【正文】 戶占有一定比例；公寓洋房由于總價低而受到度假和投資客歡迎216。6個溫泉酒店216。從化旅游風(fēng)景區(qū)：流溪河溫泉養(yǎng)生谷，包括國際會議中心、高級商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)以及穗北旅游中心等五大功能從化溫泉旅游度假區(qū)從化板塊部分樓盤基本情況珠光流溪御景富力泉天下居禮潤園明月山溪東方夏灣拿上城灣畔逸泉山莊溫泉鎮(zhèn)街口東部板塊：與廣州中心城區(qū)聯(lián)系便捷，以自然資源和未來城市價值吸引廣州休閑投資客戶置業(yè)n 區(qū)域形象： 東部是廣州東進(jìn)重點(diǎn)發(fā)展的城市副中心，未來發(fā)展前景看好n 東部自然資源豐富且與廣州中心城區(qū)車程距離在 40分鐘左右，目前已經(jīng)有向常住型發(fā)展的趨勢市中心廣深高速廣園快速荔湖城山水城 山水城山水城譽(yù)山國際綠野山莊東部休閑度假部分樓盤基本情況南沙板塊：以特有的濱海資源和高性價比吸引廣州休閑投資客戶趨往，南沙本地客戶比例逐步上升n 區(qū)域形象： 南沙的山、海自然資源優(yōu)越，是廣州唯一擁有海岸資源的區(qū)域216。 東方夏灣拿，美林湖和玖瓏湖打造的異域風(fēng)情產(chǎn)品受到客戶歡迎東方夏灣拿拉丁風(fēng)情美林湖南加州西班牙玖瓏湖蘇格蘭小鎮(zhèn)大廣州休閑度假市場特征 3： 與市區(qū)大環(huán)境形成差異化的產(chǎn)品（純粹的異域風(fēng)情）拉動客戶前來置業(yè) 南加州風(fēng)格廣州市場上沒有，客戶來看了都覺得很新鮮，很喜歡。—— 高端消費(fèi)者 張先生大廣州休閑度假市場特征 4：別墅客戶較為實際及精明，消費(fèi)重視性價比，對總價敏感n 大廣州休閑度假市場項目總價跨度大、吸納層次豐富的客戶n 中高端層次的客戶承受能力一般在 300500萬元之間，需求聯(lián)排和面積較小的獨(dú)立別墅n 500萬以上的項目銷售速度明顯變慢大廣州部分資源型大盤產(chǎn)品情況及客戶來源n 休閑度假市場中，公寓物業(yè)主要集中在南沙板塊、從化板塊和東部板塊n 相比別墅物業(yè)，公寓、洋房憑借總價低的特點(diǎn)而受到市場歡迎，同時加入創(chuàng)新亮點(diǎn)的公寓更為搶手216。 居禮潤園首期推出公寓物業(yè)，總價控制在 7090萬，且有溫泉入戶，開盤一周內(nèi)售罄216。以產(chǎn)品力為基礎(chǔ)、突破市場現(xiàn)有 “性價比 ” 概念是本項目在大廣州這樣一個發(fā)展成熟且競爭激烈的市場中實現(xiàn)高端化發(fā)展的關(guān)鍵。216。 富力泉天下216。216。 花都板塊：綠城桃花源216。 東部板塊：合景譽(yù)山國際216。 總價過高是銷售硬傷，盡管戶型舒適感強(qiáng)（ 30米的面寬設(shè)計），溫泉入戶也是該項目的一大亮點(diǎn)，但僅憑借產(chǎn)品力的打造對于務(wù)實的買家而言吸引力不夠216。 率先采取溫泉入戶設(shè)計，成功擺脫早期負(fù)面影響，通過低總價別墅產(chǎn)品在市場上突圍n 目前在售別墅為獨(dú)立和聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅約 160250 ㎡（總價 160250萬） ，獨(dú)立別墅約180350 ㎡（總價約 240450萬）n 銷售情況： 09年 10月推出約 80套，當(dāng)月售罄：216。 面積緊湊，總價控制，大大吸引了務(wù)實的買家用于投資和度假216。