【正文】 尚廣場(chǎng)商業(yè)主要以女性時(shí)尚服飾、飾品及餐飲為主，與地面商業(yè)形成錯(cuò)位 萊迪時(shí)尚廣場(chǎng)：時(shí)尚服飾為主 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 服飾 422 49% 圣迪奧、百事吉、衣本色、錦衣堂 美容美發(fā) 34 4% 薰色空間、秀坊 餐飲 34 4% 韓國(guó)料理 飾品 216 25% 韓國(guó)飾品、阿特曼、我型我 show 化妝品 17 2% 袁 嬛化妝品、 SASA代購(gòu) 攝影 26 3% 燦爛、 鞋包 86 10% 稻草人、拉丁紅 工藝 26 3% 綠茵、譚木匠 萊迪經(jīng)過(guò)后期調(diào)整，縮減餐飲比例，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行分區(qū)，營(yíng)業(yè)狀況得到較大改善 負(fù)一樓： A區(qū)以飾品為主， C、 D、 E、 F區(qū)為服飾、鞋區(qū)， P區(qū)為餐飲 負(fù)二樓： A區(qū)為形象空間， BE區(qū)服飾區(qū)、鞋區(qū)， F區(qū)為混合區(qū) 新街口地鐵商鋪：地下商業(yè)以餐飲、飾品為主 南京地鐵一號(hào)線新街口站的地下整體有三層，其中負(fù)一層、負(fù)二層為商鋪，目前有 66間在營(yíng)業(yè)。負(fù)二層僅 9間鋪位，有 5間在營(yíng)業(yè)。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 27 % 陸嫂特色面、口渴了、維百納比薩 飾品 11 % 好彩精品、隆吉玉雕行 服飾 9 % 圣迪奧、百芙倫、百世吉 化妝品 3 % 玫瑰人生、拓奇妍麗、 攝影 2 % 洪青鳥(niǎo)、芭妃視覺(jué)攝影 鞋包皮具 5 % 都寶路、歡樂(lè)時(shí)光 醫(yī)藥保健 1 % 優(yōu)冠保健品專賣 其他 5 % 好的超市、 zippo火機(jī)專賣、韋博國(guó)際英語(yǔ) 德基地鐵商鋪目前在營(yíng)業(yè)的共計(jì) 12個(gè)鋪位，主力面積為 100平米左右。 大洋地下商業(yè)共 15間商鋪，主力面積在 100平方米左右。餐飲以中段為主。 珠江路地鐵商鋪：以餐飲、服飾為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲、服飾為主，同時(shí)有少量玩具商鋪。 鼓樓地鐵商鋪：以餐飲、服飾為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲、樓盤展位為主 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 14 40% 麥當(dāng)勞、好再來(lái)天下第一粉、口渴了、雀巢 化妝品 1 % 帕蒂娃靚妝鋪 樓盤展位 18 % 同仁 〃 康橋水岸、威尼斯水城 其他 2 % 眼鏡店、盆花 地下總體商業(yè)業(yè)態(tài)：服飾占整體 43% 地下商業(yè)業(yè)態(tài)匯總129243727 21 18 34 29226912 50100200300400500餐飲 超市 服飾 工藝 化妝品 樓盤展位 美容美發(fā) 攝影 飾品 鞋包 藥店 其他地下商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾為主，占整體的約 43%；其次是飾品，占整體的22%；第三為餐飲，占整體的 13%。 注：萊迪時(shí)尚街區(qū)管理費(fèi)占主要比重，以 1D56為例，面積 ，管理費(fèi) 10500元 /月，租金 2500元 /月； 德基平均租金為 15元 /平米 *日，物業(yè)管理費(fèi)為 70元 /平米 *月。 珠江路、鼓樓負(fù)一層主力租金在 15元 /平米 *日左右。 經(jīng)營(yíng)狀況：餐飲、服飾經(jīng)營(yíng)狀況整體好于其他業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)情況 餐飲 服飾 超市 工藝 化妝品 美容美發(fā) 攝影 鞋包 小飾品 藥店 以地鐵沿線的低檔次餐飲、大洋、新百地下為代表的中端餐飲，經(jīng)營(yíng)情況較好；以萊迪為代表的服飾類商家經(jīng)營(yíng)狀況也不錯(cuò)；而超市、工藝等其他地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)一般。 