【文章內(nèi)容簡介】 于情趣的可塑性空間，以居住者的體驗為線索，推出“街區(qū)鄰里、庭院共享、休閑交往、文化廣場”的生活概念化、人文化社區(qū)，增強社區(qū)歸屬感。,街區(qū)生活的構(gòu)成,三大要素： 社區(qū)視覺中心：帶有標(biāo)志性建筑物（在國外通常是教堂或鐘樓）； 社區(qū)鄰里中心：以社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)公共交往中心為主要功能構(gòu)成的社區(qū)中心（在國外通常設(shè)有跳蚤市場和社區(qū)公園）； 一條風(fēng)情商業(yè)街：滿足社區(qū)、小鎮(zhèn)人日常交往、生活所需的商業(yè)店鋪。,戰(zhàn)略定位 主題定位 案名建議 形象定位,第三部分 項目定位,功能定位 市場定位 價格定位 產(chǎn)品定位,戰(zhàn)略定位,“知識長安”超級引擎 大學(xué)城里的人文社區(qū),長安區(qū)新形象“知識長安”的代言者； 新長安區(qū)的“名片”與“客廳”； 南部高格調(diào)居住、時尚居住的代言人； 新教育主題社區(qū)的代表者。,對長安區(qū)來講，項目是,新長安區(qū)——知識長安的代言者和形象展示中心，是知識長安新形象的展示窗口； 是“知識長安”的戰(zhàn)略抓手、超級引擎。項目與行政中心區(qū)、西部大學(xué)城服務(wù)中心區(qū)（未建的大學(xué)城中心配套區(qū)）、盛世商都共同構(gòu)成了長安區(qū)的新中心，“知識長安”的核心區(qū)。項目的建設(shè)，將大大加速長安區(qū)新心臟的快速形成。 是西部大學(xué)城的重要配套和組成部分。項目的建設(shè)，將有助于西部大學(xué)城從各自為政的封閉院墻經(jīng)濟轉(zhuǎn)向開放的、有機的大學(xué)城經(jīng)濟。,南部西安高品位居住、高格調(diào)生活的典范； 是位于西部大學(xué)城里的高尚社區(qū)； 是西安有品位、有素質(zhì)、有高雅格調(diào)的夢想家園。,對西安來講，項目是,進入西安主流市場的品牌性項目； 是經(jīng)營長安區(qū)的戰(zhàn)略性項目； 是企業(yè)品牌和開發(fā)理念升級的關(guān)鍵性項目。,對長建來講，項目是：,主題定位,人文社區(qū) 景觀洋房,大學(xué)城風(fēng)情小鎮(zhèn) 新街區(qū)優(yōu)雅生活,或,創(chuàng)新西安房地產(chǎn)開發(fā)模式，引領(lǐng)一種全新的生活方式。 打造一個由內(nèi)而外滲透人文生態(tài)氣息的新文化格調(diào)小鎮(zhèn)！ 時尚的商業(yè)街區(qū)、高格調(diào)的教育商業(yè)配套和新型知識景觀洋房等生活概念與空間結(jié)構(gòu)，向人們展示著一種高雅而樸實的居住模式。,人文社區(qū) 點出項目地處濃郁的學(xué)院氛圍中，點出教育社區(qū)的主題概念； 代表新長安區(qū)作為西安文教區(qū)的全新區(qū)域形象；用此概念，即代表了新長安形象，又巧妙的脫掉了“長安縣”樓盤的帽子。 代表著一種高雅的居住氣質(zhì)，傳達出一種教育小鎮(zhèn)的品味生活氣息。,景觀洋房 景觀洋房，一方面區(qū)別與普通多層住宅；另一方面代表了不同于自然景觀為主的花園洋房的，以知識景觀、人文景觀為特色的新型文化洋房。,案名建議,關(guān)于本案的案名，最主要的是體現(xiàn)三大核心要素，即人文、教育和景觀；因此，案名建議采用：,智慧城,智慧城內(nèi)涵,智慧城不僅僅是指教育主題社區(qū)，它主要是指從社區(qū)教育、社區(qū)運動、商業(yè)配套、社區(qū)景觀到社區(qū)人文環(huán)境的綜合性為知識階層量身訂造的新人文家園，其傳達的是一種環(huán)境優(yōu)美、品位高雅、時尚格調(diào)的全新生活方式。 