【正文】 物業(yè)類型 建筑面積（平米） 容積率 建筑面積比例 TOWNHOUSE 16萬 80% 疊拼 2萬 10% 花園洋房 2萬 10% 第 85 頁 4.【 產品定位及建議 】 物業(yè)類型定位 物業(yè)配比建議 產品戶型建議 產品定位小結 ?. 產品戶型建議 物業(yè)類型 居室數(shù)目 戶型面積區(qū)間（建筑平米） TOWNHOUSE 四居為主 180220 花園洋房 三居 /四居 120160 疊拼住宅 四居 180200（下戶） 三居 /四居 160180（上戶） 說明： ?此為主力戶型面積區(qū)間，局部位臵和設臵更大戶型，如雙拼戶型面積可適當放大到 300平米 ?戶型平面設計建議參見產品定位及設計概念建議部分 第 86 頁 4.【 產品定位及建議 】 產品類型定位 物業(yè)配比建議 產品戶型建議 產品定位小結 ?. 。 ?項目用地約 424畝，整體容積率建議保持在 。 第 65 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念及項目形象定位 三、整體發(fā)展理念及項目形象定位 1. 整體發(fā)展理念 —— 新都市主義 ?和諧小鎮(zhèn) 2. 項目形象定位 —— 歐洲小鎮(zhèn) 3. 目標客戶群定位 —— 和諧小鎮(zhèn) 4. 整體定位小結 第 66 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 整體發(fā)展理念 —— 歐式 ?田園 ?人文 ?生態(tài) ?新都市主義 ?和諧小鎮(zhèn) “ 歐洲清新而典雅的田園都市生活 ” 高尚的、優(yōu)雅的、舒適的生活 回歸自然、遠離喧囂、返璞歸真 歐式 田園 人文 生態(tài) 有文 化的、有品味的、人性化 花園、綠色、健康、高爾夫主題 第 67 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 整體發(fā)展理念 —— 歐式 ?田園 ?人文 ?新都市主義 ?和諧小鎮(zhèn) 新都市主義的和諧小鎮(zhèn) 城市新貴成熟的郊區(qū)化生活 第 68 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 新都市主義的和諧小鎮(zhèn) “ 鎮(zhèn) ” 是核心 新都市主義小鎮(zhèn) 和諧社區(qū) 人性化尺度 郊區(qū)化特征 鄰里交往要求 復合功能 人與環(huán)境和諧 人與建筑和諧 建筑與環(huán)境和諧 建筑與建筑和諧 第 69 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 小鎮(zhèn)是核心 居住 交往 休閑 消費 ＋ ＋ ＋ 居住功能 配套公建及商業(yè) 第 70 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 新都市主義 —— “ 小鎮(zhèn)”開發(fā) “小鎮(zhèn)開發(fā)原則”：以可持續(xù)發(fā)展的原則 ，從城市的角度出發(fā)、動態(tài)的看待整個項目的規(guī)劃發(fā)展 小城鎮(zhèn)居住要素 — 功能復合 ?復合多種有機功能，各功能之間能夠互相促進，提供盈利所需要的客戶群 ?居住多樣， 多 檔次多類型住宅面向復合客戶 居住 娛樂 會議 停車 第 71 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 新都市主義 —— “ 小鎮(zhèn)”開發(fā) 小鎮(zhèn)居住要素 — 人的尺度 ?步行距離， 10分鐘原則－即各種物業(yè)功能應有機組合，步行十分鐘可以到達（半徑 500米） 第 72 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 新都市主義 —— “ 小鎮(zhèn)”開發(fā) 小鎮(zhèn)居住要素 —— 交往 ?