規(guī)模及業(yè)闡述： 沿街 200多家商店中，名牌、精品、專賣店已達(dá) 83%以上，其繁華程度不亞于新街 口。湖南路商圈有十多年的歷史，此商圈的消費(fèi)群體以本地為主，商家業(yè)態(tài)為接近年輕人的休閑品牌業(yè)。 客群分析： 南京人購(gòu)物休閑的最佳去處之一，南京本地人均消費(fèi)在四大商圈中位列第一。在湖南路的中段有部分個(gè)人經(jīng)營(yíng)的店鋪； ?品牌專賣店的面積較大，開(kāi)間要求較高，需要廣告宣傳和形象展示； ?餐飲主要為特色小餐飲，面積較小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等； ?休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較少，主要蘇寧環(huán)球購(gòu)物中心等大商場(chǎng)內(nèi)； ?另外湖南路集聚了多家銀行； ?根據(jù)走訪了解，湖南路門面房的租金為 1萬(wàn)元 /年/平方米左右。 丁 家 橋 2 獅 子 橋 輕工 大廈 服裝專賣店日租金 3040元 /平米，如真維斯、影響時(shí)尚，奶茶店的日租金達(dá) 40元 /平米，如口渴了。 服裝店日租金為 2030元 /平米，如安踏 \本梵妮等。 微分賓館 在獅子橋支路上的服裝、飾品店的日租金約為1015元 /平米。 這一側(cè)服裝店每天租金范圍為 715元 /平米，如圣吉奧男褲、上海針織衫、唐之戀等等。 蘇寧銀河 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營(yíng)業(yè)額 (元 ) 第一層 首飾、手表、化妝品、鞋、皮具 歐萊雅 8 4000 千百度 28 2023 百麗 50 4000 第二層 淑女裝 Teenie Weenie 70 3000 ETAM 30 3500 BASIC HOUSE 45 2500 第三層 高檔女裝及內(nèi)衣 chaber 38 4000 YLGUE 42 5000 黛安芬 10 1500 第四層 男裝、皮具 皮特 .丹頓 24 7000 九牧王 18 4000 Goldlion 15 4000 第五層 休閑運(yùn)動(dòng)服飾 JACK JONES 40 3500 LEVI39。同種產(chǎn)品，品牌不同，扣點(diǎn)不同，一般品牌的扣點(diǎn)比知名品牌扣點(diǎn)高； ?不同樓層的扣點(diǎn)不一樣，樓層越高扣點(diǎn)越少，由于各個(gè)樓層出售的商品不一樣，扣點(diǎn)多的商品安排在人流量大的低樓層，因此等于是體現(xiàn)在商品上； ?同一樓層，位置不同，扣點(diǎn)會(huì)有差別，但是差別不大，因?yàn)檫@與其營(yíng)業(yè)額有關(guān)，如果位置好的品牌營(yíng)業(yè)額不佳，就會(huì)被調(diào)整到邊角位置； ?另外，一次性簽訂的合同年限越長(zhǎng)，給予的扣點(diǎn)也越低； ? 蘇寧環(huán)球的總體扣點(diǎn)情況和蘇寧銀河一致，在 2035%之間，都屬于湖南路商圈較高的。 ?一般按月結(jié)算費(fèi)用，但是很多都要 23個(gè)月，有的甚至拖到半年以后商店才給結(jié)算； ?在走訪中了解到，太平洋百貨目前正在對(duì)柜臺(tái)進(jìn)行調(diào)整，三樓的服裝柜臺(tái)有空余。 25 4000 喬丹 24 1800 山西路百貨 ?同樣是根據(jù)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行扣點(diǎn)的方式，作為場(chǎng)地租用費(fèi)，不再收取水電費(fèi)和管理費(fèi)，未提及進(jìn)場(chǎng)費(fèi)； ?商場(chǎng)按月來(lái)結(jié)算費(fèi)用； ?進(jìn)場(chǎng)之前要對(duì)品牌進(jìn)行審核，如果是代理商的話，要看廠家的授權(quán)證明； ?