【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 次感 47 必要條件： ?體現(xiàn)項(xiàng)目檔次、打造到位的震撼實(shí)景體驗(yàn)區(qū)（會(huì)所、樣板間、園林） ?項(xiàng)目建設(shè)在路網(wǎng)發(fā)達(dá)的地段，都可直達(dá)城市主干道或核心商圈 充分條件： ?迎合市場(chǎng)、不斷對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整及優(yōu)化 ?專項(xiàng)拓展、一線直銷抓住高端置業(yè)人群 ?明星助陣、火爆開盤現(xiàn)場(chǎng)打響鹿城 ?多頻次推廣、不斷向客戶灌輸項(xiàng)目高端形象 ?大打折扣、以不斷讓利的噱頭吸引客戶 ?星級(jí)服務(wù)、物業(yè)及現(xiàn)場(chǎng)人員的細(xì)致服務(wù)讓客戶體驗(yàn)到尊貴感 48 青山板塊 ——保利花園 占地面積： 60萬(wàn)平方米 建筑面積： 100萬(wàn)平方米 總 體 量： 6322 開工時(shí)間： 20230615 綠 化 率 ： 36% 容 積 率 ： 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯、精裝 建筑類型：多層、小高層、 高層 配 套： 商業(yè)街、會(huì)所 49 建筑特色： 保利花園采用現(xiàn)代歐式的建筑風(fēng)格，外立面線條簡(jiǎn)潔流暢，注重局部細(xì)節(jié)變化的設(shè)計(jì)。 社區(qū)內(nèi)多層建筑與小高層建筑錯(cuò)落有致，營(yíng)造出豐富多變、由東至西依次升高的輪廓線。實(shí)現(xiàn)自然與建筑的和諧相融，成為建設(shè)路上一道靚麗風(fēng)景線 物業(yè)特色： 聘請(qǐng)著名的保利物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，為小區(qū)住戶提供人性化的全方位服務(wù)，并配備先進(jìn)的智能化安防系統(tǒng)和獨(dú)特的門禁系統(tǒng)，形成一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)組團(tuán) 完美規(guī)劃 +物業(yè)品牌 50 2023 年保利花園成交分析4 1 0 0 . 9 65 2 5 1 . 75 7 1 2 . 0 55 4 5 6 . 6 66 3 1 8 . 4 97 3 7 2 . 75 7 2 6 . 8 432629184150158970100020233000400050006000700080001 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份050100150200250300350成交均價(jià) 成交量51 城北板塊 ——松石國(guó)際城 售樓地址 青山區(qū)文化路大福林對(duì)面和青山區(qū)一機(jī)場(chǎng)北門 開發(fā)商 包頭松石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型面積 90120平方米 建筑類型 小高層 ,高層 物業(yè)類別 普通住宅 建筑面積 1540000平方米 占地面積 740000平方米 開盤時(shí)間 2023年 8月份 入住時(shí)間 20231231 裝修 毛坯 容積率 綠化率 35% 得房率 78% 總戶數(shù) 首期 1974戶 52 青山區(qū)成交統(tǒng)計(jì)分析920115128173236454 0 7 7 . 3 84 8 3 4 . 6 4050001000015000202300100020233000400050006000成交數(shù)量 成交均價(jià)成交數(shù)量 9201 15128 1732成交均價(jià) 3645 4 0 7 7 . 3 8 4 8 3 4 . 6 42023 年 2023 年 2023 年上半年青山區(qū)市場(chǎng)走勢(shì) 2023年青山區(qū)新開發(fā)入市樓盤對(duì)比其他各區(qū)數(shù)量差距較大。 在售項(xiàng)目保利花園、佳福小區(qū)、松石國(guó)際城等項(xiàng)目不超過(guò) 10個(gè)。 市場(chǎng)成交價(jià)格次于昆區(qū)居于第二，成交均價(jià) 4800元。保利花園是區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目住宅價(jià)格的引領(lǐng)。 沒(méi)有高端大盤進(jìn)駐，新開發(fā)項(xiàng)目多為中高端綜合體但產(chǎn)品未入市，難以實(shí)現(xiàn)量推價(jià)走的市場(chǎng)推動(dòng)。市場(chǎng)需求也逐漸偏向昆區(qū)及城南市場(chǎng)。 53 樓市新政解讀 2023年 4月份 北京率先開始并 迅即在全國(guó) 43個(gè)城市 實(shí)施住宅限購(gòu)令以來(lái)， 相關(guān)城市樓市“受限”顯著。 