居住鄰里，設施多樣便利提倡住戶相互間的溝通，重塑鄰里關系，滿足現(xiàn)代人情感交流的需要 鄰里居住概念 第 73 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 小鎮(zhèn)居住要素 — 個性化、可識別性 ?社區(qū)標志與社區(qū)中心，為居住者提供有豐富的識別性的建筑空間組織與功能設臵，營造有很強心理認知度的社區(qū)環(huán)境 新都市主義 —— “ 小鎮(zhèn)”開發(fā) 第 74 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體發(fā)展理念 小鎮(zhèn)居住要素 — 與自然融合，可持續(xù)發(fā)展 ?以貼近自然的環(huán)境為居住的重要元素，在享受便利的配套服務前提下能夠同時享受自然 ?注重可持續(xù)發(fā)展，大環(huán)境 —— 對自然的友善：能源，材料，土地 …… 小氣候 —— 適宜人的居住：濕地，水，樹林，綠地 …… 新都市主義 —— “ 小鎮(zhèn)”開發(fā) 第 75 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 項目形象定位 項目整體形象定位 —— 歐式 ?田園 ?人文 ?新都市主義生態(tài)小鎮(zhèn) ? 天津人的心靈家園 ? 天津人居生活典范社區(qū) ? 新都市主義 ? 和諧小鎮(zhèn) 第 76 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 項目形象定位 新都市主義 歐洲小鎮(zhèn) 硬件 形象定位 住宅：以歐式自然建筑風格的聯(lián)排別墅為主，以及少量花園洋房和疊拼住宅 公建： 休閑運動 —— 高爾夫 商業(yè) —— 商業(yè)街 教育 —— 國際學校、名校聯(lián)姻 配套 —— 會所、私人俱樂部 公建不僅是配套，而且是提升項目品質與構成區(qū)域吸引力的重要價值點 景觀：自然田園風格主題園林、水系、高爾夫景觀 細節(jié) —— 歐洲風情的建筑 彩色廣場磚、鐘樓、樹、花壇 第 77 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 項目形象定位 高爾夫球場 國際學校 風情商業(yè)街 休閑中心 商務會所 營造社區(qū)品味形象 同時為后期大盤 奠定基礎 完善的配套是實現(xiàn)價值提升的又一主導因素 第 78 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 項目形象定位 天津都市新貴 田園詩意般的郊區(qū)化生活 軟件形象定位 私人俱樂部 SPA?沙龍 管家服務 高爾夫 BARBECUE …… 第 79 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 社區(qū)文化定位 和諧社區(qū)文化 人與建筑和諧 人與環(huán)境和諧 環(huán)境與建筑和諧 建筑與建筑和諧 ?居住文化 —— 復合中國人的居住文化 ?戶型平面 —— 功能合理性 ?人性化建筑 —— 人性化尺度和人性化細節(jié) ?人看自然 —— 庭院和露臺 ?交往空間 —— 文化廣場、灰空間 ?人文環(huán)境 —— 高教區(qū)文化氛圍 ?建筑與自然環(huán)境和諧 —— 建筑園林一體 ?建筑與文化環(huán)境和諧 —— 大學區(qū) /高知人群 ?居住建筑和商業(yè)建筑的和諧 ?居住建筑間的和諧 —— 聯(lián)排、疊拼、洋房 ?與現(xiàn)有建筑的和諧 —— 隔離 /融合 第 80 頁 3.【 整體發(fā)展理念及項目形象定位 】 整體發(fā)展理念 項目形象定位 社區(qū)文化定位 整體定位小結 ?. 整體定位小結 ? 項目整體發(fā)展理念 ? 新都市主義的和諧小鎮(zhèn) ? 項目整體形象定位 —— 歐式 ?田園 ?人文 ?新都市主義生態(tài)小鎮(zhèn) ? 天津人的心靈家園 ? 天津人居生活典范社區(qū) ? 新都市主義 ? 和諧小鎮(zhèn) ? 