【正文】 所以，綜上分析，打造高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)街區(qū)是項目的發(fā)展方向 136 商業(yè)定位 中高檔社區(qū)商業(yè) 消費群體。 133 商業(yè)輻射半徑 3~5公里 居民步行到達(dá)時間 15分鐘范圍內(nèi) 服務(wù)人口 3~5萬 空間布局 沿街式、群組式、會所式 業(yè)態(tài)組合 購物、餐飲、服務(wù)及其他 配套設(shè)施 居住環(huán)境 “軟硬 ”條件集中配套、社區(qū)生活配套齊全 功能 從規(guī)模上，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市中心的中型商業(yè)街，屬于綜合型的小區(qū)商業(yè)配套，與住宅融為一體，更傾向于 “生活街 ” 社區(qū)商業(yè)街特征 134 商業(yè)輻射半徑 3~5公里 居民步行到達(dá)時間 15分鐘范圍內(nèi) 服務(wù)人口 5萬 ~10萬 建筑形式 底商 +裙樓 +會所中高層酒店 業(yè)態(tài)組合 超市、便利店、藥店、快餐店、餐館、酒吧、專賣店、休閑娛樂中心等 配套設(shè)施 集購物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求，以生鮮食品超市為主力，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，滿足居民一站式的消費需要，可以實施組團(tuán)開發(fā)，融合各種商業(yè)業(yè)態(tài)，配置的商業(yè)面積不低于 功能 在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都介于城市區(qū)域型購物中心與鄰里型購物中心之間。 ?居住中心區(qū)，具備社區(qū)型商業(yè)發(fā)展條件 項目區(qū)域?qū)儆诶铣蔷幼^(qū)，臨界 3公里均是居民聚集區(qū)?，F(xiàn)有業(yè)態(tài)以餐飲、美容美發(fā)、藥店、水果攤位等社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)。良好的物業(yè)管理服務(wù)是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽(yù)最有效的方面。 129 增加高附加值 ——高科低碳住宅 ? 六大系統(tǒng)實現(xiàn)低碳節(jié)能住宅： 超厚外墻保溫系統(tǒng) ： 外墻聚氨酯保溫材料 架空樓板隔層系統(tǒng)： 20公分的龍骨架空和保溫陶粒組成，防止樓層間 的噪音傳遞，同時防止冰冷建筑的熱傳導(dǎo)，起 到保溫效果 外窗系統(tǒng)：雙層低輻射 LOWE玻璃 可調(diào)外遮陽系統(tǒng) 雨水回收系統(tǒng) 室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)：空氣凈化系統(tǒng)、新風(fēng)置換系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng) 130 建議本項目設(shè)置如下設(shè)施 ?高層可視樓宇對講系統(tǒng) ?公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng) ?門禁（一卡通）控制系統(tǒng) ?電子尋更系統(tǒng) ?寬帶、衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng) ?地下停車場（一卡通）自動控制系統(tǒng) ?安保紅外系統(tǒng) ?小區(qū)背景音樂系統(tǒng) 基本智能化設(shè)施搭建 131 物業(yè)管理服務(wù) 考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增加項目賣點、提升項目形象，建議 聘請國內(nèi)知名物業(yè)公司擔(dān)綱項目后期物業(yè)顧問，增加賣點 ，聘用當(dāng)?