【正文】 遇 （ 1）北區(qū)被定位為鄭州城市副中心，其發(fā)展立意高遠(yuǎn)，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了一 個大的利益支撐； （ 2）北區(qū)作為鄭州居住區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目今后的發(fā)展提供豐富的終端消費(fèi)人群； （ 3）項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套日趨完善，有利于項(xiàng)目中高檔餐飲街的開發(fā)，而本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)，又將進(jìn)一步提升周邊形象和強(qiáng)化周邊的商業(yè)氛圍，形成良性循環(huán)； 項(xiàng)目以森林半島高端住宅為依拖，有利于吸引高端客戶，打造一個集中高端餐飲、休閑為一體的區(qū)域，這個與本項(xiàng)目的定位是契合的； （ 4）項(xiàng)目原有餐飲的拆遷將在短期內(nèi)造成周邊餐飲商業(yè)的供應(yīng)緊張，造成一個市場空白點(diǎn)，本項(xiàng)目的運(yùn)作恰恰可以填補(bǔ)這個市場空白點(diǎn)，獲得成功； （ 5）本項(xiàng)目的開發(fā)商在銷售森林半島的住宅部分時(shí)，就已經(jīng)儲備了大量的客戶資源，本項(xiàng)目的投資商還在鄭州市區(qū)開發(fā)了大量的高品質(zhì)住宅樓盤，也儲備了數(shù)量可觀的潛在的投資客戶資源，如果能夠把這些資源高效釋放出來，一定會對本項(xiàng)目的發(fā)展帶來良好的機(jī)遇。 2． 4 項(xiàng)目的威脅 （ 1）區(qū)域內(nèi)終端消費(fèi)客戶群的相對匱乏，對本項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營目標(biāo)構(gòu)成一定程度的威脅； [威脅化解之道：優(yōu)化整體定位，打造本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，擴(kuò)大項(xiàng)目對區(qū)域外的輻射能力，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群不足的缺憾 ] （ 2）周邊天旺廣場的一層臨街商業(yè)和頂層的餐飲街與本項(xiàng)目產(chǎn)生竟?fàn)?，?gòu)成了威脅； [威脅化解之道：天旺廣場不單單是本項(xiàng)目的競爭對手，也和我們項(xiàng)目有互動的關(guān)系，形成某種復(fù)雜的竟合關(guān)系?，F(xiàn)在，天旺廣場的經(jīng)營并不成功，它以反面教材的身份從側(cè)面幫助我們更好地找準(zhǔn)項(xiàng)目的定位。 [威脅化解之道：與傳統(tǒng)的購物相比，餐飲行業(yè)的租金承受能力的確比較偏低，但是，餐飲行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較低，在其它市場領(lǐng)域內(nèi)存在大量不確定因素的時(shí)候，為了確保項(xiàng)目能夠穩(wěn)定盈利，減少開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以，我們選擇了特色餐飲。 大部分宏觀市場信息都可以直接排斥在我們詳加研究的范疇，比如中國和河南省乃至鄭州市的經(jīng)濟(jì)總量，城市整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營水準(zhǔn)等等，對我們本項(xiàng)目的定位研究判斷不會發(fā)生任何實(shí)質(zhì)性的影響。因?yàn)檫@些大的數(shù)據(jù)已經(jīng)是基本恒定的，又是我們無法改變與左右的，且在可預(yù)測的范疇內(nèi)不會發(fā)生什么大的發(fā)展變故，因此，基本可以屏棄在我們的研究范疇之外。我們要假定在餐飲定位之外的合理性問題，也就是定位的可選性問題與優(yōu)先原則。但是市場卻不能為這個較高端的定位提供強(qiáng)大支撐。 偉大的哲學(xué)家和神學(xué)家奧卡姆以 “ 奧卡姆剃刀 ” 的理論為現(xiàn)代科學(xué)奠定了革命性的發(fā)展基礎(chǔ)，這個理論告訴我們：凡是可以找出直接原因的，就不必再尋找其它離奇的原因。所以，面對他人的失敗，我們要決然地加以規(guī)避，堅(jiān)決不可重蹈覆轍。