【正文】 ? 銷售策略： 分期推出，有利價格提升；提前展示，給客戶信心；亮點產(chǎn)品吸引市場 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 案例適用性分析 協(xié)和 〃 康城與本項目相似點。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 案例借鑒：協(xié)和 〃 康城 ? 地理位臵 ： 位于柳北區(qū)北雀路 28號； ? 規(guī)模 ： 占地面積 142畝，總建筑面積約 ㎡，約 1180套左右； ? 價格 ： 開盤 1450元 /㎡ （ 2022年），收盤 2650元 /㎡ （含疊拼別墅）。同時未來與柳北片區(qū)項目競爭將會更加激烈。 與其它片區(qū)競爭 隨后期社區(qū)成熟和產(chǎn)品的展示，市場形象得以成功樹立，利用剛性價差，吸引其它區(qū)域外溢客戶。 競爭策略： 充分發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢，以獨特的社區(qū)規(guī)劃和形象對抗，分流其客戶資源； 與中房項目形成良性競爭，最終實現(xiàn)片區(qū)共榮發(fā)展的雙贏局面。 威脅 Threateness ?未來片區(qū)供應(yīng)量會增加，市場競爭加大； ?未來銀行按揭政策存在不確定因素； ?購房者日益成熟，對市場要求日益提高； ?河?xùn)|整體區(qū)域競爭； ?中房項目是本項目的直接競爭項目。 機(jī)會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢 搶占機(jī)會 轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會 克服劣勢 避免威脅 ?大量的城市基礎(chǔ)和交通的建設(shè)為房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)和條件 ； ?大量的舊城改造和拆遷人為地使房屋需求量大增，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了很好的契機(jī) ； ?區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新 ； ? 充分利用地緣優(yōu)勢，有效整合地塊自身等資源，以打造項目差異化、特色化；充分提升項目品牌與形象； ? 西南面臨鐵路，可通過建隔音墻和防震溝、加大與鐵道的距離、配備中空隔音玻璃的方法進(jìn)行處理，以降低噪音效果 。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weakness ?地處成熟的柳北生活圈，周邊生活配套完善 ； ?周邊房地產(chǎn)相繼開發(fā)完成，帶動本區(qū)域的居住氛圍 ； ?交通四通八達(dá)，十分便利 ； ?規(guī)模小，資金投入不太大，宜于操作 。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 項目總論 地處柳北片區(qū) |桃源路北雀路交匯處 |成熟發(fā)展區(qū)域 … 市政設(shè)施完善 |房地產(chǎn)市場向中端方向發(fā)展 … 配套周全 |生活氛圍濃郁 … 占地規(guī)模小 |進(jìn)入性良好、昭示性較弱 … 視野開闊 |四周都是低矮建筑 … 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 SWOT分析的介定 鑒于項目所處的市場、區(qū)域環(huán)境，以及地塊屬性和開發(fā)要求。 自身條件： 充分利用自身現(xiàn)有資源，營造獨特的社區(qū)環(huán)境，提升項目附加值； 合理的社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計和具有前瞻性的項目定位是實現(xiàn)價值的核心； 項目規(guī)模小，打造具有核心競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品是實現(xiàn)價值的保障。 地塊規(guī)模較小，規(guī)劃空間有限； 地塊完整純粹，利于規(guī)劃設(shè)計； 地塊的昭示性較弱，但視野通透性良好。