富力泉天下銷售情況（目前在售）內(nèi)部競爭項目 3：東方夏灣拿固有價值：山水資源n 區(qū)位： 從化，距廣州市區(qū)中心約 50分鐘車程n 資源： 依傍溪流資源和兩岸山景資源n 規(guī)模： 占地 12023畝n 開發(fā)商： 珠江地產(chǎn)，廣州本土知名開發(fā)商可塑價值：異域風(fēng)情、完善配套n 主題訴求： 山水生活n 建筑打造： 拉丁風(fēng)格n 物業(yè)設(shè)計： 產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，聯(lián)排 (約 260m2，每套附送 50萬裝修），獨(dú)立 (300400m2)，前后均擁有獨(dú)立花園 n 休閑配套 ： 東方夏灣拿酒店（ 200間標(biāo)準(zhǔn)客房間與獨(dú)立豪華接待別墅）； 康體中心、 高爾夫球練習(xí)場；室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)羽毛球館、標(biāo)準(zhǔn)籃球場 ；泳池（雙循環(huán)水設(shè)計）；憑借規(guī)模優(yōu)勢打造豐富休閑度假配套，并結(jié)合高性價比產(chǎn)品（總價低），成功吸引大量廣州休閑度假及投資客戶n 目前在售別墅為獨(dú)立和聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅約 260 ㎡左右（總價 220250萬） ，獨(dú)立別墅約 300400 ㎡（總價約 360450萬）n 銷售情況： 2023年 1月推出約 40套聯(lián)排別墅和 10套獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅當(dāng)月售罄216。 項目自身休閑配套較為完善，在一定程度上能滿足休閑度假客戶置業(yè)的多重需求，銷售火爆東方夏灣拿別墅銷售情況n 內(nèi)部競爭項目給本項目帶來怎樣的啟示？n 溫泉資源受到客戶認(rèn)可，是提升產(chǎn)品價值的亮點(diǎn)； —— 本項目：要在區(qū)域保持競爭力，必須考慮溫泉資源的引入及利用。n 性價比是市場的關(guān)注重點(diǎn)，但總價控制對銷售影響明顯。外部競爭項目 1：新鴻基玖瓏湖固有價值：超大規(guī)模、高爾夫、國際品牌n 區(qū)位： 花都，距廣州市區(qū)中心約 40分鐘車程n 資源： 高爾夫，玖瓏湖水庫、王子森林公園等n 規(guī)模： 占地 26000畝n 開發(fā)商： 新鴻基，在香港開發(fā)過多個標(biāo)志性豪宅，在國內(nèi)甚至國際均有較強(qiáng)的品牌號召力可塑價值：國際級產(chǎn)品力、國際級配套及服務(wù)n 主題訴求： 廣州玖瓏湖畔世界級華貴府邸n 建筑打造： 現(xiàn)代簡歐，材料講究，品質(zhì)感強(qiáng)n 產(chǎn)品舒適性及附加值并存： 聯(lián)排和獨(dú)立（ 350700m2），戶戶有景，附送地下室、露臺和獨(dú)立花園n 高端配套： 高爾夫球會、歐洲小鎮(zhèn)、私立國際學(xué)校（耀中教育機(jī)構(gòu)）等n 優(yōu)質(zhì)服務(wù)： 引入香港啟勝金鑰匙物管品牌、高端配套及稀缺別墅合力樹立高端形象，高 性價比產(chǎn)品鞏固形象及兌現(xiàn)價值n 首期 “ 悅源 ” 組團(tuán)推出 80套獨(dú)立別墅，面積在 300900㎡之間，以平均 15000元 /㎡的單價預(yù)留物業(yè)的升值前景，吸引大量休閑度假兼資產(chǎn)配置的客戶購置n 二期 “ 水中央 ” 組團(tuán)主推雙拼別墅，面積相對一期減小，總價控制，性價比更為突出，取得開盤當(dāng)天即成交 30套的成績n 客戶組成以廣州的生意人、私企經(jīng)營者、大型企業(yè)高管為主，部分珠三角、江浙地區(qū)等外來客戶，另外新鴻基地產(chǎn)的國際品牌力吸引了部分港澳、境外客戶玖瓏湖別墅銷售情況外部競爭項目 2：綠城桃花源固有價值：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越n 區(qū)位： 花都，距廣州市區(qū)中心約 40分鐘車程n 資源： 芙蓉嶂休閑旅游區(qū)、王子森林公園、天然湖等n 規(guī)模： 占地 410畝n 開發(fā)商： 綠城集團(tuán)，在國內(nèi)有較高的品牌影響力，但在廣州尚未樹立品牌可塑價值：多樣異域風(fēng)情、國內(nèi)一流產(chǎn)品力n 主題訴求： 山水環(huán)抱的 400畝原生態(tài)純景私城n 建筑打造： 多種異域風(fēng)情建筑，注重細(xì)節(jié)，品質(zhì)感強(qiáng)n 性價比不高： 獨(dú)立別墅（ 400600m2），附送空間小，總價在 500萬以上為主n 配套有限： 自身規(guī)模難以打造大規(guī)模休閑配套，打造少量精品配套，如湖畔會所水土不服，脫離廣州市場特性，過分強(qiáng)調(diào)綠城品牌強(qiáng)勢的產(chǎn)品力，銷售情況不理想n 共有 166套獨(dú)立別墅，一期推出 58套，主力戶型在 400600㎡之間，均價 15000元 /㎡n 銷售情況：銷售情況不理想， 08年 9月推出至今銷售不到 30套216。 