【正文】 資源： 外圍山景景觀，整合周邊溫泉資源n 規(guī)模： 占地 120畝n 開(kāi)發(fā)商： 廣州加化地產(chǎn)（上海投資商），廣州首個(gè)項(xiàng)目可塑價(jià)值：溫泉入戶(hù)、高附加值n 主題訴求： 懂溫泉的別墅n 建筑打造： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，品質(zhì)感不足n 物業(yè)設(shè)計(jì)： 獨(dú)立別墅（ 270450m2）， 30米面寬設(shè)計(jì)，舒適感強(qiáng)，戶(hù)戶(hù)溫泉入戶(hù)是其亮點(diǎn)n 贈(zèng)送面積大 ：地下室及頂層閣樓贈(zèng)送、大露臺(tái)、大花園n 配套缺乏 ：完全依賴(lài)周邊依托區(qū)域溫泉資源，僅通過(guò)產(chǎn)品附加值的打造無(wú)法在市場(chǎng)上突圍，高端別墅物業(yè)銷(xiāo)售情況慘淡n 項(xiàng)目共有 46套獨(dú)立別墅，一共三種戶(hù)型： 270 ㎡ 、 310 ㎡ 、 450㎡，均價(jià) 20230元 /㎡n 銷(xiāo)售情況： 08年 10月推出至今銷(xiāo)售不到 20套，銷(xiāo)售速度較為緩慢，但早期公寓產(chǎn)品在總價(jià)相對(duì)較低情況下實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)216。 溫泉入戶(hù)是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，對(duì)買(mǎi)家吸引力較大216。 聯(lián)排別墅總價(jià)控制，附送裝修（高達(dá) 50萬(wàn)元），性?xún)r(jià)比高，對(duì)于務(wù)實(shí)的買(mǎi)家吸引力大，主要用于投資和度假216。 —— 本項(xiàng)目：在避免過(guò)高總價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)高附加值產(chǎn)品提高性?xún)r(jià)比實(shí)現(xiàn)突破。單純度假不錯(cuò)，但我們社交圈子大，平時(shí)接待朋友什么的，希望多一些休閑度假配套，如高爾夫球場(chǎng)啊、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所，可以放松心情，桃花源配套太少，所以只好忍痛不考慮了。 外部充分利用海景資源的稀缺性提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 相對(duì)廣州其他區(qū)域，南沙區(qū)域處于價(jià)格洼地，作為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，其價(jià)格對(duì)客戶(hù)仍有較強(qiáng)的吸引力一期別墅產(chǎn)品二期水晶灣別墅產(chǎn)品南沙濱?；▓@銷(xiāo)售情況n 外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為本項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的啟示？n 稀缺資源占有是重要因素，但產(chǎn)品力是高端物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的根本； —— 本項(xiàng)目：以?xún)S鑫高端產(chǎn)品力為基礎(chǔ)，最大化可利用的價(jià)值資源（溫泉、山水）；n 對(duì)高端配套的享有權(quán)是吸引高端客戶(hù)的必備條件； —— 本項(xiàng)目：外部聯(lián)動(dòng)從都項(xiàng)目高端配套，內(nèi)部打造高端特色配套形成雙重競(jìng)爭(zhēng)力；n 高端客戶(hù)同樣對(duì)總價(jià)敏感，但高產(chǎn)品附加值對(duì)價(jià)格拉動(dòng)作用較明顯； —— 本項(xiàng)目：在合適總價(jià)范圍內(nèi)通過(guò)高附加值提升單價(jià)，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)并樹(shù)立高端形象。 匯景新城、海怡半島、玖瓏湖等代表性高端樓盤(pán)的成交客戶(hù)情況分析216。 高端客戶(hù)需求 600m2以?xún)?nèi)的別墅產(chǎn)品，其中 250500m2是主流產(chǎn)品，約占需求總量 7成廣州高端休閑度假客戶(hù)需求物業(yè)廣州高端休閑度假客戶(hù)需求別墅面積數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌對(duì)廣州休閑置業(yè)客戶(hù)研究郊區(qū)物業(yè)肯定是要獨(dú)立別墅，一方面是物業(yè)本身就是一種稀缺資源，另外在郊區(qū)肯定是需要與城市不一樣的享受，以后用來(lái)接待也會(huì)方便不少 …… — 廣州私企老板 李先生中高端客戶(hù)：投資為主，總價(jià)接受能力不高，看重物業(yè)升值潛力n 中高端客戶(hù)總價(jià)承受能力相對(duì)有限，主要以投資為主，看重物業(yè)升值潛力n 中高端客戶(hù)同樣追求高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品，他們同樣也關(guān)注投資價(jià)值別墅面積太大，總價(jià)過(guò)高，而且我主要是看重投資升值潛力，所以就買(mǎi)了一套 