【正文】 套商業(yè)，商業(yè)配套總體不足； ?詳細業(yè)態(tài)統(tǒng)計另見市場走訪統(tǒng)計表 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 燕鵬賓館 寵愛人生 玄武飯店 沁園春雪 …… 風凰臺賓館 警備司令部 湖 南 路 云 南 北 路 中 央 路 中 央 路 高 云 嶺 服裝店等日租金為 1015元 /平米 中央路沿街店鋪日租金為 1015元 /平米 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、珠寶首飾 歐泊萊 22 3000 思加圖 38 2023 周大福 30 8000 第二層 職業(yè)女裝、高檔服飾、精品女包 寶姿 80 8000 蔓戈 25 3000 JOYO 40 4000 第三層 淑女裝 vero moda 60 3500 ONLY 65 4000 BLANCE DE 30 2023 第四層 男裝（包括男包、領(lǐng)帶） 卡爾 .丹頓 38 5000 scofield 27 7000 圣大保羅 20 3000 第五層 休閑裝、童裝 bossini 25 1500 SPARKLE 35 2500 APPLE SHOR 32 3500 第六層 運動裝備、健身器材、床上用品、陶瓷器品 Kappa 45 2500 nike 70 4000 lotto 40 3000 百事 35 1500 ? 通過聯(lián)營合作形式，以扣點方式收取費用，包括水電費； ?蘇寧銀河裝修和硬件設(shè)施比較好，人氣較高，在湖南路商圈屬于扣點比較高的； ?定位為中高檔，進入商場的品牌首先要經(jīng)過商場嚴格審核，避免日后更換，給顧客不穩(wěn)定的感覺； ?珠寶、化妝品的扣點最高，在 3035%之間； ?女裝、休閑裝一般品牌約為 3032%，但是知名高檔品牌的扣點可能僅 20%；如 ONLY和班尼路相比，班尼路的扣點高一些； ?由于鞋子都被幾個大品牌壟斷，如百麗、思加圖、達芙妮等，很多都是一個供貨商，扣點被談得較低，大多在 2228%之間； ?男裝 2025%；皮具 2225%；童裝約 25%； ?運動裝的扣點要比普通服裝低 57%，即 2325%。 圖 :中山北路（湖南路至鼓樓）業(yè)態(tài)統(tǒng)計（ N＝ 103） 中山北路沿街以購物為主 ?中山北路（湖南路至鼓樓）沿街分布了眾多特色店鋪，主要是服裝，鞋包、婚紗攝影、婚慶服務(wù)等； ?在靠近湖南路一端有蘇寧銀河、蘇寧電器、太平洋百貨等多家綜合性購物商場，屬于中高檔的購物商場； ?中山北路的婚紗攝影、婚慶服務(wù)已有一定的集聚效應(yīng)； ?休閑場所主要在軍人俱樂部內(nèi)和購物商場內(nèi)樓上； ?沿街餐飲店較少，為出售奶茶飲料的店鋪； ?中山北路靠近鼓樓多為寫字樓、政府機關(guān)、酒店等； ?中山北路兩邊的店鋪租金起伏較大，其產(chǎn)權(quán)多屬于機關(guān)單位，其中靠湖南路的那一側(cè)屬于拆遷房，因此租金相對較 低，約為 3千元 /年 /平方米； ?詳細業(yè)態(tài)統(tǒng)計另見市場走訪統(tǒng)計表 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 太平洋百貨 蘇寧銀河 山西路百貨商店 吳良材眼鏡 海瀾之家 香榭麗舍品牌服飾折扣店 …… 山 西 路 北 樂 業(yè) 路 湖 南 路 1 北 中 山 北 路 蘇寧銀河 太平洋百貨 軍人俱樂部 中山北路沿街店鋪日租金范圍為 1020元 /平米之間，其中，軍人俱樂部一側(cè)店鋪的租金稍貴。 服裝店日租金為 1525元 /平米，如鄂爾多斯 湖南路靠近中央路的租金略低 4 獅子橋主力業(yè)態(tài)為餐飲 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 ?獅子橋以餐飲為主，集聚非常高的人氣； ?既有高檔次的獅王府、毛家飯店等，也有中等消費的南京大排檔，以及價廉物美的南京特色小吃，高中低檔次都有，品類齊全； ?餐飲店面積大到五六百平方米，小的不足五平方米； ?受訪者反映，獅子橋在南京幾乎成了餐飲的代名詞，獅王府、毛家飯店經(jīng)常需提前預(yù)定； ?