【正文】 －－倪波 ? 我買的那個店鋪是一排房子，有一千多個平方，我們拿的是中間一個大概兩百多個平方，它對面就是黃鶴家園，是一個新的小區(qū)，還有來鳳小區(qū)等等很多小區(qū)，所以它的發(fā)展也是很好的，這是我們當(dāng)初考慮的一個原因。（年輕人和本地人） ? 湖南路發(fā)展蘊(yùn)藏潛力：整體檔次的逐步提升，原有消費(fèi)群體的保留和對新群體的不斷吸引，強(qiáng)勢業(yè)態(tài)對周邊其他業(yè)態(tài)的輻射和帶動。有車族關(guān)注的是整個商圈的停車條件。 喜歡的中餐口味 （多選） 高端餐飲消費(fèi)者光顧獅子橋比例更高 獅子橋 馬臺街 湖南路 湖北路 北樂業(yè)路 丁家橋 軍人俱樂部內(nèi) 云南北路 普通餐飲消費(fèi)者 N＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者 N＝ 56 圖 :經(jīng)常光顧哪些地方的餐飲（多選） 中餐（包括正餐和快餐） 西餐（包括正餐和快餐） 獅子樓、回味鴨血粉絲、南京大排檔、毛家飯店、金陵人家、獅王府、燒雞公、沸騰漁鄉(xiāng)、艷陽天、百姓人家、新日村、天獅百盛、四川酒家、綠柳居、大娘水餃 經(jīng)常光顧的餐飲場所： 韓國料理、大漁、史迪克牛排館、里約人烤肉、肯德基、麥當(dāng)勞、哈羅哈、豪享來、味千拉面、巴西燒烤、塔可墨西哥、權(quán)金城、亨利之家、常娜西餐廳、必勝客 一茶一座、悠仙美地、貓空、名典咖啡語茶 咖啡茶座 圖 :經(jīng)常光顧哪些類型的餐飲（多選） 高端消費(fèi)者最青睞高檔次中餐 ? 高端餐飲消費(fèi)者光顧高檔次中餐、特色西餐以及商務(wù) /休閑簡餐的比例高于普通餐飲消費(fèi)者。 ? 從湖南路商圈本身看，其周邊地區(qū)云集了政府部門、事業(yè)單位、大型國企和高校，從學(xué)歷、收入等各項(xiàng)指標(biāo)看，湖南路商圈是南京本地購買群體質(zhì)量較高的地區(qū)。 湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目的機(jī)遇： 湖南路人流量有保證； 目前湖南路商業(yè)空間比較有限，難以滿足商家的經(jīng)營需求； 原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相對較少，地鐵站的開通為中央路端口帶來了人流量，彌補(bǔ)了不足； 今年 5月馬臺街夜市取締，為模范馬路工程讓路；待湖南路地下商業(yè)街開發(fā)完成，原夜市部分經(jīng)營者很可能進(jìn)駐。 蘇寧銀河 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 首飾、手表、化妝品、鞋、皮具 歐萊雅 8 4000 千百度 28 2023 百麗 50 4000 第二層 淑女裝 Teenie Weenie 70 3000 ETAM 30 3500 BASIC HOUSE 45 2500 第三層 高檔女裝及內(nèi)衣 chaber 38 4000 YLGUE 42 5000 黛安芬 10 1500 第四層 男裝、皮具 皮特 .丹頓 24 7000 九牧王 18 4000 Goldlion 15 4000 第五層 休閑運(yùn)動服飾 JACK JONES 40 3500 LEVI39。 規(guī)模及業(yè)闡述： 沿街 200多家商店中，名牌、精品、專賣店已達(dá) 83%以上，其繁華程度不亞于新街 口。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 27 % 陸嫂特色面、口渴了、維百納比薩 飾品 11 % 好彩精品、隆吉玉雕行 服飾 9 % 圣迪奧、百芙倫、百世吉 化妝品 3 % 玫瑰人生、拓奇妍麗、 攝影 2 % 洪青鳥、芭妃視覺攝影 鞋包皮具 5 % 都寶路、歡樂時光 醫(yī)藥保健 1 % 優(yōu)冠保健品專賣 其他 5 % 好的超市、 zippo火機(jī)專賣、韋博國際英語 德基地鐵商鋪目前在營業(yè)的共計 12個鋪位，主力面積為 100平米左右。由于該站轉(zhuǎn)盤處為地鐵一號線和二號線換乘的唯一通道，這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū)。 經(jīng)營狀況：中、低檔經(jīng)營較好，中高檔產(chǎn)品經(jīng)營慘淡 檔次 中低檔 中檔 中高檔 代表商家 地鐵沿線商鋪 萊迪 大洋百貨地下商業(yè) 新百商場地下商業(yè) 德基地下商業(yè) 經(jīng)營狀況 不管是地鐵沿線的小吃 ,還是萊迪的服飾、飾品等，或者是大洋、新百等地下餐飲 等，這類中檔、中低檔次的商業(yè)經(jīng)營情況都較好；而相對中高檔的地下商業(yè)，以德基 地下商業(yè)為代表，其經(jīng)營狀況則相對一般，部分物業(yè)則經(jīng)營慘淡。 