【正文】 （ m2 ） 建筑面積比例 疊拼別墅 15240 20% 12192 % 多層 48760 64% 58512 60% 小高層 12200 16% 26840 % 合計 76200 100% 97544 100% 項目一期面積表 項目啟動區(qū)物業(yè)分類表 ?按照項目總規(guī)劃，一期住宅占地 263500m2，容積率 ；二期住宅占地 243500m2，容積率 ，；三期住宅占地 204900m2，容積率。 大盤啟動模型的結論 結論 1：驗證原來的啟動規(guī)模： 大盤的啟動規(guī)模通常為 715 萬㎡ ，滿足成本經(jīng)濟、 市場消化、規(guī)模展示三大要求 結論 2：大盤要一舉奠定氣勢 結論 3：啟動期一般的配套形式為 ： 會所及景觀主軸或廣場、風情商業(yè)街 21 本報告是嚴格保密的。 四季花城的開發(fā)策略 分期規(guī)模 物業(yè)類型 時間軸 1999年 2023初 202310 202310 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 20235 20239 20235 價格走勢 4100 3900 3800 3950 3900 3300 3600 多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅 首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務 首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。 萬 M2 第二期 多層 House 天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸 首期配置：會所 18 本報告是嚴格保密的。 波托菲諾的開發(fā)策略 34 19 時間軸 2023上半年 第一期 67 202311 高層 25000 15000 12023 9000 8500 9000 高層豪宅、多層花園洋房、 townhouse、house 首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。 黃埔雅苑的開發(fā)策略 分期規(guī)模 主力戶型 時間軸 第一期 第二 期 第三期 第四期 價格走勢 9200 9000 9000 8500 首期配置：會所 總規(guī)模 ，首期啟動 ，以后各期開發(fā)規(guī)?；窘?，首期配置只有會所。 15 本報告是嚴格保密的。 大盤啟動模型 蔚藍海岸 每期開發(fā)均值： ㎡ 每期套數(shù)均值： 1667套 啟動規(guī)模： ㎡ 啟動配置：缺乏 “畫餅”模式：描繪宏偉藍圖 啟動模式 適用范圍： 價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好） 存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分 同類項目：桃源居 14 本報告是嚴格保密的。 R1（非期望結果）與 R2（期望結果）產(chǎn)生的矛盾 ?啟動區(qū)容積率較高 ?核心資源不能展示 ?區(qū)域內配套不足 ?商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍 ?低密度產(chǎn)品體現(xiàn)高檔品質 ?獨特的核心資源展示 ?區(qū)域生活配套成熟 ?社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好 ?良好教育配套設施 ?社區(qū)配套滿足高品質生活需求 現(xiàn)實 目標 Q1：高容積率與高端產(chǎn)品之間的矛盾 Q2：核心資源展示的矛盾 Q3：陌生區(qū)域與成熟配套之間的矛盾 本階段核心解決的三大矛盾 11 問題的解決方案 ★ 啟動模式及策略 ★ 配套物業(yè)發(fā)展建議 ★ 建筑單體物業(yè)發(fā)展建議 12 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)目標分解（期望結果， R2） 均價 4500元 /平米 目標 內涵 低密度住宅產(chǎn)品 具有獨特的優(yōu)勢資源 區(qū)域生活配套成熟 社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好 良好教育配套設施 社區(qū)配套滿足高品質生活需求 9 本報告是嚴格保密的。 啟動區(qū)目標 啟動區(qū)起價 4000元 /平米以上（均價約4500元 /平米），成本利潤率達到 15％ 均價 4500元 /平米意味著什么樣的樓盤品質？ 目標 7 本報告是嚴格保密的。 上階段工作成果回顧 開放的 國際的 公園的 高尚的 城區(qū) 區(qū)域整體價值定位 OCT： Open city town 4 本報告是嚴格保密的。3/1/2023 中海成都國際社區(qū)項目 啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議 謹呈中海興業(yè)（成都）有限公司 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 項目研究工作的階段劃分 第一階段 項目整體定位及整體開發(fā)思路 2023/06/28 2023/08/20 第二階段 終稿 第三階段 營銷戰(zhàn)略 工作 最終成果 ?客戶特性研究 ?