【正文】 業(yè)開發(fā)潛力巨大 。 多業(yè)態(tài)共存：經(jīng)營業(yè)態(tài)包括百貨商場、市場、專賣店、專業(yè)店、超市等，經(jīng)營的品類以服裝、鞋帽、珠寶為主，附帶婚紗攝影、家用電器等。同區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品增多無疑加大區(qū)域競爭。改善性需求上升?？腿簩?duì)產(chǎn)品的品牌關(guān)注多較高，多為改善性需求。高端市場將出現(xiàn)熱炒，激爭的洗禮，品牌地產(chǎn)將會(huì)凸顯優(yōu)勢(shì)。 將主要依據(jù) 房價(jià)漲幅 和房地產(chǎn) 開發(fā) 投資增幅 兩個(gè)指標(biāo)。 沒有高端大盤進(jìn)駐，新開發(fā)項(xiàng)目多為中高端綜合體但產(chǎn)品未入市，難以實(shí)現(xiàn)量推價(jià)走的市場推動(dòng)。最大化實(shí)現(xiàn)綠化覆蓋率。市場銷售緩慢，市場的認(rèn)可度以及承受力限制。 (3)入戶大堂均采用中空設(shè)計(jì)，并設(shè)計(jì)有無障礙通道 樓型設(shè)計(jì)： (1)采用兩梯兩戶和兩梯三戶的設(shè)計(jì)； (2)純粹的板樓設(shè)計(jì)形式避免戶型之間視線干擾及對(duì)景觀的遮擋。昆青兩區(qū)中高端項(xiàng)目增多。 高新區(qū) 城北土地市場開始被挖掘。 施工面積與銷售面積差額較大，市場存量較大，未來銷售市場競爭加劇。 ?多廊道： 在各組團(tuán)、片區(qū)之間形成多個(gè)綠色廊道。 19 一市兩城、多組團(tuán)、多中心 規(guī)劃強(qiáng)化了“一市兩城、多組團(tuán)、多中心”的城市布局，突出山、城、河、綠的城市格局。 指標(biāo) 4：人均住房面積 15 指標(biāo) 5：消費(fèi)結(jié)構(gòu) 大型工業(yè)企業(yè)的發(fā)展提升了整個(gè)城市的消費(fèi)水平，依托工業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展，形成了高層管理人員、高級(jí)科研人員、一線工人薪資階層的階梯式消費(fèi)人群。 未來 10年內(nèi)，城市化進(jìn)程的加快將會(huì)促動(dòng)房地產(chǎn)住宅需求旺盛，價(jià)格仍然存在上升空間，大量的投資也會(huì)涌金市場，促成短時(shí)期內(nèi)的市場繁榮。 ?購買能力和消費(fèi)能力顯著增長。 8 指標(biāo) 1： 2023年 GDP ?2023年包頭市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展繼續(xù)保持了平穩(wěn)健康的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，地區(qū)生產(chǎn)總值第一季度完成 ，增長 14%。 民航有飛往北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽、大連、三亞、深圳、昆明、西安、石家莊、長春、蘭州、溫州、鄭州、南京、太原、海口、呼和浩特、銀川等地的班機(jī) 。包頭青山區(qū)豐產(chǎn) 2號(hào)街坊 項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略發(fā)展報(bào)告 1 項(xiàng)目背景 167。 未來的立體交通體系將使得包頭更快融入北京、天津、上海都市經(jīng)濟(jì)圈 。其中，一、二、三產(chǎn)分別增長 %、%、 %。 ?恩格爾系低于 40%數(shù)表明包頭市城鎮(zhèn)居民進(jìn)入富裕階段。未來的剛需市場將會(huì)呈現(xiàn)短期激增，長期遞減趨勢(shì)。 企事業(yè) 正常收入?yún)^(qū)間 包鋼 科級(jí)年收入 46萬 熱電 中層年收入 15萬左右 包鋁 普通員工年收入 35萬 中高層管理者 47萬 一機(jī) 普通員工年收入 35萬 神華 普通員工 810萬 中層以上 1520萬 北重 普通員工 35萬 教師 年收入 46萬元 ?財(cái)產(chǎn)性收入途徑多樣化：房租、土地賠償、汽車運(yùn)輸、金融獲益、股份分紅、房產(chǎn)投資等，但主要集中利息、房租等收益，其中利息是居民家庭財(cái)產(chǎn)性收入的主要來源之一。 20 破解“工業(yè)圍城” 破解“工業(yè)圍城”指導(dǎo)思想，進(jìn)一步整合工業(yè)用地，將其向東西兩翼集中發(fā)展。 22 總結(jié)觀點(diǎn) 人口結(jié)構(gòu)老齡化 未來剛需群體數(shù)量逐漸減少，市場需求轉(zhuǎn)為改善型需求。 