100平米左右 的公寓， 偶爾過(guò)來(lái)度一下假， ……—— 居禮潤(rùn)園業(yè)主 陳先生市場(chǎng)有相當(dāng)一部分中高端客戶(hù)，他們總價(jià)承受能力不高，買(mǎi)別墅對(duì)他們來(lái)講太貴，他們以投資為主，購(gòu)買(mǎi)洋房，以洋房的價(jià)格享受別墅的配套，但 跟別墅比就便宜多了 …… —— 富力泉天下 銷(xiāo)售主管何經(jīng)理中高端客戶(hù)：優(yōu)質(zhì)的休閑度假型公寓物業(yè)逐漸成為眾多客戶(hù)置業(yè)的選擇n 由于總價(jià)承受能力有限，或是僅作為偶爾度假居住所用，并不需要?jiǎng)e墅物業(yè)，會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)總價(jià)相對(duì)較低的公寓物業(yè)，兼具投資考慮；n 擁有資源亮點(diǎn)及優(yōu)質(zhì)管理的公寓型物業(yè)更為中高端客戶(hù)青睞?？蛻?hù)策略：? 從化客戶(hù)價(jià)值有限，主流客戶(hù)必然面向大廣州休閑度假群體中的高端部分，同時(shí)早期可運(yùn)用企業(yè)資源引導(dǎo)部分高端客戶(hù)進(jìn)入，形成集聚；? 在高性?xún)r(jià)比基礎(chǔ)上，通過(guò)不同產(chǎn)品線(xiàn)設(shè)置、面積細(xì)分來(lái)契合不同購(gòu)買(mǎi)需求的主流客戶(hù)。緊貼高端、資源發(fā)動(dòng)，相應(yīng)產(chǎn)品線(xiàn)契合客戶(hù)細(xì)分。區(qū)域：國(guó)際化的發(fā)展契機(jī)，不斷提升的影響力n廣州后花園，長(zhǎng)久以來(lái)的大廣州區(qū)域?qū)傩?；n廣州副中心明確提出，從化城市地位得到徹底改變；n亞運(yùn)會(huì)重要賽場(chǎng)及接待地，國(guó)際化熱潮帶動(dòng)區(qū)域提升。 具有國(guó)際視野的新休閑主義—— 內(nèi)斂的財(cái)富圈層，回歸的生活主張本項(xiàng)目的市場(chǎng)主題定位? 南中國(guó) ：明確本項(xiàng)目所處的區(qū)域位置及所要覆蓋的競(jìng)爭(zhēng)范圍，同時(shí)體現(xiàn)僑鑫發(fā)展目標(biāo)是對(duì)南中國(guó)、珠三角休閑度假大盤(pán)的一次升級(jí)。實(shí)現(xiàn)區(qū)域提升的功能體系構(gòu)建從都：商務(wù)型休閑平臺(tái)本項(xiàng)目：生活型休閑平臺(tái)國(guó)際企業(yè)會(huì)所27洞國(guó)際高爾夫國(guó)際會(huì)議中心白金五星級(jí)酒店溫泉 SPA養(yǎng)生中心溫泉主題酒店國(guó)際酒店公寓溫泉養(yǎng)生公寓生態(tài)休閑別墅休閑主題商業(yè)街國(guó)際預(yù)科學(xué)校頂級(jí)商務(wù)區(qū)主題休閑區(qū)國(guó)際居住區(qū)國(guó)際醫(yī)院國(guó)際休閑會(huì)所高爾夫球場(chǎng)上、白金五星級(jí)溫泉酒店、私人會(huì)所中、 …… ， 和 Business Partner之間 達(dá)成 的交易 ，所 換來(lái) 的 意味著什么？借勢(shì)從都頂級(jí)配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高端休閑配套專(zhuān)享價(jià)值提升頂級(jí)商務(wù)區(qū)：尊貴 身份從都項(xiàng)目 /本項(xiàng)目打造特色主題休閑配套，實(shí)現(xiàn)全方位的休閑養(yǎng)生體驗(yàn)主題休閑區(qū)：體驗(yàn) 享受共享養(yǎng)生、生態(tài)主題酒店及休閑會(huì)所帶來(lái)的環(huán)境、服務(wù)、風(fēng)格特色的體驗(yàn)生活，全方位享受獨(dú)特的放松身心的尊貴休閑， ……從都項(xiàng)目 /本項(xiàng)目異域風(fēng)情的國(guó)際建筑，融合現(xiàn)代生態(tài)居住理念，體驗(yàn)國(guó)際風(fēng)情建筑美學(xué)；在別墅中、在公寓中，體驗(yàn)斐濟(jì)瓦卡亞島的休閑灑脫，品味意大利Tessera島的文藝情懷，感嘆英格蘭 Osea島的貴族氣息， …… ；相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)劃分，打造不同休閑風(fēng)情的高品質(zhì)生活載體國(guó)際居住區(qū)：風(fēng)情 品質(zhì)從都項(xiàng)目 /本項(xiàng)目國(guó)際預(yù)科學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院、 ……帶來(lái)了國(guó)際視野的、最前沿的國(guó)際生活配套，提供了最專(zhuān)享、體貼的國(guó)際生活服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為不同年齡、不同生活需求的人群帶來(lái)全面多樣的國(guó)際生活體驗(yàn) 。對(duì)于并不需要炫耀財(cái)富的人們來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)，這是一次完全的回歸。 