【正文】 （ 1）建議設(shè)臵傳統(tǒng)成熟的水冷中央空調(diào)：具有分戶計量功能，并且更加節(jié)能的 VRV系列的中央空調(diào)目前在深圳已經(jīng)逐漸成為市場主流，但對于溢價有限的長沙市場，主流寫字樓仍采用傳統(tǒng)中央空調(diào)，而在星沙含中央空調(diào)的高檔寫字樓已經(jīng)領(lǐng)先市場，基于本項目需采取的高形象控成本策略，配臵傳統(tǒng)中央空調(diào)是相對合理的策略； （ 2）配臵新風(fēng)系統(tǒng)，改善寫字樓內(nèi)空氣質(zhì)量，提高客戶滿意度的同時，增加了產(chǎn)品的附加價值。 目前高端寫字樓的侯梯廳的寬度大多數(shù)在 3米之間；裝修后凈高度 5米以上，用吊頂裝修 凈高 首層候梯廳挑高 類甲級寫字樓 高形象 智能化 重實(shí)用 本報告是嚴(yán)格保密的。 96 入口處設(shè)臵外挑雨蓬，車行大堂提升客戶尊貴感和舒適度 ?在寫字樓外部公共空間，配合外立面風(fēng)格，設(shè)臵寬敞的門廳入口，展示豪華、高檔形象； ?入口處設(shè)臵外挑雨篷，風(fēng)雨無阻，倍顯舒適尊貴； ?寫字樓入口門前停車，無需過長步行距離即可進(jìn)入大堂。 94 高度：保證 ，同時通過外立面支撐和內(nèi)部的設(shè)備用房支撐起約 3層的高度用作會議室或者開發(fā)商自用，既提升形象又增加項目的附加值 凈高（米） 甲級 （含 ） 乙級 本項目類甲級寫字樓定位 建議凈高： 建議層高： 高度測量標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓 核心筒 支撐層 （屋頂設(shè)備層） 寫字樓主體層 樓頂搭建層 統(tǒng)一外立面玻璃幕墻 —— 案例：深圳榮超經(jīng)貿(mào)中心 ?通過外立面支撐在頂上搭板 23層左右， 最多可以支撐 12米高 ， 報建完以后可以搭板隔離后使用 ?女兒墻與屋頂面交界的點(diǎn)為規(guī)劃院判斷高度的標(biāo)準(zhǔn) ?設(shè)備用房不算高度 解決方案 限制條件 ?搭高的部分 沒有產(chǎn)權(quán) ，不能銷售，一般開發(fā)商得 自己持有 通過外立面支撐和內(nèi)部的設(shè)備用房支撐起約 3層的高度，作為會議室或者開發(fā)商自用辦公 類甲級寫字樓 高形象 智能化 重實(shí)用 本報告是嚴(yán)格保密的。 居家產(chǎn)品 緊湊型 舒適型 本報告是嚴(yán)格保密的。 88 緊湊房型的實(shí)用性提升 —— 強(qiáng)調(diào)臥室和外延空間 在空間緊湊的前提下緊湊房型的設(shè)計要點(diǎn)： ?舒適三房主臥套間化，雙衛(wèi)設(shè)計：為增加主臥的尊貴感和實(shí)用性，一定要保障兩個衛(wèi)生間； ?臥室均設(shè)臵落地凸窗作為外延空間； ?用陽臺、露臺增加客廳（或主臥的外延空間）。 86 小戶型將玄關(guān)設(shè)計預(yù)留，稍大戶型以入戶花園取代玄關(guān)空間 —— 整潔的客人入門空間 為每個戶型標(biāo)配一個尺度合適的、與客廳視覺隔斷的玄關(guān)空間： ?保障客廳空間的純粹和整潔； ?高梯戶產(chǎn)品的異型空間盡可能聚集到玄關(guān)空間。 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 本報告是嚴(yán)格保密的。 81 入戶大堂體現(xiàn)品質(zhì)與調(diào)性，建議以寫字樓的大堂標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)高檔次，設(shè)計效果儀式、穩(wěn)重 公寓產(chǎn)品 居家公寓 商務(wù)公寓 本報告是嚴(yán)格保密的。 78 幫助改善公寓的舒適度，更帶來只有公寓的趣味體驗(yàn) 弱化次要功能 家具整合 布局改善 局部空間奢侈化 通過壓縮廚房餐廳等次要功能空間，將實(shí)用面積集中于客廳； 考慮并預(yù)留收納空間與內(nèi)部家具的位置，避免零碎空間的出現(xiàn)； 衛(wèi)浴局部的合理布局，提供具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式； 通過廳臥室連通等形式，形成局部奢侈型的空間，提高空間舒適度與趣味性。