【正文】 62 聯(lián)排 雙拼 疊加 獨(dú)棟 合院湯泉高爾夫逸墅 ●雅居樂白鷺湖 ● ● ●合生國際新城 ● ●奧林匹克花園 ● ●萬林湖● ● ● ●領(lǐng)墅●半島一號● ●東方新城● ● ●珠江東岸● ●金寶山莊翠微園 ● ●潤園● ● ●產(chǎn)品概況：由于政策原因，獨(dú)棟別墅稀缺，別墅市場產(chǎn)品類型多以聯(lián)排為主 —— 產(chǎn)品特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品發(fā)展趨勢：品牌開發(fā)商別墅項(xiàng)目逐年增多，產(chǎn)品越來越趨向多樣化。 61 2023 2023 2023 2023 2023 藍(lán)波灣 金山龍庭 公爵小鎮(zhèn) 棕櫚島 東方威尼斯 奧林匹克花園 合生國際新城 潤園 雅居樂白鷺湖 萬林湖 山水華府領(lǐng)墅 半島一號 珠江東岸 中信湯泉度假村 碧桂園 光耀城 金海灣 景億鳳凰谷 。 59 奧林匹克花園 合生國際新城 錦湖灣 山水華府領(lǐng)墅 萬林湖 半島一號 東方新城 珠江東岸 光耀城 雅居樂白鷺湖 惠州市惠城和惠陽城區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅分布 潤園 公爵小鎮(zhèn) 棕櫚島 振業(yè)城 金山湖一號 格林童話 中信湯泉 高爾夫逸墅 景億鳳凰谷 星河項(xiàng)目 碧桂園 卓越項(xiàng)目 金海灣 惠城惠陽板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 特征三：群體臵業(yè)特征明顯 ，且多為家族式發(fā)展，群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚； 。 58 惠東當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I力強(qiáng)勁，本地居住以自建房或統(tǒng)建房為主，群體性向上一級城市區(qū)域外臵業(yè)現(xiàn)象突出 特征一：自建房為主要居住形態(tài) 當(dāng)?shù)鼗輺|居民中， 自建樓房是主要居住形態(tài)，大多為 3－ 4層樓房，面積在 400－ 500平米之間，在上一級惠城臵業(yè)現(xiàn)象突出。 縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)： 一年的灰色收入達(dá)到 200萬元 私營企業(yè)主： 各大工業(yè)區(qū)工廠企業(yè)主，吉隆黃埠比較多的制鞋業(yè)小企業(yè)主 個(gè)體工商戶： 以城區(qū)為主 走私致富人員： 主要集中在惠東 目前當(dāng)?shù)鼗輺|居民中， 自建樓房是主要居住形態(tài)，大多為 3－ 4層樓房，面積在 400－ 500平米之間，在上一級惠城臵業(yè)現(xiàn)象突出。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 營銷分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 目前惠東市場形成的價(jià)格箱體及項(xiàng)目市場占位： 惠東各檔次物業(yè)價(jià)格至高線 高端別墅（碧水城、安泰海景灣）： 7500－ 7800元 /㎡ 較低端別墅（嘉州花園） ： 55006000元 /㎡ 較高端小高層（怡景灣）： 28003100元 /㎡ 中端小高層（金星花苑）： 26002800元 /㎡ 獨(dú)棟別墅 55006000 獨(dú)棟別墅 7500－ 7800 區(qū)域高 端項(xiàng)目：碧水城、國際新城、安泰 〃 海景灣 較低端別墅項(xiàng)目：嘉洲花園 小高層 28003100 小高層 26002800 中高端小高層：怡景灣、麗景華庭 中端項(xiàng)目： 金河灣、金星花苑 —— 價(jià)格分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海景大盤，法式風(fēng)格園林，沿街規(guī)劃商業(yè)休閑廣場及商業(yè)步行街 巽寮 金海灣花 園 綜合性物業(yè) 2400萬 一期 9萬 一批推 56220㎡ 度假式公寓 高端度假物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型項(xiàng)目： 巽寮 〃 金海灣花園 濱海度假航母級物業(yè) 一期鳳池島 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 巽寮板塊競爭態(tài)勢：強(qiáng)勢海景旅游資源板塊，投資度假型的超大規(guī)模旅游地產(chǎn)，輻射范圍廣，競爭強(qiáng)勢，直接分流惠東本地及深惠客源。 —— 競爭格局 項(xiàng)目名稱 安泰 〃 海景灣 項(xiàng)目位臵 黃埠區(qū)濱河路以西 占地面積 建筑面積 ，空積率 總戶數(shù) 1500多戶，一期推出 :28套獨(dú)棟別墅，８套雙拼和８棟小高層 產(chǎn)品類型 獨(dú)棟別墅、雙拼，洋房及小高層 主力戶型 獨(dú)棟別墅 380~410㎡ 產(chǎn)品特色 獨(dú)棟送地下一層 ,送 100～ 300平米花園。 