【正文】 本項目商業(yè)級別確定 —— 盡管臨街條件較好，但由于區(qū)域商業(yè)價值限制，不宜冒險增大規(guī)模商業(yè)級別 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域級商業(yè)區(qū) 社區(qū)型商業(yè) 鄰里服務(wù)型商業(yè)規(guī)模 （ m2） 30萬以上 900036000 18009000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量 日。商鋪投資者對成熟區(qū)域情有獨鐘，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，選擇中心區(qū)投資商鋪的受訪者占近 50%，其次為鄭東新區(qū)，北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)占據(jù)較小比例。鄭州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀（續(xù)） —— 逢街必鋪的大體量開發(fā)帶來極大困境，本項目應(yīng)謹記市場教訓(xùn)p在高額利潤的驅(qū)使下，開發(fā)商往往難以抗拒開發(fā)大量商業(yè)地產(chǎn)的誘惑，這也就導(dǎo)致了鄭州目前商業(yè)供給過剩、空置嚴重的后果；p鄭州商鋪投資調(diào)查分析報告的研究結(jié)果表明，鄭州商鋪除成熟商圈核心地帶以外，基本都存在空置情況，而且，同一調(diào)查發(fā)現(xiàn) ——空置的商鋪基本上都是在一個不成熟的商圈和商業(yè)環(huán)境中空置的商業(yè)地產(chǎn)項目與開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營缺乏有關(guān)空置的商鋪基本上都是定位模糊和定位不準(zhǔn)的樓盤p消費者對鄭州商業(yè)地產(chǎn)未來幾年的看法 ——216。直到 2023年，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)出眾多項目，每個項目的建筑體量從 7萬平方米到 48萬平方米不等，規(guī)模巨大。數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 2023年商業(yè)用房市場供應(yīng)量超過需求總量達 47萬 m2，其中空置面積達 m2，同比增長 49％；216。 p近年來鄭州商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展： 二七商圈；碧沙崗商圈龍湖商業(yè)中心；花園路商圈；經(jīng)三路商圈。以商業(yè)為主的純商業(yè)項目 ，包括大型購物中心、百貨商廈、大型專業(yè)批發(fā)市場和各類型商業(yè)步行街；216。66本報告是嚴格保密的。很多開發(fā)商抱著 “ 賣了房子就走 ” 的思想，輕視對商業(yè)地產(chǎn)的完善規(guī)劃和長期運營，有的商業(yè)項目出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是開發(fā)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街則日漸蕭條，商鋪閑置，即使售出也無法開業(yè)、出租。商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期較長的性質(zhì)造成了與開發(fā)商期望的矛盾，在缺乏資金實力的情況下，往往導(dǎo)致資金鏈斷裂或財務(wù)成本大幅上漲的后果。對專業(yè)能力的要求貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運作及經(jīng)營管理的全過程，如果只為利驅(qū)使盲目投資，容易在產(chǎn)品策劃和定位、市場分析和判斷上產(chǎn)生偏差，造成投資失敗。很多開發(fā)商沒有意識到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在服務(wù)對象和需求、開發(fā)階段和內(nèi)容、投資回報方式和時間以及對自身的要求等方面有著本質(zhì)的區(qū)別。國內(nèi)商業(yè)開發(fā)普遍存在的誤區(qū) —— 本項目在商業(yè)開發(fā)問題上一定要避免走入這些誤區(qū)p商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機結(jié)合起來；p目前國內(nèi)許多開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，有的甚至用開發(fā)住宅的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。會所配套216。配套設(shè)施建議的細化216。文化石貼面216。偏黃的外立面216。大量鐵藝的應(yīng)用63本報告是嚴格保密的。南加州改良風(fēng)格適合在低密度產(chǎn)品和多層中運用，注重以下經(jīng)典元素的把控：216。豐富的異型墻面62本報告是嚴格保密的。拱形門窗和木扇窗216。西班牙濱海風(fēng)情 演繹和經(jīng)典元素把控216。形成社區(qū)變化感和共同風(fēng)格的并存。西班牙風(fēng)格具備多種流派，建議在不同組團中采用不流派建筑：216。門廊和窗多呈拱形，給建筑物外部增添立體感，窗洞略小。墻體厚重，多為白色、米色、異型墻面；216。做到具備強烈風(fēng)情的西班牙風(fēng)格注重以下經(jīng)典元素的把握：216。風(fēng)格營造的把握60本報告是嚴格保密的。景觀及風(fēng)格營建建議的深化216。注重人行和車行交匯處的細節(jié)處理216。