【正文】 。n 從經(jīng)濟(jì)周期上看，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于從復(fù)蘇走向繁榮的第五階段。本項(xiàng)目發(fā)展理解 本項(xiàng)目作為 “ 大廣州郊區(qū)具有休閑度假屬性及一定山水資源的中低密度住宅大盤 ” ，但在基于僑鑫集團(tuán)發(fā)展層面理解之下，我們認(rèn)為它必然有更高的發(fā)展目標(biāo)： 本項(xiàng)目資源條件并不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、通達(dá)性亟待提升，并非天生的豪宅地塊，與目標(biāo)之間存在太大的差異；我們同樣看到，匯景新城開發(fā)之初也并非天生的豪宅地塊，也曾經(jīng)面臨通達(dá)性差、無特別自然景觀資源等一系列先天不足，但通過價(jià)值培育成功樹立高端形象。 規(guī)劃廣州及區(qū)域性的重要會(huì)議，甚至是一些 國(guó)際會(huì)議 將會(huì)移師從都國(guó)際會(huì)議中心進(jìn)行。 集國(guó)際會(huì)議中心、高爾夫、白金五星級(jí)溫泉酒店、博物館等 頂尖配套 于一體；216。 “ 要么不做，做就要做最好 ” ，這是僑鑫集團(tuán)永恒的發(fā)展理念。 僑鑫集團(tuán)成立于改革開放初期，是一家立足中國(guó)的多元化跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)， …… 。 多層 +小高層n 公建配套指標(biāo)、用地性質(zhì)及容積率等都為中低密度住宅大盤的指標(biāo)條件；n 現(xiàn)有指標(biāo)條件與發(fā)揮區(qū)域休閑價(jià)值之間存在錯(cuò)位（特別是休閑功能及設(shè)施配置），根據(jù)定位有進(jìn)行調(diào)整的可能。 別墅 +小高層216。BAA點(diǎn)視線B點(diǎn)視線廣州周邊區(qū)域自然資源條件開發(fā)條件：規(guī)模大、開發(fā)靈活性高，但中低密度住宅大盤指標(biāo)條件有進(jìn)行調(diào)整的可能n 雖然建筑限高 50m，但 整體用地坡度不大情況下，可實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)的靈活組合：216。 至溫泉鎮(zhèn)：約 5分鐘 車程。 至從化市區(qū)：約 15分鐘 車程；216。 規(guī)劃：與規(guī)劃高速間保持較理想距離，同時(shí)附近均有高速出口，充分利用規(guī)劃鄉(xiāng)道可有效引導(dǎo)。本項(xiàng)目區(qū)位條件：地塊進(jìn)入性不足，但利用道路規(guī)劃可有效提升地塊 “大隱于市 ” 的區(qū)位價(jià)值n 現(xiàn)狀通達(dá)性不足，但未來可形成 “曲徑通幽 ” 的進(jìn)入交通：216。 至白云機(jī)場(chǎng)：約 40分鐘 車程；216。謹(jǐn)呈：從化平崗項(xiàng)目從化平崗項(xiàng)目發(fā)展定位及物業(yè)策略顧問報(bào)告發(fā)展定位及物業(yè)策略顧問報(bào)告合富輝煌（中國(guó)）房地產(chǎn)有限公司合富輝煌（中國(guó)）房地產(chǎn)有限公司2023年年 4月月項(xiàng)目發(fā)展理解 —— 我們的研究從項(xiàng)目基本屬性開始 ……生態(tài)環(huán)境 流溪河森林公園區(qū)位條件：區(qū)域認(rèn)知度高，郊區(qū)休閑價(jià)值（主要是溫泉資源）具有大廣州的區(qū)域?qū)傩约拜椛淞 位于有廣州后花園之稱的從化溫泉旅游區(qū)內(nèi)，是廣州重要的休閑度假旅游區(qū)之一，區(qū)域認(rèn)同度及認(rèn)知度高；n 雖然處在廣州遠(yuǎn)郊，但區(qū)域與主要城市節(jié)點(diǎn)之間的交通聯(lián)系緊密：216。 至廣州天河：約 70分鐘 車程（街東高速通行后約 50分鐘 ）；216。 至從化市區(qū)：約 10分鐘 車程。 現(xiàn)狀：依靠 105國(guó)道，與項(xiàng)目地塊聯(lián)系的便捷道路尚未形成，通達(dá)性有待加強(qiáng)；216。n 項(xiàng)目不在現(xiàn)有及規(guī)劃的溫泉旅游度假節(jié)點(diǎn)內(nèi)，但與主要功能節(jié)點(diǎn)之間聯(lián)系緊密：216。 至從都項(xiàng)目：約 10分鐘 車程；216。