某住宅項目發(fā)展定位戰(zhàn)略咨詢報告(編輯修改稿)
2025-02-07 13:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 出了評估 26XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例–配套設施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則27XH/020514/SHDISC(2023GB)開發(fā)商為購房者提供裝修套餐，將為雙方帶來最大的靈活性，信虹應考慮為其中一部分單位提供此服務全毛坯簡裝修預購單價 6,000元 /平方米以上 (86)購買房內(nèi)的裝修類型百分比廚衛(wèi)裝修，其它毛坯全部裝修開發(fā)商提供多種裝修套餐，裝修另費投資者 (87) 上海小資 (72)資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析28XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應根據(jù)不同房型，提供接近消費者平均值的裝修套餐，供購房者作選擇10萬元以下1020萬元總體 (89)毛坯房裝修預計金額百分比2030萬元30萬元以上單價 6,000元 /平方米以上兩房 (26) 三房 (42) 四房 (20)16萬元平均值 13萬元 18萬元 18萬元資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析29XH/020514/SHDISC(2023GB)?現(xiàn)高檔樓盤都具備智能化系統(tǒng)，以科技吸引年青一代的購房人士?房展會中，大多數(shù)高檔樓盤都標榜具備以下設施–寬帶上網(wǎng)? 基本上網(wǎng)是必備條件，世茂樓盤更以 “十兆入樓，一兆入屋 ”之高速連接為賣點–有線電視 /衛(wèi)星電視? 提供多頻道選擇，針對 “海歸入士 ”及境外購房者的要求–智能保安系統(tǒng)? IC卡辨識，閉路電視，指模門鎖等–住戶內(nèi)聯(lián)網(wǎng)? 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)為住客提供會所資訊、 VOD（Video On Demand)及網(wǎng)上購物等服務樓盤設施智能化為大勢所趨?信虹項目應緊貼此趨勢而配備此類設施?具體系統(tǒng)的選擇應與物業(yè)管理公司及此方面的專家共同研究挑選30XH/020514/SHDISC(2023GB)多元化的配套設施為中高檔樓盤不可缺少的一部分五月房展會均價 7,000元 /平米以上樓盤，宣傳將提供的設施百分比中高檔樓盤一般會所設施? 健身房? 會所餐廳 /咖啡吧? 桌球室? 視聽室? 兒童游樂場? 本項目必須配備的設施更高檔樓盤會所設施? 室內(nèi)溫水 /室外游泳池? 網(wǎng)球場? 壁球場? 室內(nèi)多功能運動場? 桑拿浴室? 高爾夫球練習場? 能作為項目具差異化的賣點? 應考慮成本、運作及土地利用而決定是否興建健身房兒童游樂場溫水游泳池網(wǎng)球場桑拿浴室室內(nèi)多功能場館壁球場高爾夫球練習場總數(shù) =22個資料來源 :小組分析 31XH/020514/SHDISC(2023GB)針對兒童的設施可作特別賣點，另應考慮其它特色設施已婚有小孩或計劃 2年內(nèi)有小孩的百分比投資者 都市小資? 目標客戶群一半以上都將有小孩，會所設施亦應特別針對此點? 建議與此方面設計專家合作，以能提供益智安全的兒童游樂區(qū)作為其中一個賣點其它特色設施? 高爾夫練習場–高爾夫熱潮在高收入 /管理階層有增無減，推薦練習場、練習網(wǎng)、甚至電腦投影模擬都可作考慮設施? 攀石墻–于國外流行于專業(yè)人士階層，現(xiàn)有上海樓盤罕有的設施? 會所小型電影院–提供小型影院給住客租用，作為住戶家庭 /朋友聚會的場地，為業(yè)主添一份氣派? 