【正文】 面積約2023平方米 物流 天津港灣中心 北京藍(lán)巢投資有限公司天津分公司 購買兩層，約 3000平方米 金融 高檔寫字樓大面積住戶研究 89 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?車位以及軟性服務(wù)是天津?qū)懽謽堑闹匾獦?biāo)準(zhǔn)之一 ， 本項目在做足軟性服務(wù)的基礎(chǔ)上 有機會與現(xiàn)有市場高端產(chǎn)品競爭 。 天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)對寫字樓需求帶動力不強，表現(xiàn)出空臵率明顯偏高 ?天津市場 約 米寫字樓 需要消化； ?2023年天津市寫字樓總成交面積 約 5萬平米 。 北京案例分析 —— 東方豪庭公寓 項 目 東方豪庭公寓 基本資料 ―東方豪庭公寓 ‖共有四幢住宅大廈，包括 ―尊萃豪庭 ‖、 ―君匯豪庭 ‖、 ―金悅豪庭 ‖、 ―匯賢豪庭 ‖。 主要租客來自各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節(jié) ， 是公認(rèn)的北京頂級豪華公寓 。選擇公寓最重要的是處于城市繁華區(qū)，配套齊全，服務(wù)好。 ?家庭結(jié)構(gòu)： 中高層的年齡普遍在 40歲上下，全部外籍?？蛻粢灾行⌒退接衅髽I(yè)主，企業(yè)中下層管理人士及高級技術(shù)人員等，多數(shù)津貼水平有限，難以成為本項目的目標(biāo)客戶群。項目周邊有水上公園、展覽館、銀河公園、天津博物館、天津樂園等眾多景觀資源 城市配套齊全 項目所在地為城市成熟區(qū)，周邊教育、醫(yī)療、休閑娛樂等配套齊全 區(qū)域認(rèn)知度好的高尚區(qū) 本區(qū)域是市民眼中的高尚地區(qū) 交通便利： 項目緊鄰紫金山路，北接中環(huán)，南通快速路，交通便捷，通達(dá)性極佳 能夠滿足居住需求 可以塑造標(biāo)桿身份 42 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 依托于核心商務(wù)區(qū)與依托于城市捷運系統(tǒng) 的項目相比 銷售速度快 。 已經(jīng)入住的酒店式公寓市場小結(jié) 已經(jīng)入住的酒店式公寓多為 高檔涉外公寓 這類酒店式公寓依托于具有 濃厚涉外氛圍的區(qū)域 公寓的目標(biāo)客戶是大型跨國企業(yè)及外資企業(yè)的中高層管理人士，以 外籍人士 居多。 酒店式公寓市場掃描 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目研究的前提和基礎(chǔ) 182。 本項目的研究從天津房地產(chǎn)市場的競爭狀況入手，根據(jù)已有樓體的結(jié)構(gòu)特征，提出本項目的發(fā)展建議和營銷戰(zhàn)略 第一階段（中期） 項目定位論證及物業(yè)發(fā)展建議 第一階段（終期） 提交終稿 2023/10/08 2023/11/4 第二階段 營銷戰(zhàn)略 工作 最終成果 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?天津市房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?項目周邊資源及配套狀況調(diào)研 ?北京市奢侈品商業(yè)調(diào)研 ?北京市典型酒店式公寓調(diào)研 ?項目的經(jīng)濟(jì)測算 ?本項目發(fā)展方向的初步論證 ?項目的產(chǎn)品定位和商業(yè)業(yè)態(tài)定位 （中稿） ?提交整體報告（終稿） ?根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告 2023/11/15 至今工作 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓定位論證 182。 ?公寓樓 A區(qū)寫字樓部分層高 ， B區(qū)公寓部分層高 3m， C區(qū)商業(yè)部分層高 公寓＋寫字樓＋商業(yè) 中心廣場 酒店 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓定位論證 182。 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 煥日線 —— 依托于城市捷運系統(tǒng) 位臵 河?xùn)|區(qū)東興路與津塘公路交口東側(cè) 開發(fā)商 天津?qū)毨瘓F(tuán) 項目概況 產(chǎn)品形式 高層公寓 建筑面積 3萬平米 總套數(shù) 270套 配套 大面積綠地廣場，書吧，音樂廳等 開盤時間 2023年 5月 1日 銷售速度 4050套 /月 主力戶型 40平米左右 均價 6600元 /平方米 主力客戶 投資客主要是天津本地人，主要租給塘沽的上班族 項目特點 城市邊緣，距城鐵站 15分鐘 項目評價 開發(fā)商承諾 5年返租 75000元， 5年后可以代租 煥日線 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 