【正文】 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 四月 21四月 2103:59:3003:59:30April 05, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1知人者智，自知者明。 03:59:3003:59:3003:594/5/2023 3:59:30 AMn 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 03:59:3003:59:3003:594/5/2023 3:59:30 AMn 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21n 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 03:59:2903:59:2903:594/5/2023 3:59:29 AMn 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值？在對市場競爭判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？兌現(xiàn)？開發(fā)策略產(chǎn)品策略n 如何匹配用地價(jià)值及物業(yè)價(jià)值？n 風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場競爭力？n 通過怎樣的開發(fā)節(jié)奏控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值合理釋放？n 價(jià)值最大化，如何確定最優(yōu)產(chǎn)品線的容積率范圍？結(jié)束，謝謝！n 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。注： 數(shù)據(jù)經(jīng)取整處理 方案一和方案二中，洋房體量較大，不可能全部設(shè)置為公寓產(chǎn)品，故洋房整體價(jià)格和價(jià)格增幅要適當(dāng)降低 方案四為純別墅樓盤時(shí)，檔次最高，故價(jià)格及價(jià)格增幅設(shè)置相對其他方案要高方案財(cái)務(wù)效益分析n 根據(jù)各方案銷售情況設(shè)定，對各方案進(jìn)行初步的財(cái)務(wù)效益分析；n 按照當(dāng)?shù)厥袌鲈靸r(jià)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，本次測算別墅造價(jià)為 2,000元 /㎡，高層造價(jià)為 1,500元 /㎡；n 開發(fā)費(fèi)用已考慮土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅等。 別墅價(jià)格在 11000－ 20230元 /㎡，公寓價(jià)格在 7500元 /㎡（不帶裝修）；216。 水體 m2n 物業(yè)指標(biāo)選取測算目的：不同容積率條件下，別墅與高層的最優(yōu)組合情況n 測算方式：別墅占地比例不斷變化時(shí)，得出綜合容積率產(chǎn)生的變化規(guī)律注：數(shù)據(jù)經(jīng)取整處理項(xiàng)目容積率為 1時(shí)，別墅最大合理取值約為：占地 46%，建面約 %本項(xiàng)目不同容積率方案設(shè)定n 項(xiàng)目可建設(shè)用地容積率較高，在市場容量有限（區(qū)域常住需求及休閑投資需求）及區(qū)域不成熟情況下，洋房物業(yè)體量較大，具有較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；n 在對不同容積率條件下，別墅與洋房的最優(yōu)組合情況的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，在重要的容積率區(qū)間選取相對合理的容積率設(shè)定方案，進(jìn)行方案對比。 較難改造用地216。 項(xiàng)目用地紅線： m2216。