購物類型主要以煙酒、南京特色食品為主，也有服裝等店鋪在與獅子橋相交的小巷內(nèi)； ?另有少量休閑娛樂場所，如 KTV、足浴等； ?根據(jù)走訪了解，獅子橋的租金起伏較大，長期租用，面積大的店鋪較低；而小面積的門面房租金與湖南路相當； 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 獅王府大酒店 毛家飯店 南京大排檔 傣妹火鍋 粗茶淡飯 獅子樓 …… 獅子橋餐飲店的平均租金低于湖南路 湖 南 路 1 輕工 大廈 2 獅 子 橋 北 湖 路 大中型餐飲店的日租金為 1025元/平米，如東北人家、一茶一座、粗茶淡飯等； 奶茶店－可立得的日租金達 30元 /平米。 3 風凰臺賓館 蘇寧環(huán)球 警備司令部 湖 南 路 1 丁 家 橋 2 獅 子 橋 云 南 北 路 中 央 路 中 央 路 高 云 嶺 中國工商銀行 服裝店、眼鏡店日租金為 2035元 /平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼鏡等。 湖南路多為品牌專賣店 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 蘇寧環(huán)球購物中心 湖南路百貨商店 上海紅星眼鏡公司 新華書店 通靈翠鉆 海瀾之家 …… 湖南路沿街店面日租金大多在 2540元 /平方米 北 湖 街 馬 臺 湖 南 路 1 交通銀行 中 山 路 招商銀行 湖南路商場 路 餐飲店日租金 1525元 /平米，如尹氏雞汁湯包店， 新華書店 百富運動城 服裝專賣店日租金為 2540元 /平米，如百芙倫、卡瑪?shù)取? 湖南路商圈業(yè)態(tài)齊全， “ 小而精 ” 特色突出 ? 湖南路以 購物 為主，兼具餐飲和休閑娛樂； ? ? 獅子橋以 餐飲 為主； ? 中山北路以 購物 為主； 湖 南 路 中 山 北 路 北樂業(yè)路 獅 子 橋 湖 北 路 云 南 北 路 蘇寧銀河 軍人俱樂部 百姓人家 蘇寧環(huán)球 天獅百盛 獅王府 毛家飯店 南京大排檔 鳳凰臺賓館 ：購物 ：餐飲 ：休閑娛樂 ：百貨商場 ：酒店 萊茵達大酒店 太平洋百貨 湖南路商場 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 ?湖南路的商業(yè)業(yè)態(tài)以購物為主，主要是服裝、鞋類、化妝品、珠寶首飾等商品，檔次為中高檔； ?其中超過 80％為品牌專賣店，主要集中在湖南路的兩端。另外，湖南路商圈內(nèi)形成了成熟的配套，如以服飾為主的湖南路步行街、以美食為主的獅子橋步行街、以娛樂休閑為主的山西路廣場等。湖南路商業(yè)圈是僅次與新街口商業(yè)圈的南京第二大商業(yè)圈。 經(jīng)營狀況：由于萊迪定位明確，經(jīng)營狀況最好 萊迪時尚街區(qū) 德基地下商業(yè) 大洋地下商業(yè) 新街口地鐵商鋪 珠江路地鐵商鋪 鼓樓地鐵商鋪 規(guī)模 862間 12間 15間 66間 17間 35間 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲、展示為主 檔次 中低檔 中高檔 中高檔 中低檔 中低檔 中低檔 經(jīng)營管理公司 租金水平（元 /平米） 負一層 3040 負一層 20 / 負一層 2022 負一層 15 負一層 15 經(jīng)營狀況 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 1 2 湖南路商業(yè)關(guān)系 新街口商業(yè)關(guān)系 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 1 2 湖南路商業(yè)關(guān)系 新街口商業(yè)關(guān)系 商圈地理位置： 湖南路商圈西起山西路市民廣場，東至中央路，已從 1100米長的 “ 黃金線擴大成了目前的。 