【正文】 城購物中心 三 層 中高 約 30,000 ㎡ 1F .餐飲 .眼鏡 2F家樂福 3F品牌店 即將進駐巴黎春天 一般 易初蓮花 (吳中路 ) 三層 中檔 約 24,000㎡ 1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機專賣； 2F食品含生鮮、藥店； 3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品 良好 麥德龍 （ 虹梅 店） 一 層 中檔 約 3,5000㎡ 服裝、日用品、食品、家電、休閑運動類 良好 易初蓮花 (七莘路 ) 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機專賣； 2F食品含生鮮、藥店； 3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品 良好 大潤發(fā)（銀都路） 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F停車場 .商業(yè)街 .KFC 2F食品 (含生鮮 ) 3F電器、服飾 . 百貨、 良好 易買得（銀都路） 三層 中檔 約 25,000㎡ 1F食品 .日用品 2F服飾 .家電 .百貨 3F傲運會“運動品牌 .停車場 .美食 一般 家得利（春申路） 一層 中檔 約 1,200㎡ 食品、日用品 一般 農(nóng)工商 (銀都路 ) 二 層 中檔 約 4， 500㎡ 1F水果 .蔬菜 .生鮮 .食品 2F床上用品 .日用品 .服裝 一般 莘莊區(qū)域 5家 七寶 .虹美區(qū)域 5家 春申區(qū)域 4家 數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查 本報告是嚴格保密的。 2023上半年零售總額，對區(qū)域零售額增長的貢獻率為 %。 13 南方商城 /家樂福 華聯(lián)吉買盛 麥德龍 易初蓮花 大潤發(fā) 易買德 百安居 樂購 世紀聯(lián)華 農(nóng)工商 樂購 樂購 龍城購物中心 易初蓮花 石頭 .剪刀 .布 家得利 九百家居 農(nóng)工商 錦江樂園 熱帶風暴 好愛廣場 家得利 日用大賣場是閔行的主要商業(yè)形式 ?目前閔行有 18家大賣場，2023上半年實現(xiàn)社會消費品零售額 ，比上年同期增長 %。 七寶：依托七寶大型居住區(qū)（萬科郎潤園、），運動休閑配套設(shè)施齊全，檔次較高，在建巴黎春天。 閔行商圈 便捷的交通和大量居住人口聚集是閔行商圈形成的關(guān)鍵支撐因數(shù)。 數(shù)據(jù)來源 《 上海商業(yè)統(tǒng)計年鑒 》 本報告是嚴格保密的。 宏觀市場 連鎖的超市、大賣場和便利店在過去的幾年中發(fā)展迅速，而百貨店的市場地位在持續(xù)降低。 數(shù)據(jù)來源 《 上海商業(yè)統(tǒng)計年鑒 》 本報告是嚴格保密的。 上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全國最重要的零售市場之一，在發(fā)展步調(diào)上也一直保持國內(nèi)的領(lǐng)先地位。 10 按國際通行標準，上海商業(yè)地產(chǎn)存量趨于飽和 宏觀市場 2023年上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積超過 1平方米，接近歐洲發(fā)達國家 均水平。 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域人口： 康城居民入住后約為 萬人 。 8 項目資源：所處大型住宅區(qū)和別墅區(qū)，為未來商業(yè)發(fā)展提供多條通路的可能 項目資源 云間水莊 晶苑四季御庭 麗水馨庭 歐風麗景 綠洲比華利 龍祥公寓 達安圣芭芭花園 十二橡樹莊園 淺水灣 同潤加州 綠洲香島 萬科白馬 莘閔板塊的發(fā)展已經(jīng)有 5年的時間。 ?地下建筑面積 55， 681平方米，已建地下室 1，453平方米，新建地下室54， 228平方米。 ?規(guī)劃用地面積： 72，418平方米， 實際用地 面積約為 43， 838平方米 。 500m 樂購 500m 巴比倫 莘 松 路 項目 生 春 九 路 場 東 路 項目區(qū)位 本項目 地鐵 1號線莘莊站 本報告是嚴格保密的。 5 ?短期 內(nèi)實現(xiàn) 利潤 最大化 ?促進協(xié)和商業(yè)地產(chǎn)的市值影響力 指標最大化 世聯(lián)對目標的理解 利潤最大化 本報告是嚴格保密的。 ?以主題商業(yè)街的形式啟動，為集團商業(yè)品牌上市作準備。 ?把未用的指標全部用足，實現(xiàn)指標最大化。 3 報 告 思 路 二、風險和機會 三、出路 一、目標設(shè)定 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 上?？党乔皬V場商業(yè)項目 商業(yè)定位報告（中稿） 謹呈：協(xié)和集團 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2 項目研究工作階段劃分 ?項目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 ?