【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 于情趣的可塑性空間，以居住者的體驗(yàn)為線索，推出“街區(qū)鄰里、庭院共享、休閑交往、文化廣場(chǎng)”的生活概念化、人文化社區(qū)，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感。,街區(qū)生活的構(gòu)成,三大要素： 社區(qū)視覺中心：帶有標(biāo)志性建筑物（在國(guó)外通常是教堂或鐘樓）； 社區(qū)鄰里中心：以社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)公共交往中心為主要功能構(gòu)成的社區(qū)中心（在國(guó)外通常設(shè)有跳蚤市場(chǎng)和社區(qū)公園）； 一條風(fēng)情商業(yè)街：滿足社區(qū)、小鎮(zhèn)人日常交往、生活所需的商業(yè)店鋪。,戰(zhàn)略定位 主題定位 案名建議 形象定位,第三部分 項(xiàng)目定位,功能定位 市場(chǎng)定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位,戰(zhàn)略定位,“知識(shí)長(zhǎng)安”超級(jí)引擎 大學(xué)城里的人文社區(qū),長(zhǎng)安區(qū)新形象“知識(shí)長(zhǎng)安”的代言者； 新長(zhǎng)安區(qū)的“名片”與“客廳”； 南部高格調(diào)居住、時(shí)尚居住的代言人； 新教育主題社區(qū)的代表者。,對(duì)長(zhǎng)安區(qū)來講，項(xiàng)目是,新長(zhǎng)安區(qū)——知識(shí)長(zhǎng)安的代言者和形象展示中心，是知識(shí)長(zhǎng)安新形象的展示窗口； 是“知識(shí)長(zhǎng)安”的戰(zhàn)略抓手、超級(jí)引擎。項(xiàng)目與行政中心區(qū)、西部大學(xué)城服務(wù)中心區(qū)（未建的大學(xué)城中心配套區(qū)）、盛世商都共同構(gòu)成了長(zhǎng)安區(qū)的新中心，“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心區(qū)。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大加速長(zhǎng)安區(qū)新心臟的快速形成。 是西部大學(xué)城的重要配套和組成部分。項(xiàng)目的建設(shè)，將有助于西部大學(xué)城從各自為政的封閉院墻經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向開放的、有機(jī)的大學(xué)城經(jīng)濟(jì)。,南部西安高品位居住、高格調(diào)生活的典范； 是位于西部大學(xué)城里的高尚社區(qū)； 是西安有品位、有素質(zhì)、有高雅格調(diào)的夢(mèng)想家園。,對(duì)西安來講，項(xiàng)目是,進(jìn)入西安主流市場(chǎng)的品牌性項(xiàng)目； 是經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)安區(qū)的戰(zhàn)略性項(xiàng)目； 是企業(yè)品牌和開發(fā)理念升級(jí)的關(guān)鍵性項(xiàng)目。,對(duì)長(zhǎng)建來講，項(xiàng)目是：,主題定位,人文社區(qū) 景觀洋房,大學(xué)城風(fēng)情小鎮(zhèn) 新街區(qū)優(yōu)雅生活,或,創(chuàng)新西安房地產(chǎn)開發(fā)模式，引領(lǐng)一種全新的生活方式。 打造一個(gè)由內(nèi)而外滲透人文生態(tài)氣息的新文化格調(diào)小鎮(zhèn)！ 時(shí)尚的商業(yè)街區(qū)、高格調(diào)的教育商業(yè)配套和新型知識(shí)景觀洋房等生活概念與空間結(jié)構(gòu)，向人們展示著一種高雅而樸實(shí)的居住模式。,人文社區(qū) 點(diǎn)出項(xiàng)目地處濃郁的學(xué)院氛圍中，點(diǎn)出教育社區(qū)的主題概念； 代表新長(zhǎng)安區(qū)作為西安文教區(qū)的全新區(qū)域形象；用此概念，即代表了新長(zhǎng)安形象，又巧妙的脫掉了“長(zhǎng)安縣”樓盤的帽子。 代表著一種高雅的居住氣質(zhì)，傳達(dá)出一種教育小鎮(zhèn)的品味生活氣息。,景觀洋房 景觀洋房，一方面區(qū)別與普通多層住宅；另一方面代表了不同于自然景觀為主的花園洋房的，以知識(shí)景觀、人文景觀為特色的新型文化洋房。,案名建議,關(guān)于本案的案名，最主要的是體現(xiàn)三大核心要素，即人文、教育和景觀；因此，案名建議采用：,智慧城,智慧城內(nèi)涵,智慧城不僅僅是指教育主題社區(qū)，它主要是指從社區(qū)教育、社區(qū)運(yùn)動(dòng)、商業(yè)配套、社區(qū)景觀到社區(qū)人文環(huán)境的綜合性為知識(shí)階層量身訂造的新人文家園，其傳達(dá)的是一種環(huán)境優(yōu)美、品位高雅、時(shí)尚格調(diào)的全新生活方式。 