項目休閑配套的空間打造有限，無法全面滿足休閑度假客戶置業(yè)的多重需求，進(jìn)一步導(dǎo)致客戶受眾面小，銷售阻力大 桃花源的環(huán)境真是不錯，很精致?！?高端消費(fèi)者 胡女士 綠城雖說是國內(nèi)品牌開發(fā)商，但在廣州的品牌還沒有樹立。—— 房地產(chǎn)專業(yè)人士 張先生廣州桃花源銷售情況外部競爭項目 3：中信山語湖固有價值：強(qiáng)勢山湖資源、超大規(guī)模n 區(qū)位： 南海里水，距廣州市區(qū)中心約 50分鐘車程n 資源： 玖瓏山森林公園、濕地公園、高爾夫資源n 規(guī)模： 占地 7000畝n 開發(fā)商： 中信集團(tuán)，資金實力雄厚可塑價值：純粹異域風(fēng)情、高規(guī)格配套、星級服務(wù)n 主題訴求： 回家就是度假，打造亞洲生態(tài)人居新標(biāo)桿 n 建筑打造： 純粹南加州風(fēng)情打造，用材講究n 物業(yè)特點(diǎn)： 二期湖畔獨(dú)立別墅（ 400800m2），南北對流設(shè)計，贈送大花園n 高規(guī)格配套： 引進(jìn)廣東百年名校（廣東實驗中學(xué)）、高爾夫培訓(xùn)學(xué)校，國際體育公園、五星級酒店、高爾夫尊享會所、特色商業(yè)區(qū)n 星級服務(wù)： 五星級酒店金鑰匙管家服務(wù)，提供尊享服務(wù)最大化展現(xiàn)稀缺資源、豐富休閑配套、強(qiáng)勁產(chǎn)品力和品牌效應(yīng)，高調(diào)立勢，制造市場熱點(diǎn)n 首期組團(tuán)推出 104套獨(dú)立、聯(lián)排別墅，吸引大量佛山休閑度假兼資產(chǎn)配置的客戶購買，開盤兩個月內(nèi)售罄n 在試探市場獲得成功后，二期乘勝追擊推出湖畔獨(dú)立別墅，均價達(dá)到 3萬元 /㎡，進(jìn)一步提升物業(yè)價值和拉升項目形象n 客戶組成以本地即周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，同時吸引廣州部分個體度假客戶，企業(yè)會所與商務(wù)度假客戶較少 中信山語湖銷售情況外部競爭項目 4：合景譽(yù)山國際固有價值：規(guī)模、城市價值n 區(qū)位： 增城，距廣州中心城區(qū)約 40分鐘車程n 資源： 外圍山景景觀，未來城市屬性強(qiáng)n 規(guī)模： 占地 3000畝n 開發(fā)商： 合景泰富，在廣州已成功開發(fā)過多個項目可塑價值：高附加值產(chǎn)品、城市級配套n 主題訴求： 亞洲標(biāo)桿 .n 建筑打造： ART DECO風(fēng)格n 混合社區(qū)： 別墅、高層n 高附加值： 獨(dú)立（ 220340m2），附送（地下室、露臺、花園），贈送面積多達(dá) 300－ 600㎡，戶戶預(yù)留私家泳池管道n 城市級配套： 百萬大型城市中心商業(yè)配套（大型購物中心、喜來登酒店、國際會展中心、商業(yè)金融服務(wù)中心、科研基地、寫字樓、風(fēng)情商業(yè)街）總價雖高，但較強(qiáng)的產(chǎn)品力以及高附加值有效提升性價比，受到市場廣泛關(guān)注和追捧n 首期組團(tuán)共 300多套別墅，目前推出獨(dú)立別墅，產(chǎn)品全部坐北朝南，南北對流，戶型設(shè)計生態(tài)，首創(chuàng)一戶五花園雙車位（前后左右及地下下沉式花園）n 整體規(guī)劃為五個區(qū)，其中 2區(qū)是別墅區(qū)， 3－ 5區(qū)是高尚洋房住宅區(qū)， 1區(qū)是總建面達(dá)到 100萬平方米的HOPSCA的城市中心配套區(qū)（大型購物中心、喜來登酒店、國際會展中心、商業(yè)金融服務(wù)中心、科研基地、高級寫字樓、風(fēng)情商業(yè)街）n 成交客戶中，除廣州、新塘本地客戶外，同時吸引不少來自深圳、東莞等珠三角地區(qū)的高端客戶2區(qū)（別墅區(qū)）3區(qū) 3區(qū)譽(yù)山國際總規(guī)圖4區(qū)5區(qū)1區(qū)（ HOPSCA綜合配套區(qū) ）高尚洋房居住區(qū)合景譽(yù)山國際別墅銷售情況外部競爭項目 5：南沙濱?