【正文】 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?根據(jù)世界銀行報告研究， GDP增長率大于 8%，人均 GDP處于8004000美元區(qū)間，相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期。 ? 2023年惠東縣人均 GDP達(dá)到18929元，折合美元為 2366。 ?2023年 GDP連續(xù)增長至 億元，比上年增長 15%。 17 對城市自身以及對未來城市發(fā)展空間預(yù)測一般從以下指標(biāo)分析研究 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? GDP ?人均 GDP 產(chǎn)業(yè) ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?產(chǎn)業(yè)特征 ?私營工商個體數(shù)量 ?產(chǎn)業(yè)布局及發(fā)展 人口 ?人口數(shù)量 ?人民收入 ?收入結(jié)構(gòu) ?中高收入者分布 規(guī)劃 ?縣域規(guī)劃分析 ?發(fā)展重點(diǎn)城鎮(zhèn) ?城區(qū)總體規(guī)劃 ?組團(tuán)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?交通規(guī)劃 ?重點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 報告內(nèi)容結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目整體 發(fā)展策略 項(xiàng)目本體 及屬性 客戶目標(biāo) 核心問題 案例借鑒 市場 背景解構(gòu) 項(xiàng)目整體 發(fā)展戰(zhàn)略 經(jīng)濟(jì)測算 開發(fā)分期 啟動策略 項(xiàng)目概念 規(guī)劃示意 本報告是嚴(yán)格保密的。 縣城區(qū)近郊工業(yè)區(qū) 城區(qū)近郊，無海資源，且項(xiàng)目周邊為工業(yè)區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)增長極之間，居住氛圍弱 大規(guī)模 整體占地 3000畝，在惠州市屬于超大規(guī)模項(xiàng)目 房地產(chǎn)為主的綜合性開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā)以房地產(chǎn)為主 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?地塊內(nèi)有太陽莊園，作為一家農(nóng)家樂性質(zhì)休閑地，具有一定的知名度，但設(shè)施檔次一般。 ?地塊較窄一側(cè)臨西枝江，具有江景優(yōu)勢。 ?縣城近郊工業(yè)區(qū)域。 12 地塊資源綜合評價 ?近 2630畝用地 ,惠東乃至惠州的 超大規(guī)模項(xiàng)目 。 11 地塊中部有市政高壓線經(jīng)過，不利于周邊地塊建設(shè)。 規(guī)劃修建水壩 1 1 2 2 3 3 4 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?遠(yuǎn)期 2023年建成道路： 城際輕軌 財山路、太陽坳路、太陽坳北路等市政道路 本項(xiàng)目 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?城區(qū)近期規(guī)劃道路： 沿江路：近期規(guī)劃對項(xiàng)目有直接利好的是沿江路延長線，但與本地塊尚有一定距離。 目前主交通為主干道平深路，但地塊不直接臨路，臨主干道圖測距離有近 500米，分別有兩條道路可通車。 8 資料來源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編（ 20232023） 廣惠高速 高速白花出口 平深路 環(huán)城南路 環(huán)城北路 沿江路 現(xiàn)有道路 2023年建成道路 2023年建成道路 城際軌道 太陽坳北路 環(huán)城南路 財山路 地塊周邊現(xiàn)狀交通體系尚不成熟，但未來規(guī)劃市政路網(wǎng)及輕軌交通，大交通環(huán)境向好。東起太陽坳工業(yè)區(qū) ,西至縣污水處理廠 . ?目前地塊僅通過地塊南側(cè)的平深路 (惠東兩條主干道之一 )進(jìn)入本項(xiàng)目 .交通便利 ,且無噪音影響 . ?北側(cè)部分西枝江景觀 ,資源一般 . ?周邊現(xiàn)有建筑多為地塊南側(cè)太陽坳工業(yè)區(qū)廠房及鎮(zhèn)居民用房 . ?