對(duì)于知名品牌比較歡迎，愿意給予一定的優(yōu)惠； ?山西路百貨和湖南路商場(chǎng)的扣點(diǎn)類似，在湖南路商圈的扣點(diǎn)相對(duì)較低，但這里的招商人員表示并沒(méi)有對(duì)各專柜確定要完成的營(yíng)業(yè)額指標(biāo)； ?平均扣點(diǎn)在 2225%左右，一樓的化妝品、珠寶首飾扣點(diǎn)較高，其次是二樓的女裝、休閑裝，三樓四樓的男裝和運(yùn)動(dòng)裝扣點(diǎn)相對(duì)較低，但是樓層位置也比較差。 特色地下商業(yè) — 三福百貨 定位： 三福百貨主營(yíng)男、女休閑服裝 ,兼營(yíng)精飾品、化妝品、鞋、包、內(nèi)衣等 商鋪面積： 負(fù)一層、二層整體經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)情況： 店內(nèi)商品，以中低端為主，具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此經(jīng)營(yíng)狀況良好。 范圍 —— 西起中山北路、山西路與湖南路交叉口的地下過(guò)街通道，東至中央路地下 過(guò)街通道，全長(zhǎng) 1030米，西端向北延伸至山西路市民廣場(chǎng)。 出讓價(jià)格 —— 7700萬(wàn)元。 經(jīng)營(yíng)面積 —— 預(yù)計(jì)為 3萬(wàn)平方米。 湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目的機(jī)遇： 湖南路人流量有保證； 目前湖南路商業(yè)空間比較有限，難以滿足商家的經(jīng)營(yíng)需求； 原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相對(duì)較少，地鐵站的開(kāi)通為中央路端口帶來(lái)了人流量，彌補(bǔ)了不足； 今年 5月馬臺(tái)街夜市取締，為模范馬路工程讓路；待湖南路地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)完成，原夜市部分經(jīng)營(yíng)者很可能進(jìn)駐。 湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目的挑戰(zhàn)： 地下空間開(kāi)發(fā)成本較高，開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)； 開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到對(duì)周邊商家的影響、停車及道路出行等問(wèn)題； 地下空間的先天劣勢(shì)，空氣、光線和壓抑感等等都成為投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的心理壓力。 湖南路地下商業(yè)街機(jī)遇與挑戰(zhàn) 湖南路地下商業(yè)街的機(jī)遇對(duì)于本項(xiàng)目同樣是利好因素，且無(wú)上述不足。 目 錄 第一部分 商業(yè)供給現(xiàn)狀 1 2 3 地塊商業(yè)配套 湖南路商圈 業(yè)態(tài)分布 南京各大商圈整體狀況 地塊周邊交通現(xiàn)狀與規(guī)劃狀況 地塊與南京其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)距離 地塊周邊人流量與停車狀況 公交線路密集，地鐵五號(hào)線將設(shè)站點(diǎn) 所在道路 公交線路數(shù)量 云南北路 2 湖南路 12 湖北路 4 中山北路 9 山西路 10 中央路 14 童家巷 1 馬臺(tái)街 4 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 湖南路商圈周邊的公交線路十分密集，有十多條線路在周邊設(shè)有站點(diǎn)。 軌道交通方面，目前經(jīng)過(guò)湖南路商圈的地鐵為 1號(hào)線（玄武門站），規(guī)劃有 5號(hào)線（湖南路站），貫穿主城東南和西北。 人流量 消費(fèi)額 ? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2023年湖南路日平均人流量為 14萬(wàn)人次，周末人流量為 30萬(wàn)人次，節(jié)假日人流量達(dá) 50萬(wàn)人次。 ? 隨著地鐵一號(hào)線的貫通，湖南路靠中央路一端的人流量開(kāi)始上升。 ? 盡管湖南路和新街口接近百萬(wàn)的黃金周人流量相比有一定差距，但是人均消費(fèi)額并不遜色。 ? 從湖南路商圈本身看，其周邊地區(qū)云集了政府部門、事業(yè)單位、大型國(guó)企和高校，從學(xué)歷、收入等各項(xiàng)指標(biāo)看，湖南路商圈是南京本地購(gòu)買群體質(zhì)量較高的地區(qū)。 ? 不同類型消費(fèi)者的家庭收入有較大差距，普通消費(fèi)者中 30014000元 /月收入的最高，高端消費(fèi)者的家庭月收入則比較平均，月收入 10000元以上的達(dá) %。 ? 消費(fèi)者多為南京市常住人口（包括南京戶籍 %和非南京戶籍 %），主要是城北和江北的各區(qū)，另外輻射蘇北和安徽地區(qū)部分居民。 消費(fèi)者在購(gòu)物上單次消費(fèi)金額最高 圖 :普通消費(fèi)者單次消費(fèi)金額（ N＝ 144） 1020元 2050元 50100元 100200元 200300元 300400元 400600元 600800元 8001000元 1000元以上 普通購(gòu)物消費(fèi)者 普通餐飲消費(fèi)者 普通休閑娛樂(lè)消費(fèi)者 1020元 2050元 50100元 100200元 200300元 300400元 400600元 600800元 8001000元 1000元以上 高端購(gòu)物消費(fèi)者 高端餐飲消費(fèi)者 高端休閑娛樂(lè)消費(fèi)者 圖 :高端消費(fèi)者單次消費(fèi)金額（ N＝ 71） 0 10 20 30 40 50 60 70 80 湖南路 新街口 夫子廟 中央門 普通購(gòu)物消費(fèi)者 N＝ 137 高端購(gòu)物消費(fèi)者 N＝ 54 購(gòu)物時(shí)選擇的商業(yè)區(qū) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 湖南路 新街口 夫子廟 河西商業(yè)區(qū) 中山北路 太平南路 普通餐飲消費(fèi)者＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者＝ 56 用餐時(shí)選擇的商業(yè)區(qū) 湖南路 新街口 夫子廟 河西商業(yè)街 太平南路 普通休閑娛樂(lè)消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑娛樂(lè)消費(fèi)者 N＝ 46 圖：休閑娛樂(lè)時(shí)選擇的商業(yè)區(qū) 除湖南路和新街口外，部分高端消費(fèi)者選擇在河西商業(yè)區(qū)用餐和休閑娛樂(lè) 自己生活中需要 節(jié)慶假日 休閑娛樂(lè)中順便購(gòu)物 工作或者學(xué)習(xí)疲勞，外出放松 了解時(shí)尚流行趨勢(shì) 就餐前后順便購(gòu)物 購(gòu)買禮物 家庭紀(jì)念日 陪同朋友 圖 :購(gòu)物一般屬于哪些情況（ N＝ 191多選） 逛街購(gòu)物中順便就餐 招待親戚或者同學(xué)、朋友 節(jié)慶假日 在家里吃煩了，想換換口味 休閑娛樂(lè)中順便就餐 招待客戶 家庭紀(jì)念日 其它 圖 :外出用餐一般屬于哪些情況（ N＝ 174多選） 親戚或者同學(xué)、朋友聚會(huì) 節(jié)慶假日 放松身心 逛街購(gòu)物中順便娛樂(lè) 工作或者學(xué)習(xí)疲勞，外出放松 鍛煉身體 家庭紀(jì)念日 招待客戶 就餐前后順便娛樂(lè) 圖 :休閑娛樂(lè)一般屬于哪些情況（ N＝ 148多選） 購(gòu)物過(guò)程中更易產(chǎn)生其它類型消費(fèi) ? 購(gòu)物原因主要時(shí)由于自己生活需要，其次時(shí)在節(jié)慶假日里購(gòu)物； ? 在外用餐很大程度上時(shí)在逛街購(gòu)物中順便用餐及招待親友； ? 半數(shù)的休閑娛樂(lè)屬于親戚、同學(xué)或者朋友聚會(huì)。 與朋友一起購(gòu)物，與愛(ài)人一起用餐，與