項(xiàng)目啟示：未來競爭急劇加大情況下，新項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不可忽視 25 包頭市 2023 年 1 ~ 6 月成交統(tǒng)計(jì)215160818241498284133614 6 4 1 . 15 1 6 5 . 0 24 6 7 8 . 3 64 7 9 5 . 7 7 4 7 9 5 . 8 65 0 1 8 . 4 90500100015002023250030003500400043004400450046004700480049005000510052005300成交數(shù)量 成交均價(jià)成交數(shù)量 2151 608 1824 1498 2841 3361成交均價(jià) 4 6 4 1 . 1 5 1 6 5 . 0 2 4 6 7 8 . 3 6 4 7 9 5 . 7 7 4 7 9 5 . 8 6 5 0 1 8 . 4 9一月 二月 三月 四月 五月 六月2023年上半年市場分析 2023年包頭樓市呈現(xiàn)量升價(jià)漲，樓市穩(wěn)步發(fā)展的局面。入市住宅規(guī)模大盤，產(chǎn)品檔次隨著區(qū)域成熟逐漸向中高端發(fā)展。青山純住宅中高端項(xiàng)目為數(shù)不多。 戶型設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)亮點(diǎn) (1)所有戶型均帶南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透； (2)餐廳、客廳互相獨(dú)立，互不干擾； (3)全飄窗設(shè)計(jì)，室內(nèi)視覺空間大 (4)入戶門采用子母門設(shè)計(jì)。 43 項(xiàng)目啟示 ? 低碳住宅： ? 隨著全球社會(huì)對(duì)于氣候、環(huán)境的關(guān)注，低碳概念已經(jīng)走進(jìn)人們的生活。是項(xiàng)目提品質(zhì)，提高利潤空間的戰(zhàn)略選擇。市場需求也逐漸偏向昆區(qū)及城南市場。 54 整體房地產(chǎn)市場發(fā)展研判 全國 70個(gè)主要城市樓市價(jià)格排名，包頭低于呼市、鄂爾多斯等西部城市，處于中下游水平，整體房地產(chǎn)市場價(jià)格具有上升空間。 產(chǎn)品導(dǎo)向 55 細(xì)化市場研究 ◆ 產(chǎn)品主要特征：從產(chǎn)品的戶型面積上看，包頭市中高端市場的主力戶型 90140，中小戶型的比重偏低。對(duì)于產(chǎn)品的地段、居住舒適度逐漸提高要求。 城市消費(fèi)力水平高位運(yùn)行，支撐房地產(chǎn)市場量升價(jià)漲。 ＞ 57 利好＞利空 ≠無風(fēng)險(xiǎn) 政府導(dǎo)向性的城市發(fā)展模式下 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考： 規(guī)避宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)防市場大趨勢(shì)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn) 增強(qiáng)項(xiàng)目市場競爭力，對(duì)抗日趨加劇的市場競爭 58 第三章 區(qū)域及項(xiàng)目本體分析 ※ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商圈研究 ※ 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 59 原有的商業(yè)狀況 商圈發(fā)展階段研究思路圖 普遍的城市發(fā)展規(guī)律 新建及在建的商業(yè)設(shè)施 中心區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 片區(qū)中心發(fā)展?fàn)顩r 包頭商業(yè)發(fā)展預(yù)測 分解中心化 外圍商業(yè)發(fā)展 中心區(qū)發(fā)展 片區(qū)商業(yè)發(fā)展 60 區(qū)域環(huán)境分析 包頭市青山區(qū)是包頭市中心城區(qū)之一，成立于1956年，位于市區(qū)中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)、九原區(qū)相鄰。 主商圈功能主要以購物為主。 