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 70 物業(yè)發(fā)展建議體系 ╬ 標(biāo)簽體系 ╬ 實(shí)用體系 ╬ 體驗(yàn)體系 實(shí)用且健康的產(chǎn)品設(shè)計 商業(yè)特色理念 生態(tài)共享的城中現(xiàn)代園林 —— 營銷的推動力，買單的基本前提 本報告是嚴(yán)格保密的。 ” 關(guān)鍵詞：交流、懷念、與朋友一起 功能要素：點(diǎn)唱機(jī)、配備輕音樂的小型會客廳、試聽區(qū)、音樂雜志區(qū)、吧臺； 面積區(qū)間： 150平米左右。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 65 閃吧 健康吧 音吧 閃吧 書吧 時尚 吧體系 會所設(shè)臵 時尚吧 泛會所 住宅 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?事業(yè)蒸蒸日上的奮斗者； ?離不開城市的繁華； ?向往更反應(yīng)品味的品質(zhì)； ?期待時尚的生活體驗(yàn)。 60 ? 室外的商業(yè)空間不僅增加營業(yè)面積，也有較好的聚集人氣的效果，有利于把整個街區(qū)的商業(yè)氛圍連成一體； ?滿足人流駐足，布臵適量的休閑座椅與店鋪?zhàn)危? ?商業(yè)室內(nèi)空間的延展，形成街區(qū)小廣場，增強(qiáng)體驗(yàn)感，擴(kuò)大交流空間，提供更多的逗留節(jié)點(diǎn)。 生態(tài)購物 綠色屋頂 過渡空間 商業(yè)廣場 廣場結(jié)點(diǎn)，便也是最好的生態(tài)結(jié)點(diǎn)，駐留人氣之余，更是提供舒適的綠色購物場所 本報告是嚴(yán)格保密的。形成高出城市的自然綠洲； 用暖色石材模擬的 自然峽谷 ，與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成 鮮明對比 ，也與周邊綠色盎然的植被 交相呼應(yīng) 。 形 象 功能 寫字樓、商業(yè)及娛樂設(shè)施、住宅、空中花園 一期建筑面積 商業(yè) 40000平米 辦公樓 80000平米 公園 8000平米 綠地 3000平米 廣場與通道 4700平米 其他 31300平米 合計 167000平米 ?沿著 30層高塔，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連 ，欣賞大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺，人們徜徉在空中花園中盡享 體驗(yàn)式購物 的樂趣。 54 親子教育機(jī)構(gòu) 動漫城 水療會 體驗(yàn) —— 業(yè)態(tài)模擬 集中賣場外圍 2F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬： ?休閑娛樂（動漫、親子教育機(jī)構(gòu)、水療會、棋牌、咖啡、美容美發(fā)、健身等）； ?精品中式餐飲（湘菜、粵菜、川菜等精品餐飲）。 51 體驗(yàn) —— 業(yè)態(tài)模擬 1F街區(qū)業(yè)態(tài)模擬： ?時尚購物（個性服飾、精品、玩具店等）； ?個性餐飲、休閑（甜品店、冷飲、冰淇淋、咖啡吧、書吧等） 個性服飾 精品店 冷飲、冰淇淋點(diǎn) 甜品店 書吧、咖啡廳 本報告是嚴(yán)格保密的。 體驗(yàn)式購物 下沉廣場 多元業(yè)態(tài) 活力中心 裙樓街區(qū) 集中賣場 寫字樓 中心廣場 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 下沉式廣場節(jié)點(diǎn)，最好的文化休閑節(jié)點(diǎn)，駐留人氣之余，更提供舒適的休閑場所 ?