【正文】 北京金融街的。 天津金融機構辦公多選擇友誼路沿線，可能是本項目的大單客戶，但非市場行為明顯 ?根據(jù)河西區(qū)區(qū)委調查 ， 已有工商銀行 、 深圳發(fā)展銀行 、浦東發(fā)展銀行 、 華夏銀行 、興業(yè)銀行 、 國家開發(fā)銀行的天津分行 ， 天津市商業(yè)銀行 ，渤海證券總部等共 8家金融機構落戶金融街 。天津肯定是考慮南京路附近 ?寫字樓的檔次，知名度很關鍵，服務業(yè)需要高形象支撐。 航運物流企業(yè)很難成為本項目寫字樓物業(yè)的目標客戶 東方海外物流（中國）有限公司天津分公司銷售經(jīng)理訪談（曾經(jīng)天津分公司辦公地址選取主要負責人） ?航運，物流企業(yè)有集團整合的趨勢，對寫字樓的面積需求非常大。 高端寫字樓的大單租買客戶主要集中在物流、航運以及金融行業(yè) 租用面積達到半層以上的企業(yè)數(shù)量36%49%3%0%0%12%金融類 物流貿易咨詢服務制造類其他國際大廈 金融類 物流 貿易 咨詢服務類 科技制造類 其他 租用面積達到半層企業(yè)數(shù)量 5 8 .. … 2 1 平安大廈 金融類 物流 貿易 咨詢服務類 科技制造類 其他 租用面積達到半層企業(yè)數(shù)量 2 3 1 … … 2 津匯廣場 金融類 物流 貿易 咨詢服務類 科技制造類 其他 租用面積達到半層企業(yè)數(shù)量 5 5 … … … 1 部分大客戶 金皇大廈 平安人壽 租用三層，面積約為 4700平方米 金融 國際大廈 光大永明保險有限公司 租用兩層，面積約2800平方米 金融 津匯廣場 馬士基船務公司 租用兩層。 客戶分類 選定原則： 1. 產品價格高，客戶支付能力強 2. 快速變現(xiàn)，不考慮開發(fā)商持有經(jīng)營； 3. 入住客戶吻合項目整體氣質，或者有立提升項目整體形象 用于投資 客戶自用 購買自用 開發(fā)商持有，出租給用戶 不考慮 大單客戶購買 小面積購買 寫字樓客戶分類 87 本報告是嚴格保密的。 客戶分類 選定原則： 1. 產品價格高，客戶支付能力強 2. 快速變現(xiàn)，不考慮開發(fā)商持有經(jīng)營； 3. 入住客戶吻合項目整體氣質，或者有立提升項目整體形象 用于投資 客戶自用 購買自用 開發(fā)商持有，出租給用戶 不考慮 大單客戶購買 小面積購買 寫字樓客戶分類 85 本報告是嚴格保密的。 投資型客戶不是目標客戶（ 2） — 投資回報期長，后期租賃客戶檔次無法保障 投資回報無法滿足投資者預期 ?區(qū)域價格平臺 2— 3元 /天 .平方米 ?投資者對可租賃價格預期基于現(xiàn)有區(qū)域價格平臺做出判斷 投資產品無法保證物業(yè)檔次 本項目 目標售價 11000元 /平方米 ； 投資者 價格預期參照區(qū)域價格平臺 為： 2— 3元 /天 .平方米 我們按照空臵率為 15％；價格預期上限計算，投資者可收回成本時間為（不考慮利率以及通貨膨脹）： 12年 正常投資回報預期為 10年 （不考慮利率以及通貨膨脹），本項目無法滿足投資著需求 將產品劃分為出售給小業(yè)主， 后期租賃客戶檔次無法保證 ，可能對項目整體想象造成折損。 根據(jù)城市發(fā)展的一般規(guī)律 ， 這種轉變通常按照 “ 住宅類產品 — 商業(yè) — 寫字樓 ” 的順序進行； ?住宅類產品穩(wěn)定的收益是投資客的首選產品 ， 然后發(fā)展為商業(yè)以及寫字樓物業(yè)投資 ?目前市場上對寫字樓產品的投資意識并不強烈。 客戶分類 選定原則： 1. 產品價格高，客戶支付能力強 2. 快速變現(xiàn)，不考慮開發(fā)商持有經(jīng)營； 3. 入住客戶吻合項目整體氣質，或者有立提升項目整體形象 用于投資 客戶自用 寫字樓客戶分類 82 本報告是嚴格保密的。 價格問題：不在傳統(tǒng)寫字物業(yè)高檔區(qū)，低價格平臺是本項目的最大障礙 地 段 南京路小白樓片區(qū) 圍堤道友誼路片區(qū) 價格平臺 最高租金 代表樓盤 ?34元 /平方米天 ?23元 /平方米天 ?8元 /平方米天 ?3元 /平方米天 ?國際大廈 ?天信大廈 ?