【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心， 惠東北部山區(qū)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品集散基地和旅游服務(wù)基地 ，輻射帶動(dòng)北部各鎮(zhèn)的綜合功能區(qū)， 城鎮(zhèn)人口 。 惠東稔平半島城鎮(zhèn)密集區(qū)的中心，是惠州重要的鞋業(yè)加工生產(chǎn)基地 。本鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心， 城鎮(zhèn)人口 。 本鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，臨海工業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)基地， 以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的歷史文化名城，城鎮(zhèn)人口 。 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃 資料來(lái)源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編（ 20232023年） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 城區(qū)總體布局以西枝江為紐帶，核心組團(tuán)為主，發(fā)展重心集中在西北和西南方向，在原城區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展主中心，在本項(xiàng)目西南位置的白花組團(tuán)發(fā)展城市次中心 ?城市性質(zhì)： 惠州市未來(lái)主核心城區(qū)之一；惠東縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；以現(xiàn)代加工制造業(yè)、商貿(mào)物流為主導(dǎo)的現(xiàn)代化 “ 山水 — 生態(tài) ” 城市 ?城市規(guī)模： 預(yù)測(cè) 2023年中心城區(qū)人口 萬(wàn)人， 2023年 ， 2023年用地規(guī)模為 。 ?中心城區(qū)總體布局： 一江： 以西枝江為紐帶發(fā)展城區(qū)； 二心： 以平山與大嶺沿西枝江兩岸形成集行政、文化、體育、休閑和商務(wù)功能于一體的城市主中心；結(jié)合白花組團(tuán)建設(shè)，打造設(shè)施配套完善的城市次中心。 二軸： 廣汕路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸與 平深路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 。 三帶： 各組團(tuán)之間的楔形生態(tài)隔離綠帶； 四組團(tuán)： 城區(qū)分為四個(gè)組團(tuán)：核心組團(tuán)、大嶺工業(yè)組團(tuán)、 平山工業(yè)組團(tuán) 、白花組團(tuán)。 五自然綠地： 財(cái)山郊野公園、鯉魚嶺郊野公園、飛鵝嶺森林公園、獅朝洞森林公園、寨場(chǎng)山森林公園。 白花組團(tuán) 平山工業(yè)組團(tuán) 核心組團(tuán) 大嶺工業(yè)組團(tuán) 次中心 主中心 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃 本項(xiàng)目 資料來(lái)源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編（ 20232023年） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 城區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)：華僑城片區(qū) — 惠東行政文化中心、商務(wù)辦公中心；泰園開(kāi)發(fā)區(qū) — 商貿(mào)集中片區(qū) ?華僑城片區(qū)從 2023年就開(kāi)始規(guī)劃建議，規(guī)劃起點(diǎn)高， 行政、公共配套設(shè)施集中 ?文化廣場(chǎng)、沿江路華僑城段已相繼建成，相關(guān)政府單位及配套相繼開(kāi)始建設(shè)。 華僑城片區(qū) —— 惠東行政文化中心、商務(wù)辦公中心，建設(shè)已初具雛形，是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn) 泰園開(kāi)發(fā)區(qū) —— 惠東重點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，以銀基商貿(mào)城為核心。 ?隨著銀基商貿(mào)城的運(yùn)營(yíng)，周邊逐漸建成為商貿(mào)市場(chǎng)集中地，規(guī)劃建汽車客運(yùn)站； ?長(zhǎng)江國(guó)際新城、萬(wàn)隆城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目相應(yīng)開(kāi)工，目前已成為惠東縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)。 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃 資料來(lái)源：惠東縣規(guī)劃局公示資料 2023年） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 類 別 結(jié) 論 1. 經(jīng)濟(jì) 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 惠東縣的經(jīng)濟(jì)基數(shù)低，與市其它城區(qū)相比，處于中等水平，但增速較大，根據(jù) GDP增幅及人均 GDP判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。 2. 產(chǎn)業(yè) 惠東縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)逐年有所增加，決定了城市目前缺乏白領(lǐng)中堅(jiān)階層。 小規(guī)模工業(yè)單位數(shù)量多、總產(chǎn)值高；個(gè)體經(jīng)濟(jì)活躍，主要支柱產(chǎn)業(yè)以制鞋業(yè)、服裝為主；縣區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)除城區(qū)平山、白花、大嶺之外，以吉隆鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值最高。 惠東產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局：在制鞋業(yè)基礎(chǔ)上，重點(diǎn)發(fā)展五大產(chǎn)業(yè)，建設(shè)九大基地，項(xiàng)目位于白花工業(yè)走廊，擬建五金、電子基地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好。 與產(chǎn)業(yè)相關(guān)，私營(yíng)企業(yè)與個(gè)體工商戶數(shù)量相對(duì)較高，這部分?jǐn)?shù)量與高端商品房消費(fèi)群體的數(shù)量直接相關(guān)。 