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負(fù)責(zé)后期物業(yè)管理，尤其對于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務(wù)能力。地上設(shè)置少量臨時停車位，方便來訪賓客泊車。提前規(guī)避未來管理隱患，規(guī)劃中實現(xiàn)從社區(qū)入口人車分流。采用先進(jìn)的低碳技術(shù)，雨水回收系統(tǒng)、社區(qū)太陽能照明燈、水循環(huán)系統(tǒng)等。為社區(qū)居民提供休憩、聚會、娛樂的公共場地，同時提高中央景觀樓王的景觀價值 123 實現(xiàn)場地豎向高差打造立體景觀 景觀細(xì)節(jié)創(chuàng)新，摒棄景觀的平面布局，可考慮通過綠化墻、景觀階梯、廊 橋等豎向打造社區(qū)的“立體景觀” 124 注重園林休閑功能 在景觀設(shè)計時我們強(qiáng)調(diào)景觀的可用性，因此要將景觀與人們的休閑功能設(shè)施結(jié)合起來進(jìn)行設(shè)計。生態(tài)宜人、格調(diào)突出的水景主題園林彌補(bǔ)項目自然資源的缺失，同時也為項目降低成本以及創(chuàng)造特色格調(diào)。 ? 戶型設(shè)計上結(jié)合本地居住習(xí)慣，大膽創(chuàng)新，少量規(guī)劃躍層、錯層產(chǎn)品吸引市場眼球，增加 飄窗、入戶花園、空中花園等產(chǎn)品附加值； ? 中小戶型以兩梯三戶、兩梯四戶為主，中央景觀住宅以大戶型為主，規(guī)劃為一梯兩戶 119 戶型 面積㎡ 比例 位置 兩室兩廳一衛(wèi) 80100 30% 四周組團(tuán)、中戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 100120 30% 四周組團(tuán)、東西戶 三室兩廳兩衛(wèi) 130150 30% 四周組團(tuán) 三室兩廳兩衛(wèi) 160180 5% 中央組團(tuán) 四室兩廳兩衛(wèi) 200260 5% 景觀樓王 提高 100以下戶型比例，目的是控制高層總價過高，造成市場抗性。 個人觀點： 116 建筑風(fēng)格規(guī)劃建議 Artdeco建筑風(fēng)格 117 建筑風(fēng)格只是項目的外在價值表現(xiàn)，相對高端消費群體，具備理智、冷靜的決策能力，全方位打造高品質(zhì)的產(chǎn)品，創(chuàng)造項目的核心競爭力至關(guān)重要 園林景觀體系營造 戶型創(chuàng)新的運用 高科低碳系統(tǒng)應(yīng)用 功能 附加值 主題 118 戶型配比建議 ? 根據(jù)客群定位以及市場競爭產(chǎn)品戶型分析，本案戶型針對中高端客群定位，滿足改善型舒 適需求為導(dǎo)向，包頭人口以小家庭為主，對于寬敞舒適的 23居室是市場高度認(rèn)可戶型， 適當(dāng)配置 4室以上滿足大家庭、高端客群需求。 關(guān)于項目建筑風(fēng)格的思考 高層建筑在包頭市場仍是“新鮮事物”，對于市場而言，我們掌握主動性。從顏色、線條、輪廓以及建筑材料上塑造屬于項目自己個性的特征符號。 大風(fēng)格的下的獨具匠心 就項目市場競爭而言，項目需要規(guī)避市場同質(zhì)競爭危險，那么就需要對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化差異設(shè)計。Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用。 代表樓盤： 萬達(dá)廣場、中鐵諾德花園、凱旋中央公園、中環(huán)國際等 包頭兩大主流建筑風(fēng)格 115 只要是經(jīng)典，就可以延續(xù)。 Artdeco發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風(fēng)格流派 。相反， Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用，潛在的巨大象征能力，高聳的造型逐漸替代了復(fù)雜的外觀裝飾。 