從區(qū)域來看 ， 本項目處于價格平臺較低的圍堤道友誼路片區(qū) ， 地段價值不夠優(yōu)越 ?項目在建筑體量與外立面上不易形成區(qū)域突破 本項目可以通過 軟性服務 等優(yōu)勢超越價格平臺來實現(xiàn) 11000元 /平米的均價（折合租金 /平米月） 80 本報告是嚴格保密的。 ?以服務質量以及產品品質為項目核心競爭力會使 項目陷入高投入 ，高成本運營的境地 。 形象問題：結合現(xiàn)有寫字物業(yè)評判要素，項目有向 高端物業(yè)發(fā)展的機會 ?本項目現(xiàn)有的樓體結構與市場上頂級寫字樓物業(yè)的水準 有一定的差距 。 天津市寫字樓市場結論 ?本地寫字樓市場整體壓力較大，中低端市場供過于求 ?高品質，高服務產品市場狀況良好，但中長期市場競爭壓力增大，競爭將會非常激烈 ?高端寫字樓的競爭主要表現(xiàn)在區(qū)域優(yōu)勢、產品形象和自身規(guī)模上的競爭 76 本報告是嚴格保密的。 市場上在售的寫字樓主要集中在高端產品，使得高端市場競爭趨于激烈 寫字樓市場供應主要集中在高端產品，共同特征是：物業(yè)形象好，體量大的綜合體 典型項目包括：賽頓中心、信達廣場、港灣中心 序號 物業(yè)名稱 位置 總建面 入市時 間 1 賽頓中心 河西區(qū) 4萬 2 信達廣場 和平區(qū) 3 港灣中心 河西區(qū) 總計 74 本報告是嚴格保密的。 天津寫字樓市場表現(xiàn)出嚴重的兩極分化；高品質產品市場反應好，中低端產品市場反應差 高檔寫字樓 項目 國際大廈 平安大廈 津匯廣場 信達廣場 金皇大廈 實現(xiàn)租金 8元 /平方米 .天 /平方米 .天 / 平方米 .天 6元 / 平方米 .天 /平方米 .天 出租情況 95% 80％ 90% 在售 85％ 中低檔產品 項目 友誼大廈 凱旋門大廈 北方金融大廈 大安大廈 實現(xiàn)租金 /平方米 .天 2元 /平方米 .天 /平方米 .天 /平方米 .天 出租狀況 60%左右 80％ 80% A座爛尾， B座出租 70% 72 本報告是嚴格保密的。 天津寫字樓主要分布在南京路小白樓片區(qū)和圍堤道友誼路片區(qū)，未來有多中心發(fā)展趨勢 ?城市內辦公物業(yè)出現(xiàn)較明顯的聚集趨勢 ， 南京路小白樓片區(qū) ， 和友誼路片區(qū)聚集了天津市 80%以上辦公物業(yè) ，海河沿線出現(xiàn)部分辦公物業(yè) ?南京路小白樓片區(qū)是傳統(tǒng)的商貿區(qū) ， 天津市的 CBD， 寫字樓高度聚集 ?友誼路片區(qū)定位天津的金融街 ， 已有十幾家銀行入??；發(fā)展有政府大力支持推動 ，有待進一步完善 ?2023年天津市新增寫字樓項目 12個，建筑面積約 41萬平米，主要分布在小白樓CBD 核心區(qū)，友誼路與圍堤道和南京路沿線區(qū)域 濱江飯店 天星河畔 泰達大廈 金皇大廈 亞太大廈 凱旋門大廈 平安大廈 天信大廈 北方金融大廈 華盛廣場 國華大廈 2 3 1 4 5 6 7 8 9 10 11 13 12 14 15 16 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 遠洋大廈 今晚大廈 吉利大廈 津匯廣場 世貿廣場 國際大廈 17 18 賽頓中心 19 港灣中心 17 19 18 22 21 20 科技咨詢大廈 20 21 大安大廈 22 友誼大廈 本項目 70 本報告是嚴格保密的。 低檔及商住辦公物業(yè)，如羅馬花園 津匯大廈 、金皇大廈 國際大廈 68 本報告是嚴格保密的。 寫字樓物業(yè)檔次劃分趨于明顯 高 低 天津辦公物業(yè)市場進入增長階段；物業(yè)檔次劃分明顯分出等級 ?高端寫字樓以國際大廈，信達廣場為代表。 2023年天津市三產結構 13%18%22%7%上海北京深圳天津2023年寫字樓空臵率 第一產業(yè)4%第三產業(yè)43%第二產業(yè)53%天津市寫字樓空臵率季節(jié)變化圖 66 本報告是嚴格保密的。 天津寫字樓物業(yè)市場狀況 65 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)市場狀況及案例研究 182。 