片區(qū) 名稱 產(chǎn)品 建面規(guī)模 開盤 華僑城 嘉洲花園 別墅 14萬 2023 東逸華庭 別墅 11萬 潛在 太陽坳片區(qū) 本項(xiàng)目 含別墅 197萬 潛在 凱航地塊（深圳開發(fā)商） 含別墅 待查 潛在 泰園片區(qū) 碧水城 別墅 20萬 2023 長江國際新城 別墅 \合院\洋房 42萬 2023 大嶺 高爾夫球場地 塊 別墅 30萬 潛在 —— 競爭格局 ?2023年 — 2023年城區(qū)別墅樓盤信息統(tǒng)計(jì) ★ 紅嶺路 新華路 解放路 華僑城大道 嘉 洲 花園 ★ 碧水城 國際新城 立晶花園 2023年開盤 2023年開盤 2023年開盤 潛在項(xiàng)目 ★ ★ ★ 平深路 ★ 本項(xiàng)目 ★ 東逸華庭 ★ 高爾夫別墅項(xiàng)目 凱航地塊 白花坳片區(qū) 華僑城片區(qū) 大嶺片區(qū) 老城區(qū) 泰園區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 惠東房地產(chǎn)市場自 05年起步，進(jìn)入 2023年以來開始呈現(xiàn)快速發(fā)展征兆，開發(fā)項(xiàng)目檔次規(guī)模逐漸增高擴(kuò)大，別墅項(xiàng)目及品牌大規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn) 2023年 金河灣 2023年 立晶 花園、新華金星花苑、麗景華庭 2023年之前 南湖花園、宇力花園、碧湖花園 零星階段 起步階段 緩慢發(fā)展階段 2023年 怡景灣、嘉洲花園、碧水城、吉隆安泰 〃 海景灣、巽寮金海灣花園 快速發(fā)展階段 代表項(xiàng)目 —— 總體概況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 黃埠 安泰海景灣 巽寮板塊 海景旅游資源豐富 以發(fā)展旅游地產(chǎn)為主，自 2023年金融街項(xiàng)目（金海灣）開始啟動，帶動片區(qū)發(fā)展。 47 惠東房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)集中在三大板塊：以居住拉動為主的中心城區(qū)板塊；經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)拉動的吉隆板塊；優(yōu)勢海景資源拉動，以發(fā)展旅游地產(chǎn)為主的巽寮板塊 板塊 板塊特色 房地產(chǎn)市場 代表項(xiàng)目 城區(qū)板塊 縣政治教育文化中心 房地產(chǎn)市場自 2023年開始起步，至 2023年開始進(jìn)入加速發(fā)展階段，縣城中心的地位吸引了部分吉隆、稔山鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，但仍以城區(qū)內(nèi)消化為主，目前在售項(xiàng)目以高層為主，少量別墅項(xiàng)目，高端普通住宅價(jià)格達(dá)到 3100元 /㎡ 左右，高端別墅價(jià)格在 7500元 /㎡ 。 45 基于項(xiàng)目，研究市場，發(fā)現(xiàn)問題，尋找發(fā)展機(jī)會點(diǎn) 1 城市背景 城市發(fā)展空間 1. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2. 城市產(chǎn)業(yè) 3. 城市人口 4. 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場發(fā)展前景 低密度市場競爭態(tài)勢 1. 房地產(chǎn)總體市場 2. 低密度市場分析 2 市場研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 城市房地產(chǎn)發(fā)展的啟示與機(jī)會 ? 惠東房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā)可持續(xù)穩(wěn)步進(jìn)行； ? 近幾年內(nèi)市場將仍屬地域性市場，市場容量有限，項(xiàng)目需打造為標(biāo)桿項(xiàng)目，在城市發(fā)展的基礎(chǔ)上，主動開拓市場，創(chuàng)造吸引區(qū)域外客戶的可能性，使項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展， ； ? 目前惠東屬珠三角價(jià)格洼地，價(jià)格存在較大的競爭力及上漲空間，對外存在價(jià)格勢差的吸引力； ? 現(xiàn)惠東相關(guān)房地產(chǎn)政策未執(zhí)行到位，但后期政策執(zhí)行及房地產(chǎn)市場管理將進(jìn)一步嚴(yán)格；項(xiàng)目開發(fā)周期長，后期存在政策執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，宜早動作，盡早規(guī)劃報(bào)建以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隨著國家宏觀調(diào)控力度加大，惠州市政府正逐漸規(guī)范市場，預(yù)計(jì)惠東近二年內(nèi)隨著市場發(fā)展，銷售管理會逐漸嚴(yán)格。 惠東房地產(chǎn)市場目前已陸續(xù)有知名開發(fā)商（中航、萬科、金融街、合生）在城區(qū)和巽寮、平海等旅游資源突出的區(qū)域拿地開發(fā)，市場逐步開放，但目前仍屬地域性市場。 惠東商品房銷售面積自 2023年以來，快速增長，市場需求開始釋放，商品房銷售價(jià)格也呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢，至 2023年上漲至 2165元 /㎡ ，與珠三角其它城市相比，未來仍有較大上漲空間。 前幾年自建私宅現(xiàn)象比較突出，目前受國家政策控制，已經(jīng)逐漸被制止。 41 惠州并未出臺 9070政策的實(shí)施細(xì)則，全市規(guī)劃控制，并未落實(shí)到具體項(xiàng)目，相應(yīng)的，惠東縣目前未有明確要求 年度住房建設(shè)用地供應(yīng)量 套型建筑面積為 90平方米以下的住房建設(shè)用地供應(yīng)量 年度住房建設(shè)總建筑面積 套型建筑面積為 90平方米以下的住房建筑面積 2023年 358 250 430 301 2023年 392 274 470 329 2023年 342 239 410 287 2023年 350 245 420 295 2023年 360 254 合計(jì) 1802 1262 “ 十一 〃 五”期間每年度各類住房建設(shè)量和需要安排的建設(shè)用地供應(yīng)量（萬平方米） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 這對于發(fā)展商前期積累誠意客戶，對市場進(jìn)行價(jià)格摸底都帶來了不小的難度，增加了項(xiàng)目的營銷難度；“賣樓花”的融資方式也被杜絕。 