概括起來，“智慧城”是由以下五部分支撐的：,智慧城的概念支撐,智慧城,動感花街時尚商業(yè)街,幼兒園等社區(qū)教育,動感花街商業(yè)風(fēng)情街,教育主題,運動主題,知識景觀,人文,時尚商業(yè)主題,大學(xué)的教育配套,大學(xué)城的教育氛圍,社區(qū)運動設(shè)施（籃球場）,商務(wù)運動設(shè)施（溫泉游泳館）,大學(xué)運動設(shè)施,區(qū)域商業(yè)中心,時尚餐飲美食商業(yè),社區(qū)主軸水景景觀,高壓走廊生態(tài)科技景觀,大學(xué)城知識氛圍景觀,知識住區(qū)人文環(huán)境,知識長安中心區(qū)的文化配套,大學(xué)城的人文氛圍,智慧城概念的延伸使用,作為項目核心概念的“智慧”，還可以延伸成為長建開發(fā)系列項目的品牌核心，形成“智慧”系列項目。 如：智慧公館、智慧心境、智慧心韻、智慧先鋒、智慧心聲等等。,備選參考案名,學(xué)林雅居 慧園 智雅匯 英倫美郡 書香早城 書香秦渭,形象定位,知書知理知人生 慧人慧己慧天下,該形象定位充分表達了“智慧城”的新知、教育和文化的內(nèi)涵。 同時，該形象定位以知人生為目標(biāo)，以慧天下為己任，也充分展示了企業(yè)的博大胸懷，并使項目境界超越了一般的房地產(chǎn)項目。,形象示意,風(fēng)情小鎮(zhèn),功能定位,智慧城功能定位： 以法蘭西風(fēng)情為主題，集時尚商業(yè)、格調(diào)餐飲、高尚會所服務(wù)以及高品位居家于一體，體現(xiàn)高格調(diào)生活和樸實和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系的知識景觀新洋房社區(qū)。,項目的四大功能與構(gòu)成：,社區(qū)教育功能：以長青藤學(xué)村為主要載體，擬與陜師大進行聯(lián)合辦學(xué)，形成具有特色幼兒教育培訓(xùn)和高素質(zhì)幼兒園為一體的社區(qū)教育中心。 時尚商業(yè)功能：由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)服務(wù)中心構(gòu)成。風(fēng)情商業(yè)街主要針對大學(xué)城的大學(xué)生的購物、休閑需求，同時也滿足項目周邊部分時尚人群的商業(yè)需求。 商務(wù)交流功能：由酒店式會所、美食公園構(gòu)成，主要面向新行政中心區(qū)公務(wù)員的商務(wù)、政務(wù)交流需求。 生活居住功能：由三個不同的居住功能組團構(gòu)成，主要面向西安及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。,功能構(gòu)建,核心引擎之一：師大幼兒園,以社區(qū)幼兒園為主體，以特色幼兒教育為核心。 主要構(gòu)成： 藝術(shù)類教育——音樂教育、美術(shù)教育； 特殊培訓(xùn)教育——奧數(shù)班、文學(xué)班等。 建筑面積：15002000平米 位置：最好位于相對比較外向的區(qū)域，與會所形成建筑群。,運作手段,學(xué) 校,新型教育學(xué)村,以品牌和實際成果全面提升西安幼兒教育的水平成為項目的有力賣點,與陜師大進行戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立以特色教育為主體的,幼兒園概念提示,核心引擎之二：酒店式會所,將會所與特色主題酒店相結(jié)合，形成面向以長安區(qū)公務(wù)員為主要對象的商務(wù)交流中心，并與項目的營銷中心相結(jié)合。 主要構(gòu)成： 美食公園——引進在西安有影響力的餐飲品牌； 商務(wù)大堂 社區(qū)運動會所——溫泉游泳池、乒乓球室、棋牌室等 營銷中心 建筑面積：5000平米左右,會所三區(qū),桌球室,桑拿,健身房,棋牌室,乒乓室,主題會所區(qū)、室外運動區(qū)、泛會所區(qū)，全面提升居民生活素質(zhì)，引導(dǎo)全新生活模式。,市場定位,根據(jù)項目主題定位和功能定位，本項目將主要面向以下三大市場： 長安區(qū)政府企業(yè)的接待、辦公、休閑街區(qū) 西安市，尤其是大學(xué)城教職工和高新區(qū)工作上班的中青年精英生活高地 10萬大學(xué)生為主體的時尚潮流特區(qū),我們的客戶在哪里？