【正文】 古 天 地 商業(yè)面積： （上市時間：未定） 新城西尚海 商業(yè)面積： （上市時間： 2023） 東云商業(yè)廣場 商業(yè)面積： 方（上市時間未定） 凱悅大酒店 酒店面積：暫無 （上市時間：未定） 保利家園 商業(yè)，酒店面積： 10萬方 (2023上市） 保利湖畔陽光苑 商辦面積：無 （上市時間：無） 嘉寶紫提灣 商業(yè)面積： 8萬方 （上市時間：未定） 馬陸清水灣 商業(yè)面積： （上市時間： 2023年） 嘉定老城區(qū) F1賽車場 遠香湖核心商務區(qū) 區(qū)域本身公建規(guī)劃體量巨大，其中醫(yī)療、教育、娛樂（劇院）等設施配置標準較高，加上沿 11號線的多個房地產(chǎn)項目均為城市綜合體，商業(yè)設施總體品質(zhì)較高，預計 35年后可初具規(guī)模。從發(fā)展趨勢看，未來區(qū)域辦公樓項目的開發(fā)將由西向東逐步發(fā)展，預計 810年后，有機會形成遠香湖為中的嘉定新城中央商務區(qū)概念。 中信泰富又一城 總建面： 物業(yè)：綜合體 上市時間： 秋霞坊 總建面： 物業(yè)：高層、別墅 上市時間： 風荷麗景尚城 總建面： 物業(yè)：高層 ,別墅 上市時間： 鉑悅 818 總建面： 物業(yè)：小高層、商業(yè) 上市時間： 新城悠活城 總建面： 22萬方 物業(yè)：高層 ,辦公 上市時間： 嘉樂東潤舒庭 總建面： 物業(yè)：高層 上市時間： 住宅市場分析 Code of this report | 9 169。其中軌道 11號沿線主要以綜合體項目為主，滬宜公路沿線則傾向于低密度居住。 Copyright Centaline Group, 2023 嘉定新城板塊房地產(chǎn)市場分析 Part 2 Code of this report | 8 169。 雖然從近期上海辦公市場反映看，投資轉(zhuǎn)移的步伐一直表現(xiàn)緩慢，但這種資本挪移確實在持續(xù)發(fā)展，因此不排除后期對住宅市場觀望耐心耗盡之后，投資轉(zhuǎn)移的速度會加快。 2023年上海商辦市場分析 Code of this report | 6 169。 2023 年 12 月，上海甲級寫字樓空置率為 %，環(huán)比小幅上升。 Copyright Centaline Group, 2023 2023 年 12 月，上海甲級寫字樓空置率為 %，環(huán)比小幅上升。 2023年 12月，上海甲級寫字樓平均租金為 /平方米 /天，租金水平已回升至 2023年 9月水平，但距離金融危機發(fā)生前的 /平方米 /天仍有較大差距。后隨著歐美等國經(jīng)濟發(fā)展趨穩(wěn)，上海甲級寫字樓的需求從 2023年二季度開始回暖，不過由于 2023年三季度開始，諸多甲級寫字樓選擇入市，充足的市場供應使得市場競爭更加激烈，業(yè)主降價力度增強，所以租金持續(xù)微幅下探。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年年末，上海甲級寫字樓租金水平達到 /平方米 /天，回升至 2023年 9月水平，但距離金融危機發(fā)生前的 /平方米 /天仍有較大差距。 Copyright Centaline Group, 2023 A. 第一部分 宏觀市場簡析 B. 第二部分 嘉定新城板塊房地產(chǎn)市場分析 C. 第三部分 地塊機能分析 D. 第四部分 產(chǎn)品功能選型 E. 第五部分 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研 F. 第六部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議 3 7 13 20 23 33 報告內(nèi)容 頁碼 Code of this report | 3 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 明發(fā)集團嘉定新城項目市場定位報告 (精簡匯報稿 ) 上海中原事業(yè)一部 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2023 宏觀市場簡析 Part 1 Code of this report | 4 169。 