競爭市場研究 ?大盤啟動模式研究 ?普通高端消費者訪談 ?項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷 ?成功案例借鑒 ?項目整體定位 ?規(guī)劃設計建議 ?項目整體開發(fā)思路 ?啟動區(qū)定位及啟動策略 ?建筑單體建議 ?配套物業(yè)發(fā)展建議 ?大盤啟動模式研究 ?競爭樓盤分析 ?消費者需求分析 已完成工作 2023/08/30 第二階段工作 ?提交初步結論 2 第一階段主要成果 3 本報告是嚴格保密的。 整體開發(fā)思路及啟動區(qū)位置 寫字樓 酒店 文化活動中心 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅱ Ⅰ Ⅲ Ⅱ Ⅰ 綜合市場 國際學校 商業(yè)廣場 幼兒園 幼兒園 涉外醫(yī)院 高爾夫練習場 專業(yè)街(酒吧街 ) 休閑廣場 森林景觀大道 高級會所 國際網(wǎng)球中心 集中商業(yè) 5 達成啟動區(qū)目標必須解決的問題 6 本報告是嚴格保密的。 市場 4500元 /平米樓盤具有的各項特征 片區(qū) 典型樓盤 選擇樓盤特征 價格 主力戶型 社區(qū)配套 高新西區(qū) 學林雅園等 ?類別墅產(chǎn)品 ?性價比高 總價 60萬 ~70萬 超過 220m2的疊拼 極少、簡單 西區(qū) 金沙園、蜀風花園城、博瑞花園、錦城花園等 ?成熟區(qū)域 ?區(qū)域內的文脈 ?社區(qū)環(huán)境好 總價 50萬 ~60萬 單價 3800~4500 140m2~180m2 會所、商業(yè)街、幼兒園 南區(qū) 中海名城、翡翠城、清華坊等 ?成熟區(qū)域 ?社區(qū)環(huán)境 ?教育配套 ?具備特殊景觀資源 60萬 ~70萬 130m2~150m2 會所、商業(yè)街、幼兒園、學校、獨特的自然資源 其他區(qū)域 金林半島、 麓山國際等 ?別墅產(chǎn)品 ?具備特殊景觀資源 60萬 ~80萬 聯(lián)排 7500元 /m2 200m2左右聯(lián)排 會所、獨特的自然資源 8 本報告是嚴格保密的。 R1，非期望結果 區(qū)域環(huán)境 啟動位置 啟動配套 ?區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū) ?周邊生活氛圍淡薄 ?地塊北面中部 ?容積率 ?國際風情商業(yè)街 ?學校、幼兒園 ?會所 相對于成都其他高檔樓盤，啟動區(qū)容積率較高 啟動區(qū)臨近西延線，核心公園資源不能展示 區(qū)域內生活配套不足 啟動區(qū)商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍 10 本報告是嚴格保密的。 大盤啟動模式研究 大盤開發(fā)模式研究：大盤啟動模式 華僑城 〃 波托菲諾： 108萬 m2 ，容積率， 17年成熟社區(qū) 中心區(qū) 〃 黃埔雅苑： 47萬 m2 ，強勢地段，強勢地產(chǎn)商 南山后海 〃 蔚藍海岸： 55萬 m2 ，濱海大道開通的最大獲益者 二線關外 〃 四季花城： 53萬 m2 ，工薪白領的精神家園 參照系：《深圳銷售龍虎榜》 13 本報告是嚴格保密的。 蔚藍海岸的開發(fā)策略 時間軸 — 第一期 第二期 第三期 價格走勢 分期規(guī)模 萬 M2 — — 主力戶型 70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房 6600 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛圍不濃 項目總建 55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā) ，僅為總體 1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。 大盤的啟動模型 黃埔雅苑 每期開發(fā)均值： m2 每期套數(shù)均價值： 753套 啟動規(guī)模： m2 啟動配置：會所（售樓處） “以點帶面” 啟動模式 理論基礎： —— 心理學觀點：當一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認為此人在各方面都具有超凡的能力 —— 新經(jīng)濟學觀點：消費者是有限理性的 波托菲諾 每期開發(fā)均值： m2 啟動規(guī)模： m2 啟動配置：會所（售樓處） “以點帶面” 啟動模式 16 本報告是嚴格保密的。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷售期較長。 萬 M2 107126的 3房 128223的 34房 120130的 34房 128137的 34房 17 本報告是嚴格保密的。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍。 大盤啟動模型 理論基礎： —— 新經(jīng)濟學觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求 同類項目：陽光棕櫚園 四季花城 每期開發(fā)均值： m2 每期套數(shù)均價值： 641套 啟動規(guī)模： m2 啟動配置： 300米花城商業(yè)街 “以小博大” 啟動模式 19 本報告是嚴格保密的。 萬 M2 20 本報告是嚴格保密的。 大盤的啟動模式 “以點帶面” “以小博大” “以本傷人”