,目標(biāo)客戶分析,圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式分析模型（目標(biāo)市場模型）,在本案的主流消費群中，首先可以排除5個組群：高文化高收入的“頂級貴族階層”、高收入低文化的“庸俗暴發(fā)戶階層”，以及中文化低收入的“清貧工薪階層”、低文化低收入的“社會底層”和低文化中收入的“普通市民階層” 。 因此，本案的主流消費群由四個組群構(gòu)成： A型：中文化中收入的“高級白領(lǐng)階層”。 B型：高文化中收入的“知識英才階層”。 C型：中文化高收入的“社會精英階層”。 D型：高文化低收入的“前衛(wèi)時尚階層”。,認(rèn)同實惠、最大限度考慮接受價格 講究情調(diào)、居住品味、較多考慮合理性價比 強調(diào)居住文化 投資住宅，期待升值性 客戶群的需求與項目追求高品質(zhì)、低價位相當(dāng)契合?！案咂肺?、低價位”將成為目標(biāo)將有可能達到，成就項目的一大產(chǎn)品特質(zhì)。,客戶購買心理分析,目標(biāo)客戶定位,本案目標(biāo)客戶群： 是追求文化品位的文教工作者、英倫風(fēng)情生活方式者、高科技工作者、事業(yè)有成的白領(lǐng)階層等。 本案目標(biāo)客戶群的年齡特征： 以30~40歲的中青年消費群為主導(dǎo)層次。 本案目標(biāo)客戶群的行為特征： 追求高品位的異域風(fēng)情生活，享受獨有的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，追求自由健康新生活。,大學(xué)城影響區(qū)內(nèi)的文教工作人群 高新區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入人群 市區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入青年人群 省內(nèi)想進入西安的人群 自由職業(yè)者。,首期客戶以地塊市區(qū)內(nèi)的時尚精英人士和自由職業(yè)者為核心，如：律師、藝術(shù)家、媒體記者與房地產(chǎn)。,我們的客戶來自：,目標(biāo)客源,目標(biāo)客戶群的描述,目標(biāo)客戶的選擇,選擇一：適應(yīng)市場。按照價格梯度推進，我們只能賣給比長安區(qū)老城區(qū)客戶收入稍微高一點的客戶群。但最大的瓶頸是公共交通的極度不發(fā)達。 選擇二：創(chuàng)造市場。根據(jù)項目的特質(zhì)和品質(zhì)定位，鎖定清晰的目標(biāo)客戶群，年齡3040歲的中青年精英階層，挖掘他們的需求，創(chuàng)造市場。,價格上主要從單價和總價兩個方面進行控制。一般來說，購房者在購房的過程中會有一個大概的總價計劃，明確自身的經(jīng)濟承受能力。 對于本項目首期，主力戶型在單價上與高新區(qū)的樓盤差8001000元，鎖定在27002800元/平米；總價鎖定在30萬之下，與高新區(qū)的樓盤正好差出一個車的價錢。 而到項目開發(fā)的二、三期，由于區(qū)域配套和項目配套的完善，以及生活品質(zhì)的打造，產(chǎn)品價格將有可能提升為目前高新區(qū)的價格水平，即3800元/平米，甚至可以超越高新區(qū)的價格水平。,價格定位,產(chǎn)品定位,本項目定位為一個花園式情景社區(qū)： 以67層的多層花園洋房為主； 11層的小高層和23的高層為輔；形成疏朗有致的社區(qū)結(jié)構(gòu)。,借鑒案例：上海萬科寶山四季花城,地理位置： 上海市寶山區(qū)松蘭路 占地面積： 16.6532公頃 建筑面積： 19萬㎡ 容積率： 1.06 綠化率： 35% 總戶數(shù)： 1534戶 產(chǎn)品構(gòu)成：5—6層多層 開發(fā)時間： 20022004年,整個小區(qū)以多層為主，每個樓層為一梯兩戶設(shè)計，20多款房型可供選擇。 