經(jīng)營狀況：中、低檔經(jīng)營較好，中高檔產(chǎn)品經(jīng)營慘淡 檔次 中低檔 中檔 中高檔 代表商家 地鐵沿線商鋪 萊迪 大洋百貨地下商業(yè) 新百商場地下商業(yè) 德基地下商業(yè) 經(jīng)營狀況 不管是地鐵沿線的小吃 ,還是萊迪的服飾、飾品等，或者是大洋、新百等地下餐飲 等，這類中檔、中低檔次的商業(yè)經(jīng)營情況都較好；而相對中高檔的地下商業(yè)，以德基 地下商業(yè)為代表，其經(jīng)營狀況則相對一般，部分物業(yè)則經(jīng)營慘淡。 新街口站地鐵負一層租金約 3540元 /平米 *日，負二層主力租金在 810元 /平米 *日 德基地下負一層主力租金在 20元 /平米 *日左右。 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 萊迪時尚街區(qū)租金水平最高 萊迪時尚街區(qū)負一層主力租金 3550元 /平米 *日，負二層主力租金 3040元 /平米 *日。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 11 65 紅湯牛肉米線、快吧壽司店、 KAKA港式甜品 玩具 1 6% 世高玩具 服飾 5 29% 淑女屋、玻璃鞋、純粹 〃 布衣 鼓樓地鐵商鋪： 目前在營業(yè)的共計 35個鋪位。 珠江路地鐵商鋪： 目前在營業(yè)的共計 17個鋪位。 大洋百貨地下商業(yè)：以餐飲為主，與地上商業(yè)形成互補 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 11 % KFC、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多 超市 1 % 屈臣氏 藥店 1 % 南京健軍藥店 業(yè)態(tài)以餐飲為主，輔以藥店、超市。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 10 83% KFC、洋蔥咖喱、宜芝多等 服飾 1 % sport100 超市 1 % 屈臣氏 德基地鐵商鋪：以餐飲為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲為主。 由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客，專程過來消費的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃、飾品為主。由于該站轉(zhuǎn)盤處為地鐵一號線和二號線換乘的唯一通道，這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū)。店鋪面積劃分以 1215平米為主。 美食 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 萊迪時尚街區(qū) 新街口地鐵商鋪 德基地鐵商鋪 大洋百貨地鐵商鋪 珠江路地鐵商鋪 鼓樓地塊商鋪 萊迪廣場商業(yè)體量約 2萬平方米，分地下兩層。為東方大唐置業(yè)有限公司制作 南京天啟開啟 2023－ 06 湖南路地下商業(yè)項目市場定位報告 研究內(nèi)容框架 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 第三部分 項目定位思考 第四部分 項目招商及模式思考 Contents 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 地下商業(yè)分布 地下商業(yè)形態(tài) 分布：地下商業(yè)主要集中在新街口、珠江路、鼓樓站 新街口 珠江路 鼓樓站 南京地下商業(yè)主要集中在新街口站，珠江路站和鼓樓站三個站點，其他區(qū)域商業(yè)零星分布。 形態(tài)：地下商業(yè)形成“點 — 線 — 塊”的商業(yè)形勢 萊迪 中央 商茂 新百 德基 大洋 東方 新街口地下已經(jīng)形成了以大洋百貨、東方商城、德基廣場互補“點” 狀商業(yè)，以及各商業(yè)地下商業(yè)的“線”性商業(yè)，以及由萊迪時尚街區(qū)形成的“塊”狀商業(yè)形態(tài)。共有商鋪 862間，負一層分四條街區(qū)，主營服裝、鞋類、百貨和餐飲；負二層分五條街區(qū)，主營服裝、箱包、美容美甲以及娛樂。 萊迪時