【正文】 撐 國(guó)際類(lèi)比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比 ： 1 （商業(yè)面積：住宅面積） —— ： 《 鄰里住區(qū)理論 》 本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為 ㎡ 商業(yè)規(guī)模比 :1 規(guī)劃住宅建筑面積 80萬(wàn)㎡左右 組團(tuán) 1 2 3 4 5 6 10 11 12 SCHOOL TOTOL 用地（㎡） 84000 53000 166017 69877 66965 75485 92947 49618 8829 46995 713733 總建面（㎡） 52023 92023 172811 126269 84166 79240 164780 91708 14200 17300 900308 住宅建面 52023 92023 133942 112367 50036 79240 164780 91708 14200 17300 807573 容積率 “人均商業(yè)服務(wù)建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本項(xiàng)目商業(yè)體量 30 本項(xiàng)目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒(méi)有可能成為 城市級(jí)的商業(yè)中心 呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ？ ? 31 形成新城市商業(yè)中心的 KPI體系 區(qū)位 交通 體量 競(jìng)爭(zhēng) 形成新的城市商業(yè)中心 32 貴陽(yáng)市正處于單中心城市發(fā)展階段，以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚 ?貴陽(yáng)市現(xiàn)階段處于單中心城市擴(kuò)張階段； ?以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚； ?受特殊地形地貌限制，城市空間發(fā)展不均衡，城市中相對(duì)平整的區(qū)域得以發(fā)展，山體地勢(shì)的阻隔使城市格局形成了相對(duì)封閉的組團(tuán)式發(fā)展格局，組團(tuán)之間的融合性差。 ?一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)較少。 限制性條件 客戶(hù)語(yǔ)錄 客戶(hù)關(guān)注的問(wèn)題： ?項(xiàng)目的商業(yè)是城市級(jí)的，還是區(qū)域級(jí)的？ ?項(xiàng)目商業(yè)的功能業(yè)態(tài)如何布局？ ?電影院和真冰溜冰場(chǎng)要不要做？ ?如何確定商業(yè)的銷(xiāo)售和長(zhǎng)期持有的比例？ 目標(biāo) 3： 2023年商業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入 7420萬(wàn)元 (后改為 9000萬(wàn)元） 21 客戶(hù)目標(biāo)解析 感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值 ? 成功的經(jīng)營(yíng) 才能給商業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)和高額的增值 ? 商業(yè) 成功的經(jīng)營(yíng) 為項(xiàng)目帶來(lái)完善的生活配套和興旺的人氣，使項(xiàng)目融入城市，提升整體價(jià)值 目標(biāo) 1： 保證項(xiàng)目商業(yè) 利潤(rùn) 最大化 目標(biāo) 2： 商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來(lái)城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值 目標(biāo) 3： 2023年商業(yè)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入 7420萬(wàn)元 遠(yuǎn)期目標(biāo) 中期目標(biāo) 近期目標(biāo) 流入 7420萬(wàn)元 本階段工作需要解決的問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)階段解決的問(wèn)題 22 R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ?從消費(fèi)和投資選擇上，本項(xiàng)目處于主城區(qū)邊緣，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，不是貴陽(yáng)人消費(fèi)的理想地點(diǎn)，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費(fèi)無(wú)法支撐本項(xiàng)目 ㎡的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷(xiāo)售陷入困境； ?項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后、區(qū)域價(jià)值未被挖掘、商業(yè)價(jià)值較低的地塊。 20 中天提出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與限制性條件 ? 商業(yè)部分資金壓力很小，幾乎沒(méi)有； ? 中心商業(yè)留下來(lái)；四組團(tuán)高層裙樓商業(yè)銷(xiāo)售；三組團(tuán)考慮賣(mài)一部分，留一部分。 項(xiàng)目屬性 = 內(nèi)地三線(xiàn)城市 主城邊緣 強(qiáng)勢(shì)景觀資源 大規(guī)模商業(yè) 18 項(xiàng)目屬性界定 問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 第一部分 項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 19 S：情境（ situation） —— 項(xiàng)目背景事實(shí) 1. 位于主城區(qū)邊緣 2. 商業(yè)規(guī)模大 3. 本項(xiàng)目及周邊有大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā) 4. 有較強(qiáng)勢(shì)的山水資源 5. 區(qū)域不成熟，尚待開(kāi)發(fā) ?位于主城區(qū)邊緣 ?規(guī)模較大 ?