區(qū)內(nèi)建有3200平米左右的現(xiàn)代會所，餐飲、超市、健身設(shè)施等，5重智能化安保系統(tǒng)。 歐式過街樓建筑，米黃、橘紅、淺灰交匯繽紛立面，建筑色彩豐富、層次分明。,寶山四季花城的社區(qū)配套,小區(qū)有獨立會所、河濱運動公園、開設(shè)半室內(nèi)游泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、籃球場…… 寶山區(qū)中心小學(xué)； 附近地段幼兒園； 菜場、華聯(lián)超市、商業(yè) 步行街； 地段郵局、銀行、健橋醫(yī)院。,商業(yè)街：3300 平方米左右，陽光咖啡吧、露天茶座等； 餐飲廣場和生活超市：1100 平方米左右； 會所：有游泳池、健身房等各項休閑娛樂設(shè)施；,四季花城首期,占地約17萬平方米，社區(qū)被劃分為10個鄰里組團，每個鄰里組團都有1000余平米綠茵、兒童游樂天地，專屬于組團內(nèi)160余戶人家。,借鑒案例二：杭州綠城桂花城,概況：總用地面積230畝，總建筑面積超過19萬平方米，其中住宅面積15. 45萬平方米，公共建筑面積1.6萬平方米，容積率約為1.11，綠地率約為35.4%，戶均建筑面積達到137.6平方米，小區(qū)可容納住戶1123戶。 定位：高檔舒適型住宅園區(qū)，建筑以45層低層公寓為主要組團，以低層公寓、電梯公寓、別墅為主。 建筑細(xì)部：四坡屋頂、清水磚墻……。,會館實景,第四部分 規(guī)劃建議,一、規(guī)劃原則 二、規(guī)劃布局 三、公建規(guī)劃 四、景觀規(guī)劃 五、建筑設(shè)計,一、規(guī)劃原則,土地的使用,本案地段位置處于主城區(qū)近郊，交通環(huán)境較為方便。緊鄰長安區(qū)新行政中心和西安大學(xué)城，用地形狀基本為長方形，較為規(guī)則，總用地面積約206畝。,規(guī)劃指導(dǎo)思想,智慧城項目規(guī)劃的中心思想： 在滿足建立一個布局合理、采光充沛、通風(fēng)良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)基礎(chǔ)上，進一步提升樓盤的形象、品質(zhì)。 重點強化配套，如商業(yè)街、會所以及主題景觀的設(shè)計與規(guī)劃。,總體差異、配套先行的原則,總體差異： 項目規(guī)劃不能僅僅盯在戶型設(shè)計、物業(yè)形態(tài)等基本動作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動作上下功夫。尤其在社區(qū)配套，如酒店式會所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園等，充分挖掘潛力，只有這樣才能在總體上超越市場上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競爭力和具有鮮明個性的主題。 配套先行： 本案在配套的規(guī)劃上，要充分考慮配套先行，配套先熱的要求。在規(guī)劃上，要酒店式會所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園放在社區(qū)相對開放的區(qū)域，以利于在組團還沒有形成的時候，先行投入使用。,二、規(guī)劃布局,社區(qū)骨架：“兩橫三縱三中心”,一橫：社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街——林蔭大道,盡早參與到社區(qū)東西向規(guī)劃路的建設(shè)中去，對規(guī)劃路的景觀、樹種、路燈等進行整體設(shè)計，用英倫風(fēng)情、著名學(xué)府雕塑為主題對整條道路進行包裝。 規(guī)劃路景觀化：種植高大的喬木，形成一條林蔭大道。 商業(yè)街休閑化：把景觀小品、休閑長廊與商業(yè)街鋪結(jié)合起來，形成一條休閑化、風(fēng)情化的商業(yè)街。,局部單體商業(yè),斷開休閑空間,建筑錯落有致,建筑形態(tài)各異,二橫