【正文】 “新荷蘭建筑”運(yùn)用到高層中？ —— 幸福里：堅(jiān)持懸挑與色塊的變化 建筑特色 —— 跳動(dòng)的格子 ，六本木的改良； ?特點(diǎn)：挺拔、后現(xiàn)代氣息； ?運(yùn)用荷蘭建筑的借鑒意義：通過懸挑和色塊的變化，同時(shí)細(xì)部變化堅(jiān)持統(tǒng)一，減少零碎感。 28 荷蘭建筑的細(xì)節(jié)建議 2 ?重要元素： ?懸挑和體塊的變化 是荷蘭建筑中常用的元素，只要面積不大、且在高層、超高層的運(yùn)用中成大體塊運(yùn)用，不會(huì)造成過多的成本增加； ?在新的測量規(guī)范中并沒有針對(duì)無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的懸挑的限制。 27 荷蘭建筑的細(xì)節(jié)建議 1 ?整體色調(diào)把握的建議： ?荷蘭建筑的常用主色調(diào)是偏沉穩(wěn)的 酒紅色、白色和暖色調(diào) 的其他顏色，沉穩(wěn)中不失激情； ?在裝飾元素上，帶色塊的玻璃窗、木質(zhì)的裝飾條是常用的 。 26 重點(diǎn)推薦 —— 創(chuàng)意而現(xiàn)代的新荷蘭建筑，在星沙市場尚未被采用 代表產(chǎn)品 —— 深圳優(yōu)品藝墅、武漢萬科金色家園： ?特點(diǎn)：色調(diào)偏沉穩(wěn)、用“盒子狀”的懸挑、色塊的變化 等強(qiáng)調(diào)幾何感和設(shè)計(jì)感。 ?簡潔。 ?時(shí)尚 。 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 挺拔外立面 時(shí)尚造型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 在統(tǒng)一原則下，商務(wù)區(qū)建筑更強(qiáng)調(diào)外立面儀式感，玻璃元素體現(xiàn)公建意象 工業(yè)地塊以商務(wù)商業(yè)功能為主，并有類甲級(jí)寫字樓的出現(xiàn)，將成為 項(xiàng)目的印象標(biāo)識(shí) 。 22 綜合體需符合建筑風(fēng)格選型的原則及一致性 —— 現(xiàn)代的、雕塑級(jí)的、映襯城市繁華 ?選型特質(zhì)： 視覺區(qū)隔、城市時(shí)尚、特別意象。 20 物業(yè)發(fā)展建議原則 啟動(dòng)區(qū)策略及定位 報(bào)告框架 物業(yè)發(fā)展建議體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)策略 健康 繁華 品質(zhì) 中產(chǎn)客戶 需求敏感點(diǎn) 個(gè)性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶型 — 實(shí)用 +靈活： ?面積緊湊 ?適度超越的實(shí)用產(chǎn)品 ?靈活的公寓空間 物業(yè)發(fā)展建議的要素構(gòu)成 外立面 —— 時(shí)尚 +標(biāo)志 ?時(shí)尚且質(zhì)感 商業(yè) —— 時(shí)尚 +多元 ?多元復(fù)合消費(fèi)理念 ?立體垂直街 ?一站式購物消費(fèi) 示范區(qū) — 參與 +創(chuàng)新 ?生活方式體驗(yàn) 園林 —— 品質(zhì) +參與 ： ?生態(tài)、精致設(shè)計(jì) ?參與性與運(yùn)動(dòng)感 會(huì)所 —— 時(shí)尚 +健康： ?健康運(yùn)動(dòng) ?時(shí)尚元素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 物業(yè)發(fā)展建議的目的與總則 16 承接定位與方案 解決核心問題 體系構(gòu)建總則 定位明確了客戶后，物業(yè)發(fā)展建議解決 — 滿足客戶的價(jià)值敏感點(diǎn)？ 樹立整體時(shí)尚、活力、城市的綜合體形象 力求實(shí)現(xiàn)的方案目標(biāo) — 在利潤最大化前提下，兼顧持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流？ 將所做所為放臵在客戶易感知，對(duì)其敏感并愿為其埋單的方面 專注投入與產(chǎn)出的關(guān)系，不做無效果的投入 ?于定位 – 配合并支撐項(xiàng)目的整體檔次、形象、客戶 ?于方案 – 在開發(fā)利益最優(yōu)化方案的深化方向上 ?