40 惠東對房地產(chǎn)銷售管理較為松散，內(nèi)部認(rèn)購收取定金現(xiàn)象較為常見。近期市場敏感期再次來臨。 ?深圳國土局等相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面整頓，試行“房源公開、明碼標(biāo)價(jià)、現(xiàn)場監(jiān)管”的模式銷售樓盤。 ?深圳房地產(chǎn)均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月上漲超過 30%，居全國首位。 五年期以下 （ 含五年 ） 及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào) 。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的 ％ 提高到 ％ ；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 ％ 提高到 ％ 。 2023. 十屆全國人大五次會議閉幕式上 ，中華人民共和國物權(quán)法草案獲得通過 。 包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工 、 完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下 ， 房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算 。 這意味著從 1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實(shí)行嚴(yán)格征收 。 上海各區(qū)工業(yè)用地被列入前九個(gè)等級 ,標(biāo)準(zhǔn) 》 自 2023年 1月 1日起實(shí)施 。 國土資源部 、 發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實(shí)施 2023年版 《 限制用地項(xiàng)目目錄 》 和 《 禁止用地項(xiàng)目目錄 》 ， 影視城 、 賽車場 、 公墓等被列為限制用地項(xiàng)目 ， 別墅 、 高爾夫球場 、 賽馬場等項(xiàng)目用地則被明令禁止 。 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng) ，嚴(yán)格限制低密度 、 大套型住房土地供應(yīng) 。 39 近年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的非理性狀態(tài)，國家政策頻出，調(diào)控力度加大，自 2023年下半年以來，全國包括深圳及惠州房地產(chǎn)市場開始委靡，交易量大幅下滑，價(jià)格下降。 38 惠東房地產(chǎn)市場目前已陸續(xù)有知名開發(fā)商（中航、萬科、金融街、合生）在城區(qū)及巽寮、平海等旅游資源突出的區(qū)域拿地開發(fā)，市場陸續(xù)開放，但目前總體仍屬地域性市場。 37 2023年以來土地交易量大幅增加，之后逐漸平穩(wěn)；土地單價(jià)成 2倍增長，土地價(jià)值得到大幅提升，預(yù)示房地產(chǎn)市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 635247314187364531912476290499560202340006000800010000深圳廣州珠海東莞佛山中山江門惠州廣東省 06年全省商品房銷售均價(jià)為 5314元 /平方米。 惠東縣近年房地產(chǎn)銷售面積及價(jià)格212606246080168821651900002023002100002202302300002400002500002023 2023年05001000150020232500銷售面積(㎡) 銷售價(jià)格(元/ ㎡)3319264130142279136716880500100015002023250030003500惠城區(qū) 惠陽區(qū) 大亞灣區(qū) 博羅縣 龍門縣 惠東縣2 0 0 6 年惠州各區(qū)縣商品房銷售均價(jià)橫向比較商品房銷售均價(jià)(元/ ㎡)%%%%%%%%%%%%%20232023202320232023空置率數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 ?總體價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)增長，從商品房銷售價(jià)格上看，2023年，惠東縣房價(jià) 1384元 /㎡ ， 2023年，統(tǒng)計(jì)商品房銷售價(jià)格為 1688元 /㎡ ，至 2023年上漲至 2165元 /㎡ 。 1 2 . 5 %8 7 . 5 %套型建面90以 下套型建面90以 上惠東縣住房套型結(jié)構(gòu)分布 90144㎡ % 144㎡ 以上 % 1 2 3 4 5 6 房地產(chǎn)供求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 %%%%%%%%%%%%%20232023202320232023空置率數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒、惠東統(tǒng)計(jì)資料 （數(shù)據(jù)有差異時(shí)以惠東統(tǒng)