本項(xiàng)目有大規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā) ?周邊有正在開(kāi)發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的 9平方公里旅游度假區(qū) ?有較強(qiáng)勢(shì)的山水資源 ?通往項(xiàng)目的兩條主要道路：東山路為四車(chē)道，但兩旁占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在修建中，計(jì)劃 08年底通車(chē)，但是預(yù)計(jì) 09年內(nèi)完工都相當(dāng)有難度。 區(qū)域?qū)用? 項(xiàng)目位于中心城市邊緣 ， 所在區(qū)域不在城市發(fā)展上 ， 且分屬三個(gè)區(qū)政府管轄 。 ? 有 12個(gè)鋪位需要聯(lián)鋪銷(xiāo)售。大部分鋪位面積集中在 100300㎡ 之間 1F 2F 3F 總建筑面積 236819 計(jì)容面積 207722 住宅 168852 商業(yè) 38870 戶(hù)數(shù) 900戶(hù) 停車(chē)數(shù)量 1790輛 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 ? 鋪位呈長(zhǎng)條狀排布，擴(kuò)大了臨河面的長(zhǎng)度，充分利用了項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)。 ?電影院和真冰溜冰場(chǎng)占到 19%。 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 14 五組團(tuán)：項(xiàng)目中心商業(yè)原規(guī)劃指標(biāo) —— 商業(yè)部分計(jì)容積率面積為 34130㎡ 一層 超市： 1056 餐飲： 1054 辦公： 420 運(yùn)動(dòng)城： 4028 影院 : 2100 二層 影城： 800 餐飲： 1100 商鋪： 3302 冰場(chǎng)： 3170 三層 文化城： 3170 教育培訓(xùn)： 4170 商鋪： 1302 餐飲： 1020 地下 超市： 4597 ?購(gòu)物所占面積比例最高，達(dá) 46%。本項(xiàng)目?jī)?nèi)部將建設(shè)學(xué)校。 ?項(xiàng)目周邊配套不完善。 13 項(xiàng)目靠山臨河，景觀資源豐富。 ?項(xiàng)目出入口較偏僻，且環(huán)境差。水東路作為通往烏當(dāng)區(qū)的快速路，必然會(huì)吸引部分有車(chē)族選擇通行。 ? 目前從城區(qū)通往武當(dāng)區(qū)的主要道路是新添大道。 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 核心層 擴(kuò)散層 輻射層 10 世紀(jì)新城項(xiàng)目是 90萬(wàn)規(guī)模大盤(pán)，分為 12個(gè)組團(tuán)，零散開(kāi)發(fā)之后，目前以 4組團(tuán)（共約 30萬(wàn)㎡）重新啟動(dòng) 4組團(tuán) 3組團(tuán) 學(xué)校 5組團(tuán) 中心商業(yè) 6組團(tuán) 10組團(tuán) 12組團(tuán) 4組團(tuán) 3組團(tuán) 組團(tuán) 用地（ ㎡） 建面（ ㎡） 容積率 1 84000 52023 2 53000 92023 3 166017 172811 4 69877 126269 5 66965 90000 6 75485 79240 10 92947 164780 11 49618 91708 12 8829 14200 SCHOOL 46995 1730 TOTOL 713733 900308 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 11 5組團(tuán)為大型集中商業(yè)將在項(xiàng)目末期開(kāi)發(fā)， 4組團(tuán)也有部分商業(yè) 4組團(tuán) 3組團(tuán) 學(xué)校 5組團(tuán) 中心商業(yè) 6組團(tuán) 10組團(tuán) 1 12組團(tuán) 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 12 水東路 北入口：東山路 南入口：觀水路 通往烏當(dāng)（接保利溫泉新城） 通往水果采摘場(chǎng)及公墓（貴陽(yáng)市民季節(jié)性周末度假的去處） 項(xiàng)目交通條件 —— 地塊周邊正在修建水東路，政府計(jì)劃 2023年下半年通車(chē)，將成為市區(qū)通往烏當(dāng)區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 ?項(xiàng)目周邊目前僅兩路公交車(chē)到達(dá)，且周邊道路狀況通行狀況差，經(jīng)常堵車(chē)，到市區(qū)非常不便。 ?輻射層指存在于貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽(yáng)市一市三縣和貴陽(yáng)市周邊市縣。這一圈層集中了大量的大型商場(chǎng)、超市、市場(chǎng)，是貴陽(yáng)市最重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)圈。南明河存在一定污染。 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 ?總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu) ?各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài) ?形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局 ?金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開(kāi)發(fā)的城市新區(qū) ?貴陽(yáng)市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣） 白云 金陽(yáng) 城區(qū) 烏當(dāng) 小河 花溪 城市發(fā)展方向 8 項(xiàng)目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費(fèi)者認(rèn)知程度低，心里距離遠(yuǎn) ?項(xiàng)目所在區(qū)域以前是化工廠(chǎng)，制革產(chǎn)，豬鬃廠(chǎng)，在市民心目中屬于較差的地方。 