于產(chǎn)品 – 商業(yè)、辦公、住宅產(chǎn)品定位下的深化發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 啟動(dòng)期客戶策略：緊抓市場主流剛需 主打客戶 —— 喜歡都市繁華，關(guān)注性價(jià)比，強(qiáng)調(diào)實(shí)用性與便利度的忠實(shí)愛戴者 他們是產(chǎn)業(yè)區(qū)的中梁砥柱，事業(yè)發(fā)展蒸蒸日上； 期望城市里的自我空間，講究生活便利和環(huán)境的舒適； 有一定的教育背景，愛熱鬧、愛嘗新，喜歡貼近城市； 對(duì)于新事物有天生的敏銳，認(rèn)可有品牌和時(shí)尚的事物； …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 啟動(dòng)區(qū)底鋪定位，根據(jù)商業(yè)價(jià)值合理的實(shí)現(xiàn)性，考慮最后的配比及業(yè)態(tài)分布 下沉廣場 核心廣場 裙樓街區(qū) 集中賣場 小廣場 寫字樓 啟動(dòng)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建面 ㎡ R= 建面 ㎡ R= Ⅲ 期 Ⅱ 期 Ⅰ 期 （啟動(dòng)區(qū)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 啟動(dòng)區(qū)策略及定位 ╬ 產(chǎn)品策略 ╬ 客戶策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— DPZ —— 在這樣的價(jià)值主張下，無論是客戶還是產(chǎn)品，都應(yīng)是它的伸張者！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 大盤之初，一是需要向市場表明這樣的價(jià)值態(tài)度，二是提升客戶的心理預(yù)期，并建立市場差異性，從而贏得為價(jià)值買單的空間。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊的資源特征 星沙大道 開元路 長永高速 板倉路 蝴蝶谷 鳳凰城 中鐵國際城 黃興 大道 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?VS蝴蝶谷 ：城市價(jià)值、核心地段； ?VS中鐵 ：核心地段、綜合體價(jià)值； ?VS華潤 ：品牌弱勢，但未來城市資源絕對(duì)占優(yōu)。 3 物業(yè)發(fā)展建議原則 啟動(dòng)區(qū)策略及定位 報(bào)告框架 物業(yè)發(fā)展建議體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/3/28 謹(jǐn)呈：湖南德坤投資臵業(yè)有限公司 德坤臵業(yè)光陽 108畝項(xiàng)目 啟動(dòng)策略及物業(yè)發(fā)展建議 202375 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目整體定位 市場調(diào)研階段 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?住宅、商業(yè)、辦公市場調(diào)研 ?專業(yè)人士訪談 ?一線銷售人員訪談 ?消費(fèi)者訪談 ?投資者訪談 ?經(jīng)營者訪談等 ?項(xiàng)目屬性界定 ?目標(biāo)分析、核心問題界定 ?市場分析 ?客戶分析 ?案例研究 ?整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?整體定位 ?規(guī)劃建議 ?經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 物業(yè)發(fā)展建議及 啟動(dòng)期策略 ?項(xiàng)目整體戰(zhàn)略與定位回顧 ?戰(zhàn)略解析與核心競爭力提煉 ?啟動(dòng)階段策略 ?啟動(dòng)階段的定位 ?建筑風(fēng)格、景觀體系建議 ?物業(yè)配比和戶型配比建議 ?配套建議 ?物業(yè)整體布局建議 項(xiàng)目工作階段劃分 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 區(qū)域即將升級(jí)，競爭姿態(tài)是安份的追隨者？還是差異化？ 明晰價(jià)值與競爭 —— 地塊的資源特征，決定了本案的競爭資本； —— 地塊與外部的關(guān)系，決定了本案的競爭地位。 與外部的關(guān)系 ?地塊的自然資源價(jià)值等級(jí)次優(yōu)； ?商業(yè)價(jià)值最高，前期難以體現(xiàn)； ?配套價(jià)值包括區(qū)位，基于區(qū)域及商業(yè)成熟 。 