以多層和低密度為主的社區(qū)人車分流不能做到，道路設(shè)計的人性化可以使社區(qū)增值216。建筑風(fēng)格和社區(qū)協(xié)調(diào)，注重風(fēng)情營造58本報告是嚴格保密的。具體道路改造和鋪裝方案通過下階段工作細化，具體有以下原則：216。針對市政道路可能對項目造成的價值貶損，市政道路景觀化是目前市場成熟的一種方式，效果良好。資源、價格和戶型的平衡是需要在下一階段重點把控的57本報告是嚴格保密的。多層產(chǎn)品對外部的依賴性更大216。產(chǎn)品價值均衡中必須注重的問題216。產(chǎn)品價值均衡的達到需從不同類型產(chǎn)品對資源依賴的不同出發(fā)。產(chǎn)品價值不均衡會導(dǎo)致部分產(chǎn)品銷售困難，價值均衡是規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)當(dāng)重點把控的內(nèi)容216。在主景觀節(jié)點形成較大水面56本報告是嚴格保密的。組重劃分后組團的尺度216。主水系的營建原則216。郊區(qū)大盤缺乏良好的景觀體系對市場價格的實現(xiàn)是極度不利的；建議利用主水系改善資源均衡狀況。景觀資源 “一頭獨大 ”的制約產(chǎn)品的價格實現(xiàn)，建議利用主水系改變資源狀況216。交通組織人性化55本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品價值均衡216。怡豐項目規(guī)劃的四個關(guān)鍵原則：216。規(guī)劃概念的提出是世聯(lián)根據(jù)對市場的研判，提出規(guī)劃考慮原則后演繹概念的方式，具體方案設(shè)計留給設(shè)計公司，世聯(lián)會協(xié)助把控，但不能過份限制設(shè)計師的創(chuàng)意；216。物業(yè)發(fā)展建議中世聯(lián)對規(guī)劃方案的演繹是一種規(guī)劃理念的提出，不是具體的方案。風(fēng)格營造的把握54本報告是嚴格保密的。規(guī)劃及風(fēng)格營建建議的深化216。拼合產(chǎn)品有待市場檢驗，量必須嚴格控制。在景觀資源不強勢的位置可局部嘗試 采用 L型拼合216。而端頭套型控制總價博取高價，利用對景觀的占有和大贈送面積來博取高價是可行的途徑（參考戶型 —— 中海怡美山莊）。端頭套型的核心問題是博取高單價，不一定要占用大戶型指標(biāo)216。52本報告是嚴格保密的。偏東西向的圍合產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)注重戶型和總價上的處理，力求做到價值均衡；216。216。偏東西向產(chǎn)品在舒適性上差于偏南北向的產(chǎn)品，在采用價格驅(qū)動的同時我們又必須兼顧產(chǎn)品均價的實現(xiàn)，所以圍合產(chǎn)品的位置選取非常關(guān)鍵；216。圍合布局關(guān)鍵點 —— 偏東西向的圍合產(chǎn)品需要有東西向的強勢景觀支撐，同時注重價值均衡圍合布局和端頭戶型的處理216。主臥外和客廳的露臺也可以作成錯層處理，由客戶自己搭成大露臺。由于在某些城市錯層贈送策略受到禁止，并且實用性并不高，建議怡豐項目在 大部分產(chǎn)品中采用贈送 3米層高的入戶花園。入戶花園和大露臺的贈送提升 90內(nèi)戶型的舒適度和性價比舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合入戶陽臺上空216。一步式陽臺完全贈送、增大空間體量感，不僅完成了凸窗的功能，還保持了項目的細節(jié)精細感。建議品質(zhì)多層采用一步風(fēng)情陽臺取代凸窗功能：216。純正的西班牙風(fēng)格中凸窗很少采用；216。室內(nèi)和室外空間的互動 —— 一步風(fēng)情陽臺替代凸窗功能舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合216。在部分組團可以采用改良窗型以滿足客戶多元化的需求。推薦以多窗采光為主，局部組團改良窗型的策略解決采光問題：216。采用多窗采光，盡量保留經(jīng)典元素，同時增大采光面；216。采光處理 —— 以多窗采光為主，保留經(jīng)典元素帶來的細節(jié)品質(zhì)感，局部改良窗型形成多樣化p普通西班牙風(fēng)格產(chǎn)品以窄小的木扇窗為主，采光面小p為增大采光面，目前市場上有兩種通行辦法，建議采取多窗采光舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合216。圍合布局和端頭套型的處理建議。從兩個方面深化多層產(chǎn)品營建建議p在中期溝通中，世聯(lián)和怡豐置業(yè)就物業(yè)發(fā)展建議中的產(chǎn)品策略進行了討論，大于 90m2的低密度產(chǎn)品的營建以初步達成共識，有待探討的問題主要集中在 90m2內(nèi)品質(zhì)多層的營建，我們將從以下兩個方面進行細化：216。多層產(chǎn)品以 90平米以內(nèi)產(chǎn)品為主，占總建筑面積的 70%以上；216。品質(zhì)多層營建建議的細化47本報告是嚴格保密的。方案 G成本和盈利構(gòu)成項 目 土地費用 前期工程 項目報建 建安工程 室外工程 管理費 不可預(yù)見 財務(wù)費用 推廣費用 銷售稅金 開發(fā)毛利費用額度 27852 5270 3689 36362 5281 1091 2439 1200 4106 7664 41899 總建筑面積（平米） 351351 總投資（萬元） 94955 住宅建筑面積（平米） 332851 銷售收入（萬元） 136854 商業(yè)（平米） 8000 稅前利潤（萬元） 41899 會所（平米） 1500 成本利潤率 50%教育設(shè)施（平米） 9000 財務(wù)凈現(xiàn)值（ 8%） 31333 45本報告是嚴格保密的。