文化路商圈 項(xiàng)目所屬商圈分析 65 項(xiàng)目所屬商圈分析 同利家電 九星國際 包百青山超市 永盛成 彩虹超市 寶林商廈 北京華聯(lián) 娜琳步行街 青山娜琳商圈 王府井百貨 時(shí)代財(cái)富城 66 名稱 業(yè)態(tài)定位 總面積 /單層 客群定位 經(jīng)營品類分布 王府井 百貨 現(xiàn)代百貨 /4500 m2 時(shí)尚、中高收入者 1F：珠寶、化妝品、鞋； B1：超市、餐飲； 2F：女正裝 3F：淑女裝 4F：男裝童裝 5F：餐飲 娜琳商廈 傳統(tǒng)百貨改 造 /3000 m2 工薪階層 1F鞋品、黃金首飾、電器、化妝品 2F精品女裝、休閑品牌服飾 3F羊毛制品、羽絨服飾、兒童服飾 4F床上用品、地毯繡品、家居生活用品 寶林商城 傳統(tǒng)百貨 5000/2500 m2 中低端消費(fèi) 1F女裝、男女鞋品 2F休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、女裝 凱萊商城 傳統(tǒng)百貨 6000/2023 m2 中低端消費(fèi) 1F化妝品、服裝鞋帽、兒童服裝、首飾 2F男裝、休閑服、精品羽絨服 3F女裝、皮具、內(nèi)衣 沃爾瑪 超市 12023 大眾消費(fèi) 食品、服裝、生活用品等綜合消費(fèi)品 北京華聯(lián) 超市 大眾消費(fèi) 食品、服裝、生活消費(fèi)品 時(shí)代財(cái)富城 現(xiàn)代百貨 4萬 /16000平 中高收入 1F：珠寶、鞋品、化妝品、皮具、鐘表 2F：男裝、女裝、休閑、餐飲 3F：餐飲、娛樂、家電 永盛成 現(xiàn)代百貨 中等收入 飾品、服裝、鞋及配套及健身俱樂部 67 核心商圈商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判 城市副商圈地位不會(huì)改變：娜琳商圈區(qū)域輻射力較強(qiáng)，由于區(qū)域跨度、人口消費(fèi)支撐限制，無法超越昆區(qū)包百商圈的城市輻射力。 70 項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境 林圃道居民住宅 林圃道雙行 4車道 車輛較少 超前之星幼兒園 北重實(shí)驗(yàn)小學(xué) 豐產(chǎn)道 沿街布滿蔬菜水果攤點(diǎn) 項(xiàng)目對(duì)面居民住宅及攤點(diǎn) 西 東 典型老城邦居住模式 71 商業(yè)價(jià)值分析 ? 從商業(yè)走向來看，自東向西遞減、自南向北遞減、自外向內(nèi)遞減。隨著整個(gè)區(qū)域的改造。 ?留戀、向往城區(qū)中心位置的客群： 此類客群看重城區(qū)中心的便利以及配套，但購買力相對(duì)較弱，故此類客群只能犧牲面積、高度、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，獲取在本區(qū)生活條件 78 項(xiàng)目目標(biāo)客群分類 目標(biāo)客群 核心主力客群：公務(wù)員、城市白領(lǐng) 等中產(chǎn)階級(jí) 60% 次主力客群：企事業(yè)單位管理人員、城市精英人士、投資客 35% 偶得客群：外來置業(yè)、普通工薪階層、養(yǎng)老族 5% 79 ※ 項(xiàng)目客群定位推導(dǎo) ※ 本土成功案例分析 ※ 成功開發(fā)模式借鑒 ※ 項(xiàng)目市場定位 第四章 項(xiàng)目定位分析 80 ？ 基于目標(biāo)客戶的定位及競爭市場的分析，我們找到了項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 致力于滿足包頭中高端置業(yè)群體高品質(zhì)日常居住及生活方式多樣性的需求，是本項(xiàng)目目前的市場機(jī)會(huì)所在。綠色主軸帶。得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。 他們不一定是包頭市最有錢的人，但卻是最講究品味的高素質(zhì)群體，他們對(duì)居住的理解不僅是要求“住宅” ( HOME)本身的高品質(zhì)，更追求一種高品味居住生活的“精神” (SPIRIT)享受。 項(xiàng)目規(guī)劃布局初步構(gòu)思 ◆突出中央景觀高層建筑圍合式社區(qū) ◆實(shí)現(xiàn)組團(tuán)式景觀布局，產(chǎn)品細(xì)化 ◆最大化樓間距和實(shí)現(xiàn)高綠化率 ◆兩側(cè)設(shè)置入口增加私密性，同時(shí)最大化文化路商業(yè)使用面積 入口 入口 入口 112 根據(jù)景觀視野不同，分組團(tuán)定位，突出景觀樓王價(jià)值，為后期銷售實(shí)現(xiàn)分區(qū)銷售、分主題推廣以及分期價(jià)格提升做好規(guī)劃（下圖僅作概念釋義） 入口 入口 ◇分組團(tuán)景觀布局 ◇分組團(tuán)交通布局 113 包頭兩大主流建筑風(fēng)格 ◇包頭房地產(chǎn)項(xiàng)目之 ——?dú)W陸風(fēng) 包頭市場中高端產(chǎn)品比較傾向歐陸風(fēng)格，形成了一種市場風(fēng)氣主要包括地中海式、法式、西班牙等歐陸風(fēng)格。 