從今年上半年來(lái)看，住宅無(wú)論是期房 還是現(xiàn)房，成交量都大幅縮水。不僅如此， 限購(gòu)帶來(lái)的連鎖反應(yīng)還包括，樓市庫(kù)存積壓 嚴(yán)重、開發(fā)商資金回籠受阻、拿地意愿明顯 下降、各地土地出讓金銳減。 全國(guó)樓市現(xiàn)狀 8月底 第二輪“限購(gòu)令”席卷全國(guó) ！ 6月全國(guó) 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅 居前的均為二三線城市，包括 石家莊、長(zhǎng)沙、烏魯木齊、丹東、 洛陽(yáng)、牡丹江、蘭州、昆明、 南昌、沈陽(yáng)、西寧、秦皇島等， 取代“北上廣深”成為 領(lǐng)漲主力 ； 7月 12日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議 稱將進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)范圍，抑制 二三線 城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 “新國(guó)五條”，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控 目標(biāo)依然是針對(duì)房?jī)r(jià)，遏制投資 投機(jī)炒房需求。 遴選新一輪限購(gòu)的二三線城市名單， 榆林、鄂爾多斯已經(jīng)在內(nèi)。 將主要依據(jù) 房?jī)r(jià)漲幅 和房地產(chǎn) 開發(fā) 投資增幅 兩個(gè)指標(biāo)。 54 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研判 全國(guó) 70個(gè)主要城市樓市價(jià)格排名，包頭低于呼市、鄂爾多斯等西部城市，處于中下游水平，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有上升空間。 價(jià)格空間 隨著城市化進(jìn)程加快，人口結(jié)構(gòu)變化。未來(lái)市場(chǎng)剛性需求主力轉(zhuǎn)向外來(lái)人口。而整體市場(chǎng)將由剛需轉(zhuǎn)向改善性需求為主，買方市場(chǎng)狀況下，“高端品質(zhì)”將得到市場(chǎng)更多關(guān)注。 市場(chǎng)需求 求穩(wěn)的樓市調(diào)控政策下，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，“限購(gòu)”、緊縮銀根將會(huì)抑制部分投資客群。 調(diào)控深度 改善型客群的激增以及限購(gòu)影響下，高端住宅產(chǎn)品將成為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品?！耙徊降轿弧钡闹脴I(yè)需求將市場(chǎng)導(dǎo)向高端。高端市場(chǎng)將出現(xiàn)熱炒，激爭(zhēng)的洗禮，品牌地產(chǎn)將會(huì)凸顯優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品導(dǎo)向 55 細(xì)化市場(chǎng)研究 ◆ 產(chǎn)品主要特征：從產(chǎn)品的戶型面積上看，包頭市中高端市場(chǎng)的主力戶型 90140，中小戶型的比重偏低。高端產(chǎn)品戶型 140400區(qū)間 ,140— 200戶型為主力。戶型設(shè)計(jì)比較普通，特色創(chuàng)新戶型較少與本地居住保守性有關(guān)。建筑以板式高層、小高層；一梯兩戶、兩梯三戶產(chǎn)品居多。 ◆價(jià)格主要特征：目前包頭市場(chǎng)的主流產(chǎn)品價(jià)格 55006500中高價(jià)位運(yùn)行。區(qū)域之間的價(jià)格跨度比較大，個(gè)別高端配套樓盤價(jià)格拉升較大，包頭整體價(jià)格具有上升空間。 ◆客源主要特征：目前市場(chǎng)對(duì)高層、小高層接受度已經(jīng)提高，高樓層的成交量也走高，多層產(chǎn)品已經(jīng)成為稀缺產(chǎn)品，取而代之的是 2533層的超高層建筑?？腿簩?duì)產(chǎn)品的品牌關(guān)注多較高，多為改善性需求。對(duì)于產(chǎn)品的地段、居住舒適度逐漸提高要求。 ◆市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 08年開始市場(chǎng)存量加大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。在改善性需求上升下，低端產(chǎn)品已經(jīng)被市場(chǎng)淘汰，中高端產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，在消費(fèi)力明顯提升的前提下，純高端產(chǎn)品也走進(jìn)市場(chǎng)。市場(chǎng)產(chǎn)品逐漸細(xì)化，產(chǎn)品的品牌、品質(zhì)、物業(yè)的品牌、服務(wù)口碑將得到更強(qiáng)烈的關(guān)注。 