(fā)項目較少，老城區(qū)商品房價格最高； ◎城市重點發(fā)展方向，區(qū)域房地產(chǎn)項目在各板塊之首，區(qū)域道路環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)品質(zhì)高、一中教育優(yōu)勢，構(gòu)成了區(qū)域房地產(chǎn)競爭的核心優(yōu)勢， 市場認(rèn)可度高； ◎西區(qū)項目較少，市場關(guān)注度不高， 除了前景規(guī)劃可供參考的吸引力外，產(chǎn)品塑造顯得至關(guān)重要； ?東部板塊 ?西區(qū)板塊 ?北部板塊 ◎ 北部板塊由于大體量城市之光項目存在，使這個區(qū)域迅速受到市場關(guān)注，但區(qū)域整體環(huán)境一般，對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定影響； ?新城區(qū)板塊 ◎主要是受城市規(guī)劃發(fā)展方向引導(dǎo)，區(qū)域目前有兩個項目，規(guī)模和品質(zhì)都比較高，但由于區(qū)域現(xiàn)狀制約，房價排在 5大板塊之尾，銷售狀況不容樂觀； ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場板塊特征 類 別 板塊分類 價格區(qū)間 區(qū)域特點 一級 老城區(qū)板塊 2400元 /㎡以上 傳統(tǒng)的商貿(mào)文化中心，土地 資源供應(yīng)有限 二級 東、西、北部板塊 2200－ 2400元 /㎡ 新型的大型居住區(qū) 、城市重 點發(fā)展方向 三級 新城區(qū)板塊 2023元 /㎡左右 新規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，商業(yè)及人 居氛圍不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施 欠缺，目前區(qū)域認(rèn)知度不高 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場各板塊核心賣點 板 塊 核心賣點 老城區(qū)板塊 中心區(qū)位優(yōu)勢、各種配套設(shè)施齊全、地塊價值高 東部板塊 整個區(qū)域環(huán)境較好、道路環(huán)境優(yōu)美 、一中教育賣點 西部板塊 高性價比優(yōu)勢 北部板塊 地段交通優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢、城市發(fā)展方向、品牌優(yōu)勢 新城區(qū)板塊 高性價比優(yōu)勢、城市重點發(fā)展區(qū)域、 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)項目分布情況 目前，市場在建在售及后期入市項目約 25個左右，以下為典型案例列舉 ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場整體特征 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 隨著老城區(qū)的拆遷改造及新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)項目已增加到 25個左右； 房地產(chǎn)市場板塊特征明顯 根據(jù)項目的分布情況，大致可以把巢湖市房地產(chǎn)市場分為 5大板塊：“中心區(qū)板塊、東部板塊、西部板塊、北部板塊、新城區(qū)板塊”，東部板塊項目最多； 各板塊之間價格具有一定的差異 老城區(qū)房價最高，緊接著是東部板塊，新城區(qū)房價最低 未來競爭格局主要集中西、北兩大板塊 市場未來的競爭點將集中于北門兵團(tuán)、西城兵團(tuán)及向陽路兵團(tuán)，世紀(jì)大道兵團(tuán)隨著現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)入尾期目前火力縮減，但后續(xù)即將推出的新樓盤體量仍然不容忽視； ■ ■ 巢湖市房地產(chǎn)市場整體特征 巢湖市房地產(chǎn)項目規(guī)模優(yōu)勢明顯 新開盤的項目多為 10萬 ㎡以上，其中城市之光總建面高達(dá)50萬㎡； 物業(yè)類型多樣化 目前市場上仍以多層為主，新推項目大多配以若干棟小高層、高層，部分項目有別墅物業(yè)，小高層、高層是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢； 80— 110㎡的戶型市場接受度高 經(jīng)調(diào)查分析，市場上 80㎡左右的兩室、 110㎡左右的三室市場認(rèn)知度度高； 未來房地產(chǎn)競爭將愈加激烈 隨著后市項目的不斷增加，巢湖市房地產(chǎn)市場競爭激烈； ■ ■ 市場研究思維導(dǎo)圖 項目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場 ?房地產(chǎn)市場 市場分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競爭對手 ?SWOT分析 ■ ■ 1 發(fā)展戰(zhàn)略 競爭對手 SWOT分析 ■ ■ 主要競爭對手分析 根據(jù)項目所在位置、周邊環(huán)境、項目本身分析，我們把城市之光、名仕嘉苑、四?；▓@列為本項目的主要競爭對手， 通過對這幾個項目的分析，找出本項目的市場空白點、發(fā)力點，最總形成本項目的核心競爭力。 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） ■ ■ 巢湖市城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)構(gòu) 城市規(guī)劃發(fā)展方向： 城市依托老城， 重點向東北部、東部方向發(fā)展，啟動南部濱湖地區(qū)建設(shè)，形成“一腹兩翼、擁湖發(fā)展”的城市格局，促進(jìn)了本項目所在區(qū)域的發(fā)展。 3 4 4 . 43012 7 0 . 61 2 . 2 %1 1 . 2 %1 0 . 6 %01503004502023 2023 202310%13%16%19%GD P 增長率■ ■ 巢湖市固定資產(chǎn)投資增長較快 就目前巢湖市的固定資產(chǎn)投資比例來看，重點工程比例較大，在房地產(chǎn)投資力度不夠，總體上呈現(xiàn)快速增長的趨勢， 2023年固定資產(chǎn)投資額 ，增幅%；房地產(chǎn)投資額 ，增幅 %。 ■ ■ 問題界定小結(jié) □ 可達(dá)性良好，交通較為便利 □ 地塊相對規(guī)整，基本為凈地 □ 地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢 □ 項目戶型設(shè)臵偏大，市場抗性較大 項目屬性 □ 連接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶 □ 地處政府規(guī)劃發(fā)展重點方向 □ 區(qū)域有開發(fā)氛圍
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