1833層如雨后春筍般涌現(xiàn)，并成為都市發(fā)展的主角。但名副其實的建筑作品很少，也是造成市場風(fēng)格同質(zhì)化的原因。 項目規(guī)劃布局初步構(gòu)思 ◆突出中央景觀高層建筑圍合式社區(qū) ◆實現(xiàn)組團(tuán)式景觀布局，產(chǎn)品細(xì)化 ◆最大化樓間距和實現(xiàn)高綠化率 ◆兩側(cè)設(shè)置入口增加私密性，同時最大化文化路商業(yè)使用面積 入口 入口 入口 112 根據(jù)景觀視野不同，分組團(tuán)定位，突出景觀樓王價值，為后期銷售實現(xiàn)分區(qū)銷售、分主題推廣以及分期價格提升做好規(guī)劃（下圖僅作概念釋義） 入口 入口 ◇分組團(tuán)景觀布局 ◇分組團(tuán)交通布局 113 包頭兩大主流建筑風(fēng)格 ◇包頭房地產(chǎn)項目之 ——歐陸風(fēng) 包頭市場中高端產(chǎn)品比較傾向歐陸風(fēng)格，形成了一種市場風(fēng)氣主要包括地中海式、法式、西班牙等歐陸風(fēng)格。 111 本案項目地塊規(guī)模與凱旋中央公園相近，可以其建筑高度作為參考布局。 結(jié)論二：我們需要通過提高容積率，拔高建筑來增加產(chǎn)品優(yōu)化空間 結(jié)論三：受地塊資源限制，我們必須把容積率做大 推薦方案： ＜項目容積率＜ 總建筑面積：約 35萬平米 110 總平建議 ? 主要影響因素 ： ? 地塊規(guī)模小 ? 無豐富景觀資源 ? 臨界建筑形象差 ? 四面臨街，展示面較寬 從主要影響來看，綜合考慮有以下建議： ◇保證社區(qū)品質(zhì)、滿足容積率，應(yīng)盡量拔高項目高度，預(yù)留較多的地塊，打造精細(xì)化景觀； ◇結(jié)合住宅、商業(yè)定位的前提下，根據(jù)道路的分布，合理布局商業(yè)、住宅，形成主題特色，而景觀則貫穿整個社區(qū)，使其融會貫通； ◇項目景觀體現(xiàn)整體性及組團(tuán)景觀規(guī)劃，突出中央景觀概念。凱旋中央公園、中環(huán)國際等項目銷售狀況表明市場的主要銷售抗性，并不是樓層高度抗性，主要是銷售總價，只要將戶型面積進(jìn)行較好的控制，本案存在容積率最大化的市場基礎(chǔ)。 他們不一定是包頭市最有錢的人，但卻是最講究品味的高素質(zhì)群體，他們對居住的理解不僅是要求“住宅” ( HOME)本身的高品質(zhì)，更追求一種高品味居住生活的“精神” (SPIRIT)享受。 ? 項目機(jī)會點： 提升產(chǎn)品整體品質(zhì)和社區(qū)功能，致力于滿足包頭中高端置業(yè)群體高品質(zhì)日常居住及生活方式多樣性的需求。 項目內(nèi)環(huán)境打造至關(guān)重要 本案不具備公園地產(chǎn)資源優(yōu)勢，但占據(jù)文化路、老城區(qū)區(qū)位，繁華與寧靜兼得，對于內(nèi)環(huán)境的精致打造，項目具備沖擊高端的潛力。純住宅產(chǎn)品則更具有稀缺性。得天獨厚的地理優(yōu)勢不可復(fù)制。產(chǎn)品 20層以下銷售較好， 20層以上由于價格超過 8000及高度因素市場去化一般，據(jù)現(xiàn)場調(diào)研，價格抗性是主要因素。 園林景觀：新古典主義皇家園林 社區(qū)中央設(shè)置：下沉式臺地廣場 整個社區(qū)采取微地形景觀布局，景觀小品、噴泉、雕塑分主題布局。 有形價值 ——產(chǎn)品價值 借鑒點：在非核心商業(yè)圈，住宅的價值高度可以取代商業(yè)所帶來的價值，懂得取舍，實現(xiàn)品質(zhì)提升，創(chuàng)造項目的核心競爭力。綠色主軸帶。鋼鐵大街全長 7公里，商業(yè)街，政治街 八一公園 ——獨占資源 400畝八一公園。 9和 10樓為三期后續(xù)開發(fā)。二期在售的有 7和 8。 ?