除南部與周邊鎮(zhèn)區(qū)及工業(yè)區(qū)少量接壤 ,地塊腹地深 ,周邊以荒地及果樹為主 ,利于項(xiàng)目打造成獨(dú)立認(rèn)知區(qū)域 地塊內(nèi) 工業(yè)區(qū) 地塊邊界 西枝江 污水處理場及周邊荒地 地塊邊界 地塊內(nèi) 太陽村 ?從平深路到地塊圖測距離 500米 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目概況 西枝江 平深公路 本報告是嚴(yán)格保密的。地塊形狀不規(guī)則，顯長形；東西長約1100米 ,南北長約 1900米 . ?場地要素： 丘陵山地（標(biāo)高 3359m）、大面積水系、平地及人工設(shè)施 ?用地現(xiàn)狀： 自然山體、大型水庫、平地基本為農(nóng)田、農(nóng)村自留地以及山邊荒地，建筑物有小型的農(nóng)家樂度假園和分散成片的村民住房，以及一所小學(xué)。 惠東縣城區(qū)總體規(guī)劃圖 資料來源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編（ 20232023年） 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?縣城中心城區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局： 大嶺工業(yè)走廊 —— 以廣汕路為軸，重點(diǎn)打造珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)，大力發(fā)展電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 4 項(xiàng)目地處城市發(fā)展主軸，發(fā)展較成熟主中心及規(guī)劃次中心之間，區(qū)域職能定位為以家具、電子等加工制造業(yè)為主。 縣域規(guī)模及人口： 陸地總面積 3535平方公里，海岸線 公里，總?cè)丝?73萬人，另有惠東籍華僑和港澳臺同胞 18萬人。 縣城平山鎮(zhèn)距深圳市 95公里，距惠州市38公里，距廣州市 180公里。 2 報告內(nèi)容結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目整體 發(fā)展策略 項(xiàng)目本體 及屬性 客戶目標(biāo) 核心問題 案例借鑒 市場 背景解構(gòu) 項(xiàng)目整體 發(fā)展戰(zhàn)略 經(jīng)濟(jì)測算 開發(fā)分期 啟動策略 項(xiàng)目概念 規(guī)劃示意 本報告是嚴(yán)格保密的。 ： [2023]GW 謹(jǐn)呈：惠州市太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 惠東太陽城項(xiàng)目 整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 1 項(xiàng)目研究的工作階段劃分 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?專業(yè)人士訪談 ?銷售人員訪談 ?消費(fèi)者訪談 ?政府訪談 ?客戶溝通會 ?項(xiàng)目界定及研判 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?市場背景分析 ?案例借鑒和分析 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目發(fā)展策略 ?概念規(guī)劃示意 ?分期開發(fā)及啟動策略 ?經(jīng)濟(jì)測算 2023/02/20 整體定位及發(fā)展策略 2023/02/25 市場調(diào)研及多方溝通會 2023/03/21 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 項(xiàng)目地處惠州市沿海三級城市惠東縣 \城郊工業(yè)園區(qū)，屬房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，周邊配套嚴(yán)重缺乏 ?項(xiàng)目位臵： 惠州市惠東縣城區(qū)太陽坳工業(yè)園區(qū) 項(xiàng)目區(qū)位 惠東縣地理區(qū)位： 惠東縣屬珠江三角洲地區(qū)，廣東省的海洋大縣，粵東交通樞紐和主要商品集散地，享有“嶺東重郡”之譽(yù)。深汕高速公路及廣惠高速公路穿境而過；海上運(yùn)輸可直達(dá)閩、港、澳；距縣城 15公里的惠州機(jī)場。 中心城區(qū) 本項(xiàng)目 資料來源：惠東縣城市總體規(guī)劃修編（ 20232023年） 惠東縣城區(qū)現(xiàn)狀圖 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位前景 白花組團(tuán) 平山工業(yè)組團(tuán) 核心組團(tuán) 大嶺工業(yè)組團(tuán) 次中心 主中心 本項(xiàng)目 ?