拓展項(xiàng)目客戶范圍，有效消化本項(xiàng)目容積率壓力，可通過拉長銷售期實(shí)現(xiàn)一定消化量，并可考慮與國際學(xué)校聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷售利好。由國際酒店管理公司提供酒店式服務(wù)，一方面服務(wù)與本項(xiàng)目休閑度假需求，另一方面解決從都項(xiàng)目客房不足問題。別墅物業(yè) /洋房物業(yè)區(qū)域休閑度假公寓物業(yè)銷售情況本項(xiàng)目公寓物業(yè)發(fā)展建議n 根據(jù)本項(xiàng)目發(fā)展策略與發(fā)展定位，公寓物業(yè)發(fā)展應(yīng)以酒店式公寓及休閑度假公寓為主；n 產(chǎn)品品質(zhì)、國際化資源及僑鑫品牌將成為公寓物業(yè)發(fā)展的核心競爭力。注：合景譽(yù)山國際獨(dú)立別墅，報(bào)批為雙拼（利用車庫連接起來的兩棟獨(dú)立別墅）別墅物業(yè) /洋房物業(yè)高單價(jià)發(fā)展下產(chǎn)品總價(jià)區(qū)分以及市場競爭n 基于別墅類等高端客戶置業(yè)的關(guān)鍵敏感點(diǎn)為物業(yè)總價(jià)，根據(jù)產(chǎn)品及價(jià)格定位建議，本項(xiàng)目內(nèi)部產(chǎn)品之間較少產(chǎn)生競爭，部分大面積的聯(lián)排物業(yè)和小面積雙拼物業(yè)存在部分總價(jià)競爭，可以考慮分開推售策略解決內(nèi)部競爭，聯(lián)排別墅原則上不考慮地下室（但可根據(jù)地形適當(dāng)設(shè)置）；n 在保持高單價(jià)情況之下，本項(xiàng)目與市場競爭產(chǎn)品具有明顯的總價(jià)競爭優(yōu)勢。216。大廣州高端休閑度假樓盤物業(yè)及產(chǎn)品簡表數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場監(jiān)控別墅物業(yè) /洋房物業(yè)市場同類項(xiàng)目別墅產(chǎn)品戶型面積細(xì)分n 市場同類競爭項(xiàng)目物業(yè)大部分獨(dú)立帶有地下室、露臺(tái)和花園等：216。 聯(lián)排 11000元 /m2216。 類獨(dú)立 20230元 /m2216。 居禮潤園、玖瓏湖、綠城桃花源、中信山語湖、南沙濱?；▓@、富力泉天下216。 參照比準(zhǔn)項(xiàng)目的價(jià)格均為 2023年 3月份現(xiàn)場采集價(jià)格，本項(xiàng)目測算價(jià)格結(jié)果分靜態(tài)（ 2023年 3月份）和動(dòng)態(tài)價(jià)格（考慮時(shí)間漲幅因子）216。 基于本項(xiàng)目的定位，對不同物業(yè)類型進(jìn)行市場定價(jià)建議216。對于并不需要炫耀財(cái)富的人們來說，毫無疑問，這是一次完全的回歸。 具有國際視野的新休閑主義“ 我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活，一些新的生活替代它。實(shí)現(xiàn)區(qū)域提升的功能體系構(gòu)建從都：商務(wù)型休閑平臺(tái)本項(xiàng)目：生活型休閑平臺(tái)國際企業(yè)會(huì)所27洞國際高爾夫國際會(huì)議中心白金五星級(jí)酒店溫泉 SPA養(yǎng)生中心溫泉主題酒店國際酒店公寓溫泉養(yǎng)生公寓生態(tài)休閑別墅休閑主題商業(yè)街國際預(yù)科學(xué)校頂級(jí)商務(wù)區(qū)主題休閑區(qū)國際居住區(qū)國際醫(yī)院國際休閑會(huì)所高爾夫球場上、白金五星級(jí)溫泉酒店、私人會(huì)所中、 …… ， 和 Business Partner之間 達(dá)成 的交易 ，所 換來 的 意味著什么？