圖 :中山北路（湖南路至鼓樓）業(yè)態(tài)統(tǒng)計（ N＝ 103） 中山北路沿街以購物為主 ?中山北路（湖南路至鼓樓）沿街分布了眾多特色店鋪，主要是服裝，鞋包、婚紗攝影、婚慶服務(wù)等； ?在靠近湖南路一端有蘇寧銀河、蘇寧電器、太平洋百貨等多家綜合性購物商場，屬于中高檔的購物商場； ?中山北路的婚紗攝影、婚慶服務(wù)已有一定的集聚效應(yīng)； ?休閑場所主要在軍人俱樂部內(nèi)和購物商場內(nèi)樓上； ?沿街餐飲店較少，為出售奶茶飲料的店鋪； ?中山北路靠近鼓樓多為寫字樓、政府機(jī)關(guān)、酒店等； ?中山北路兩邊的店鋪?zhàn)饨鹌鸱^大，其產(chǎn)權(quán)多屬于機(jī)關(guān)單位，其中靠湖南路的那一側(cè)屬于拆遷房，因此租金相對較 低，約為 3千元 /年 /平方米； ?詳細(xì)業(yè)態(tài)統(tǒng)計另見市場走訪統(tǒng)計表 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 太平洋百貨 蘇寧銀河 山西路百貨商店 吳良材眼鏡 海瀾之家 香榭麗舍品牌服飾折扣店 …… 山 西 路 北 樂 業(yè) 路 湖 南 路 1 北 中 山 北 路 蘇寧銀河 太平洋百貨 軍人俱樂部 中山北路沿街店鋪日租金范圍為 1020元 /平米之間，其中，軍人俱樂部一側(cè)店鋪的租金稍貴。 功能定位 —— 商業(yè)及停車。未來湖南路地下商業(yè)街的經(jīng)營也將會進(jìn)一步積聚人氣。超級大賣場的所要求的營業(yè)面積偏大，應(yīng)綜合考慮所在地塊的體量限制，決定合適的購物場所； ? 另一方面，普通購物者與高檔購物者對于湖南路購物場所的檔次需求有較大差別，商業(yè)項(xiàng)目對目標(biāo)消費(fèi)者需有明確定位。 受訪者對于新消費(fèi)場所的興趣度都較高 購物 餐飲 休閑娛樂 新街口 湖南路 夫子廟 太平南路 河西商業(yè)區(qū) 中央門 圖 :對于各商圈停車條件的評價（ N=74） 注 :滿分為 5分 河西商業(yè)區(qū)的停車條件好可能是高端消費(fèi)者愿意去的原因 ? 無論是購物、餐飲還是休閑娛樂，消費(fèi)者對河西商業(yè)區(qū)的停車設(shè)施條件評價最高。 －－劉海平 深 訪 語 錄 經(jīng)營者認(rèn)為湖南路商圈發(fā)展?jié)摿Υ? ? 商業(yè)定位：南京的第二大商圈，中高檔商品為主。 －－魏耀鑫 深 訪 語 錄 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費(fèi)業(yè)態(tài)需求 消費(fèi)習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 投資者目前所投資店鋪的狀況 選擇店鋪的標(biāo)準(zhǔn)和租金回報期望 投資者對本項(xiàng)目的看法 成熟地段 新區(qū)、 專業(yè)市場 ? 我如果再買的話，會買再小一點(diǎn)面積的， 20平方米左右，地段要比較好，總價不會太高承受不起。 ? 購買面積較大（ 100平米以上）的店鋪的個人投資者多在專業(yè)市場或新建的住宅區(qū)附近。 ?因?yàn)橐粭l街都以吃的東西為主，如果你蓋個娛樂、餐飲于一體的大型的活動中心的話我覺得還是可以的。 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費(fèi)業(yè)態(tài)需求 消費(fèi)習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 不同業(yè)態(tài)經(jīng)營者目前店鋪狀況 對未來店鋪期望 經(jīng)營者對本項(xiàng)目的看法 餐飲和休閑娛樂對于店鋪的要求高于購物 ? 商鋪面積：餐飲和休閑娛樂的經(jīng)營者大多要求 200平米以上的面積，而普通購物經(jīng)營者對于面積需求集中在 50平米左右； ? 層高：餐飲和休閑娛樂要求層高至少不低于 ，高者達(dá) 5m，購物無特別要求； ? 配套：餐飲和休閑娛樂對于停車位要求較多，一般的購物商鋪則無此考慮；此外，餐飲還需排污、管道、供電等設(shè)施到位。 高檔次中餐 (如獅王府、毛家飯店） 中檔次中餐（如南京大排檔） 特色餐飲（如回味鴨血粉絲湯） 特色西餐（如韓國燒烤、日本料理） 商務(wù) /休閑簡餐（如悠仙美地、貓空） 中式快餐（如綠柳居、大娘水餃） 特色小吃飲料（如燒烤、奶茶） 西式快餐（如肯德基、麥當(dāng)勞） 普通餐飲消費(fèi)者 N＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者 N＝ 56 % % % % % 比較好 % 一般 % 不太好 % 很好 % 說不清 % 圖 :對湖南路餐飲的整體評價（ N＝ 183） ? 