退臺及下沉空間設(shè)臵綠化、園林、水系等，并在廣場內(nèi)舉辦各類活動 ，使游人可在逛街購物之余，感受園林綠化及參與各類活動，增強(qiáng)公共空間的參與性 。 43 有可視外觀的商業(yè)包裝，體現(xiàn)商業(yè)的生命及感染力，最終實(shí)現(xiàn)客戶購買的 a+A 建議商業(yè)立面設(shè)計充分考慮廣告牌位設(shè)臵的需要，沿板倉路路和向陽路大量設(shè)臵廣告牌位。 40 參與 —— 建筑形態(tài) 元素 3：扶梯或樓梯 立體商業(yè)的通道 元素 1：廊橋 形成二層商業(yè)的活動標(biāo)高 元素 2：天橋 靈活搭通各功能空間 立體街區(qū) —— 視覺兼體驗(yàn)的立體購物新方式 本報告是嚴(yán)格保密的。這就意味著 —— 更為復(fù)合而時間也就變得更短，來得這里，便是來到一座步行的城！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 商業(yè)概念運(yùn)用 —— 時尚、參與、生態(tài)構(gòu)建活力多元購物體驗(yàn)，基于 mall概念與特色化街區(qū) 時尚！ 時尚就是我們的標(biāo)簽 ，商業(yè)街的時尚韻動是核心打造的要素； 在 城市 核心片區(qū)的生態(tài)購物理念 ，提供的更為舒適且流行的購物環(huán)境。 34 推薦風(fēng)格 2：公寓重點(diǎn)借鑒湘域中央公建化設(shè)計，著力體現(xiàn)商務(wù)氛圍 湘域中央 可借鑒性 ： ?整體運(yùn)用較大面積的鍍膜玻璃； ?立面橫向、豎向的隔斷式處理手法； ?凹凸形態(tài)的裝飾使立面具有立體感； ?成穩(wěn)的鍺石色外立面融入富含時代感的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，碰撞出城市的氣息。 原則四：屋頂懸挑處理要輕、要薄 —— 借鑒幸福里 建議：屋頂懸挑簡約、現(xiàn)代化處理。 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 本報告是嚴(yán)格保密的。 龍湖 ﹒ 春森彼岸 可借鑒性 ： ?陽臺內(nèi)包于立面之內(nèi)的處理方式。 29 如何將時尚兼質(zhì)感的“新荷蘭建筑”運(yùn)用到高層中？ —— 幸福里：堅持懸挑與色塊的變化 建筑特色 —— 跳動的格子 ，六本木的改良； ?特點(diǎn)：挺拔、后現(xiàn)代氣息； ?運(yùn)用荷蘭建筑的借鑒意義：通過懸挑和色塊的變化，同時細(xì)部變化堅持統(tǒng)一，減少零碎感。 27 荷蘭建筑的細(xì)節(jié)建議 1 ?整體色調(diào)把握的建議： ?荷蘭建筑的常用主色調(diào)是偏沉穩(wěn)的 酒紅色、白色和暖色調(diào) 的其他顏色，沉穩(wěn)中不失激情； ?在裝飾元素上，帶色塊的玻璃窗、木質(zhì)的裝飾條是常用的 。 ?簡潔。 建筑立面 商務(wù)公建 商業(yè) 住宅、公寓 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 在統(tǒng)一原則下，商務(wù)區(qū)建筑更強(qiáng)調(diào)外立面儀式感，玻璃元素體現(xiàn)公建意象 工業(yè)地塊以商務(wù)商業(yè)功能為主，并有類甲級寫字樓的出現(xiàn)，將成為 項目的印象標(biāo)識 。 20 物業(yè)發(fā)展建議原則 啟動區(qū)策略及定位 報告框架 物業(yè)發(fā)展建議體系 本報告是嚴(yán)格保密的。 戶型 — 實(shí)用 +靈活： ?面積緊湊 ?適度超越的實(shí)用產(chǎn)品 ?靈活的公寓空間 物業(yè)發(fā)展建議的要素構(gòu)成 外立面 —— 時尚 +標(biāo)志 ?時尚且質(zhì)感 商業(yè) —— 時尚 +多元 ?多元復(fù)合消費(fèi)理念 ?立體垂直街 ?一站式購物消費(fèi) 示范區(qū) — 參與 +創(chuàng)新 ?