公寓產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議-展示頁(yè)
2025-01-07 02:26本頁(yè)面
【正文】 樓 /酒店3＃商務(wù)公寓用地位置 深南大道以南、香蜜湖路以東發(fā)展商 綠景地產(chǎn)總占地面積 10614㎡總建筑面積 121318㎡容積率 10總戶數(shù) 334產(chǎn)品面積 168160平層高 3米停車位總數(shù) 481面積 戶型 所占套數(shù)比例 梯戶比68 小 2房 % 6梯 10戶132 3房 %150160 大 3房 11..11% IFC： 60120平酒店公寓， 200400平復(fù)式商務(wù)公寓例案用地位置 崗廈深南大道與彩田路交匯處東南角發(fā)展商 大中華國(guó)際集團(tuán)總占地面積 ㎡總建筑面積 ㎡容積率 產(chǎn)品面積 57124平酒店公寓， 200400平商務(wù)公公寓層高 寫字樓 ，復(fù)式商務(wù)公寓 7米，酒店公寓層高 3米停車位總數(shù) 765產(chǎn)品類型 面積 戶型 所占套數(shù)比例 梯戶比酒店公寓 5763 1房 % 4梯 11戶7582 2房 %124 3房 %商務(wù)公寓 201400 復(fù)式 % 5梯 9戶： 5090平米的 12房 酒店式公寓例案位置 深圳市福田中心區(qū)發(fā)展商 深圳新浩房地產(chǎn)有限公司用地性質(zhì) 商業(yè)辦公總占地面積 7368㎡總建筑面積 100300㎡容積率 總戶數(shù) 235套產(chǎn)品面積 30126平停車位總數(shù) 470層高 面積 戶型 所占套數(shù)比例 梯戶比30 單房 % 3梯 38戶4755 1房 1廳 %83103 2房 1廳 %116126 3房 1廳 %： 以 120180平三房四房為主例案位置 羅湖區(qū)深南路與彩田路交匯處西北角土地用途 商業(yè)性辦公用地用地期限 50年總占地面積 11038平方米總建面 110000平方米建筑容積率 總戶（套）數(shù) 共 232套停車位總數(shù) 500個(gè)層高 物業(yè)類型 面積 戶型 所占套數(shù)比例 梯戶比服務(wù)式公寓（ 410F） 62 2房 2廳 %6梯 14戶8893 2房 2廳 %113120 3房 2廳 %商務(wù)式公寓(1128F)120180 —— % 6梯 8/10戶300 —— %葵花公寓例案項(xiàng)目名稱 葵花公寓發(fā) 展 商 深圳市洲際通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代 理 商 中原地產(chǎn)項(xiàng)目位置 福田區(qū)石廈北一街與濱河大道交匯處類型 /規(guī)模 酒店式公寓，一棟 35層，推售 519層推售套數(shù) 192套推售戶型 平面： ， 32套復(fù)式： ， 96套；， 32套；， 32套開盤時(shí)間 20231028開盤地點(diǎn) 圣廷苑酒店 3樓錦繡廳均 價(jià) 35000元 /㎡優(yōu)惠活動(dòng) 開盤當(dāng)日：一次性付款 86折銀行按揭付款 88折銷 售 率 截止中午 12： 00點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)銷控表顯示銷售 32套，銷售率 17%截至下午 16： 00點(diǎn)，國(guó)土局網(wǎng)站顯示銷售 23套，銷售率 12%到場(chǎng)客戶數(shù)量 約 90批左右客戶構(gòu)成 羅湖福田投資客為主，投資客集中在 3040歲之間，另有少量自住客，自住客以 2530歲左右為主商務(wù)公寓按面積分為兩類：商務(wù)公寓按面積分為兩類：p奢居型公寓：奢居型公寓： 以地王、世紀(jì)豪庭、以地王、世紀(jì)豪庭、 NEO、金地大百匯為代表，產(chǎn)品面積段多為、金地大百匯為代表，產(chǎn)品面積段多為 80平平左右兩房、左右兩房、 100平左右三房，平左右三房， 300平以上的平以上的 5房，無(wú)小戶型產(chǎn)品房，無(wú)小戶型產(chǎn)品 ；p酒店型公寓：酒店型公寓： 以金中環(huán)、中國(guó)鳳凰大廈為代表， 產(chǎn)品面積段多為產(chǎn)品面積段多為 3040平米單房、5060平米一房、 80平米左右兩房，無(wú)大戶型產(chǎn)品。項(xiàng)目由 3棟 28層高的住宅公寓組成，共 279套，全部為180平方米左右的大戶型。6號(hào)地塊： 有一線山水資源，三面無(wú)遮擋，視野開闊景觀價(jià)值排序： 6號(hào)＞ 5號(hào) ＞ 4號(hào)結(jié)合地塊性質(zhì)研究公寓發(fā)展方向p項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)： 分析 2號(hào)地塊產(chǎn)品，與 2號(hào)地塊的互補(bǔ)案例選取公寓項(xiàng)目案例工業(yè)用地性質(zhì)案例龍坂市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析2號(hào)地塊產(chǎn)品定位p物業(yè)形態(tài)類似： 商務(wù)公寓、酒店式公寓、城市公寓等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；p用地性質(zhì)相似： 本案為工業(yè)用地， 46號(hào)地塊為工業(yè)性質(zhì)的住宅和公寓，在案例的選取上，參考部分工業(yè)用地性質(zhì)項(xiàng)目；p區(qū)域位置相似： 選取項(xiàng)目所在區(qū)域的住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行比準(zhǔn)。