；▓@固有價值：稀缺海景資源n 區(qū)位： 南沙，距廣州城區(qū)中心約 1小時車程n 資源： 擁有較長的江岸和海岸線n 規(guī)模： 占地 4200畝n 開發(fā)商： 越秀城建可塑價值：異域風(fēng)情n 主題訴求： 令世界向往的別墅n 建筑打造： 異域風(fēng)情，立面品質(zhì)感強(qiáng)n 產(chǎn)品特點(diǎn) ：中規(guī)中距，后期產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計，別墅采用全鋼結(jié)構(gòu)，運(yùn)用北美新型節(jié)能材料，保溫隔熱n 常規(guī)配套 ：北美風(fēng)情泛會所（康體中心、恒溫泳池，綜合活動中心等）、風(fēng)情商業(yè)街、濱海長廊充分利用稀缺海景資源，產(chǎn)品不斷創(chuàng)新升級打造區(qū)域標(biāo)桿，并以高性價比保持項目的競爭力，銷售情況較佳n 銷售情況：市場接受度較高，銷售情況較好216。216。216。兼顧內(nèi)外競爭下的項目發(fā)展思考區(qū)域內(nèi)競爭突破關(guān)鍵：n 溫泉資源n 休閑配套n 總價控制n 高附加值提升性價比區(qū)域外競爭突破關(guān)鍵：n 產(chǎn)品力n 最大化可利用的價值資源n 高端配套n 總價控制n 高附加值形成高端形象（高單價）融合內(nèi)外競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)競爭市場的多方位升級?結(jié)合優(yōu)勢產(chǎn)品力的資源價值打造；?高端配套與主題休閑配套相結(jié)合的特色配套體系；?總價控制基礎(chǔ)上的高附加值、高單價、高端形象打造。 合富輝煌定期對廣州高端客戶的問卷調(diào)查成果的總結(jié)歸納216。 訪談客戶 40人左右，包括消費(fèi)者、房地產(chǎn)專業(yè)人士等n 調(diào)查時間：研究積累 +2023年 3月說明：為更好地了解不同層次的潛在置業(yè)客戶的 特征 和 需求 ，我們分別對 頂端、高端和中高端客戶 進(jìn)行深度訪談及分析頂端客戶：數(shù)量有限，主要來自珠三角等區(qū)域，總價接受能力強(qiáng)，以資產(chǎn)配置為主要置業(yè)目的n 頂端的客戶數(shù)量較少且來源區(qū)域較廣，但以廣州、佛山、深圳和東莞等珠三角區(qū)域為主，也有一定量來自香港等區(qū)域；n 頂端客戶總價接受能力強(qiáng)，對價格不敏感，普遍擁有多處高端物業(yè)，以資產(chǎn)配置為主要的置業(yè)目的。 基于獨(dú)立別墅產(chǎn)品對資源占有的稀缺特性，受到廣州高端休閑度假置業(yè)人士的追捧216。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌對廣州休閑置業(yè)客戶研究別墅總價太高 ，畢竟住的機(jī)會不會很多，價格高的話會積壓資金，公寓也會考慮， 但是必須要有優(yōu)質(zhì)的管理，最好類似酒店式管理的，這樣 總價低一點(diǎn)，投資價值也高 …… — 廣州生意人林先生我們 一期推出 公寓，面積大概 110平米左右，非常好賣，現(xiàn)在 全部售罄 ，客戶也都是私企業(yè)主，偶爾來玩玩，主要還是來休閑度假的，因為別墅總價太高，他們不一定負(fù)擔(dān)得起，但又會經(jīng)常來住，所以就便宜點(diǎn)買個公寓，度假兼投資 ……—— 居禮潤園銷售經(jīng)理 劉先生我們的 溫泉 公寓主要是針對想買來這里休閑度假、但又買不起高價別墅的客戶設(shè)計的，面積不大，也就 40～ 80平米，當(dāng)時總價 60萬 以內(nèi) ，