借勢從都頂級(jí)配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高端休閑配套專享價(jià)值提升頂級(jí)商務(wù)區(qū)：尊貴 身份從都項(xiàng)目 /本項(xiàng)目打造特色主題休閑配套，實(shí)現(xiàn)全方位的休閑養(yǎng)生體驗(yàn)主題休閑區(qū)：體驗(yàn) 享受共享養(yǎng)生、生態(tài)主題酒店及休閑會(huì)所帶來的環(huán)境、服務(wù)、風(fēng)格特色的體驗(yàn)生活，全方位享受獨(dú)特的放松身心的尊貴休閑， ……從都項(xiàng)目 /本項(xiàng)目異域風(fēng)情的國際建筑，融合現(xiàn)代生態(tài)居住理念，體驗(yàn)國際風(fēng)情建筑美學(xué)；在別墅中、在公寓中，體驗(yàn)斐濟(jì)瓦卡亞島的休閑灑脫，品味意大利Tessera島的文藝情懷，感嘆英格蘭 Osea島的貴族氣息， …… ；相對獨(dú)立的組團(tuán)劃分，打造不同休閑風(fēng)情的高品質(zhì)生活載體國際居住區(qū)：風(fēng)情 品質(zhì)從都項(xiàng)目 /本項(xiàng)目國際預(yù)科學(xué)校、國際醫(yī)院、 ……帶來了國際視野的、最前沿的國際生活配套，提供了最專享、體貼的國際生活服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為不同年齡、不同生活需求的人群帶來全面多樣的國際生活體驗(yàn) 。? 新 ：體現(xiàn)項(xiàng)目前所未有的發(fā)展價(jià)值及發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，為客戶的休閑生活帶來更私有、專屬的高端性及社區(qū)的私密性。 具有國際視野的新休閑主義—— 內(nèi)斂的財(cái)富圈層，回歸的生活主張本項(xiàng)目的市場主題定位? 南中國 ：明確本項(xiàng)目所處的區(qū)域位置及所要覆蓋的競爭范圍，同時(shí)體現(xiàn)僑鑫發(fā)展目標(biāo)是對南中國、珠三角休閑度假大盤的一次升級(jí)。確定本項(xiàng)目的市場站位及發(fā)展主張必須考慮的不同層面因素。區(qū)域：國際化的發(fā)展契機(jī)，不斷提升的影響力n廣州后花園，長久以來的大廣州區(qū)域?qū)傩?；n廣州副中心明確提出，從化城市地位得到徹底改變；n亞運(yùn)會(huì)重要賽場及接待地，國際化熱潮帶動(dòng)區(qū)域提升。策略：綜合競爭優(yōu)勢，成就高端形象n區(qū)域借勢及品牌造勢，以標(biāo)桿價(jià)格樹立高端形象；n最大化資源利用，比較優(yōu)勢形成綜合競爭力，實(shí)現(xiàn)升級(jí)；n緊貼主流、資源發(fā)動(dòng)，相應(yīng)產(chǎn)品線契合客戶細(xì)分。緊貼高端、資源發(fā)動(dòng)，相應(yīng)產(chǎn)品線契合客戶細(xì)分。區(qū)域借勢及品牌造勢，以標(biāo)桿價(jià)格樹立高端形象。客戶策略：? 從化客戶價(jià)值有限，主流客戶必然面向大廣州休閑度假群體中的高端部分，同時(shí)早期可運(yùn)用企業(yè)資源引導(dǎo)部分高端客戶進(jìn)入，形成集聚；? 在高性價(jià)比基礎(chǔ)上，通過不同產(chǎn)品線設(shè)置、面積細(xì)分來契合不同購買需求的主流客戶。重要補(bǔ)充客戶對保持高端形象并消化容積率的作用明顯。 高端客戶需求 600m2以內(nèi)的別墅產(chǎn)品，其中 250500m2是主流產(chǎn)品，約占需求總量 7成廣州高端休閑度假客戶需求物業(yè)廣州高端休閑度假客戶需求別墅面積數(shù)據(jù)來源：合富輝煌對廣州休閑置業(yè)客戶研究郊區(qū)物業(yè)肯定是要獨(dú)立別墅，一方面是物業(yè)本身就是一種稀缺資源，另外在郊區(qū)肯定是需要與城市不一樣的享受，以后用來接待也會(huì)方便不少 …… — 廣州私企老板 李先生中高端客戶：投資為主，總價(jià)接受能力不高，看重物業(yè)升值潛力n 中高端客戶總價(jià)承受能力相對有限，主要以投資為主，看重物業(yè)升值潛力n 中高端客戶同樣追求高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品，他們同樣也關(guān)注投資價(jià)值別墅面積太大，總價(jià)過高，而且我主要是看重投資升值潛力，所以就買了一套 100平米左右 的公寓， 偶爾過來度一下假， ……—— 居禮潤園業(yè)主 