概括起來，“智慧城”是由以下五部分支撐的：,智慧城的概念支撐,智慧城,動(dòng)感花街時(shí)尚商業(yè)街,幼兒園等社區(qū)教育,動(dòng)感花街商業(yè)風(fēng)情街,教育主題,運(yùn)動(dòng)主題,知識(shí)景觀,人文,時(shí)尚商業(yè)主題,大學(xué)的教育配套,大學(xué)城的教育氛圍,社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施（籃球場(chǎng)）,商務(wù)運(yùn)動(dòng)設(shè)施（溫泉游泳館）,大學(xué)運(yùn)動(dòng)設(shè)施,區(qū)域商業(yè)中心,時(shí)尚餐飲美食商業(yè),社區(qū)主軸水景景觀,高壓走廊生態(tài)科技景觀,大學(xué)城知識(shí)氛圍景觀,知識(shí)住區(qū)人文環(huán)境,知識(shí)長(zhǎng)安中心區(qū)的文化配套,大學(xué)城的人文氛圍,智慧城概念的延伸使用,作為項(xiàng)目核心概念的“智慧”，還可以延伸成為長(zhǎng)建開發(fā)系列項(xiàng)目的品牌核心，形成“智慧”系列項(xiàng)目。 如：智慧公館、智慧心境、智慧心韻、智慧先鋒、智慧心聲等等。,備選參考案名,學(xué)林雅居 慧園 智雅匯 英倫美郡 書香早城 書香秦渭,形象定位,知書知理知人生 慧人慧己慧天下,該形象定位充分表達(dá)了“智慧城”的新知、教育和文化的內(nèi)涵。 同時(shí)，該形象定位以知人生為目標(biāo)，以慧天下為己任，也充分展示了企業(yè)的博大胸懷，并使項(xiàng)目境界超越了一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,形象示意,風(fēng)情小鎮(zhèn),功能定位,智慧城功能定位： 以法蘭西風(fēng)情為主題，集時(shí)尚商業(yè)、格調(diào)餐飲、高尚會(huì)所服務(wù)以及高品位居家于一體，體現(xiàn)高格調(diào)生活和樸實(shí)和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系的知識(shí)景觀新洋房社區(qū)。,項(xiàng)目的四大功能與構(gòu)成：,社區(qū)教育功能：以長(zhǎng)青藤學(xué)村為主要載體，擬與陜師大進(jìn)行聯(lián)合辦學(xué)，形成具有特色幼兒教育培訓(xùn)和高素質(zhì)幼兒園為一體的社區(qū)教育中心。 時(shí)尚商業(yè)功能：由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)服務(wù)中心構(gòu)成。風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)大學(xué)城的大學(xué)生的購(gòu)物、休閑需求，同時(shí)也滿足項(xiàng)目周邊部分時(shí)尚人群的商業(yè)需求。 商務(wù)交流功能：由酒店式會(huì)所、美食公園構(gòu)成，主要面向新行政中心區(qū)公務(wù)員的商務(wù)、政務(wù)交流需求。 生活居住功能：由三個(gè)不同的居住功能組團(tuán)構(gòu)成，主要面向西安及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。,功能構(gòu)建,核心引擎之一：師大幼兒園,以社區(qū)幼兒園為主體，以特色幼兒教育為核心。 主要構(gòu)成： 藝術(shù)類教育——音樂教育、美術(shù)教育； 特殊培訓(xùn)教育——奧數(shù)班、文學(xué)班等。 建筑面積：15002000平米 位置：最好位于相對(duì)比較外向的區(qū)域，與會(huì)所形成建筑群。,運(yùn)作手段,學(xué) 校,新型教育學(xué)村,以品牌和實(shí)際成果全面提升西安幼兒教育的水平成為項(xiàng)目的有力賣點(diǎn),與陜師大進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立以特色教育為主體的,幼兒園概念提示,核心引擎之二：酒店式會(huì)所,將會(huì)所與特色主題酒店相結(jié)合，形成面向以長(zhǎng)安區(qū)公務(wù)員為主要對(duì)象的商務(wù)交流中心，并與項(xiàng)目的營(yíng)銷中心相結(jié)合。 主要構(gòu)成： 美食公園——引進(jìn)在西安有影響力的餐飲品牌； 商務(wù)大堂 社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所——溫泉游泳池、乒乓球室、棋牌室等 營(yíng)銷中心 建筑面積：5000平米左右,會(huì)所三區(qū),桌球室,桑拿,健身房,棋牌室,乒乓室,主題會(huì)所區(qū)、室外運(yùn)動(dòng)區(qū)、泛會(huì)所區(qū)，全面提升居民生活素質(zhì)，引導(dǎo)全新生活模式。