隨著城市建設(shè)步伐的加快，高星級酒店和大體量綜合體項目相繼推出，公寓供應(yīng)量將持續(xù)高漲，未來競爭趨于激烈 1 5 3 7 2 6 8 4 本案 編號 項目名稱 業(yè)態(tài)形式 項目總規(guī)模 項目 狀態(tài) 1 天城大廈 五星級酒店 4萬 定位中 2 未定 辦公 ,公寓 ,商業(yè) 12萬 投標(biāo)中 3 營口道項目 商業(yè)，辦公，公寓 定位中 4 人才大廈 商業(yè)，辦公，公寓 13萬 投標(biāo)中 5 信達(dá)廣場旁 五星級酒店 未知 定位中 6 南站 CBD 辦公，酒店，公寓，住宅 100萬 規(guī)劃中 7 海河水上 運動世界 辦公，酒店，公寓，住宅 79萬 定位中 8 國際金融中心 商業(yè)，公寓，辦公 13萬 定位中 9 天津中心 辦公，公寓 8萬 規(guī)劃中 9 資料來源：世聯(lián)訪談 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 從天津市有關(guān)規(guī)劃部門獲悉，位于河西區(qū)的友誼路將被打造“包裝”成天津的“華爾街”，成為集金融、商務(wù)、涉外、會展于一體的高檔金融服務(wù)區(qū)，由此成為天津市嶄新的城市中心 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 工作地多在開發(fā)區(qū) ?工作地點主要集中在開各開發(fā)區(qū)，尤其是 泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和微電子（西青）工業(yè)區(qū)， 少量在南京路沿線企業(yè) 微電子（西青）工業(yè)區(qū) 微電子（津南）工業(yè)區(qū) 泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 化學(xué)工業(yè)區(qū) 西區(qū) 逸仙科學(xué)工業(yè)園 開發(fā)區(qū) 2023年 GDP 企業(yè)數(shù) 外資企業(yè) 微電子（西青）工業(yè)區(qū) 570家 12家 500強企業(yè) 泰達(dá)開發(fā)區(qū) 13500多家 3800多家 數(shù)據(jù)來源：天津開發(fā)區(qū)投資網(wǎng) 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 本報告是嚴(yán)格保密的。也負(fù)責(zé)日本方面來天津短期公干的接待工作。 ?價值取向 (購買動因 ) ?身份感（追求真正好房子帶來的尊貴感） ?地段的稀缺性（對稀缺資源的占有欲） ?景觀資源（對城市中心區(qū)的宜居性和舒適性的追求） 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 提供的服務(wù) 免費打掃衛(wèi)生； 免費早餐； 免費健身（有一個小泳池）。 商業(yè)市場狀況及案例研究 182。 天津市寫字樓市場結(jié)論 ?本地寫字樓市場整體壓力較大，中低端市場供過于求 ?高品質(zhì)，高服務(wù)產(chǎn)品市場狀況良好，但中長期市場競爭壓力增大，競爭將會非常激烈 ?高端寫字樓的競爭主要表現(xiàn)在區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)品形象和自身規(guī)模上的競爭 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分類 選定原則： 1. 產(chǎn)品價格高，客戶支付能力強 2. 快速變現(xiàn)，不考慮開發(fā)商持有經(jīng)營； 3. 入住客戶吻合項目整體氣質(zhì)，或者有立提升項目整體形象 用于投資 客戶自用 購買自用 開發(fā)商持有，出租給用戶 不考慮 大單客戶購買 小面積購買 寫字樓客戶分類 87 本報告是嚴(yán)格保密的。天津肯定是考慮南京路附近 ?寫字樓的檔次，知名度很關(guān)鍵，服務(wù)業(yè)需要高形象支撐。 價格問題：不在傳統(tǒng)寫字物業(yè)高檔區(qū)，低價格平臺是本項目的最大障礙 地 段 南京路小白樓片區(qū) 圍堤道友誼路片區(qū) 價格平臺 最高租金 代表樓盤 ?34元 /平方米天 ?23元 /平方米天 ?8元 /平方米天 ?3元 /平方米天 ?國際大廈 ?天信大廈 ?從區(qū)域來看 ， 本項目處于價格平臺較低的圍堤道友誼路片區(qū) ， 地段價值不夠優(yōu)越 ?項目在建筑體量與外立面上不易形成區(qū)域突破 本項目可以通過 軟性服務(wù) 等優(yōu)勢超越價格平臺來實現(xiàn) 11000元 /平米的均價（折合租金 /平米月） 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓物業(yè)檔次劃分趨于明顯 高 低 天津辦公物業(yè)市場進(jìn)入增長階段；物業(yè)檔次劃分明顯分出等級 ?高端寫字樓以國際大廈，信達(dá)廣場為代表。周邊有便利店、書店、影音店、文具店、計算機器材店等各種商店。 