城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 ?市場調(diào)研 ?項目屬性研判與界定 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?區(qū)域環(huán)境分析 ?市場容量預測 ?項目定位導出 2023/8/22 第一階段 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第一階段 思路形成 2023/9/1 2023/9/15 第一階段 市場調(diào)研 2023/9/21 研究內(nèi)容 成果 ?上?？党乔皬V場市場調(diào)查報告 ?上?？党乔皬V場初期溝通 ?上海康城前廣場商業(yè)項目定位中稿 本報告是嚴格保密的。 4 協(xié)和集團 —— 目標 ?地上 +1萬單身公寓 全部售出； ?打造集團商業(yè)街地產(chǎn)品牌，為集團商業(yè)品牌上市作準備。進而全部出售現(xiàn)實利潤最大化。 本報告是嚴格保密的。 6 項目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處，屬于莘閔板塊居住區(qū)級商業(yè)中心 ?項目緊鄰莘松路，唯一一條進入道路，雙向二車道； ?項目西南北各約 500米分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（巴比倫、樂購）。 7 容積率超過 4，建筑形式必須向高向密發(fā)展。 ?地上 總建筑面積 166，481平方米 ，需要建設(shè)小區(qū)公建配套 平方米，實際新建 商業(yè) 面積約為14萬 平方米， 單身公寓10， 800平方米 。 項目技術(shù)指標 莘 松 路 已建 已建 綠地 高壓線， 地上不能 上蓋建筑 本報告是嚴格保密的。目前周邊的公寓項目有兩個，別墅項目約為 10個。周邊別墅區(qū)居民約為 45萬人。 9 第二部分 二、風險和機會 區(qū)域商業(yè)分析 宏觀市場分析 閔行商業(yè)分析 項目本體分析 本報告是嚴格保密的。 上海商品銷售毛利率不斷上升，從 2023年的 ％上升到 2023年的 ％；城市居民人均消費支出不斷上升，從 2023年的 萬元。與全國其它主要城市零售業(yè)的發(fā)展情況相比，上海具有總體規(guī)模大、人均零售額高、增長相對比較平穩(wěn)的特點，上海已經(jīng)走過了許多其它城市正在經(jīng)歷的快速成長期，率先進入穩(wěn)定發(fā)展期和結(jié)構(gòu)調(diào)整期。 11 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)市場，郊區(qū)商業(yè)增長迅速。 傳統(tǒng)三個市中心區(qū)仍然是主要的商業(yè)區(qū)域，但隨著周邊區(qū)域商業(yè)中心的興起和發(fā)展，市中心的人口不斷往外遷移，郊區(qū)的商業(yè)面臨巨大的發(fā)展機會。 12 莘莊、七寶是閔行目前形成的兩大商圈。 莘莊：分為行政中心和居住區(qū) .目前行政區(qū)的消費形式屬于過路性消費，檔次較低；依托春申版快大型居住區(qū)（春申景城、萬科假日風景、上海春城），屬于片區(qū)日常消費，檔次中檔。七莘路樂購的人流量、檔次、營業(yè)額在閔行大賣場中名列前矛； 莘莊 七寶 本報告是嚴格保密的。 ?新開賣場七家：易初蓮花七寶店、浦江店、樂購莘松店、家樂福七寶店、好又多虹橋店、易賣得梅隴店。 閔行商圈 本報告是嚴格保密的。 15 南方商城是整個閔行區(qū)域的購物中心 閔行商圈 商場名稱 規(guī)模 檔次 面積 業(yè)態(tài) 南方商城 五層 中高 10萬 ,營業(yè) 面積 1F餐飲 .化妝品 .飾品 2F3F服飾 4F家電通訊5F漁獵休閑 (電影院 .電玩 .網(wǎng)吧 ) 家樂福 南方購物中心在的布局上以家樂福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家龍頭店為主力店，滿足了工薪階層、居民日常消費、家庭裝潢的需要。休閑娛樂包括：中、西餐飲、咖啡館、茶室、電影城、游樂城、健身中心。 本報告是嚴格保密的。積極引進精品百貨店、品牌專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，繼續(xù)完善大賣場、超市、便利店等商業(yè)網(wǎng)點，規(guī)范發(fā)展商品交易市場，培育汽車和建材銷售等新增長點。 17 南方商城 /家樂福 華聯(lián)吉買盛 麥德龍 易初蓮花 大潤發(fā) 易買德 百安居 樂購 世紀聯(lián)華 農(nóng)工商 樂購 樂購 龍城購物中心 易初蓮花 石頭 .剪刀 .布 家得利 九百家居 農(nóng)工商 錦江樂園 熱帶風暴 愛好廣場 家得利 消費向東，消費習慣分為三大圈層 ?第一圈層：日常消費 就近的大賣場，購物班車 5－ 10分鐘； ?第二圈層：日常購物南方商城，閔行區(qū)域唯一商業(yè)中心； ?第三圈層：周末購物及休閑娛樂 徐家匯、虹橋 人口消費特征 徐家匯 第一圈層 第二圈層 第三圈層 本報告是嚴格保密的。 人口消費特征 摘自 《 閔行商業(yè)市場調(diào)查報告 》 。 。 購物地點的時間基本在 30分鐘以內(nèi) 品種齊全、價