街東高速（規(guī)劃）街東高速（規(guī)劃）增從高速（規(guī)劃）增從高速（規(guī)劃）鄉(xiāng)道（規(guī)劃）鄉(xiāng)道（規(guī)劃）溫泉出口街東增從交匯立交中田出口105國(guó)道國(guó)道項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊溫泉鎮(zhèn)從化溫泉旅游度假區(qū)從都國(guó)際會(huì)議中心從都國(guó)際會(huì)議中心中大南方學(xué)院資源條件：自身山水資源條件價(jià)值在大廣州范圍內(nèi)并不稀缺，但整體可塑性較強(qiáng)n 用地保留了最原始的自然地形地貌，中部有較大面積的水庫，與山體形成一定的山水資源景觀，除此以外沒有其他價(jià)值資源（特別是 現(xiàn)狀溫泉資源缺失 ），但整體可塑性較強(qiáng)；n 廣州市區(qū)周邊（花都、增城、清遠(yuǎn)、三水等）不缺乏優(yōu)越的山水資源環(huán)境區(qū)域，項(xiàng)目資源不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 別墅 +多層216。 別墅 +多層 +小高層216。地塊主要指標(biāo)條件企業(yè)開發(fā)實(shí)力及品牌：國(guó)際化、多元化、高端化n 國(guó)際化、多元化的 企業(yè)背景 及 資源調(diào)動(dòng)能力 ，是僑鑫集團(tuán)有別于一般開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵；n 在匯景新城這個(gè)南中國(guó)國(guó)際豪宅社區(qū)標(biāo)桿以及潮皇食府等多個(gè)品牌的發(fā)展中，已經(jīng)可以看到僑鑫集團(tuán)在 高端化路線 上的發(fā)展決心及操作實(shí)力。僑鑫集團(tuán)以房地產(chǎn)為龍頭，投資涉及金融、科技、酒店、餐飲、教育、傳媒、健康、生態(tài)旅游和會(huì)展等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)遍及中國(guó)的廣東、北京、上海、香港以及澳大利亞的悉尼、布里斯班等地 …… ?！?僑鑫集團(tuán)網(wǎng)站 企業(yè)區(qū)域運(yùn)作及前景：高端化發(fā)展基調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)n 僑鑫集團(tuán)重金投入從都國(guó)際會(huì)議中心，不但將成為撬動(dòng)整個(gè)從化溫泉旅游區(qū)向高端化發(fā)展的支點(diǎn)，也是在打造 廣州的國(guó)際化名片 ：216。 預(yù)計(jì)總投資 80億元 ，首期投資 50億元 預(yù)計(jì) 2023年底完工，將成為亞運(yùn)會(huì)的高端接待配套；216。 n 合富輝煌認(rèn)為，本項(xiàng)目必然將成為僑鑫集團(tuán)實(shí)現(xiàn)區(qū)域高端化發(fā)展投入的 重要價(jià)值兌現(xiàn)點(diǎn)之一 。—— 打造大廣州郊區(qū)的 “ 匯景新城 ” ?。”卷?xiàng)目的整體思路：核心問題分解如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？如何準(zhǔn)確定位，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力？如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？—— 打造大廣州郊區(qū)的 “ 匯景新城 ” ！！ 項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？ 在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)有了清晰認(rèn)識(shí)之后，項(xiàng)目應(yīng)該以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略、策略來贏得激烈的競(jìng)爭(zhēng)？如何通過定位體系構(gòu)建國(guó)際化休閑豪宅的核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開發(fā)帶來什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在客戶來源、類型？依托是什么？n 廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？n 大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？n 怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？n 大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來怎樣的競(jìng)合要求？如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開發(fā)帶來什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在客戶來源、類型？依托是什么？