北京案例分析 —— 嘉里中心公寓 項 目 嘉里中心公寓 基本資料 嘉里中心位于國貿(mào)中心的正北面 ， 它包括辦公大樓 、 旅館 、 公寓大樓和一個著名的俱樂部以及購物街 。 ?價值取向： 舒適性（齊全的配套和知名品牌提供的完備服務(wù)等） 安全性 3 、客戶的同質(zhì)性 工作的便捷性（距離工作地點近） ?國籍： ?家庭結(jié)構(gòu)： ?職業(yè)特征： ８０％ 以上為企業(yè)中高層 管理人員 為主 56 本報告是嚴(yán)格保密的。在選擇公寓的時候一般會有代理公司進(jìn)行推薦，居住客戶也會個人提出一些意見，綜合進(jìn)行選擇，客戶最短的合同期在 1年以上，客戶選擇最重要的是安全性，其次是酒店管理集團(tuán)的品牌和設(shè)施，國際知名品牌如萬豪、雅詩閣等會對客戶的選擇產(chǎn)生影響。 韓企的住房津貼普遍較低， 高層管理人員 的津貼水平一般都在20234000美金 /月 的水平，部分企業(yè)稍高于此水平 ?津貼水平 高層管理人員年齡所在 40多歲 ，家庭結(jié)構(gòu)在 23人 ，不足 2人的家庭較少不足 10％。 策略 抓住機遇搶先入市，避開與后期出現(xiàn)的項目之間 產(chǎn)生激烈競爭 。 未來供應(yīng)量比較大，但 入市時間較晚 ，多在 23 年以后。 時代奧城 靠近奧體中心，目標(biāo)客戶定位為商住兩用的寫字間，或奧體中心帶來的商務(wù)客流，以及高級白領(lǐng)等 煥日線 位于地鐵沿線，目標(biāo)客戶定位于在塘沽工作，希望生活在市區(qū)管理人員及高級白領(lǐng)等 非常公館 地鐵入口位于項目樓體的底層，目標(biāo)客戶為商住兩用的寫字間，或附近工作的高級白領(lǐng)等 ?價格承受能力： 90%的客戶在 1500美金/月以內(nèi) ?價值取向： 價格 2 、距離 (工作生活的便利性 ) 3 、舒適性 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場分析著眼點 已經(jīng)入住的酒店式公寓狀況 在售的酒店式公寓狀況 未來競爭狀況分析 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?友誼路片區(qū)是天津市建設(shè)中的金融街，同時也是天津市高檔酒店最聚集的區(qū)域，是外籍人士重要居住和活動地。 寫字樓定位論證 182。 項目進(jìn)展匯報 182。 項目研究的前提和基礎(chǔ) 182。 項目原定位為城市綜合體：酒店＋公寓＋寫字樓＋商業(yè) ?公寓樓總建筑面積為 萬平米，其中公寓部分 萬 m2；寫字樓部分 m2；商業(yè)部分 m2 ?酒店總建筑面積約 m2. ?綜合體各部分，以在業(yè)態(tài)上互為補充，在形象和檔次上以互為提升為基本原則 寫字樓 商業(yè) 公寓 酒店 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目研究的前提和基礎(chǔ) 182。 客戶的家庭結(jié)構(gòu)和津貼水平?jīng)Q定了市場上產(chǎn)品的戶型以 1居和 2居為主 在租公寓的戶型特征： 市場上在租的公寓戶型多以 6080平米以內(nèi)的 1居，和 90130平米的兩居為主，平層布局以大通廊式為主。 海河之子 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 在售酒店式公寓市場小結(jié) 在售中的酒店式公寓多為 中檔服務(wù)式公寓 這類酒店式公寓依托于 辦公集聚區(qū)或城市捷運系統(tǒng) 公寓的終端客戶為注重工作生活便捷的 高級白領(lǐng)，企業(yè)中高層管理人員 等 中檔公寓在市場上供應(yīng)量大 ，但銷售狀況好。而市區(qū)近一半的 4星級以上酒店聚集在項目所在區(qū)域。 ?來源：以第二產(chǎn)業(yè)為主的大型跨國企業(yè)，大中型外資企業(yè)中，住津的中高層高層管理人員。 居住特征 —— 歐美及港臺客戶 ?分布特征 相對于韓日籍客戶，歐美客戶在天津市數(shù)量相對少些，他們多選擇 有品牌的高檔公寓 居住，如利順德大廈，濱江萬麗，喜來登等，部分居住在開發(fā)區(qū)的格林園 中層管理人員津貼一般在 20234000美金 /月，高層管理人員40006000美金 /月，部分企業(yè)會更高。 客戶訪談 —— 利順德公寓租戶 宮本先生 ?工作特征 ：日本 toyota汽車配套產(chǎn)品公司駐天津商社代表。鳳凰城全部房型采用大戶型設(shè)計，一梯一戶或一梯兩戶，主力戶型 150平米， 共 700多套 。 地上 1－ 7層為公共區(qū) 域 ， 設(shè)有各種風(fēng)味的高級餐廳 ， 宴會廳酒吧 ， 商務(wù)中心及多處娛 樂 ， 健身 ， 美容美發(fā) ， 購物等場所； 8－ 23層是擁有 446套豪華客 房的京廣新世界飯店； 25－ 38層為近兩萬平方米并可眺望都市景 色的高級寫字樓； 40－ 52層是擁有 247套不同開間的豪華公寓；而地下 3層則是餐廳 ， 娛樂場所和大型停車場 。 項目研究的內(nèi)容及目標(biāo) 182。 2 . 55 5 . 42 . 48 . 30510152025302023 20