留戀、向往城區(qū)中心位置的客群： 此類客群看重城區(qū)中心的便利以及配套，但購買力相對較弱，故此類客群只能犧牲面積、高度、產(chǎn)品附加值為代價，獲取在本區(qū)生活條件 78 項目目標(biāo)客群分類 目標(biāo)客群 核心主力客群：公務(wù)員、城市白領(lǐng) 等中產(chǎn)階級 60% 次主力客群：企事業(yè)單位管理人員、城市精英人士、投資客 35% 偶得客群：外來置業(yè)、普通工薪階層、養(yǎng)老族 5% 79 ※ 項目客群定位推導(dǎo) ※ 本土成功案例分析 ※ 成功開發(fā)模式借鑒 ※ 項目市場定位 第四章 項目定位分析 80 ？ 基于目標(biāo)客戶的定位及競爭市場的分析，我們找到了項目的機(jī)會點： 致力于滿足包頭中高端置業(yè)群體高品質(zhì)日常居住及生活方式多樣性的需求，是本項目目前的市場機(jī)會所在。這部分客群容易追隨熱點、潮流樓盤，對新概念興趣較大。 75 第四章 項目定位分析 ※ 項目客群定位推導(dǎo) ※ 本土成功案例分析 ※ 成功開發(fā)模式借鑒 ※ 項目市場定位 76 項目客群定位推導(dǎo) 城市發(fā)展及演變 剛需群體向改善型需求轉(zhuǎn)變 工業(yè)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動 企事業(yè)員工、中產(chǎn)階級積累財富 教育文化中心 行政單位職員、公務(wù)員、教師 城市商業(yè)中心 商務(wù)人士、城市精英 城市輻射力 鄂爾多斯、呼市等外地投資置業(yè) 中高端群體 中端 ＜ 中高端 ≤ 高端 77 項目客群定位推導(dǎo) 從置業(yè)層次角度分析，項目客群基本分為三類： ?追求舒適物業(yè)的多次置業(yè)者 ： 此類客群本身已具有改善型住房，或者擁有多套住房，購買物業(yè)居住 +投資兼顧。項目存在業(yè)態(tài)整合機(jī)會。隨著整個區(qū)域的改造。 74 項目地塊商業(yè)素質(zhì)分析 ? 臨街商業(yè)特質(zhì)明顯： 項目四面臨街，南鄰文化路核心商業(yè)街 項目區(qū)域為居民聚集區(qū)，生活便利需求存在。 ? 主要業(yè)態(tài)為小超市、餐飲、美發(fā)、菜市場等 ? 項目外圍為典型的邊緣商業(yè)業(yè)態(tài)：汽車維修、護(hù)理用品店、便利店、餐飲等。這也是包頭市大部分社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀。 70 項目四至及周邊環(huán)境 林圃道居民住宅 林圃道雙行 4車道 車輛較少 超前之星幼兒園 北重實驗小學(xué) 豐產(chǎn)道 沿街布滿蔬菜水果攤點 項目對面居民住宅及攤點 西 東 典型老城邦居住模式 71 商業(yè)價值分析 ? 從商業(yè)走向來看，自東向西遞減、自南向北遞減、自外向內(nèi)遞減。娜琳商圈外延。 項目思考：邊緣商圈地理位置，大規(guī)模中心商業(yè)難以立足，集中消費商圈客群引導(dǎo)難度大。 以生活消費為核心的商圈職能，集中區(qū)域消費模式很難突破。 文化路商圈 項目所屬商圈分析 65 項目所屬商圈分析 同利家電 九星國際 包百青山超市 永盛成 彩虹超市 寶林商廈 北京華聯(lián) 娜琳步行街 青山娜琳商圈 王府井百貨 時代財富城 66 名稱 業(yè)態(tài)定位 總面積 /單層 客群定位 經(jīng)營品類分布 王府井 百貨 現(xiàn)代百貨 /4500 m2 時尚、中高收入者 1F：珠寶、化妝品、鞋； B1：超市、餐飲； 2F：女正裝 3F：淑女裝 4F：男裝童裝 5F：餐飲 娜琳商廈 傳統(tǒng)百貨改 造 /3000 m2 工薪階層 1F鞋品、黃金首飾、電器、化妝品 2F精品女裝、休閑品牌服飾 3F羊毛制品、羽絨服飾、兒童服飾 4F床上用品、地毯繡品、家居生活用品 寶林商城 傳統(tǒng)百貨 5000/2500 m2 中低端消費 1F女裝、男女鞋品 2F休閑服飾、運動服飾、女裝 凱萊商城 傳統(tǒng)百貨 6000/2023 m2 中低端消費 1F化妝品、服裝鞋帽、兒童服裝、首飾 2F男裝、休閑服、精品羽絨服 3F女裝、皮具、內(nèi)衣 沃爾瑪 超市 12023 大眾消費 食品、服裝、生活用品等綜合消費品 北京華聯(lián) 超市 大眾消費 食品、服裝、生活消費品 時代財富城 現(xiàn)代百貨 4萬 /16000平 中高收入 1F：珠寶、鞋品、化妝品、皮具、鐘表 2F：男裝、女裝、休閑、餐飲 3F：餐飲、娛