3. 人口 惠東人口基數(shù)小，人口每隔一年波動(dòng)快速增長(zhǎng)，規(guī)劃 2023年城區(qū)人口達(dá)到 ，縣總?cè)丝谶_(dá) 105萬(wàn)人，住房存在一定剛性需求。 城鎮(zhèn)居民人均收入較低，統(tǒng)計(jì)月平均工資約 17403元，人口收入結(jié)構(gòu)呈 “ 啞鈴型 ” ，高收入者占相當(dāng)比重。 4. 規(guī)劃 惠東縣以城區(qū)為依托，形成三大城鎮(zhèn)區(qū)，以中部核心城鎮(zhèn)區(qū)為主，分功能規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)；以五大鎮(zhèn)區(qū)為重點(diǎn)建設(shè)城鎮(zhèn)，發(fā)展功能各有側(cè)重，縣城城區(qū)作為惠區(qū)行政文化商貿(mào)中心，將成為珠三角城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承接地。 城區(qū)總體布局以西枝江為紐帶，核心組團(tuán)為主，發(fā)展重心集中在西北和西南方向，在原城區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展主中心，在本項(xiàng)目西南位臵的白花組團(tuán)發(fā)展城市次中心城區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)：華僑城片區(qū) — 惠東行政文化中心、商務(wù)辦公中心；泰園開(kāi)發(fā)區(qū) — 商貿(mào)集中片區(qū) 城市背景小結(jié)及發(fā)展預(yù)判： 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，城市外向性逐漸增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)人口增加，與珠三角城市群、莞深惠進(jìn)一步融合，發(fā)展前景廣闊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 城市研究的啟示與機(jī)會(huì)： 惠東的發(fā)展前景 城市定位明確，城市融合度增加，城市分工更明確，聯(lián)系更緊密，經(jīng)濟(jì)及外向性逐步增強(qiáng) 項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì) 目前區(qū)域封閉，但隨著城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人口增加，對(duì)外幅射力增強(qiáng)，項(xiàng)目輻射范圍有望擴(kuò)大 項(xiàng)目承載風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目發(fā)展周期長(zhǎng)，體量大，現(xiàn)有惠東市場(chǎng)人口基數(shù)低，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，市場(chǎng)消費(fèi)能力有限，項(xiàng)目規(guī)模大，后期產(chǎn)品消化存在風(fēng)險(xiǎn)，需考慮縣域外拓展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 1 城市背景 城市發(fā)展空間 1. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2. 城市產(chǎn)業(yè) 3. 城市人口 4. 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景 低密度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 1. 房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 2. 低密度市場(chǎng)分析 2 市場(chǎng)研究 明確項(xiàng)目本體條件，基于此研究項(xiàng)目發(fā)展背景，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尋找發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 對(duì)城市房地產(chǎn)總體發(fā)展的預(yù)測(cè)一般通過(guò)以下方面進(jìn)行分析研究 投資 ?房地產(chǎn)投資額 供求 ?施工面積 ?竣工面積 ?供求住房套型 土地 ?土地供應(yīng) 市場(chǎng)開(kāi)放度 ?品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入情況 房地產(chǎn)總體 價(jià)格 ?商品房銷售價(jià)格 政策 ?政策執(zhí)行情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 從 2023年惠東縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有了飛躍的增長(zhǎng)，且繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，表明惠東縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。 惠東縣歷年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)率75001535234135822321 0 4 . 71 2 2 . 31 4 0 . 901000020230300004000050000600007000080000900002023 2023 2023 2023年020406080100120140160房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(萬(wàn)元)同期增長(zhǎng)率(% )房地產(chǎn)投資 / GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 10%15% 指標(biāo) 異常 異常 異常 接近正常 ＜ 10% ＜ 10% ＜ 10% ＜ 10% 惠州市情況 2023年 2023年 2023年 2023年 % % % % 房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo) ， 發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25% 指標(biāo) 異常 異常 異常 基本正常 ＜ 20% ＜ 20% 惠州市情況 2023年 2023年 2023年 2023年 % % %%%%%%%%%%%%%20232023202320232023空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 （數(shù)據(jù)有差異時(shí)以惠東統(tǒng)計(jì)資料為主） ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額自 2023年以來(lái) ,持續(xù)高速增長(zhǎng)，連續(xù) 3年來(lái)突破 100％的高速增長(zhǎng)率。 ?采用房地產(chǎn)投資/GDP、房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資比率發(fā)達(dá)國(guó)家的比例來(lái)看，惠東縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平尚處于初級(jí)水平，具備發(fā)展前景。 1 0 4 . 71 2 2 . 31 4 0 . 90 . 6 1 . 0 9 2 . 1 82 0 . 34 . 61 0 . 9 80204060801001201401602023 2023 2023 2023年房地產(chǎn)投資同期增長(zhǎng)率(% )房地產(chǎn)投資/ G D P (% )房地產(chǎn)投資/ 固定資產(chǎn)投資(% )惠東縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率及相關(guān)比值情況 1 2 3 4 5 6 房地產(chǎn)投資 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 從 2023年惠東縣商品房供應(yīng)有了飛躍的增長(zhǎng)，且繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，需求相應(yīng)開(kāi)始平緩穩(wěn)步增長(zhǎng)，但與人民生活收入情況相比，市場(chǎng)需求尚未全面釋放。 %%%%%%%%%%%%%20232023202320232023空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 （數(shù)據(jù)有差異時(shí)以惠東統(tǒng)計(jì)資料為主） ?目前居住現(xiàn)狀主要以私宅和 80年代統(tǒng)建樓為主，前幾年買地皮自建住宅現(xiàn)象非常普遍，但自國(guó)家嚴(yán)格控制土地以來(lái)，這種現(xiàn)象受到制止。 ?施工、竣工面積于 2023年高速增長(zhǎng)，此膈 3年竣工面積持續(xù)在 110120萬(wàn) ㎡ ，而施工面積持續(xù)增長(zhǎng)，2023年增長(zhǎng)幅度較大，開(kāi)發(fā)量快速上升，市場(chǎng)供給旺盛。 ?2023年商品房的銷售面積為 萬(wàn)平米，其后兩年里，商品房銷售面積在快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求開(kāi)始逐步釋放，但與施工竣工面積相比，市場(chǎng)需求尚需進(jìn)一步引導(dǎo)釋放。 1 2 . 851 5 0 . 31101 6 0 . 11152 1 . 32 0 6 . 51202 4 . 60501001502002502023 2023 2023 2023歷年施工\ 竣工及銷售面積比較施工面積( 萬(wàn)㎡) 竣工面積( 萬(wàn)㎡) 銷售面積( 萬(wàn)㎡)1 2 3 4 5 6 房地產(chǎn)供求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 從近 5年來(lái)商品住宅預(yù)售登記備案情況分析：絕大部分套型建筑面積在 90㎡ 以上，其中以 90144㎡ 商品住宅較受青睞。 %%%%%%%%%%%%%20232023202320232023空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 （數(shù)據(jù)有差異時(shí)以惠東統(tǒng)計(jì)資料為主） ?住房套型結(jié)構(gòu)比例布布：從近 5年商品住宅預(yù)售登記備案的情況分析看，套型建筑面積 90平方米以下的占 %左右，套型建筑面積 90平方米以上的占 %左右。其中，套型建筑面積為 90144平方米的商品住宅較受消費(fèi)者青睞，占 %左右。 1 2 . 5 %8 7 . 5 %套型建面90以 下套型建面90以 上惠東縣住房套型結(jié)構(gòu)分布 90144㎡ % 144㎡ 以上 % 1 2 3 4 5 6 房地產(chǎn)供求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 珠三角房?jī)r(jià)洼地，惠東商品房銷售價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，至 2023年上漲至 2165元 /㎡ ，跟市區(qū)及珠三角其它城市相比，未來(lái)仍有較大上漲空間。 惠東縣近年房地產(chǎn)銷售面積及價(jià)格212606246080168821651900002023002100002202302300002400002500002023 2023年05001000150020232500銷售面積(㎡) 銷售價(jià)格(元/ ㎡)3319264130142279136716880500100015002023250030003500惠城區(qū) 惠陽(yáng)區(qū) 大亞灣區(qū) 博羅縣 龍門縣 惠東縣2 0 0 6 年惠州各區(qū)縣商品房銷售均價(jià)橫向比較商品房銷售均價(jià)(元/ ㎡)%%%%%%%%%%%%%20232023202320232023空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 ?總體價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，從商品房銷售價(jià)格上看，2023年，惠東縣房?jī)r(jià) 1384元 /㎡ ， 2023年，統(tǒng)計(jì)商品房銷售價(jià)格為 1688元 /㎡ ，至 2023年上漲至 2165元 /㎡ 。 ?由于房地產(chǎn)發(fā)展水平較低以及經(jīng)濟(jì)水平不高，和惠州其它區(qū)縣相比，房?jī)r(jià)處于較低水平。 635247314187364531912476290499560202340006000800010000深圳廣州珠海東莞佛山中山江門惠州廣東省 06年全省商品房銷售均價(jià)為 5314元 /平方米。中山周邊城市 06年商品房均價(jià)為： ?深圳： 9956 ?廣州： 6352 ?珠海： 4731 ?佛山： 3645 ?江門： 2476 ?東莞： 4187 ?惠州： 2904 ?中山： 3191 1 2 3 4 5 6 房?jī)r(jià)上漲空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 2023年以來(lái)土地交易量大幅增加，之后逐漸平穩(wěn)；土地單價(jià)成 2倍增長(zhǎng)，土地價(jià)值得到大幅提升，預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 ?惠東縣 2023年的土地成交量創(chuàng)下歷史新高，到 2023年，協(xié)議地塊出讓持續(xù)上漲，但掛牌土地成交量明顯下降 ?近三年土地價(jià)格持續(xù)上漲，至 2023年，掛牌土地成交均價(jià)上漲至 1077元 /平米，增長(zhǎng)了 230%，成 2倍增長(zhǎng)，土地價(jià)值得到大幅提升 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠東縣市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資源 1 2 3 4 5 6 土地供應(yīng)