n 廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？n 大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？n 怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？n 大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來怎樣的競(jìng)合要求？隨著通脹預(yù)期增強(qiáng)，高端物業(yè)市場(chǎng)保值升值作用將進(jìn)一步被看好n 隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，寬松的貨幣政策引發(fā)市場(chǎng)對(duì) 通脹 擔(dān)憂。這一階段是最易引發(fā)通脹的階段。通脹易發(fā)階段宏觀經(jīng)濟(jì)與通脹的關(guān)系研究通脹壓力越來越大n 廣州經(jīng)濟(jì) 08年受金融海嘯影響，進(jìn)入下行調(diào)整階段， GDP增速顯著放緩，但隨著政策的調(diào)控，目前已迅速?gòu)?fù)蘇n 在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過程中， 房地產(chǎn)投資占 GDP比例的增速逐步增加，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)作用， 房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過程中功不可沒資料來源： 廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)廣州市 2023年 —2023 年單季度房地產(chǎn)投資占 GDP比例廣州經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)調(diào)整階段已迅速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中功不可沒廣州市 2023年第 4季度 —2023 年單季度 GDP當(dāng)年同期增長(zhǎng)率變化圖廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，成交量顯著回升，高端市場(chǎng)表現(xiàn)突出n 09年全年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為 ㎡ ，同比上漲 ％，成交均價(jià)達(dá) 9346元 /平方米，同比漲 %，中心六區(qū)房?jī)r(jià)高達(dá) 11883元 /平方米，同比漲 % n 多個(gè)頂端、高端項(xiàng)目獲得熱銷，玖瓏湖、匯景新城、星河灣單日成交高達(dá) 10億元數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局信息發(fā)布2023年、 2023年廣州新建商品房住宅每月成交價(jià)、量走勢(shì)圖價(jià)量齊升政策上， 2023年廣州政府將放開高端住宅市場(chǎng)發(fā)展n 2023年 3月 7日，謝曉丹提出 “ 針對(duì)不同收入階層的群體給予差異化的住房供應(yīng)和消費(fèi)政策 ” ，即 “ 保障低端、支持中端、 放開高端 ”216。 支持中端：鼓勵(lì)支持普通商品住房消費(fèi)216。n 房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要推動(dòng)力，而對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整也將在政策上進(jìn)一步放開高端物業(yè)；n 隨著通脹預(yù)期的增強(qiáng)，高端物業(yè)的保值升值作用將進(jìn)一步被看好；n 廣州高端物業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)力足，多個(gè)高品質(zhì)高端項(xiàng)目得到客戶青睞。 從化城市休閑生態(tài)旅游高峰論壇和 “ 溫泉之都、生態(tài)從化 ” 旅游招商推介活動(dòng)，進(jìn)一步提升旅游業(yè)的影響力和知名度。 一個(gè)主中心：疏解密度，改善人居216。 新客站新城、廣州新城、大學(xué)城新城216。 空港新城216。 白云新城216。 街北高速、京珠高速、北三環(huán)（目前正是前期準(zhǔn)備階段）連接至花都區(qū)216。 首期先建嘉禾至街口段，計(jì)劃力爭(zhēng)在 2023年動(dòng)工， 2023年建成；216。 