參照比準(zhǔn)項(xiàng)目的價(jià)格均為 2023年 3月份現(xiàn)場(chǎng)采集價(jià)格，本項(xiàng)目測(cè)算價(jià)格結(jié)果分靜態(tài)（ 2023年 3月份）和動(dòng)態(tài)價(jià)格（考慮時(shí)間漲幅因子）216。 類(lèi)獨(dú)立 20230元 /m2216。大廣州高端休閑度假樓盤(pán)物業(yè)及產(chǎn)品簡(jiǎn)表數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)監(jiān)控別墅物業(yè) /洋房物業(yè)市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目別墅產(chǎn)品戶(hù)型面積細(xì)分n 市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目物業(yè)大部分獨(dú)立帶有地下室、露臺(tái)和花園等：216。注：合景譽(yù)山國(guó)際獨(dú)立別墅，報(bào)批為雙拼（利用車(chē)庫(kù)連接起來(lái)的兩棟獨(dú)立別墅）別墅物業(yè) /洋房物業(yè)高單價(jià)發(fā)展下產(chǎn)品總價(jià)區(qū)分以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)n 基于別墅類(lèi)等高端客戶(hù)置業(yè)的關(guān)鍵敏感點(diǎn)為物業(yè)總價(jià)，根據(jù)產(chǎn)品及價(jià)格定位建議，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部產(chǎn)品之間較少產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，部分大面積的聯(lián)排物業(yè)和小面積雙拼物業(yè)存在部分總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，可以考慮分開(kāi)推售策略解決內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)排別墅原則上不考慮地下室（但可根據(jù)地形適當(dāng)設(shè)置）；n 在保持高單價(jià)情況之下，本項(xiàng)目與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品具有明顯的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由國(guó)際酒店管理公司提供酒店式服務(wù)，一方面服務(wù)與本項(xiàng)目休閑度假需求，另一方面解決從都項(xiàng)目客房不足問(wèn)題。 項(xiàng)目用地紅線(xiàn)： m2216。 水體 m2n 物業(yè)指標(biāo)選取測(cè)算目的：不同容積率條件下，別墅與高層的最優(yōu)組合情況n 測(cè)算方式：別墅占地比例不斷變化時(shí)，得出綜合容積率產(chǎn)生的變化規(guī)律注：數(shù)據(jù)經(jīng)取整處理項(xiàng)目容積率為 1時(shí)，別墅最大合理取值約為：占地 46%，建面約 %本項(xiàng)目不同容積率方案設(shè)定n 項(xiàng)目可建設(shè)用地容積率較高，在市場(chǎng)容量有限（區(qū)域常住需求及休閑投資需求）及區(qū)域不成熟情況下，洋房物業(yè)體量較大，具有較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；n 在對(duì)不同容積率條件下，別墅與洋房的最優(yōu)組合情況的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，在重要的容積率區(qū)間選取相對(duì)合理的容積率設(shè)定方案，進(jìn)行方案對(duì)比。注： 數(shù)據(jù)經(jīng)取整處理 方案一和方案二中，洋房體量較大，不可能全部設(shè)置為公寓產(chǎn)品，故洋房整體價(jià)格和價(jià)格增幅要適當(dāng)降低 方案四為純別墅樓盤(pán)時(shí)，檔次最高，故價(jià)格及價(jià)格增幅設(shè)置相對(duì)其他方案要高方案財(cái)務(wù)效益分析n 根據(jù)各方案銷(xiāo)售情況設(shè)定，對(duì)各方案進(jìn)行初步的財(cái)務(wù)效益分析；n 按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)造價(jià)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，本次測(cè)算別墅造價(jià)為 2,000元 /㎡，高層造價(jià)為 1,500元 /㎡；n 開(kāi)發(fā)費(fèi)用已考慮土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅等。 03:59:2903:59:2903:594/5/2023 3:59:29 AMn 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21n 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 03:59:3003:59:3003:594/5/2023 3:59:30 AMn 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 21四月 2103:59:3003:59:30April 05, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專(zhuān) 家告 訴。