56 項(xiàng)目思考 利好： 工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足。 城市化進(jìn)程加快，城市人口擴(kuò)張、城市活力增強(qiáng)。 城市進(jìn)入老齡化社會(huì)，剛性需求比例降低。改善性需求上升。 城市消費(fèi)力水平高位運(yùn)行，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)量升價(jià)漲。 城市規(guī)劃多中心發(fā)展，城區(qū)面積擴(kuò)大，城市面貌更新?lián)Q代帶來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)。 整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，后市前景可觀。 利空： 溫水煮青蛙的宏觀政策下，針對(duì)二三線城市限購(gòu)政策遲早會(huì)到來(lái)，不僅僅打擊投資需求，對(duì)于改善性需求打擊將會(huì)十分嚴(yán)重。 08年以后包頭土地市場(chǎng)、一手房市場(chǎng)放量、存量加大。未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)性較強(qiáng)，市場(chǎng)客群分割多以區(qū)域內(nèi)消化。同區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品增多無(wú)疑加大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。 ＞ 57 利好＞利空 ≠無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 政府導(dǎo)向性的城市發(fā)展模式下 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考： 規(guī)避宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)防市場(chǎng)大趨勢(shì)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)抗日趨加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 58 第三章 區(qū)域及項(xiàng)目本體分析 ※ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商圈研究 ※ 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 59 原有的商業(yè)狀況 商圈發(fā)展階段研究思路圖 普遍的城市發(fā)展規(guī)律 新建及在建的商業(yè)設(shè)施 中心區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 片區(qū)中心發(fā)展?fàn)顩r 包頭商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 分解中心化 外圍商業(yè)發(fā)展 中心區(qū)發(fā)展 片區(qū)商業(yè)發(fā)展 60 區(qū)域環(huán)境分析 包頭市青山區(qū)是包頭市中心城區(qū)之一，成立于1956年，位于市區(qū)中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)、九原區(qū)相鄰。 包頭市青山區(qū)現(xiàn)有面積６７平方公里，全區(qū)轄 8個(gè)街道辦事處、 1個(gè)鎮(zhèn)， 113個(gè)社區(qū)居委會(huì) 。 2023年截止 11月底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)青山區(qū)人口 481216，占包頭市總?cè)丝诘乃姆种弧? 昆都侖區(qū) 726838人 東河區(qū) 512045人 青山區(qū) 481216人 九原區(qū) 195831人 稀土高新區(qū) 119066人 主要消費(fèi)群體為工薪階層 ，工廠職工（一機(jī)、二機(jī)）、教師、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、公務(wù)員四種消費(fèi)人群為主流消費(fèi)群。 61 青山區(qū)影響力和吸引力不斷增強(qiáng)，居住生活區(qū)進(jìn)一步向東部擴(kuò)張，形成以文化路為中軸的娜琳商業(yè)、居住生活區(qū)和以青山區(qū)政府為導(dǎo)向的新居住生活區(qū)。 文化路娜琳商業(yè) 、 生活圈 青山區(qū)政府生活圈 區(qū)域環(huán)境分析 62 青山商圈的商業(yè)特性 文化路為核心，街區(qū)商業(yè)商圈模式。 城市副商圈：原商圈內(nèi)代表商業(yè)有娜林商廈、寶林大廈、紅房子商城、向陽(yáng)市場(chǎng)、向陽(yáng)商貿(mào)城、凱萊購(gòu)物中心、小霸王電器城、永盛成購(gòu)物中心、國(guó)美電器、迪信通、九星國(guó)際廣場(chǎng)等各種商業(yè)業(yè)態(tài)以及一些臨街店鋪組成。 