園藝溫室–一方面作為小區(qū)綠化一部分，亦為較年長住戶提供消閑活動資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析將繼續(xù)收集國外樓盤特色設施以作參考 , 以上海獨一無二的設施作賣點32XH/020514/SHDISC(2023GB)住客停車位數(shù)不必要在太高水平消費者擁有客車的百分比已有車車位數(shù)對比單位數(shù)可定在60%左右*以 % 的年增長率計算 , % 為上海市過去五年客車的年平均增長率資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；上海統(tǒng)計年鑒 。 麥肯錫分析單價 6,000元 /平方米以上之后七年的預計增長 *初步估算33XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹應考慮聘用國際物業(yè)管理公司以提高樓盤競爭力國際物業(yè)管理公司 樓盤例子戴德梁行仲量聯(lián)行第一太平洋戴維斯怡高物業(yè)? 文錦大廈? 丹楓苑? 晶采名人大廈? 世茂湖濱花園? 新外灘花園? 東方雅苑? 世茂濱江花園? 中凱城市之光? 上海五月天? 榮軒? 現(xiàn)時為數(shù)不少的高檔樓盤都聘請國際性的物業(yè)管理公司作管理? 有些樓盤如嘉里華庭，東方巴黎等，因發(fā)展商擁有 豐富發(fā)展管理經(jīng)驗、龐大的資源及 良好的品牌 ，所以能自行管理樓盤? 鑒于信虹為新成立的公司，應利用國際管理公司負責物業(yè)管理以吸取經(jīng)驗，并以其品牌提供信心予消費者，提高競爭力? 選擇考慮因素應包括–公司品牌形象–過去管理物業(yè)的素質(zhì)–收費? 選擇應提早開始，以便公司為設計提供意見資料來源 :小組分析 34XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標客戶群分析?產(chǎn)品定位–戶型比例–配套設施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則35XH/020514/SHDISC(2023GB)? 點式或板式的選擇，主要應該配合兩個重要條件– 對黃浦江及蘇州河的景觀，特別是高層單位，更應是全無遮擋的– 朝南面，以三房戶型為例，需要一廳兩房是朝南的? 立面用料可以考慮使用較特別的材料，以突出樓盤個性。但也需顧及 建筑成本 以及 環(huán)保因素? 目標客戶對于尊貴的感覺要求較高，故此整體風格還應體現(xiàn)出一種豪華感，可通過連續(xù)的色帶、大拱門、廊柱等來反映這種氣勢建筑形態(tài)古典歐式簡潔現(xiàn)代式購買房子的大樓風格百分比中式點式無所謂建筑形態(tài)百分比板式大部分消費者偏好簡潔現(xiàn)代式設計? 消費者對點式和板式型偏好分別不大，很大部分都無所謂其它應考慮因素資料來源 :致聯(lián)公司調(diào)查；中原地產(chǎn) 。 小組分析36XH/020514/SHDISC(2023GB)綠化、水景及鬧中取靜、自成一角為消費者普遍希望的小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境規(guī)劃原則從消費者調(diào)查及市場上熱銷樓盤可看出，購房人士對小區(qū)環(huán)境三方面特別看重綠化? 80%的消費者認為綠地為小區(qū)環(huán)境最重要的三個因素之一，高于所有其它因素? 消費者平均愿意付出 11%的溢價予有大型綠地的樓盤? 高檔樓盤平均綠化率為 40%以上水景? 消費者愿意付平均 712%的溢價予水景樓盤? 新樓盤有不少以親水、水岸、大型人工湖等作賣點鬧中取靜? 在消費者定性調(diào)查中，參加者一再重復鬧中取靜為他們最向往的小區(qū)環(huán)境? 不少新樓盤都在小區(qū)提供人車分流的設計? 小區(qū)綠化面積應盡量擴大? 綠化概念可延伸至整個樓盤，都市立體花園受絕大部分消費者（94%）的歡迎? 建筑用料應多采用自然材料，如木、石等，以配合整個樓盤自然綠化的基調(diào)? 房型布置應盡量提供蘇州河 /黃浦江的景觀? 小區(qū)內(nèi)應配置
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