5 本案的資源排它性集中在商業(yè)上，盡管它成熟于后期 利潤最大化 核心價(jià)值塑造 動(dòng)感時(shí)尚領(lǐng)地 高尚城市居所 商務(wù)標(biāo)桿杰作 核心問題 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 ?顛覆傳統(tǒng)生活方式，塑造城市領(lǐng)袖 ?打造長沙東部新城的地標(biāo)性綜合體 工業(yè)用地的優(yōu)化配臵問題 尋求價(jià)值的建立 ?競爭姿態(tài) —— 在不可避免的紅海戰(zhàn)中，以強(qiáng)調(diào)繁華、時(shí)尚的都市主張來建立市場的差異性與價(jià)值感。 6 都市魅力 +多元 +活力三重發(fā)力 ，營造特色UVD，做星沙市場的領(lǐng)導(dǎo)者 企業(yè)影響力 弱 強(qiáng) 市場實(shí)現(xiàn)能力 弱 強(qiáng) 領(lǐng)導(dǎo)者 機(jī)會(huì)主義者 跟隨者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 — 市場領(lǐng)跑者 — 游戲規(guī)則的建立者 — 區(qū)域影響者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 挑戰(zhàn)者 都市魅力 多元 活力 ?多樣化的產(chǎn)品組合，打造可居住一生的社區(qū) ?多功能組合，快捷、方便的多方位服務(wù) ?特色休閑娛樂業(yè)態(tài) ?大尺度公共開放空間 都市活力中心（ UVD） ?標(biāo)志性建筑、形象中心 ?識(shí)別系統(tǒng)的魅力，世界性、開放性、設(shè)計(jì)的魅力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 是選擇相互隔絕、戒備森嚴(yán)的生活，還是選擇豐富多彩、令人懷念的、相互支持的鄰里關(guān)系組成的城鎮(zhèn)，將是由我們自己來決定的。 8 高開低走的策略方式 —— 高形象與精神屬性的綜合體起勢，合理總價(jià)斬獲 廣泛客群 啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)：快速回轉(zhuǎn)現(xiàn)金流 +帶動(dòng)尚都商業(yè)銷售！ 啟動(dòng)區(qū)策略 低走 高開 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 啟動(dòng)區(qū)選擇：外城先行啟動(dòng)，商務(wù)商業(yè)氛圍造勢，公寓走量回現(xiàn) 整體開發(fā)節(jié)奏： 先外而內(nèi)，由外城先行啟動(dòng)，滿足政府啟動(dòng)工業(yè)地塊要求，而后開發(fā)內(nèi)城住宅部分；其中啟動(dòng)區(qū)優(yōu)先推進(jìn)南側(cè)公寓回現(xiàn)，工業(yè)地塊施工節(jié)奏適度減慢，主動(dòng)降低資金投入壓力。 11 啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品面積配比 ?開發(fā)策略 ：快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流目標(biāo)，戶型定位主要面向星沙剛需及首改需求，與市場主流相一致，更強(qiáng)調(diào)實(shí)用性 ?整體戶型面積體現(xiàn)控總價(jià)原則，對(duì)比競爭對(duì)手，在主流區(qū)間范圍內(nèi)稍緊湊 ?公寓產(chǎn)品以稍緊湊一房房與二房產(chǎn)品為主 戶型 面積區(qū)間 （ ㎡ ） 面積配比 總面積㎡ 面積比 套數(shù)（套） 套數(shù)比 商業(yè) 65000 33% 寫字樓 33600 17% 公寓一房 3545 40000 20% 1000 51% 公寓二房 5060 40000 20% 727 37% 公寓三房 7585 20230 10% 250 13% 合計(jì) 198600 100% 1977 100% ?啟動(dòng)區(qū)戶型面積配比如下： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 啟動(dòng)區(qū)策略及定位 ╬ 產(chǎn)品策略 ╬ 客戶策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 物業(yè)發(fā)展建議原則 啟動(dòng)區(qū)策略及定位 報(bào)告框架 物業(yè)發(fā)展建議體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 敏敏567844352768敏 敏 敏敏敏敏9 1 0211 0319敏 敏—— 滿足基本需求，敏感程度高優(yōu)先設(shè)計(jì)； 基本面 苦力 加分項(xiàng) 無差異 —— 敏感程度高的重點(diǎn)突出，形成差異化競爭力； —— 滿足基本需求，改善投入大，但消費(fèi)者感知度不高； —— 滿足基本需求，改善投入大，但消費(fèi)者無感知度高。 