【文章內容簡介】 M2) 66 111 按新增人口達到人均商業(yè)面積 M2計算 商用物業(yè)需求規(guī)模 (萬 M2) 80 125 區(qū)域 指標 中方案 高方案 嘉定新城 區(qū)域人口 (萬人） 50 75 需求 嘉定新城人均商用物業(yè)面積基本達到 M2 供給 供應將主要集中在嘉定鎮(zhèn)、馬陸鎮(zhèn)兩個區(qū)域 非新城地區(qū) 城市人口 (萬人 ) 75 100 需求 (萬 M2) 非新城地區(qū)人均商用物業(yè)面積基本達到 供給 供應主要集中在江橋鎮(zhèn)曹安路和安亭新鎮(zhèn)兩個區(qū)域 說明：考慮未來的不可預見性，預測以 2023年嘉定區(qū)總人口 125萬人為中方案，總人口 175萬為高方案進行論述 Code of this report | 25 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商圈現(xiàn)狀分析 —— 商圈分布 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 嘉定區(qū)目前的大型成熟商圈，主要位于 南翔板塊 和 嘉定老城區(qū) 。 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商圈現(xiàn)狀分析 —— 租金水平 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 主要路段 租金（元 /天 /M2） 解放街 民主街 德華路 南華路 主要路段 租金（元 /天 /M2） 城中路 815 清河路 1525 塔城路 512 梅園路 510 南翔板塊 —— 沿街底商 嘉定老城區(qū) —— 沿街底商 位置 租金（元 /天 /M2） 外圍街鋪 47 商場一層 1014 商場二層 69 商場三、四層 47 嘉定老城區(qū) —— 大型集中商業(yè)（商場） 位置 租金（元 /天 /M2） 外圍街鋪 48 一層柜臺 911 南翔板塊 —— 大型集中商業(yè)（家樂福） Code of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商圈現(xiàn)狀分析 —— 客戶分析 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 區(qū)域 區(qū)域構成 戶籍構成 家庭構成 年齡構成 學歷構成 家庭收入 性別構成 嘉定老城區(qū) 主要客源來自嘉定鎮(zhèn)和嘉定工業(yè)區(qū)，其次為馬陸鎮(zhèn) 43%外地 57%上海 (嘉定 42%) 三口之家占58%，三口以上家庭占27% 1830歲之間青年群體占75% 53%大專以上學歷，47%高中以下學歷 57%的家庭月收入在 5千元以下 女性 66%，男性 34% 南翔 商圈主要立足于南翔鎮(zhèn)域居民的消費需要，顧客主要為南翔鎮(zhèn)的原住居民和周邊新建樓盤的居民（金地格林世界配套），此外還有部分旅游客源。 Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商圈現(xiàn)狀分析 —— 消費特征（嘉定老城區(qū)） 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 可接受的消費距離 5 0 0 米以內23%1 公里28%2 公里15%2 公里以上10%不在意24% 私車21%打車19%公共汽車28%地鐵7%騎車12%步行13%購物的交通方式 1 0 分鐘以內13%1 0 2 0 分鐘42%2 0 3 0 分鐘24%3 0 分鐘以上21%購物的交通時間 2 0 0 以內31%2 0 0 5 0 0 元47%5 0 0 1 0 0 0 元16%1 0 0 0 元以上6%購物的月消費金額 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商圈現(xiàn)狀分析 —— 消費特征（嘉定老城區(qū)） 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 選擇購物場所的原因 對商業(yè)業(yè)種的偏好 Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商圈現(xiàn)狀分析 —— 消費特征（嘉定老城區(qū)） 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 對餐飲業(yè)態(tài)種類的偏好 對娛樂業(yè)態(tài)種類的偏好 Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 未來商圈分析 —— 商圈分布 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 遠香湖濱水商務商業(yè)區(qū) 本案所在的遠香湖區(qū)域，未來將會是整個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。同時由于兩條區(qū)域中心綠軸于遠香湖區(qū)域交匯，加上“ 海 ” 字形的大小湖泊布局，將形成獨具景觀魅力的濱水商務區(qū)。 軌道交通 TOD綜合商業(yè)區(qū) 以中信泰富又一城 15萬平方米的大型購物 Mall為中心的軌道 11號線嘉定新城站，預計未來將成為嘉定新城的另一個重要商業(yè)中心。從 3公里的輻射范圍來看，約三分之一的區(qū)域與遠香湖商圈重疊。這也意味著此商圈未來必然與遠香湖商圈存在著客源競爭。 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 未來商圈分析 —— 商圈分布 嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調研 從兩個商圈的比較優(yōu)勢來看，軌道交通 TOD綜合商業(yè)區(qū)的商業(yè)與城市軌道交通相結合，雖然交通便利，容易導入外區(qū)客源，但消費環(huán)境卻相對嘈雜，難享寧靜。對此， 突出遠香湖商圈的景觀和靜謐優(yōu)勢，塑造高端休閑氛圍，成為與之分流客源的關鍵。 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Part 6 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 經(jīng)濟技術指標 C133 用地面積： 41611㎡ R= 建筑面積： 104027㎡ C136 用地面積： 12168㎡ R= 建筑面積： 24336㎡ （ 1）出讓地塊 （ 2）規(guī)劃道路（帶征道路） （ 3）綠化用地 （ 5）防汛通道 （ 4）規(guī)劃河道 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 規(guī)劃控制條件 項目 內容 容積率和建筑密度 容積率為 C133為 ； C136為 ；建筑密度不大于 40% 用地性質和建設內容 土地用途為商辦用地，建設內容為：“主體建筑物商業(yè)、辦公，附屬建筑物為商辦配套設施” 產(chǎn)權年限 商業(yè) 40年；辦公 50年 限高 80米 地塊特點 地塊呈相對方形，約東西 350m*南北 250m，地塊被景觀河分為兩塊，如圖 其他條件 ? “商業(yè)建筑面積不少于核定總建筑面積的 50%” ? “辦公部分不得建設公寓式辦公 ” ? “除地下車庫外，六類經(jīng)營性建筑面積為 15000㎡ ” 政府要求 政府特別要求為：“建設一座不小于 50000平方米的五星級酒店 ” 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 產(chǎn)品定位深化 產(chǎn)品規(guī)劃建議 以酒店與濱水為特色的高檔休閑商業(yè)綜合體 以五星級酒店為龍頭帶動，以大賣場為人氣引擎，以 “ 餐飲、休閑娛樂 ” 為鮮明主題，輔助 “ 購物、品牌專賣 ” ，融合 “ 魅力水都 ” 現(xiàn)代設計理念，形成大眾化、人性化、特色化、一體化的新型嘉定區(qū)域級消費中心 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目規(guī)劃要點 → 酒店 50000平方米為硬性規(guī)定，且標準為 5星級。在充分考慮業(yè)主單位項目資金流需求的情況下， 建議考慮將酒店住宿與餐飲娛樂功能拆分為 3幢樓，住宿樓面積不超過 30000平方米，其余 2幢樓 不超過 5層，可整幢出售。 → 項目被河道分為東西兩塊，東部地塊面積較小，可集中布置高層建筑。例如辦公樓或酒店住宿樓 （因建面僅 24000平方米，無法設置整幢 50000平方米酒店）。 → 河道對地塊的分割建議用挑空式連廊連接，保持項目的完整性。