Artdeco發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個(gè)重要的風(fēng)格流派 。從顏色、線條、輪廓以及建筑材料上塑造屬于項(xiàng)目自己個(gè)性的特征符號(hào)。生態(tài)宜人、格調(diào)突出的水景主題園林彌補(bǔ)項(xiàng)目自然資源的缺失，同時(shí)也為項(xiàng)目降低成本以及創(chuàng)造特色格調(diào)。地上設(shè)置少量臨時(shí)停車位，方便來訪賓客泊車。 ?居住中心區(qū)，具備社區(qū)型商業(yè)發(fā)展條件 項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诶铣蔷幼^(qū)，臨界 3公里均是居民聚集區(qū)。 133 商業(yè)輻射半徑 3~5公里 居民步行到達(dá)時(shí)間 15分鐘范圍內(nèi) 服務(wù)人口 3~5萬 空間布局 沿街式、群組式、會(huì)所式 業(yè)態(tài)組合 購物、餐飲、服務(wù)及其他 配套設(shè)施 居住環(huán)境 “軟硬 ”條件集中配套、社區(qū)生活配套齊全 功能 從規(guī)模上，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市中心的中型商業(yè)街，屬于綜合型的小區(qū)商業(yè)配套，與住宅融為一體，更傾向于 “生活街 ” 社區(qū)商業(yè)街特征 134 商業(yè)輻射半徑 3~5公里 居民步行到達(dá)時(shí)間 15分鐘范圍內(nèi) 服務(wù)人口 5萬 ~10萬 建筑形式 底商 +裙樓 +會(huì)所中高層酒店 業(yè)態(tài)組合 超市、便利店、藥店、快餐店、餐館、酒吧、專賣店、休閑娛樂中心等 配套設(shè)施 集購物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求，以生鮮食品超市為主力，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，滿足居民一站式的消費(fèi)需要，可以實(shí)施組團(tuán)開發(fā)，融合各種商業(yè)業(yè)態(tài)，配置的商業(yè)面積不低于 功能 在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都介于城市區(qū)域型購物中心與鄰里型購物中心之間。 129 增加高附加值 ——高科低碳住宅 ? 六大系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)低碳節(jié)能住宅： 超厚外墻保溫系統(tǒng) ： 外墻聚氨酯保溫材料 架空樓板隔層系統(tǒng)： 20公分的龍骨架空和保溫陶粒組成，防止樓層間 的噪音傳遞，同時(shí)防止冰冷建筑的熱傳導(dǎo)，起 到保溫效果 外窗系統(tǒng)：雙層低輻射 LOWE玻璃 可調(diào)外遮陽系統(tǒng) 雨水回收系統(tǒng) 室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)：空氣凈化系統(tǒng)、新風(fēng)置換系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng) 130 建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施 ?高層可視樓宇對(duì)講系統(tǒng) ?公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng) ?門禁（一卡通）控制系統(tǒng) ?電子尋更系統(tǒng) ?寬帶、衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng) ?地下停車場（一卡通）自動(dòng)控制系統(tǒng) ?安保紅外系統(tǒng) ?小區(qū)背景音樂系統(tǒng) 基本智能化設(shè)施搭建 131 物業(yè)管理服務(wù) 考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增加項(xiàng)目賣點(diǎn)、提升項(xiàng)目形象，建議 聘請(qǐng)國內(nèi)知名物