廣從輕軌全長(zhǎng)將達(dá) ，起始點(diǎn)分別是廣州流花火車站和從化 “ 新溫泉 ” 度假區(qū)從片區(qū)規(guī)劃看，項(xiàng)目區(qū)域不但是從化旅游重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，更是從化高端物業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一n 根據(jù)從化市住宅布點(diǎn)規(guī)劃，居住用地空間結(jié)構(gòu)為一心，兩軸，三片 。本項(xiàng)目亞運(yùn)會(huì)契機(jī)拉開了從化溫泉區(qū)的高端化、國(guó)際化發(fā)展序幕n 早期圍繞溫泉鎮(zhèn)的無序發(fā)展使得從化溫泉度假一直呈現(xiàn)大眾化，檔次不足；而 2023年立項(xiàng)的從化溫泉養(yǎng)生谷，政府也希望以 “ 國(guó)際牌 ” 、 “ 文化牌 ” 、 “ 生態(tài)牌 ” 這三張牌擦亮溫泉品牌。僑鑫從都項(xiàng)目亞運(yùn)馬術(shù)賽馬場(chǎng)從化溫泉養(yǎng)生谷溫泉鎮(zhèn)本項(xiàng)目n 廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？圍繞從化溫泉資源區(qū)的高端化進(jìn)程已經(jīng)開始，區(qū)域在大廣州層面的價(jià)值明顯高于從化層面，本項(xiàng)目必然要以大廣州為發(fā)展支撐。如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開發(fā)帶來什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在客戶來源、類型？依托是什么？n 廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？n 大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？n 怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？n 大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來怎樣的競(jìng)合要求？珠三角休閑度假市場(chǎng)區(qū)域性置業(yè)特征明顯，各板塊客戶外流較少n 珠三角休閑度假市場(chǎng)區(qū)域性置業(yè)特征明顯，各板塊客戶外流較少 , 都市圈內(nèi)部客源是主流；n 本項(xiàng)目距離莞深惠都市圈和珠中江都市圈車程距離都在 23小時(shí)或以上（現(xiàn)狀），對(duì)以上兩個(gè)圈層的休閑度假客戶吸引力弱。 佛山北部板塊216。 從化板塊216。 南沙板塊一小時(shí)交通圈半小時(shí)交通圈南沙板塊濱?；▓@南沙碧桂園 南沙奧園逸濤花園翡翠綠洲碧桂園假日半島東部板塊花都板塊 美林湖玖瓏湖綠城桃花源金碧御水山莊天湖峰境花都頤和山莊逸泉山莊珠光流溪御景居禮潤(rùn)園 富力泉天下上城灣畔東方夏灣拿從化板塊金地荔湖城鳳凰城恒大山水城錦繡新天地合景譽(yù)山國(guó)際綠野山莊中信山語湖佛山北部板塊麗日天鵝湖山水莊園綠湖愛倫堡香格里拉天安鴻基千葉花園明月山溪佛山北部板塊：山水資源優(yōu)越，大盤云集于兩大旅游區(qū)，主要吸引佛山（三水）本地客戶，對(duì)廣州客戶吸引力有限n 佛山北部資源型大盤主要集中在云東海、南國(guó)桃園兩大旅游區(qū)內(nèi)，隨著廣佛一體化的進(jìn)程進(jìn)一步受到廣州客戶關(guān)注216。 云東海 —— 森林、湖景資源豐富，但項(xiàng)目多各自為政，項(xiàng)目尚未聯(lián)動(dòng)區(qū)域發(fā)展，發(fā)展較為緩慢千葉花園綠湖愛倫堡麗日天鵝湖山水莊園班芙小鎮(zhèn)天安鴻基香格里拉 匯江假日 廣州云東海南國(guó)桃園中信山語湖佛山北部資源型大盤分布簡(jiǎn)圖佛山北部禪桂中心順德廣州高明佛山北部資源型大盤基本情況花都板塊：生態(tài)資源優(yōu)越已深入廣州置業(yè)者民心，大盤聚集，后續(xù)開發(fā)量大n 區(qū)域形象： 花都具有優(yōu)越的環(huán)境資源，早期的芙蓉嶂旅游度假區(qū)知名度高，優(yōu)越的山水資源環(huán)境已深入民心n 資源條件 ：芙蓉障休閑旅游區(qū)，玖瓏湖水庫、王子森林公園、高爾夫等n 市場(chǎng)情況： 項(xiàng)目檔次各異，總價(jià)跨度比較大，吸引不同層次的客戶花都山水資源型大盤基本情況廣州市中心碧桂園假日半島山前大道玖瓏湖花都美林湖金碧御水山莊桃花源花都資源型大盤分布簡(jiǎn)圖天湖峰境從化板塊：依托溫泉旅游度假區(qū)發(fā)展，休閑配套設(shè)施相對(duì)豐富，主要吸引廣州度假投資客戶n 區(qū)域形象： 溫泉資源和休閑配套相對(duì)豐富，為廣州客戶認(rèn)可n 市場(chǎng)特征： 依托從化中心的溫泉旅游度假區(qū)發(fā)展，物業(yè)類型較為豐富n 客戶情況： 別墅總價(jià)跨度比較大，吸引不同層次的客戶，本地客