,市場(chǎng)定位,根據(jù)項(xiàng)目主題定位和功能定位，本項(xiàng)目將主要面向以下三大市場(chǎng)： 長(zhǎng)安區(qū)政府企業(yè)的接待、辦公、休閑街區(qū) 西安市，尤其是大學(xué)城教職工和高新區(qū)工作上班的中青年精英生活高地 10萬(wàn)大學(xué)生為主體的時(shí)尚潮流特區(qū),我們的客戶在哪里？,目標(biāo)客戶分析,圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式分析模型（目標(biāo)市場(chǎng)模型）,在本案的主流消費(fèi)群中，首先可以排除5個(gè)組群：高文化高收入的“頂級(jí)貴族階層”、高收入低文化的“庸俗暴發(fā)戶階層”，以及中文化低收入的“清貧工薪階層”、低文化低收入的“社會(huì)底層”和低文化中收入的“普通市民階層” 。 因此，本案的主流消費(fèi)群由四個(gè)組群構(gòu)成： A型：中文化中收入的“高級(jí)白領(lǐng)階層”。 B型：高文化中收入的“知識(shí)英才階層”。 C型：中文化高收入的“社會(huì)精英階層”。 D型：高文化低收入的“前衛(wèi)時(shí)尚階層”。,認(rèn)同實(shí)惠、最大限度考慮接受價(jià)格 講究情調(diào)、居住品味、較多考慮合理性價(jià)比 強(qiáng)調(diào)居住文化 投資住宅，期待升值性 客戶群的需求與項(xiàng)目追求高品質(zhì)、低價(jià)位相當(dāng)契合?！案咂肺?、低價(jià)位”將成為目標(biāo)將有可能達(dá)到，成就項(xiàng)目的一大產(chǎn)品特質(zhì)。,客戶購(gòu)買心理分析,目標(biāo)客戶定位,本案目標(biāo)客戶群： 是追求文化品位的文教工作者、英倫風(fēng)情生活方式者、高科技工作者、事業(yè)有成的白領(lǐng)階層等。 本案目標(biāo)客戶群的年齡特征： 以30~40歲的中青年消費(fèi)群為主導(dǎo)層次。 本案目標(biāo)客戶群的行為特征： 追求高品位的異域風(fēng)情生活，享受獨(dú)有的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，追求自由健康新生活。,大學(xué)城影響區(qū)內(nèi)的文教工作人群 高新區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入人群 市區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入青年人群 省內(nèi)想進(jìn)入西安的人群 自由職業(yè)者。,首期客戶以地塊市區(qū)內(nèi)的時(shí)尚精英人士和自由職業(yè)者為核心，如：律師、藝術(shù)家、媒體記者與房地產(chǎn)。,我們的客戶來自：,目標(biāo)客源,目標(biāo)客戶群的描述,目標(biāo)客戶的選擇,選擇一：適應(yīng)市場(chǎng)。按照價(jià)格梯度推進(jìn)，我們只能賣給比長(zhǎng)安區(qū)老城區(qū)客戶收入稍微高一點(diǎn)的客戶群。但最大的瓶頸是公共交通的極度不發(fā)達(dá)。 選擇二：創(chuàng)造市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)目的特質(zhì)和品質(zhì)定位，鎖定清晰的目標(biāo)客戶群，年齡3040歲的中青年精英階層，挖掘他們的需求，創(chuàng)造市場(chǎng)。,價(jià)格上主要從單價(jià)和總價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行控制。一般來說，購(gòu)房者在購(gòu)房的過程中會(huì)有一個(gè)大概的總價(jià)計(jì)劃，明確自身的經(jīng)濟(jì)承受能力。 對(duì)于本項(xiàng)目首期，主力戶型在單價(jià)上與高新區(qū)的樓盤差8001000元，鎖定在27002800元/平米；總價(jià)鎖定在30萬(wàn)之下，與高新區(qū)的樓盤正好差出一個(gè)車的價(jià)錢。 而到項(xiàng)目開發(fā)的二、三期，由于區(qū)域配套和項(xiàng)目配套的完善，以及生活品質(zhì)的打造，產(chǎn)品價(jià)格將有可能提升為目前高新區(qū)的價(jià)格水平，即3800元/平米，甚至可以超越高新區(qū)的價(jià)格水平。,價(jià)格定位,產(chǎn)品定位,本項(xiàng)目定位為一個(gè)花園式情景社區(qū)： 以67層的多層花園洋房為主； 11層的小高層和23的高層為輔；形成疏朗有致的社區(qū)結(jié)構(gòu)。