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1知人者智，自知者明。 3:59:30 上午 3:59 上午 03:59:30四月 21n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 05 四月 20233:59:30 上午 03:59:30四月 21n 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 03:59:3003:59:3003:594/5/2023 3:59:30 AMn 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 213:59 上午 四月 2103:59April 05, 2023n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 03:59:3003:59:3003:59Monday, April 05, 2023n 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？?jī)冬F(xiàn)？開(kāi)發(fā)策略產(chǎn)品策略n 如何匹配用地價(jià)值及物業(yè)價(jià)值？n 風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？n 通過(guò)怎樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值合理釋放？n 價(jià)值最大化，如何確定最優(yōu)產(chǎn)品線(xiàn)的容積率范圍？結(jié)束，謝謝！n 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 別墅價(jià)格在 11000－ 20230元 /㎡，公寓價(jià)格在 7500元 /㎡（不帶裝修）；216。 較難改造用地216。拓展項(xiàng)目客戶(hù)范圍，有效消化本項(xiàng)目容積率壓力，可通過(guò)拉長(zhǎng)銷(xiāo)售期實(shí)現(xiàn)一定消化量，并可考慮與國(guó)際學(xué)校聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利好。別墅物業(yè) /洋房物業(yè)區(qū)域休閑度假公寓物業(yè)銷(xiāo)售情況本項(xiàng)目公寓物業(yè)發(fā)展建議n 根據(jù)本項(xiàng)目發(fā)展策略與發(fā)展定位，公寓物業(yè)發(fā)展應(yīng)以酒店式公寓及休閑度假公寓為主；n 產(chǎn)品品質(zhì)、國(guó)際化資源及僑鑫品牌將成為公寓物業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。216。 聯(lián)排 11000元 /m2216。 居禮潤(rùn)園、玖瓏湖、綠城桃花源、中信山語(yǔ)湖、南沙濱海花園、富力泉天下216。 基于本項(xiàng)目的定位，對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)建議216。 具有國(guó)際視野的新休閑主義“ 我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活，一些新的生活替代它。? 新 ：體現(xiàn)項(xiàng)目前所未有的發(fā)展價(jià)值及發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，為客戶(hù)的休閑生活帶來(lái)更私有、專(zhuān)屬的高端性及社區(qū)的私密性。確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)站位及發(fā)展主張必須考慮的不同層面因素。策略：綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成就高端形象n區(qū)域借勢(shì)及品牌造勢(shì)，以標(biāo)桿價(jià)格樹(shù)立高端形象；n最大化資源利用，比較優(yōu)勢(shì)形成綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)升級(jí)；n緊貼主流、資源發(fā)動(dòng)，相應(yīng)產(chǎn)品線(xiàn)契合客戶(hù)細(xì)分。區(qū)域借勢(shì)及品牌造勢(shì)，以標(biāo)桿價(jià)格樹(shù)立高端形象。重要補(bǔ)充客戶(hù)對(duì)保持高端形象并消化容積率的作用明顯。各板塊獨(dú)立別墅產(chǎn)品的成交客戶(hù)情況市場(chǎng)上的頂端客戶(hù) 處在金字塔 尖 的群體，數(shù)量有限，他們 事業(yè)有成，家底豐厚，對(duì)價(jià)格不敏感 …… — 玖瓏湖銷(xiāo)售經(jīng)理 李先生頂端客戶(hù)：對(duì) “ 人無(wú)我有 ” 的稀缺資源情有獨(dú)鐘，對(duì)別墅物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、尊享的高端配套和專(zhuān)享的服務(wù)極為關(guān)注n 頂端客戶(hù)閱