商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議(參考版)
2025-03-03 03:21本頁面
【正文】 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 利潤核算銷售面積 銷售均 價(jià) 出房率 投 入成 本 實(shí) 現(xiàn)收 入 利潤率7400平米18946元 55% 14020230元 %結(jié)束 方案闡述完畢。 銷售面積單價(jià) 銷售額 合計(jì)銷售面積合計(jì)銷售總額整體銷售均價(jià)內(nèi)鋪 3900平米18000元 / M27020萬元7400M214020萬元18946元/ M2外鋪 3500平米20230元 / M27000萬元產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 投資樣本分析 內(nèi)鋪銷售面積 32M2 銷售單價(jià) 18000元 / M2 總房款 首付款： 29萬元 (以 5萬 8年計(jì)算 ) 月還款額 (以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利率計(jì)算 ) 3866元 租金 面積 月租金 月盈利 年回報(bào)數(shù)額空置率 10% 年盈利 總房款 回報(bào) 年限 年收益率5元 /天 平米32M2 4800元 934元 51840元11208元元10年 10%7元 /天 平米32M2 6720元 2854元 72576元34248元 7年 14%產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 投資樣本分析 外鋪銷售面積 289M2 銷售單價(jià)： 20230元 / M2 總房款： 578萬元，首付款 290萬元 (以 5萬8年計(jì)算 )。 根據(jù)對(duì)塘沽商業(yè)市場(chǎng)的整體分析：建議外鋪銷售單價(jià)為：20230/m2,內(nèi)鋪 18000/m2。 洋貨市場(chǎng)中間的小攤位： –2 元 / 平米 /天 最好的位置： 60001萬元 /年 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 周圍其它項(xiàng)目：餐飲共計(jì)： 74家 藥店： 2家美容美發(fā)： 2家 洗?。? 1家酒店： 2家面積區(qū)間 200M2270M2租賃價(jià)格 /天 /M2至 /天 /M2 產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 根據(jù)以上對(duì)塘沽區(qū)的幾個(gè)商業(yè)片區(qū)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，建議 “國信唐人街 ”項(xiàng)目在可獲得穩(wěn)定收益時(shí)，租賃價(jià)格為 5元 /天 /M2。租金情況：租的時(shí)間最早的 /天 /平米 大部分租金 7— 10元 /天 /平米產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 洋貨一條租金情況 但停車場(chǎng)大小，影響交通、交通經(jīng)常阻塞。建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)立客戶動(dòng)線引導(dǎo)標(biāo)識(shí) （如在地板上設(shè)立“小腳丫 ”、 “引導(dǎo)箭頭等 ”。 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目配套建議 （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議167。167。（以助于今后產(chǎn)品的靈活變動(dòng)及銷售） 產(chǎn)品篇 后期裝修建議 （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議167。分割面積把握產(chǎn)品 “角鋪 ”盡量不單賣原則，以帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售167。盡量增加外鋪面積，減小內(nèi)鋪面積。對(duì)項(xiàng)目過道的美觀及規(guī)劃起到一定作用。將減小項(xiàng)目整體公攤，對(duì)項(xiàng)目其他產(chǎn)品的售賣帶來有利支持。 產(chǎn)品篇 商鋪分割建議： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議167。167。主輔通道的設(shè)置應(yīng)考慮為保證內(nèi)部鋪位均好性的人流引導(dǎo)167。167。 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目動(dòng)線建議： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議167。 ⑵ 此類位置如變?yōu)樯啼仯瑢⒖筛臑橥怃?，無論對(duì)項(xiàng)目長期經(jīng)營或短期售賣來說無疑不是一個(gè)巨大優(yōu)勢(shì)。③ 項(xiàng)目北部緊鄰中心被路，此路為塘沽區(qū)交通主干道，也將為項(xiàng)目的客源及形象上起到很大的拉升作用。 產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定入口改進(jìn)具體建議方案： ⑶ 在項(xiàng)目西北角及東北角設(shè)入口 ① 由于項(xiàng)目東側(cè)緊鄰塘沽大型居住區(qū)，將給本項(xiàng)目帶來充足的消費(fèi)人群，故在此設(shè)入口，以滿足此區(qū)域的消費(fèi)者求便心理。 產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定入口改進(jìn)具體建議方案： ⑵ 項(xiàng)目西南角入口封死，內(nèi)部部分變?yōu)樯啼? ① 此入口直接連接項(xiàng)目?jī)?nèi)從 “EMART”超市下來的扶梯，將直接導(dǎo)致超市客戶迅速外流，從商業(yè)原則分析，無法使消費(fèi)人群在區(qū)域內(nèi)回旋，從而導(dǎo)致部分商鋪流失客源，對(duì)項(xiàng)目的長期經(jīng)營十分不利。② 塘沽區(qū)內(nèi)去往新洋市場(chǎng)的入口附近，易截流去往新洋市場(chǎng)客源。⑷ 符合項(xiàng)目的長期穩(wěn)定經(jīng)營。⑵ 符合周邊固定客戶群的消費(fèi)習(xí)慣。⑶ 杭州道周邊大型居民區(qū)流向。 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目周邊交通及消費(fèi)人群流向分析： ⑴ 津塘路自東往西方向。高級(jí)運(yùn)動(dòng)品牌專賣店167。特色商業(yè)167。 ② 與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)形成差異化（人無我有，人有我優(yōu)），具備業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高經(jīng)營者的經(jīng)營收益和可持續(xù)性經(jīng)營能力③ 適合目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)④ 盡量尋找經(jīng)營利潤高的業(yè)態(tài)，有提升租金的空間，提高投資者的投資回報(bào)產(chǎn)品篇 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 業(yè)態(tài)定位方向： ① 突出都市生活便利性特點(diǎn)② 突出都市生活的品質(zhì)、時(shí)尚形象③ 與項(xiàng)目高端產(chǎn)品帶來的高質(zhì)量的生活形成呼應(yīng) 產(chǎn)品篇 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：
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