四大組團(tuán)職能及用地布局： 平山工業(yè)組團(tuán)：以工業(yè)為主，輔以倉儲物流、居住等功能，居住用地 89公頃，居住人口； 白花組團(tuán)：以工業(yè)、居住為主，建設(shè)城市次中心，居住用地 93公頃，居住人口 左右； 大嶺工業(yè)組團(tuán)：以工業(yè)為主，居住用地 134公頃，居住人口 ； 核心組團(tuán)：城市行政文化商業(yè)中心，規(guī)劃居住用地 1064公頃，居住人口 37萬人左右。 白花工業(yè)走廊 —— 以平深公路為軸，重點(diǎn)打造家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)，配套完善太陽工業(yè)城、民營科技工業(yè)園、大統(tǒng)營工業(yè)園、白花第一、第二工業(yè)區(qū)，大力發(fā)展加工制造業(yè)。 5 工業(yè)區(qū)內(nèi)臨西枝江近 3000畝規(guī)模原生態(tài)用地，具備山水資源優(yōu)勢 ?占地 面積： (圖測 )總面積 ,約 2630畝。 ?另：場地中央有一條從西至東的高壓線。 6 地塊四至 :外部呈工業(yè)區(qū) 鎮(zhèn)區(qū)形象 ,北側(cè)僅西枝江沿線景觀 ,外部可利用資源有限 .除南部與周邊鎮(zhèn)區(qū)及工業(yè)區(qū)少量接壤 ,地塊腹地深 ,周邊以荒地及果樹為主 ,利于項(xiàng)目打造成獨(dú)立認(rèn)知區(qū)域 . 地塊四至情況 ?地塊北起西枝江 ,南到太陽村 森太中英文學(xué)校 。 7 地塊現(xiàn)狀 :呈丘陵山地地勢 ,地塊內(nèi)部山水資源優(yōu)質(zhì) ,有利于結(jié)合山水資源打造大型中高端 山水社區(qū) ?地塊 (圖測 )總面積 萬平米 ,約 2630畝 ?地塊形狀不規(guī)則，顯長形；東西長約 1100米 ,南北長約1900米 . ?本身呈丘陵山地地勢，絕對高程在 3059米之間 . ?入口等較低處絕對高程約30米左右 ,地塊西側(cè)紅線處 狗母山高程約 59米 ,其他山體高程在 59米以下 . ?目前地塊以山地及果園為特征 ,地塊內(nèi)零星分布少量村莊 . 地塊現(xiàn)狀情況 西枝江 本報告是嚴(yán)格保密的。 交通體系 ?地塊外部交通： 地塊距市中心區(qū)約 8KM，距廣惠高速白花出口約 6KM。 ?地塊內(nèi)部交通： 地塊內(nèi)無建成市政道路，但未來規(guī)劃有市政路。 環(huán)城南路、北路：此路的修建將改善城區(qū)交通，給本項(xiàng)目帶來利好。 9 地塊內(nèi)部水文資源豐富，大區(qū)域水系呈帶狀分布，利于打造公共配套空間，且在高差及分布上有條件實(shí)現(xiàn)引入西枝江水打造環(huán)形水系； 水文分析 ?地塊內(nèi)出現(xiàn)連續(xù)不規(guī)則的水域 , 圖測面積約 ,約 265畝 . ?規(guī)劃建設(shè)的水壩將對本項(xiàng)目對西枝江的利用有負(fù)面影響。 10 地塊臨工業(yè)區(qū)，公共配套缺乏，周邊有一所私立學(xué)校 ,未來沿江路與規(guī)劃市政路修通后，可直接享受華僑城片區(qū)公共配套利好 配套分析 1 2 3 2 本項(xiàng)目 4 3 ?森太中英文貴族學(xué)校 (小學(xué) \中學(xué) ) ?規(guī)劃體育中心 ?已建成行政文化廣場 ?規(guī)劃縣政府新址 1 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 高壓線 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?地塊腹地深 ,現(xiàn)狀不臨主干道，東西兩側(cè)分別有道路能達(dá)平深路。 ?豐富的地貌與原生的自然山水是本項(xiàng)目具有的重要資源 。 ?周邊有工業(yè)區(qū)零散的基本生活配套，以及森太中英文學(xué)校，總體來說，配套資源相當(dāng)匱乏。 規(guī)模 自然資源 設(shè)施資源 地塊資源 ?地塊內(nèi)山地水體面積近 100萬 ㎡ ，山體高差在 3359m之間，平地面積約 10萬㎡，可建設(shè)面積相應(yīng)較少。 13 項(xiàng)目屬性界定： 珠三角沿?？h級城市 /郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū) /房地產(chǎn)陌生區(qū)域 首個超大規(guī)模 /低密度資源項(xiàng)目 ?項(xiàng)目屬性： ?區(qū)域?qū)傩裕? 惠州城市化核心區(qū) 惠州市規(guī)劃中城市化核心區(qū)之一 濱?？h級城市 具備突出濱海旅游資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的三線城市 粵東交通樞紐地位 粵東交通樞紐地位，但交通路網(wǎng)尚在建設(shè)，現(xiàn)狀與惠州及珠三角發(fā)達(dá)城市融合性不強(qiáng)。 