項目一期交通通達(dá)性強(qiáng)，但是昭示效果較弱。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 進(jìn)入性： 臨城市次干道，昭示性較弱，但交通便利，進(jìn)入性良好 地塊東面是 城市主干道 北雀路 ； 東北面 為城市交通次干道桃源路；西南面則與望泰 地塊的西南面靠鐵路，界內(nèi)主要是一層的住宅和倉庫。 本 案 未來規(guī)劃 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 項目周邊環(huán)境： 片區(qū)市政、醫(yī)療、文化教育配套完善，居住環(huán)境較好 購物市場：勝利市場、北雀市場、向陽超市 公園：雀兒山公園、長林公園 雀兒山公園 醫(yī)院：區(qū)三建醫(yī)院、柳化醫(yī)院 柳化醫(yī)院 學(xué)校：勝利一小、勝利二小、市第 19中 市第 19中學(xué) 北雀市場 治安：黃村派出所（桂景灣旁） 市公安局柳北分局（紅碑路口） 黃村派出所 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 項目四至： 周邊較復(fù)雜，視野開闊，道路交通便利， 本案 未來規(guī)劃 東 北 面 東 南 面 西 南 面 西 北 面 臨桃源路 正面的一片菜地 馬路對面住房 項目邊界現(xiàn)況一 項目邊界現(xiàn)況二 柳建職工住宅 云雀建筑鋼材廠 項目目前進(jìn)出口 項目邊界現(xiàn)況 目前在出租 的項目二期 桂景灣 正對面的北城華府 臨柳化貨運鐵路 鳳糖生化公司 火電廠貨場支路 桃源居 電動工具廠 正面的一片菜地 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 地塊現(xiàn)狀： 地塊完整，地勢平坦空曠，地塊上四圍有倉庫和住宅等低矮建筑 地塊的東北面是靠桃源路界內(nèi)主要是柳建職工的宿舍房（ 13層低矮建筑）。原為柳建公司料場。本次策劃主要先考慮一期的開發(fā)設(shè)計。 ? ? 項目處于工業(yè)發(fā)達(dá)的柳北區(qū)域，屬北雀路板塊，區(qū)域生活配套成熟，周邊道路設(shè)施相當(dāng)完善，區(qū)域優(yōu)勢凸顯。區(qū)域內(nèi)的消費者對柳 北片區(qū)的居住環(huán)境習(xí)慣認(rèn)可度較高，柳北片區(qū)住宅市場既存在市場切 入契機(jī)，但也增加了市場開發(fā)經(jīng)營的市場承接難度和壓力。 ● 項目市場購買力調(diào)查分析小結(jié) 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ● 消費者市場分析總結(jié) 從這次調(diào)查不難看出，買方市場已經(jīng)回歸理性消費的階段，人 群消費習(xí)慣觀念已經(jīng)形成。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 通過以上的分析 ， 可以得出柳北區(qū)消費者所具有的普遍特征： ? 目前眾多消費者多選擇面積為 90— 110平方米左右的三房 ， 但也有一定數(shù)量的消費群需求 80平方米左右的兩房； ? 距離工作地點近 ， 戶型實用的住宅產(chǎn)品最受歡迎 ； ? 被調(diào)查者的心里價位為 2040萬元 。而且長期生活在該片區(qū)，內(nèi)心歸屬感強(qiáng)烈。有 35％的被調(diào)查人群選擇了河?xùn)|，是看好了河?xùn)|區(qū)環(huán)境、學(xué)區(qū)的優(yōu)勢，但是不斷飆漲的房價， “ 東遷 ” 所帶來生活成本的增加，以及目前該區(qū)域生活配套的相對缺乏，也會成為這些中端客戶需要權(quán)衡的因素。由此可見，該片區(qū)消費者的消費水平還處于中等偏下的水平。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 消費者可以承受的商品房總價50%38%6%6%20萬 元以下20萬 元 40 萬元40萬 元 60 萬元60萬 元以上（ 3）消費者房價選擇 點評： 從調(diào)查的目的來看， 85％的被調(diào)查者選擇自住。