口味好（ %） ? 方便到達(dá)（ %） ? 價格合理（ %） ? 餐飲種類多（ %） ? 衛(wèi)生狀況好（ %） ? 服務(wù)水平高（ %） ? 周邊方便購物（ %） ? 檔次高（ %） 正面評價 （多選） ? 價格不合理（ %） ? 不方便停車（ %） ? 餐飲種類少（ %） ? 衛(wèi)生狀況差（ %） ? 不方便到達(dá)（ %） ? 服務(wù)水平低（ %） ? 口味差（ %） ? 周邊不方便休閑娛樂（ %） 負(fù)面評價 （多選） 湖南路餐飲綜合優(yōu)勢明顯 % % ? 消費(fèi)者認(rèn)為在湖南路商圈用餐的優(yōu)點(diǎn)主要是口味好，另外方便到達(dá)、餐飲種類多和周邊方便購物都是比較突出的優(yōu)點(diǎn)，在負(fù)面評價中提及比例相對較低； ? 消費(fèi)者認(rèn)為在湖南路商圈用餐的缺點(diǎn)提及率最高的盡管是價格不合理，但是也有相當(dāng)部分消費(fèi)者有相反意見。 % % % 是，有南京戶籍 不是，但在南京居住超過 1年 不是，在南京居住未超過 1年 圖 :受訪者來源（ N＝ 215） 多數(shù)為本地居民 鼓樓區(qū) 下關(guān)區(qū) 玄武區(qū) 浦口區(qū) 建鄴區(qū) 江寧區(qū) 棲霞區(qū) 白下區(qū) 雨花臺區(qū) 秦淮區(qū) 其他郊縣 六合區(qū) 圖 :常住居民所屬區(qū)縣（ N＝ 205） 徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、浙江、福建、安徽等 ? 家庭收入 30014000元比例最高（ ％） ? 年齡 30歲以下超過 60％ ? 本科及以上學(xué)歷為 ％ ? 職業(yè)類型比較多樣，專業(yè)技術(shù)人員、服務(wù)業(yè)職工、學(xué)生、中層管理人員和辦公室一般職員比例皆超過 10％。 地下商鋪所經(jīng)營的商品難以提升檔次感，中低檔商品為主流。 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、品牌箱包、黃金珠寶玉器 周大生 35 4000 露華濃 7 1500 De BON 10 2023 第二層 少女流行服裝 SNOOPY 40 2023 50 5000 百芙倫 20 2023 第三層 職業(yè)女裝 貝拉維拉 25 3000 HONRN 35 3000 貝特如 25 3000 第四層 男裝 阿瑟斯 22 1500 FUN 35 2023 BALENO 55 1000 第五層 運(yùn)動裝備、健 身器材 addida 45 4000 umbro 30 3000 美津濃 35 3000 耐克 38 3500 太平洋百貨 ?通過聯(lián)營的形式，以扣點(diǎn)方式收取費(fèi)用，包含水電費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)）另收，每年約為 500元； ?由于硬件設(shè)施和裝修檔次較低，太平洋百貨的扣點(diǎn)要稍低于蘇寧銀河和蘇寧環(huán)球； ?根據(jù)了解，珠寶首飾類為 2530％， 化妝品扣點(diǎn)大多 為 27%，一般品牌的服裝為 25%，箱包皮具為 22%； ?具體的扣點(diǎn)情況要和商場招商人員詳談，涉及到給他們的回扣、變相計算進(jìn)場費(fèi)等。另外，湖南路商圈內(nèi)形成了成熟的配套，如以服飾為主的湖南路步行街、以美食為主的獅子橋步行街、以娛樂休閑為主的山西路廣場等。 大洋百貨地下商業(yè)：以餐飲為主，與地上商業(yè)形成互補(bǔ) 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 11 % KFC、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多 超市 1 % 屈臣氏 藥店 1 % 南京健軍藥店 業(yè)態(tài)以餐飲為主，輔以藥店、超市。共有商鋪 862間，負(fù)一層分四條街區(qū)，主營服裝、鞋類、百貨和餐飲；負(fù)二層分五條街區(qū)，主營服裝、箱包、美容美甲以及娛樂。 注：萊迪時尚街區(qū)管理費(fèi)占主要比重，以 1D56為例，面積 ，管理費(fèi) 10500元 /月，租金 2500元 /月； 德基平均租金為 15元 /平米 *日，物業(yè)管理費(fèi)為 70元 /平米 *月。 服裝店日租金為 2030元 /平米，如安踏 \本