方案 G項目成本分析內(nèi)容 計費標(biāo)準(zhǔn) 單價（元 /平米） 總額（萬元）土地費用 　 793 27,852 前期工程費 勘探、設(shè)計、三通一平、臨時水電 150 5,270 市征代收費用 　 3,689 建安成本 聯(lián)排別墅 含土建、水電、安裝 1,300 7,971 疊加別墅 含土建、水電、安裝 1100 2,446 退臺洋房 含土建、水電、安裝 1000 3,329 品質(zhì)多層 含土建、水電、安裝 950 18,972 公寓產(chǎn)品 含土建、水電、安裝 800 1,304 會所 含土建、水電、安裝、裝飾 2023 300 教育配套 含土建、水電、安裝、裝飾 2500 1,080 商業(yè) 含土建、水電、安裝 1,200 960 小計 　 　 36,362 室外工程及環(huán)境 　 室外道路、照明、社區(qū)園林 150 5,281 管理費用 含工程管理費 按建安費用的 3%計算 31 1,091 不可預(yù)見費 　 按照以上 26項的 4%計算 69 2,439 財務(wù)費用 銀行貸款利息 利率按照 8%計算 34 1,200 開發(fā)成本 　 　 2,499 83,185 營銷費用 推廣費用 銷售額的 3%計入 4,106 　 營銷稅金 營業(yè)稅、印花等 230 7,664 總成本費用 　 　 2,853 94,955 43本報告是嚴格保密的。推薦方案的經(jīng)濟評價及產(chǎn)品配比41本報告是嚴格保密的。樂觀價格預(yù)期下的市場實現(xiàn)216。多方案經(jīng)濟測算對比216。在權(quán)衡容積率和利潤的實現(xiàn)，世聯(lián)認為不注重社區(qū)形象、產(chǎn)品質(zhì)量和價值均衡地提升容積率不利于利潤的實現(xiàn)，在下階段工作中應(yīng)當(dāng)嚴格把關(guān)力求利潤最大化。多層產(chǎn)品 以 90內(nèi) 戶型為主，通過贈送入戶花園、大露臺、一步陽臺等，實際戶型面積 可以達到 100~115之間，估計實際容積率可以達到~，贈送面積通過單價的實現(xiàn)從市場中收回；216。216。通過小高層和高層實現(xiàn)容積率的提升是難以實現(xiàn)的；216。大戶型指標(biāo)盡量以低密度產(chǎn)品為主216。多方案對比總結(jié)及最終推薦方案選定 —— 以市場快速實現(xiàn)為前提的方案最優(yōu)化方案 A 方案 B 方案 C 方案 D 方案 E 方案 F 方案 G不考慮90/70 聯(lián)排偏重 退臺偏重多層容積率達到 加入小高層加入大平面替代部分低密度 加入多層公寓容積率 建筑面積（平米） 291702 348089 374885 367331 358042 391182 351351 住宅面積（平米） 273202 329589 356385 348831 339542 372682 332851 商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000 8000 8000 8000 會所（平米） 1500 1500 1500 1500 1500 1500 1500 教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 總投資（萬元） 88992 94771 97394 98153 97095 99549 94955 銷售收入（萬元） 136856 135980 135187 144562 137387 140835 136854 稅前利潤（萬元） 47864 41209 37793 46409 40292 41286 41899 成本利潤率 62% 50% 44% 54% 47% 47% 50%財務(wù)凈現(xiàn)值 36527 30777 27778 35193 29908 30788 31333 政策不允許盈利效率不高盈利效率不高技術(shù)實現(xiàn)有難度盈利效率不高 推薦方案盈利效率不高39本報告是嚴格保密的。對于項目的二、三期來說，用成熟的大社區(qū)和優(yōu)質(zhì)的景觀來支撐 寓銷售難度不大。方案 G　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價 面積 占比 預(yù)期均價 面積 占比 預(yù)期均價總建筑面積 111873 　 　 115896 　 　 105082 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 23179 20% 7000 15762 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5795 5% 5000 5254 5% 6000退臺洋房 11187 10% 3500 11590 10% 4000 10508 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 69538 60% 3200 63049 60% 3500公寓產(chǎn)品 0 0% 2600 5795 5% 2800 10508 10% 3200方案 B 方案 G容積率 總建筑面積（平米） 348089 351351 住宅建筑面積（平米） 329589 332851 商業(yè)（平米） 8000 8000會所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬元） 94771 94955 銷售收入（萬元） 135980 136854 稅前利潤（萬元） 41209 41899 成本利潤率 50% 50%財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 30777 31333 216。價格參考方面：由于思念果嶺山水擁有良好的景觀和度假資源，聯(lián)排和公寓單價比達到 ，龍泊勝地聯(lián)排和公寓單價比為 2左右，本項目在度假資源上相對前兩個項目沒有優(yōu)勢， 建議預(yù)期聯(lián)排公寓單價比為 ；