受國際金融危機影響，上海甲級寫字樓市場在2023年 10月出現(xiàn)下行走勢。 進入 2023年后，上海甲級寫字樓市場從 3月開始，租金出現(xiàn)持續(xù)溫和回升。 2023年上海商辦市場分析 Code of this report | 5 169。其中小陸家嘴和淮海中路區(qū)域空置率相對較低。比較來看，南京西路商務區(qū)下降幅度較大，目前該區(qū)域空置為 %；小陸家嘴商務區(qū)的空置率基本和上月保持平衡，為 %；其他商務區(qū)空置率都出現(xiàn)不同程度上升，空置率上升幅度最大的是虹橋開發(fā)區(qū)，空置率達到 10%；淮海中路商圈空置率上升幅度略低于虹橋開發(fā)區(qū)，空置率為 %；人民廣場商圈空置率上升幅度也較大，空置率為 %；而徐家匯商圈空置率上升幅度最低， 其空置率為 %。 Copyright Centaline Group, 2023 新政影響及未來預判 新國八條發(fā)布的“住宅升級版限購令”及銀行信貸政策收緊，將繼續(xù)攔阻投資投機需求的釋放沖動，僵持之下，部分投資資金極有可能轉(zhuǎn)移到商辦市場。 2023年上海商辦市場分析 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 好世皇馬苑 總建面： 18萬方 物業(yè)：綜合體 上市時間： 龍湖藍湖郡 總建面： 50萬方 物業(yè)：別墅 ,高層 上市時間： 盤 古 天 地 總建面： 35萬方 物業(yè)：高層，商業(yè) 上市時間： 新城西尚海 總建面： 40萬方 物 業(yè)：綜合體 上市時間： 保利家園 總建面： 40萬方 物業(yè)：高層 ,別墅 ,商業(yè) 上市時間： 保利湖畔陽光苑 總建面： 28萬方 物業(yè)：多層 ,小高層 上市時間： 嘉寶紫提灣 總建面： 12萬方 物 業(yè)：別墅 ,洋房 上市時間： 馬陸清水灣 總建面： 物業(yè)：高層 ,商業(yè) 上市時間： 嘉定老城區(qū) F1賽車場 遠香湖核心商務區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)項目主要分布于軌道 11號線和滬宜公路沿線。項目所在區(qū)域，以“居住 +商業(yè)”發(fā)展模式為主，依仗軌道便利預計 510后可發(fā)展成為上海區(qū)域級成熟商圈。 Copyright Centaline Group, 2023 晶鼎 建面： 報價： 23000元 /平 面積： 100320平米 大衛(wèi)國際大廈 建面： 報價： 13000元 /平 面積： 70120平米 仁豐金元大廈 建面： 報價： 13800元 /平 面積： 100平米 世家雙塔 建面： 5萬方 報價： 11800元 /平 面積： 83141平米 嘉定老城區(qū) F1賽車場 遠香湖核心商務區(qū) 區(qū)域辦公樓項目主要分布于遠香湖核心商務區(qū)西側(cè)，近白銀路站，依賴軌道交通解決出行問題。 嘉鼎大廈 建面： 3萬方 租金： 面積： 108250平米 嘉定新城公共活動核心區(qū) 中信泰富又一城 建面 2023年上市 新城西尚海 建面： 7萬方 報價：未定 2023上市 好世皇馬苑 建面： 3萬方 報價：未定 2023上市 辦公市場分析 Code of this report | 10 169。受商業(yè)和交通利好推動，加上周邊工業(yè)區(qū)和政府資源支持，區(qū)域酒店前景亦較好。 Copyright Centaline Group, 2023 從歷年價格走勢看，在進入 2023年后，嘉定新城板塊住宅物業(yè)價格反超商辦物業(yè)，尤其是辦公類物業(yè)，與區(qū)域住宅價格已經(jīng)形成明顯倒掛。但在 09年時，住宅與商辦物業(yè)的價格已經(jīng)基本持平。 Code of this report | 12 169。由于 辦公物業(yè)的價格與租金緊密掛鉤，因而影響成交價格 ； 二是 區(qū)域環(huán)境和公建配套的改善，通常使住宅物業(yè)受益最大，商用物業(yè)其次，而辦公物業(yè)由于其價值（租金）主要取決于城市區(qū)位，因此市場價格難以受到區(qū)域環(huán)境改善推動。 Copyright Centaline Group, 2023 地塊