社區(qū)文化定位 ?和諧社區(qū)文化 ?人與環(huán)境和諧 ?人與建筑和諧 ?建筑與環(huán)境和諧 ?建筑與建筑和諧 第 81 頁 4.【 產品定位及建議 】 物業(yè)類型定位 物業(yè)配比建議 產品戶型建議 產品定位小結 ?. 產品定位及建議 四、客戶群分析及定位 1. 物業(yè)類型定位 —— 聯(lián)排別墅 +疊拼住宅 +花園洋房 2. 物業(yè)配比定位 —— 以聯(lián)排別墅為主的經(jīng)濟性戶型 3. 產品戶型建議 —— 經(jīng)濟性 Townhouse戶型和舒適性洋房戶型 4. 產品定位小結 第 82 頁 4.【 產品定位及建議 】 物業(yè)類型定位 物業(yè)配比建議 產品戶型建議 產品定位小結 ?. 物業(yè)類型定位 ? 通過高標準、高水平的規(guī)劃實現(xiàn) ? 是多層復合功能的，有別于傳統(tǒng)的功能分區(qū) ? 開發(fā)模式具有示范效應 ? 充分體現(xiàn)人性關懷的完善的社區(qū)服務體系 ? 多類型 /多種用途 /不同性質人群的交流平臺 ? 擁有較大規(guī)模 /配套完善 ? 擁有一定的土地儲備 ? 輻射區(qū)域廣泛 高融合性的 可持續(xù)發(fā)展的 示范式的 位于城市邊緣，多功能、低密度舒適具有 可持續(xù)發(fā)展特性的郊區(qū)生活社區(qū)。 ? 通過合理措施可以發(fā)揮優(yōu)勢、弱化或扭轉劣勢 ? 優(yōu)勢可以結合成本，通過創(chuàng)新精細化產品設計、營銷推廣等方式得到強化； ? 劣勢可以通過先做區(qū)域配套和景觀、規(guī)劃設計手法弱化或規(guī)避。 ?在項目初期設立一定數(shù)量連接市區(qū)主要功能區(qū)的社區(qū)班車 第 61 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟測算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結 ?. 項目 SWOT優(yōu)化分析 項目 SWOT優(yōu)化分析 —— 抓住機會 Opportunity機會分析 ?天津房地產市場處于高速發(fā)展階段，未來仍具有較大發(fā)展?jié)摿? ?郊區(qū)化大盤的趨勢 ?天津整體市場上的產品結構供需錯位，中高端產品競爭激烈，但產品品質仍然不高； ?地塊周邊的工廠企業(yè)主有很強的消費能力； ?開發(fā)地塊遺留問題少，可塑性強 ?土地的招拍掛制度致使周邊土地成本升高，從長遠角度來看，為本項目提供良好機會 ?城市總體規(guī)劃建設，為西青郊區(qū)開發(fā)提供良好的政策和基礎設施支持，將帶來較多客戶。 第 58 頁 2.【 SWOT分析和綜合定位分析 】 SWOT分析 經(jīng)濟測算 綜合定位分析 SWOT優(yōu)化分析 綜合分析小結 ?. 項目 SWOT優(yōu)化分析 區(qū)域人文及配套的限制難以尋求可以利用的資源 地塊內部的回遷房嚴重影響了社區(qū)品質的提升 常規(guī)開發(fā) 可實現(xiàn) 3500元 /平米 區(qū)域消費需求及價格認知存在限制因素；周邊大盤林立競爭激烈 周邊工廠的空氣污染嚴重 目標實現(xiàn) 4500元 /平米 均價 甚至更高水平 根據(jù)前邊綜合分析，從 SWOT分析出發(fā)，通過提出合理的 SWOT策略，從而實現(xiàn)更高的溢價，創(chuàng)造更高的區(qū)域價值。（尤其是在區(qū)域形成初期） 超出區(qū)域定位或區(qū)域高端定位的大盤有助于改善區(qū)域形象，提升區(qū)域價值 當區(qū)域形象逐步形成，區(qū)域定位日漸清晰后，對區(qū)域內各項目的定位方向和價格水平有較大制約。 ? 酒店商業(yè)配套的建設，配合復合城市功能，提供多樣的開發(fā)贏利模式 ? 生活文化配套建設，形成功能完備的生活區(qū)域，并兼有城市公共服務設施的功能 圣菲諾鐘樓 華夏藝術中心 威尼斯酒店 海景酒店 銅鑼灣百貨 第 46 頁 2.【 SWOT分析和綜