清鎮(zhèn)市 修文縣 開(kāi)陽(yáng)縣 息烽縣 烏當(dāng)區(qū) 白云區(qū) 金陽(yáng)新區(qū) 花溪區(qū) 云巖區(qū) 南明區(qū) 廣西省 四川省 云南省 重慶市 湖南省 貴陽(yáng)市 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 6 貴陽(yáng)市歷年人均GD P980510962126831493417025050001000015000202302023 2023 2023 2023 2023人均G D P 對(duì)比0100002023030000400005000060000貴陽(yáng) 成都 南寧 昆明 杭州 合肥貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，在西南省會(huì)城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平 。 ?貴陽(yáng)市轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣），傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。 ?貴陽(yáng)城區(qū)面積約 495平方公里，城區(qū)人口約 150萬(wàn)，人口密度大，建成區(qū)約 /平方公里。中天世紀(jì)新城項(xiàng)目 商業(yè)定位報(bào)告 2 項(xiàng)目研究工作的階段劃分 項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃 方案的市場(chǎng)論證 ?項(xiàng)目整體定位 ?規(guī)劃調(diào)整建議 第一階段 第二階段 工作內(nèi)容 提交成果 研究方法與內(nèi)容 ?商業(yè)規(guī)模的確定 ?功能業(yè)態(tài)定位 ?客戶(hù)定位 ?形象定位 ?規(guī)劃建議 市場(chǎng)調(diào)查與研究 ?項(xiàng)目背景研究 ?項(xiàng)目屬性研究 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究 ?消費(fèi)者研究 ?經(jīng)營(yíng)者研究 ?投資者研究 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略 第三階段 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研究 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略的研究 ? 項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 第二部分 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 第三部分 案例研究 第四部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位 第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議 第六部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4 項(xiàng)目屬性界定 問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 第一部分 項(xiàng)目屬性界定與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 城市屬性 區(qū)域?qū)傩? 項(xiàng)目屬性 5 貴陽(yáng)市位于川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，無(wú)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線(xiàn)城市 ?貴陽(yáng)市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢(shì)起伏較大?？λ固氐孛泊罅糠植肌? ?城市化率： 2023年城市化率 ％，規(guī)劃至 2023年市域城市化水平將提高到 58%左右。 ?支柱產(chǎn)業(yè)：化學(xué)工業(yè) 、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè) 、機(jī)械制造工業(yè)、新材料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。與東部和中部省會(huì)城市相比，差距較大 城市G D P 對(duì)比01000202330004000貴陽(yáng) 成都 南寧 昆明 杭州 合肥貴陽(yáng)市歷年 G D P1 4 . 7 0 %1 4 . 6 0 %1 1 . 3 0 %1 1 . 2 0 %13%1 3 . 7 0 %01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G d p ( 億） g d p 增長(zhǎng)率 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 7 項(xiàng)目位于南明，云巖，烏當(dāng)三個(gè)區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠(yuǎn)，且不處在城市的主要發(fā)展方向上。 ?項(xiàng)目地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽(yáng)的母親河 ——南明河。 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 9 根據(jù)貴陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目將處于城市商業(yè)核心層邊緣 ?核心層是指中心區(qū)中心環(huán)線(xiàn)（北京路、解放路、浣紗路、寶山路）以?xún)?nèi)及周邊約 5公里范圍內(nèi)的地區(qū)（即貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的中心區(qū)）。 ? 擴(kuò)散層指存在于貴陽(yáng)市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)）的層次。是核心層和擴(kuò)散層的輻射地帶，其商業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展均受城區(qū)商業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)發(fā)展的影響。對(duì)消費(fèi)者的概念測(cè)試顯示大部分消費(fèi)