原因也有如下幾條： （ 1）專業(yè)市場的發(fā)展早已成熟，現(xiàn)在很難找出太大的合宜的市場空間，經(jīng)營專業(yè)市場，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大； （ 2）大部分專業(yè)市場通常格調(diào)不高，本項(xiàng)目雖然無法定位為傳統(tǒng)的綜合性商業(yè)中心，但也不必要定位為專業(yè)市場； （ 3）專業(yè)市場的目標(biāo)消費(fèi)人群來源較為單一，又需要大量人群進(jìn)行運(yùn)營支撐，與本項(xiàng)目周邊相對清談的商業(yè)人流不符，無法滿足正常的足夠的可見客戶人群，沒有充分的市場資源加以支撐，很難獲得成功； （ 4）專業(yè)市場的外在形象，通常是人聲鼎沸，人群穿梭，十分嘈雜，與本項(xiàng)目相對靜謐的氛圍嚴(yán)重沖突； （ 5）專業(yè)市場所需的建筑場所通常是較為大型的封閉式集中式建筑，與本項(xiàng)目開放性院落式的建筑風(fēng)格格格不入。 所以，在確定了初步的項(xiàng)目定位后，我們可以大致地確認(rèn)那些精確有用的市場信息，來加以分析研究。 以上這些市場信息就是本項(xiàng)目在定位時(shí)所急需的精確有效的市場信息。 市場信息的收縮與項(xiàng)目定位的放大 從市場信息初步濃化收縮推導(dǎo)到項(xiàng)目初始定位，這是一個順藤摸瓜的過程；從項(xiàng)目初始定位再放大到市場的二次搜尋與放大，得出項(xiàng)目的精確定位，這是順瓜摸藤的過程。只會順藤摸瓜，我們可能摸不到好瓜（定位不能得到升華）；反之，一上來就順“瓜”摸藤，我們摸到的可能就不是瓜（主觀性定位，造成定位錯誤）。 項(xiàng)目的總體發(fā)展模式 采取快速高效的開發(fā)模式，引入多元化特色化的餐飲業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)乃至鄭州市餐飲業(yè)的品質(zhì)更新，打造以特色風(fēng)情餐飲為主題，集休閑、娛樂、購物為一體的特色化商業(yè)街區(qū)。 項(xiàng)目的整體描述 （ 1）地面總建筑面積： 26248㎡ 。老房子主題餐廳： 2694㎡ 。地下商業(yè)面積：648㎡ 。 4． 4項(xiàng)目定位的原則 （ 1）簡明有力； （ 2）突出產(chǎn)品功能特色； （ 3）表達(dá)醒目； （ 4）注重資源整合； （ 5）注重利益回報(bào)最大化； （ 6）注重可持續(xù)經(jīng)營； （ 7）注重市場反應(yīng)； （ 8）注重項(xiàng)目所能引發(fā)的社會效應(yīng)；凸顯產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷 模式的差異化原則。挖掘出這些核心優(yōu)勢，就等于尋找到了我們項(xiàng)目的靈魂， 而如果我們的項(xiàng)目定位準(zhǔn)確地捕捉到了這些靈魂性的屬性的話，那么，我們的項(xiàng)目定位就一定能夠在市場上產(chǎn)生不可阻擋的核心競爭力。依照這個簡明的概念，進(jìn)一步作擴(kuò)大解釋，我們可以知道，所謂的“餐飲集聚區(qū)”就是體現(xiàn)餐飲功能的一個特定的組團(tuán)或群。 2. 我們需要一個什么樣的“ 餐飲集聚區(qū) ”？ “ 餐飲集聚區(qū) ” 是對我們項(xiàng)目定位的一個整體和實(shí)質(zhì)性的表達(dá)，解決了一個定位的大方向問題，是一個最濃縮最核心的定位表達(dá)語。雖然它是一個定位表達(dá)系統(tǒng)中的主干（主體框架）部分，但急需要加以細(xì)化、深入，而需要深化的命題就是：我們需要一個什么樣的 “ 餐飲集聚區(qū) ”？ 3．至此，我們對項(xiàng)目總體定位的路徑已經(jīng)十分明晰起來了： （ 1）我們需要一個 全生態(tài)的“ 餐飲集聚區(qū) ” （ 2）我們需要一個 多風(fēng)情的“ 餐飲集聚區(qū) ” （ 3）我們需要一個 院落式的“ 餐飲集聚區(qū) ” 項(xiàng)目總體定位：餐飲 餐飲集聚區(qū) 全生態(tài)的的餐飲集聚區(qū) 多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū) 院落式的餐飲集聚區(qū) 有確切細(xì)分市場支撐的特色化餐飲集散地效果評判：此定位能夠強(qiáng)有力地提煉激發(fā)出項(xiàng)目的核心競爭力 綜合以上的分析與評述，我們不難發(fā)現(xiàn)，把本項(xiàng)目定位為“ 全生態(tài)多風(fēng)情院落式餐飲集聚區(qū) ”是非常合適非常貼切的。 （ 5）項(xiàng)目建筑本身的開放性支撐項(xiàng)目院落式的定位訴求； （ 6） “ 餐飲集聚區(qū) ” 直指項(xiàng)目定位的核心，此定位架構(gòu)不但能夠淋漓 盡致地彰顯本項(xiàng)目的核心競爭力，還極其大氣，既有視覺沖擊 力，又能夠最大程度地發(fā)揮市場號召力。以文化意義上的制高點(diǎn)來把控市場的高度，促進(jìn)項(xiàng)目的市場營銷我們可以階段性地提出推廣主題，以 “ 全生態(tài)的餐飲環(huán)境 ” 上升到 “ 全生態(tài)的飲食文化模式 ” ，再上升到 “ 全生活的飲食生活模式 ” ，最后上升到 “ 新都市休閑生活模式 ” 和 “ 鄭州市民的新生活模式 ” 的升 華性高度 。 老房子風(fēng)情街 半島天地 形象定位主題推廣語 美食頭等艙 休閑新天地 第五章 集成與演繹： 市場與定位的對照檢測系統(tǒng) 5． 1項(xiàng)目定位依據(jù)的取舍原則 本項(xiàng)目定位依據(jù)的四大原則 （ 1）市場需要什么； （ 2）我們能夠給予市場什么； （ 3）市場留下了什么空白點(diǎn)； （ 4）我們能給市場空白點(diǎn)里填塞什么亮點(diǎn)。 尋找項(xiàng)目定位突破性的靈魂 （ 1）創(chuàng)造性地培育市場 當(dāng)本項(xiàng)目本區(qū)域周邊的高檔餐飲市場還不夠成熟的時(shí)候，一個有宏圖壯志的項(xiàng)目開發(fā)者當(dāng)然要創(chuàng)造性地培育市場，因?yàn)槌墒斓氖袌鲈诖藭r(shí)并不具備，必須以創(chuàng)造者的態(tài)度來生成市場。 （核心提示：市場需要孕育需要創(chuàng)造，而不能僅僅憑借等待。 （核心提示：提升引領(lǐng)鄭州市的餐飲文化，并不是一種務(wù)虛的擺設(shè)，而是可以改變鄭州市民的消費(fèi)習(xí)慣和生活模式，從而引領(lǐng)消費(fèi)潮流，直接改善本項(xiàng)目的投資運(yùn)營） （ 3）挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢，尋找本項(xiàng)目的突破性靈魂 餐飲集聚區(qū)，有特色的餐飲集聚區(qū)，這就是項(xiàng)目能夠進(jìn)行突破的靈魂所在。 由市場導(dǎo)向定位，我們思考了以下幾個問題： 1．在餐飲方面，哪些是目前的鄭州市場所欠缺的？ 我們通過詳細(xì)的市場觀察，發(fā)現(xiàn)： 鄭州市場沒有任何一個餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場沒有任何一個院落式的餐飲集聚區(qū)。 3．這些有益的市場屬性或市場特質(zhì)是不是我們項(xiàng)目所擁有的？ 經(jīng)過我們認(rèn)真考察推敲，這些有益于市場且為市場所迫切需求的屬性恰恰是我們項(xiàng)目自身所擁有或能夠加以挖掘的。 由定位到市場的演繹系統(tǒng) 由市場到定位的集成已經(jīng)已經(jīng)能夠很好地保證定位系統(tǒng)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，如果，再由定位反推到市場，通過演繹過程來確認(rèn)具體的市場利益訴求能否落到實(shí)處，如果，通過這一檢測系統(tǒng)，那么，我們的項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性就能確保萬無一失。 所以，通過這種市場與定位系統(tǒng)的對應(yīng)檢測，我們可以確知，我們的項(xiàng)目定位建基在可信賴的市場基礎(chǔ)之上，且能夠切實(shí)地反饋到市場的實(shí)際利益訴求點(diǎn)上，總體來說，這個定位也是可以讓我們信賴的。（七館：健身館、美麗館、婚藝館、家藝館、文化館、國宴 (養(yǎng)生 )館、私藏館；一平臺：城市精英、名流名仕生活商務(wù)平臺） 主要選擇品牌：金夫人攝影樓、英派斯健身俱樂部，其它諸如水會、 SPA等休閑品牌，但要考慮到某些品派對經(jīng)營面積的要求加以選擇性地篩選。 6． F區(qū)商業(yè)部分： 左岸 功能定位： 較為純粹的咖啡廳、輕搖慢搖型酒吧、交友酒吧，或者檔次較高的全國性或跨國連鎖品牌，還可以考慮在此設(shè)立一個有點(diǎn)規(guī)模的紅酒專賣中心，因?yàn)榉▏屠枳蟀兑彩a(chǎn)葡萄美酒 主要選擇品牌：星巴克、 Babyface、阿