生活方式體驗(yàn) 園林 —— 品質(zhì) +參與 ： ?生態(tài)、精致設(shè)計 ?參與性與運(yùn)動感 會所 —— 時尚 +健康： ?健康運(yùn)動 ?時尚元素 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 啟動期客戶策略：緊抓市場主流剛需 主打客戶 —— 喜歡都市繁華，關(guān)注性價比，強(qiáng)調(diào)實(shí)用性與便利度的忠實(shí)愛戴者 他們是產(chǎn)業(yè)區(qū)的中梁砥柱，事業(yè)發(fā)展蒸蒸日上； 期望城市里的自我空間，講究生活便利和環(huán)境的舒適； 有一定的教育背景，愛熱鬧、愛嘗新，喜歡貼近城市； 對于新事物有天生的敏銳，認(rèn)可有品牌和時尚的事物； …… 本報告是嚴(yán)格保密的。 建面 ㎡ R= 建面 ㎡ R= Ⅲ 期 Ⅱ 期 Ⅰ 期 （啟動區(qū)） 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— DPZ —— 在這樣的價值主張下，無論是客戶還是產(chǎn)品，都應(yīng)是它的伸張者！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?VS蝴蝶谷 ：城市價值、核心地段； ?VS中鐵 ：核心地段、綜合體價值； ?VS華潤 ：品牌弱勢，但未來城市資源絕對占優(yōu)。 2023/3/28 謹(jǐn)呈：湖南德坤投資臵業(yè)有限公司 德坤臵業(yè)光陽 108畝項目 啟動策略及物業(yè)發(fā)展建議 202375 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 區(qū)域即將升級，競爭姿態(tài)是安份的追隨者？還是差異化？ 明晰價值與競爭 —— 地塊的資源特征，決定了本案的競爭資本； —— 地塊與外部的關(guān)系，決定了本案的競爭地位。 5 本案的資源排它性集中在商業(yè)上，盡管它成熟于后期 利潤最大化 核心價值塑造 動感時尚領(lǐng)地 高尚城市居所 商務(wù)標(biāo)桿杰作 核心問題 項目發(fā)展戰(zhàn)略 ?顛覆傳統(tǒng)生活方式，塑造城市領(lǐng)袖 ?打造長沙東部新城的地標(biāo)性綜合體 工業(yè)用地的優(yōu)化配臵問題 尋求價值的建立 ?競爭姿態(tài) —— 在不可避免的紅海戰(zhàn)中，以強(qiáng)調(diào)繁華、時尚的都市主張來建立市場的差異性與價值感。 是選擇相互隔絕、戒備森嚴(yán)的生活，還是選擇豐富多彩、令人懷念的、相互支持的鄰里關(guān)系組成的城鎮(zhèn)，將是由我們自己來決定的。 10 啟動區(qū)選擇：外城先行啟動，商務(wù)商業(yè)氛圍造勢，公寓走量回現(xiàn) 整體開發(fā)節(jié)奏： 先外而內(nèi)，由外城先行啟動，滿足政府啟動工業(yè)地塊要求，而后開發(fā)內(nèi)城住宅部分；其中啟動區(qū)優(yōu)先推進(jìn)南側(cè)公寓回現(xiàn)，工業(yè)地塊施工節(jié)奏適度減慢，主動降低資金投入壓力。 13 啟動區(qū)策略及定位 ╬ 產(chǎn)品策略 ╬ 客戶策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 敏敏567844352768敏 敏 敏敏敏敏9 1 0211 0319敏 敏—— 滿足基本需求，敏感程度高優(yōu)先設(shè)計； 基本面 苦力 加分項 無差異 —— 敏感程度高的重點(diǎn)突出，形成差異化競爭力； —— 滿足基本需求，改善投入大，但消費(fèi)者感知度不高； —— 滿足基本需求，改善投入大，但消費(fèi)者無感知度高。 19 物業(yè)發(fā)展建議體系框架 ?目標(biāo)客戶價值敏感點(diǎn)：追求時尚、繁華，重視健康，參與性（消費(fèi)者）；未來前景、好的業(yè)態(tài)規(guī)劃、合理總價（投資者） ?關(guān)鍵詞提煉：時尚、標(biāo)簽、前景、主題、規(guī)劃、總價 共性特征 1：城市主流