,借鑒案例：上海萬(wàn)科寶山四季花城,地理位置： 上海市寶山區(qū)松蘭路 占地面積： 16.6532公頃 建筑面積： 19萬(wàn)㎡ 容積率： 1.06 綠化率： 35% 總戶數(shù)： 1534戶 產(chǎn)品構(gòu)成：5—6層多層 開發(fā)時(shí)間： 20022004年,整個(gè)小區(qū)以多層為主，每個(gè)樓層為一梯兩戶設(shè)計(jì)，20多款房型可供選擇。 區(qū)內(nèi)建有3200平米左右的現(xiàn)代會(huì)所，餐飲、超市、健身設(shè)施等，5重智能化安保系統(tǒng)。 歐式過街樓建筑，米黃、橘紅、淺灰交匯繽紛立面，建筑色彩豐富、層次分明。,寶山四季花城的社區(qū)配套,小區(qū)有獨(dú)立會(huì)所、河濱運(yùn)動(dòng)公園、開設(shè)半室內(nèi)游泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)…… 寶山區(qū)中心小學(xué)； 附近地段幼兒園； 菜場(chǎng)、華聯(lián)超市、商業(yè) 步行街； 地段郵局、銀行、健橋醫(yī)院。,商業(yè)街：3300 平方米左右，陽(yáng)光咖啡吧、露天茶座等； 餐飲廣場(chǎng)和生活超市：1100 平方米左右； 會(huì)所：有游泳池、健身房等各項(xiàng)休閑娛樂設(shè)施；,四季花城首期,占地約17萬(wàn)平方米，社區(qū)被劃分為10個(gè)鄰里組團(tuán)，每個(gè)鄰里組團(tuán)都有1000余平米綠茵、兒童游樂天地，專屬于組團(tuán)內(nèi)160余戶人家。,借鑒案例二：杭州綠城桂花城,概況：總用地面積230畝，總建筑面積超過19萬(wàn)平方米，其中住宅面積15. 45萬(wàn)平方米，公共建筑面積1.6萬(wàn)平方米，容積率約為1.11，綠地率約為35.4%，戶均建筑面積達(dá)到137.6平方米，小區(qū)可容納住戶1123戶。 定位：高檔舒適型住宅園區(qū)，建筑以45層低層公寓為主要組團(tuán)，以低層公寓、電梯公寓、別墅為主。 建筑細(xì)部：四坡屋頂、清水磚墻……。,會(huì)館實(shí)景,第四部分 規(guī)劃建議,一、規(guī)劃原則 二、規(guī)劃布局 三、公建規(guī)劃 四、景觀規(guī)劃 五、建筑設(shè)計(jì),一、規(guī)劃原則,土地的使用,本案地段位置處于主城區(qū)近郊，交通環(huán)境較為方便。緊鄰長(zhǎng)安區(qū)新行政中心和西安大學(xué)城，用地形狀基本為長(zhǎng)方形，較為規(guī)則，總用地面積約206畝。,規(guī)劃指導(dǎo)思想,智慧城項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想： 在滿足建立一個(gè)布局合理、采光充沛、通風(fēng)良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升樓盤的形象、品質(zhì)。 重點(diǎn)強(qiáng)化配套，如商業(yè)街、會(huì)所以及主題景觀的設(shè)計(jì)與規(guī)劃。,總體差異、配套先行的原則,總體差異： 項(xiàng)目規(guī)劃不能僅僅盯在戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)形態(tài)等基本動(dòng)作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動(dòng)作上下功夫。尤其在社區(qū)配套，如酒店式會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園等，充分挖掘潛力，只有這樣才能在總體上超越市場(chǎng)上現(xiàn)有的郊區(qū)樓盤，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和具有鮮明個(gè)性的主題。 配套先行： 本案在配套的規(guī)劃上，要充分考慮配套先行，配套先熱的要求。在規(guī)劃上，要酒店式會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街和幼兒園放在社區(qū)相對(duì)開放的區(qū)域，以利于在組團(tuán)還沒有形成的時(shí)候，先行投入使用。,二、規(guī)劃布局,社區(qū)骨架：“兩橫三縱三中心”,一橫：社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街——林蔭大道,盡早參與到社區(qū)東西向規(guī)劃路的建設(shè)中去，對(duì)規(guī)劃路的景觀、樹種、路燈等進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，用英倫風(fēng)情、著名學(xué)府雕塑為主題對(duì)整條道路進(jìn)行包裝。 規(guī)劃路景觀化：種植高大的喬木，形成一條林蔭大道。 商業(yè)街休閑化：把景觀小品、休閑長(zhǎng)廊與商業(yè)街鋪結(jié)合起來，形成一條休閑化、風(fēng)情化的商業(yè)街。,局部單體商業(yè),斷開休閑空間,建筑錯(cuò)落有致,建筑形態(tài)各異,二橫