陳先生市場有相當(dāng)一部分中高端客戶，他們總價(jià)承受能力不高，買別墅對他們來講太貴，他們以投資為主，購買洋房，以洋房的價(jià)格享受別墅的配套，但 跟別墅比就便宜多了 …… —— 富力泉天下 銷售主管何經(jīng)理中高端客戶：優(yōu)質(zhì)的休閑度假型公寓物業(yè)逐漸成為眾多客戶置業(yè)的選擇n 由于總價(jià)承受能力有限，或是僅作為偶爾度假居住所用，并不需要?jiǎng)e墅物業(yè)，會(huì)考慮購買總價(jià)相對較低的公寓物業(yè)，兼具投資考慮；n 擁有資源亮點(diǎn)及優(yōu)質(zhì)管理的公寓型物業(yè)更為中高端客戶青睞。各板塊獨(dú)立別墅產(chǎn)品的成交客戶情況市場上的頂端客戶 處在金字塔 尖 的群體，數(shù)量有限，他們 事業(yè)有成，家底豐厚，對價(jià)格不敏感 …… — 玖瓏湖銷售經(jīng)理 李先生頂端客戶：對 “ 人無我有 ” 的稀缺資源情有獨(dú)鐘，對別墅物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、尊享的高端配套和專享的服務(wù)極為關(guān)注n 頂端客戶閱歷豐富，視野開闊，對具備高品質(zhì)產(chǎn)品或稀缺性的資源的項(xiàng)目表現(xiàn)出極大的興趣，也是打動(dòng)這批客戶的關(guān)鍵n 民營企業(yè)家和企業(yè)置業(yè)等頂端客戶需求600m2以上大戶型為主，需求高品質(zhì)的特色產(chǎn)品，有品味，有很強(qiáng)的鑒賞力，追求低調(diào)奢華的產(chǎn)品以體現(xiàn)其身份n 頂端客戶對高端配套（商務(wù)、休閑）尤其重視，那種能體現(xiàn)身份感、私屬尊享的配套設(shè)施和服務(wù)最能令這部分客戶所青睞這種頂級(jí)客戶最看重是否占有稀缺資源，在意的是人家都沒有的，而他能有 ，換句話說， 吸引 他們 購買的關(guān)鍵是讓 他們 覺得 “別人不能擁有的，但我有 ”…… …… — 玖瓏湖銷售經(jīng)理 李先生 我們要購買做企業(yè)會(huì)所的，面積要大點(diǎn)，最好是 500、 600m2以上，平常接待客戶，讓客戶感受到我們公司的實(shí)力，所以環(huán)境要好，高端的商務(wù)商業(yè)配套都要有，能體現(xiàn)尊貴感的那種，像高爾夫球場啊、溫泉 spa啊之類的都要有 …… — 某跨國企業(yè) 李先生高端客戶： 重復(fù)購買能力強(qiáng)，消費(fèi)能力強(qiáng)，環(huán)境與投資是置業(yè)的出發(fā)點(diǎn)n 客戶消費(fèi)力較強(qiáng)，全部有車，接近一半客戶有 2輛以上汽車n 3次置業(yè)以上客戶超過 5成，已在市區(qū)購置物業(yè)，從訪談中發(fā)現(xiàn)，部分客戶已購置別墅物業(yè)，其重復(fù)購買的能力驚人n 度假并非首要置業(yè)目的，客戶置業(yè)時(shí)更多考慮到投資與升值空間，同時(shí)增加舒適的居住空間，與常住住宅差異化顯得更為重要家庭汽車數(shù)量客戶置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的數(shù)據(jù)來源：合富輝煌對廣州休閑置業(yè)客戶研究高端客戶：視野廣闊，關(guān)注投資價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值，精明與有品味的特征顯著n 客戶的關(guān)注因素廣泛，包括配套設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)模以及產(chǎn)品打造均為關(guān)注的內(nèi)容n 其中除了自然環(huán)境外，客戶最為關(guān)注項(xiàng)目的區(qū)位條件、開發(fā)商品牌與升值潛力，可見廣州客戶精明的特性明顯n 需求高品質(zhì)的特色產(chǎn)品，有品味，有一定的鑒賞力，追求知富型特征明顯 如果購置度假產(chǎn)品當(dāng)然會(huì)看重配套，平時(shí)家人去或者朋友去也要有東西玩才行，還有就是要有特色，如果和平時(shí)市里可以見到的就沒有什么意思了 ……