4號(hào)地塊： 西南、東北朝向，靠近商務(wù)區(qū)，三面遮擋，視野狹小，僅東北向部分水景資源216。2023年 11月 13日版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。星河雅寶公寓產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián) .星河雅寶項(xiàng)目組謹(jǐn)呈 :深圳星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2本次報(bào)告解決 3大核心問(wèn)題問(wèn)題問(wèn)題 1：公寓戶型面積定多大？：公寓戶型面積定多大？問(wèn)題問(wèn)題 3：物業(yè)發(fā)展有何建議？：物業(yè)發(fā)展有何建議？問(wèn)題問(wèn)題 2：公寓客戶是怎么樣的？：公寓客戶是怎么樣的？1 戶型面積定多大？ 本體分析 /案例選取 /修正分析項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)：總用地面積： 總建筑面積： 容積率： 計(jì)容建筑面積 (㎡ ) 研發(fā)辦公 商業(yè) 住宅 酒店 公寓 公交站 其它 匯總 不計(jì)容建筑面積 (㎡ )地下車庫(kù) 會(huì)展中心 地下商業(yè) 匯總 龍坂片區(qū)，首個(gè)大型城市綜合體本體分析公寓產(chǎn)品分布在 4號(hào)、 5號(hào)和 6號(hào)地塊2號(hào)地塊住宅5號(hào)地塊建面： 61081平4號(hào)地塊6號(hào)地塊建面：74528平 本體分析建面： 35000平公寓產(chǎn)品擁有強(qiáng)勢(shì)山水資源景觀湖景湖景山景山景本體分析5號(hào)地塊4號(hào)地塊6號(hào)地塊216。5號(hào)地塊： 緊鄰酒店及商業(yè)，周邊生活配套完善，東、南向山水資源優(yōu)勢(shì)明顯，景觀開闊216。一 ： 公寓項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn) ——在售案例主要分布在福田及龍崗，絕大多數(shù)為商業(yè)用地性質(zhì)區(qū)域 項(xiàng)目 用地性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)年 限 總體量 （ m2） 公寓體量（ m2） 價(jià)格（萬(wàn) /平） 戶型面積（平米 ） 剩余套數(shù)福田 和黃都會(huì)軒 商業(yè) 50年占地 :17100建面 :179600酒店公寓 25000商務(wù)公寓 84000平層 復(fù)式 30110平層 110平 5套復(fù)式 110平 40余套君臨天下 商業(yè) 70年 占地： 7379建面 ： 47964 商務(wù)公寓 2100㎡ 38130平復(fù)式 40多套嘉葆潤(rùn)金座 商業(yè) 70年占地 :12556建面 :100000商務(wù)公寓3915 2651平復(fù)式 ——天健鉑庭 住宅 70年 占地： 5000建面： 20790 商務(wù)公寓 1156 5054平 復(fù)式 ——羅湖 世金國(guó)際 商業(yè) 70年 建面： 20970 商務(wù)公寓 1994 50115復(fù)式（ ） 尾盤，貨 量不多南山 田廈國(guó)際 中心 住宅 70年 占地 :15334建面 :190433 商務(wù)公寓 4462酒店公寓 44160復(fù)式酒店公寓 300 不足 10套龍崗 禾田居曼灣 商業(yè) 50年占地 :30182建面 :60000酒店公寓170套，建面不詳 52163 ——珠江廣場(chǎng) 商業(yè) 50年 占地 :52023建面 :202300酒店公寓 42023商務(wù)公寓 10000 2 100123 30多套瓏瑜 商業(yè) 50年 占地： 5695建面： 42168 酒店公寓 42168 3357 ——增加在售的去化速度一 ： 在售案例 —是否通燃?xì)庵饕植荚诟Ｌ锛褒垗?，絕大多數(shù)為商業(yè)用地性質(zhì)區(qū)域 項(xiàng)目 用地性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)年 限 總體量 （ m2） 公寓體量（ m2） 是否通燃?xì)飧Ｌ?和黃都會(huì)軒 商業(yè) 50年占地 :17100建面 :179600酒店公寓 25000商務(wù)公寓 84000君臨天下 商業(yè) 70年 占地： 7379建面 ： 47964 商務(wù)公寓 2100㎡嘉葆潤(rùn)金座 商業(yè) 70年占地 :12556建面 :100000商務(wù)公寓3915天健鉑庭 住宅 70年 占地： 5000建面： 20790 商務(wù)公寓 1156羅湖 世金國(guó)際 商業(yè) 70年 建面： 20970 商務(wù)公寓 1994南山 田廈國(guó)際 中心 住宅 70年 占地 :15334建面 :190433 龍崗 禾田居曼灣 商業(yè) 50年占地 :30182建面 :60000酒店公寓170套，建面不詳珠江廣場(chǎng) 商業(yè) 50年 占地 :52023建面 :202300酒店公寓 42023商務(wù)公寓 10000瓏瑜 商業(yè) 50年 占地： 5695建面： 42168 酒店公寓 42168
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