18 總則與要素下，物業(yè)發(fā)展建議體系構(gòu)建 實(shí)用體系 標(biāo)簽體系 體驗(yàn)體系 物業(yè)發(fā)展建議體系 確定怎么做的指導(dǎo)原則 —— 解決的問題“捕捉客戶的深層價(jià)值需求” 基本面 加分項(xiàng) 通過規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、生態(tài)體系、建筑風(fēng)格打造 個(gè)性、時(shí)尚、綜合體大盤 綜合體氣勢、商業(yè)規(guī)劃、品質(zhì)保證、生活方式 示范區(qū)強(qiáng)勢展示 確定項(xiàng)目怎么做 —— 解決的問題“抓住客戶需求點(diǎn)如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)” 高開 —— 綜合體開項(xiàng)立勢，提升客戶心理預(yù)期； 低走 —— 安全產(chǎn)品啟動(dòng)，不盲目冒進(jìn)。 19 物業(yè)發(fā)展建議體系框架 ?目標(biāo)客戶價(jià)值敏感點(diǎn)：追求時(shí)尚、繁華，重視健康，參與性（消費(fèi)者）；未來前景、好的業(yè)態(tài)規(guī)劃、合理總價(jià)（投資者） ?關(guān)鍵詞提煉：時(shí)尚、標(biāo)簽、前景、主題、規(guī)劃、總價(jià) 共性特征 1：城市主流的消費(fèi)力量 共性特征 2：追求時(shí)尚、繁華、活力 標(biāo)簽體系 現(xiàn)代時(shí)尚、領(lǐng)先的建筑風(fēng)格 復(fù)合多元的消費(fèi)理念 實(shí)用體系 實(shí)用且健康的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 生態(tài)共享的城中現(xiàn)代園林 體驗(yàn)體系 小而精的實(shí)景展示區(qū) 樣板房主題化設(shè)計(jì) 購物理念體驗(yàn)包裝 共性特征 3： 喜歡呼朋喚友，重家庭，希望被自己圈層所認(rèn)可 時(shí)尚、健康的會(huì)所生活 投資性高的街區(qū)商業(yè)、寫字樓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標(biāo)簽體系 ╬ 實(shí)用體系 ╬ 體驗(yàn)體系 建筑外立面 商業(yè)特色理念 會(huì)所生活方式 —— 旨在提升預(yù)期、加速買單，為遠(yuǎn)期提升價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綜合體建筑立面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓 —— 形象標(biāo)桿： ?通過挺拔外立面、適度成本的單銀 LowE玻璃幕墻、有沖擊力的造型和頂部構(gòu)件等來樹立高端寫字樓的形象。 24 街區(qū)可采用大膽的形態(tài)，不規(guī)則體塊、多元素的應(yīng)用，表達(dá)時(shí)尚主張，更直接區(qū)分星沙其他商業(yè) ?原則： ?注重時(shí)尚風(fēng)格與綜合體整體風(fēng)格的一致與搭接； ?適度成本：外街多運(yùn)用玻璃和金屬材質(zhì)，內(nèi)街逐漸淡化高成本材質(zhì)的使用。 25 建筑風(fēng)格選型的原則 —— 現(xiàn)代的、雕塑級(jí)的、映襯城市商務(wù)生活的 ?由于我們的客戶是關(guān)注價(jià)值感和升值前景的投資客戶； ?對(duì)于他們來說，外立面是區(qū)別于其它樓盤的關(guān)鍵； ?所以，世聯(lián)認(rèn)為，為了在一開始和周邊項(xiàng)目建立差異形象，與“城市活力階層”、“商務(wù)階層”形成精神上的共識(shí)，公寓外立面應(yīng)當(dāng)具備以下特質(zhì)： ?視覺沖擊 。 ?創(chuàng)意 。 在單體設(shè)計(jì)方面，我們相信設(shè)計(jì)單位會(huì)有很多很好的創(chuàng)意，世聯(lián)更多的是站在市場的角度，給出我們的原則和一些建議 與綜合體的整體形象一致 是現(xiàn)代的、城市的 … 但是，普通的現(xiàn)代簡約能達(dá)到這樣的效果嗎？ 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。