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 面積選擇比例30%33%21%16%7 0 —8 9 平方米 9 0 —1 0 9 平方米 1 1 0 —1 2 9 平方米 1 5 0 —2 0 0 平方米（ 2）住宅面積選擇 點評： 消費者理想的面積比例為：兩房兩廳一衛(wèi)的戶型面積在7089㎡ 左右；三房兩廳一衛(wèi)的戶型面積最好在 90109㎡ 以內(nèi)。其中，以三房兩廳一衛(wèi)最受歡迎，這也和該區(qū)域消費群體務(wù)實的性格有關(guān)。 ? 該區(qū)域購房者的購房目的主要是為了長久居住的。 ? 在這個區(qū)域購房者多數(shù)是一次臵業(yè)人士。這也是目前柳北區(qū)樓盤購房者最主要、最穩(wěn)定的構(gòu)成群體，也是柳北房地產(chǎn)市場蓬勃向上發(fā)展的主要支撐力量。所以占 %的購買者選擇了 “ 臨時過度 ” 這一選項。 這兩年來，城市建設(shè)力度不斷加強(qiáng)，舊城改造速度較快，拆遷戶數(shù)量也在不斷的增加，大量的拆遷戶從長遠(yuǎn)的利益出發(fā)，會選擇一些地段不是很好、小區(qū)環(huán)境一般，價格比較低的樓盤購買房子，目的只是為了解決眼前的住房的問題。 隨著個人購買力的迅速的增加，無論是為了改善生活環(huán)境，還是提升生活的品質(zhì)，將會有更多的消費者投身入住宅物業(yè)上了。這表明大多的購房者以前都是沒有投資過住宅物業(yè)。 40歲以上年齡的人購房有動遷、為了子女準(zhǔn)備等原因。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 項目市場消費群體分析 （ 1）消費者的主要特征 客戶年齡比例%%%% %%%%%%2 7 歲以前 2737歲 3847歲 4857歲 5867歲年齡比例點評： 在所有購房者中， 27— 37歲年齡者占 %，這也是各年齡組中占比例最大的，這個年齡段正是初次臵業(yè)的高潮。本次調(diào)查共派發(fā) 102份問卷，最后共回收 100份，回收率為 98％。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 市場啟示 本項目處在生活配套成熟的柳北片區(qū)，應(yīng) 借助 區(qū)域完善的配套以及未來市場趨好， 充分貼合該區(qū)域消費特點，挖掘市場空白點，以先進(jìn)的開發(fā)理念，準(zhǔn)確的市場定位， 打造具有市場競爭力的差異化產(chǎn)品，規(guī)避市場競爭帶來的開發(fā)風(fēng)險。 東面地塊已開工 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 片區(qū)物業(yè)特征 物業(yè)規(guī)模 —— 規(guī)模有大有小，周邊生活配套比較完善； 物業(yè)檔次 —— 綜合質(zhì)素一般，檔次中檔； 產(chǎn)品形式 —— 平面變化較為豐富，包括平層、錯層、躍式、復(fù)式、疊加雙拼； 戶型面積 —— 以 100— 120㎡ 的三房為主，面積偏實用。各建筑均有良好的自然采光和通風(fēng) 配 套 商鋪、幼兒園、會所、游泳池 銷 售 率 東面住宅基礎(chǔ)已出地面， 08年 5月份開盤 客戶特征 區(qū)域內(nèi)銷型客戶為主，多為購房自住的一次臵業(yè)者。 規(guī) 模 占地面積 ，總建筑面積 147000㎡ 產(chǎn)品形式 均為多層和小高層 價 格 預(yù)計 3200元 /㎡ 戶型面積 二房一廳 8187㎡ ，三房二廳 110131㎡ ，四房二廳 140㎡ ，樓中樓 184218㎡ 樓盤特色 客廳、主臥、其它臥室和陽臺朝向內(nèi)院景觀。預(yù)計會成為樓盤的一大賣點。是柳北區(qū)容積率（ ）最高的項目。有柳北區(qū)房地產(chǎn)項目的第一個高級會所 配 套 配套有臨街商鋪、會所、游泳池、社區(qū)幼兒園等 .現(xiàn)會所即將建成開放 . 銷 售 率 預(yù)計 2022年 5月推出市場 客戶特征 柳北區(qū)高端客戶，二次臵業(yè)者 半島 102㎡ 三房兩廳一衛(wèi) 74㎡ 兩房兩廳一衛(wèi) 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 0755