公寓定位論證 182。 項目研究的前提和基礎 182。 今日匯報議程 182。主要租客如：sony、豐田、柯達、摩根斯坦利、大通、可口可樂、三菱、北電網(wǎng)絡、摩托羅拉、諾基亞等公司的高管。周邊有便利店、書店、影音店、文具店、計算機器材店等各種商店。全屬美輪美奐的豪華公寓，公寓共有 611套，能提供 東方君悅大酒店所提供之五星級酒店式家務管理、洗衣和 24小時送餐服務 。 62 本報告是嚴格保密的。 提供的服務 免費打掃衛(wèi)生； 免費早餐； 免費健身（有一個小泳池）。 這座極富盛名的摩天大廈 ， 可以說是一座立體的小型城市 。 大廈地上 52層 ， 地下 3層 。 61 本報告是嚴格保密的。 大空間的套房設計為你提供了高品質 、 舒適豪華的生活空間 。 北京案例分析 —— 嘉里中心公寓 項 目 嘉里中心公寓 基本資料 嘉里中心位于國貿中心的正北面 ， 它包括辦公大樓 、 旅館 、 公寓大樓和一個著名的俱樂部以及購物街 。 提供的服務 提供一周免費兩次清潔 免費健身房 其余國貿中心的配套設施全部是自費 公寓面積配比及租金狀況 一居室： 、 91套 、 租金 20230元 /月 二居室： 、 91套 、 租金 26000元 /月 二居室： 、 91套 、 租金 34000元 /月 三居室： 、 91套 、 租金 43000元 /月 三居室： 、 14套 、 租金 50000元 /月 四居室： — 、 21套 、 租金 58000元 /月 豪華套房： 276平方米 、 407平方米 、 共 2套 、 租金面議 客戶分析 主要租客來自各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節(jié)，幾乎全是外籍人士，是公認的北京頂級豪華公寓。國貿公寓由國貿南公寓和國貿北公寓組成 ， 樓高 30層 ， 共有401套房間 。 ?價值取向 (購買動因 ) ?身份感（追求真正好房子帶來的尊貴感） ?地段的稀缺性（對稀缺資源的占有欲） ?景觀資源（對城市中心區(qū)的宜居性和舒適性的追求） 59 本報告是嚴格保密的。 2023年開盤，一年售罄，均價達 7000多元 /平方米， 總價達到 100多萬以上。 案例 2：鳳凰城 天津鳳凰城地處河西區(qū)氣象臺路 ，為多層毛坯住宅?？們r最低 100多萬一套 。 客戶量 — 利用外資數(shù)量和新增外資項目數(shù)量逐年高漲，會帶來更多的外籍商務人群 1 5 8 . 81 9 1 . 02 2 9 . 12 7 0 . 12 4 5 . 41 8 . 2 %1 . 1 %5 1 . 4 %2 5 . 8 %6 2 . 9 %0501001502002503002023 2023 2023 2023 2023 年億美元0%10%20%30%40%50%60%70%實際利用外資總額 增長率實際利用外資額迅速增長 6188169411102601231981200200400600800100012002023 2023 2023 2023 年新批直接利用外資項目數(shù) 其中投資資額在5 0 0 萬美元以上項目數(shù)新批直接利用外資項目飆升 數(shù)據(jù)來源： 天津統(tǒng)計公報，天津統(tǒng)計年鑒 2023 ?截止到 2023年底，來津投資的世界 500強企業(yè)已有106家 ?2023年底，天津規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) (年產品銷售收入500萬元以上 )外資企業(yè) (含港澳臺 )共有 1323家 ?每個企業(yè)中高層管理人員按照 35人保守計算 ,則需要公寓：約 4000~7000套 58 本報告是嚴格保密的。 ?價值取向： 舒適性（齊全的配套和知名品牌提供的完備服務等） 安全性 3 、客戶的同質性 工作的便捷性（距離工作地點近） ?國籍： ?家庭結構： ?職業(yè)特征： ８０％ 以上為企業(yè)中高層 管理人員 為主 56 本報告是嚴格保密的。 55 本報告是嚴格保密的。 ?居住地選擇： 租住在利順德公寓，一室一廳。也負責日本方面來天津短期公干的接待工作。來天津 1年半，負責與日本方面的商貿聯(lián)