多業(yè)態(tài)共存：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括百貨商場(chǎng)、市場(chǎng)、專賣店、專業(yè)店、超市等，經(jīng)營(yíng)的品類以服裝、鞋帽、珠寶為主，附帶婚紗攝影、家用電器等。 主商圈功能主要以購(gòu)物為主。消費(fèi)群體主要以青山區(qū)為主，輻射包頭、東河區(qū)，為城市的副商圈，消費(fèi)人群以中低收入者為主。 商圈外延與商圈核心業(yè)態(tài)區(qū)分明顯：商業(yè)外圍形成專業(yè)業(yè)態(tài)，多為單層底店，電動(dòng)車、布藝、餐飲、汽車維修分布在商圈外延。偏離主商圈業(yè)態(tài)。 商圈特性分析 63 現(xiàn)代化工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) 青山區(qū)是以機(jī)械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè) 500余家，其中，大中型企業(yè) 50余家，職工 10萬(wàn)余人，是我國(guó)機(jī)械制造、重型汽車、核化工基地和自治區(qū)電力、紡織工業(yè)基地。區(qū)內(nèi)駐有： 內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造 (集團(tuán) )有限公司 內(nèi)蒙古北方重工業(yè)集團(tuán)有限公司 北方重型汽車有限公司 核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學(xué)工業(yè)公司） 蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠） 包頭供電局 “九九”集團(tuán) 蘇蒙特亞麻紡織有限公司 內(nèi)蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。 64 青山區(qū)商圈文化路商圈 青山區(qū)是大型的重工業(yè)廠區(qū)的生活基地，有一機(jī)、二機(jī)、二電等大型企業(yè)數(shù)十萬(wàn)職工為消費(fèi)支持，形成以文化路與幸福路為輻射面的“娜琳商圈”，王府井、沃爾瑪、娜琳商廈、寶林商廈、聯(lián)華商城、凱萊購(gòu)物中心等多個(gè)商場(chǎng)組成了青山成熟的商業(yè)形態(tài)，依托周邊廠區(qū)職工家屬發(fā)展起來(lái)的中檔商業(yè)格局，基本形成了生活經(jīng)濟(jì)型的消費(fèi)需求。是僅次于昆區(qū)商圈的第二大商圈，是政府十一五期間重點(diǎn)打造建設(shè)的商圈，商業(yè)開發(fā)潛力巨大 。 文化路商圈 項(xiàng)目所屬商圈分析 65 項(xiàng)目所屬商圈分析 同利家電 九星國(guó)際 包百青山超市 永盛成 彩虹超市 寶林商廈 北京華聯(lián) 娜琳步行街 青山娜琳商圈 王府井百貨 時(shí)代財(cái)富城 66 名稱 業(yè)態(tài)定位 總面積 /單層 客群定位 經(jīng)營(yíng)品類分布 王府井 百貨 現(xiàn)代百貨 /4500 m2 時(shí)尚、中高收入者 1F：珠寶、化妝品、鞋； B1：超市、餐飲； 2F：女正裝 3F：淑女裝 4F：男裝童裝 5F：餐飲 娜琳商廈 傳統(tǒng)百貨改 造 /3000 m2 工薪階層 1F鞋品、黃金首飾、電器、化妝品 2F精品女裝、休閑品牌服飾 3F羊毛制品、羽絨服飾、兒童服飾 4F床上用品、地毯繡品、家居生活用品 寶林商城 傳統(tǒng)百貨 5000/2500 m2 中低端消費(fèi) 1F女裝、男女鞋品 2F休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、女裝 凱萊商城 傳統(tǒng)百貨 6000/2023 m2 中低端消費(fèi) 1F化妝品、服裝鞋帽、兒童服裝、首飾 2F男裝、休閑服、精品羽絨服 3F女裝、皮具、內(nèi)衣 沃爾瑪 超市 12023 大眾消費(fèi) 食品、服裝、生活用品等綜合消費(fèi)品 北京華聯(lián) 超市 大眾消費(fèi) 食品、服裝、生活消費(fèi)品 時(shí)代財(cái)富城 現(xiàn)代百貨 4萬(wàn) /16000平 中高收入 1F：珠寶、鞋品、化妝品、皮具、鐘表 2F：男裝、女裝、休閑、餐飲 3F：餐飲、娛樂(lè)、家電 永盛成 現(xiàn)代百貨 中等收入 飾品、服裝、鞋及配套及健身俱樂(lè)部 67 核心商圈商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判 城市副商圈地位不會(huì)改變：娜琳商圈區(qū)域輻射力較強(qiáng)，由于區(qū)域跨度、人口消費(fèi)支撐限制，無(wú)法超越昆區(qū)包百商圈的城市輻射力。 區(qū)域消費(fèi)力決定商圈升級(jí)空間：工薪階層消費(fèi)群為主力，商圈升級(jí)上線在中高端，高端極限