14 世聯(lián)對項(xiàng)目的初步判斷 ?作為超大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)，必然要求持續(xù)經(jīng)營、長期發(fā)展，本土縣域市場支撐力有限，因此，需拓展區(qū)域外市場，為物業(yè)創(chuàng)造持續(xù)的價值支撐是必然要求；單純居住大盤模式不利于本項(xiàng)目發(fā)展； ?項(xiàng)目規(guī)模大，盈利潛力大，前期以保障資金安全為主，爭取早期建設(shè)投入在較短時期內(nèi)回收； ?考慮配套的分階段投入，以降低風(fēng)險，酒店等高端物業(yè)可作為項(xiàng)目的形象發(fā)力點(diǎn)； 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 明確項(xiàng)目本體條件，基于此研究項(xiàng)目發(fā)展背景，發(fā)現(xiàn)問題，尋找發(fā)展機(jī)會點(diǎn) 1 城市背景 城市發(fā)展空間 1. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2. 城市產(chǎn)業(yè) 3. 城市人口 4. 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場發(fā)展前景 低密度市場競爭態(tài)勢 1. 房地產(chǎn)總體市場 2. 低密度市場競爭 2 市場研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 18 38289478616908211475769947118224227811410142618929236601000020230300004000050000600007000080000惠城區(qū) 惠陽區(qū) 大亞灣區(qū) 博羅縣 龍門縣 惠東縣2023 年人均 G D P 與惠州其它各區(qū)縣橫向比較人均G D P (元) 人均G D P (美元)惠東縣的經(jīng)濟(jì)基數(shù)低，與市其它城區(qū)相比，處于中等水平，但增速較大，根據(jù) GDP增幅及人均 GDP判斷房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段。與惠州其它區(qū)縣相比， GDP總量處居第三，僅次于惠城區(qū)與博羅縣。與惠州其它區(qū)縣相比，次于大亞灣區(qū)、惠城區(qū)，位居第三。 ?2023年惠區(qū)縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值以吉隆鎮(zhèn)最高，達(dá)到827682萬元，其次是縣城區(qū)范圍內(nèi)的平山、大嶺鎮(zhèn)、白花鎮(zhèn)。 19 惠東縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)逐年有所增加，決定了城市目前缺乏白領(lǐng)中堅階層。 ?研究發(fā)現(xiàn)，寫字樓的市場表現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境高度相關(guān)，第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)是甲級寫字樓的主要用戶和買家。 ?第二產(chǎn)業(yè)起到 GDP的主導(dǎo)作用 ,對 GDP增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %；第三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐步上升。 20 產(chǎn)業(yè)特征：小規(guī)模工業(yè)單位數(shù)量多、總產(chǎn)值高；個體經(jīng)濟(jì)活躍，主要支柱產(chǎn)業(yè)以制鞋業(yè)、服裝為主；縣區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)除城區(qū)平山、白花、大嶺之外，以吉隆鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值最高。 21 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)： 發(fā)展五大產(chǎn)業(yè)： 能源建設(shè)工業(yè)、巽寮旅游商貿(mào)業(yè)、海洋養(yǎng)殖業(yè)、制鞋業(yè)、冬種馬鈴薯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。 ?工業(yè)產(chǎn)業(yè)空間布局 ?縣城中心城區(qū)： 大嶺工業(yè)走廊