【正文】 本項目發(fā)展戰(zhàn)略。本報告是嚴格保密的。p高端配套，圈層交流的場所。p專屬的豪宅標簽。p最大化景觀價值。p營造邊界，界定區(qū)域。案例總結(jié)p采用高層低密度大圍合的方式形成強烈的私家領(lǐng)地感，大開大闔的規(guī)劃氣勢極具震撼力。紐約工作室樣板房米蘭工作室樣板房國際化概念 —— 樣板房本報告是嚴格保密的。主推國際化 —— 憑借營銷的高舉高打，成功取勢機場仙湖弘法寺深圳大劇院市民中心本報告是嚴格保密的。并且與一般雕塑不同的是，該雕塑的觀賞者可靠、可坐、可穿行其間，更加烘托出處于多元城市文化空間節(jié)點上的星河國際 “CBD” 所獨有的國際人文氣質(zhì)。 u 位于南側(cè)的大型雕塑 “ 永恒星河 ” 高約 12米，跨度約 28米，三足鼎立之拱型交匯處共同穿越一個垂直的環(huán)型金屬體，亦是時間表盤與時針、分針、秒針的藝術(shù)構(gòu)成，圖文象征著歷史文化科學(xué)文明在時間軌跡上的沉積印痕，玩味出星河國際創(chuàng)造者 “ 積跬步以成千里、積點滴以成江河 ” 的開拓精神。身份感標識 —— 大型城雕、個性化門牌u 社區(qū)內(nèi)三組大型城雕，彰顯豪宅的身份感u 個性化門牌的獨特設(shè)計，將每間豪宅的專屬感、標識感做到極致u 星河國際系列城雕由三組現(xiàn)代雕塑組成。建筑設(shè)計 —— 穩(wěn)重、高檔、大氣p 建筑風格：最能體現(xiàn)城市化現(xiàn)代化的建筑風格 ，建筑造型氣派p 樓座外形設(shè)計：建筑挺拔、韻律感強、頂部雕塑感強、夜間燈光設(shè)計使其成為地標建筑p 立面設(shè)計：建筑立面采用波浪式的線條造型，豐富外立面的視覺效果；采用棕紅的豪宅流行顏色，襯托高貴形象本報告是嚴格保密的。p占地 33946平米，建面，容積率 。星河國際 —— 區(qū)位及規(guī)劃p項目位于深圳市新中心區(qū)南區(qū)。整體抬高界定區(qū)域本報告是嚴格保密的。通過合圍布局、整體抬高、綠植欄桿區(qū)隔，建立項目邊界u通過邊界的確立，由于與道路拉開一段距離，確保從道路上無法看清社區(qū)內(nèi)部，較好地保護了業(yè)主的隱私。園林特色地下廣場地面綠化本報告是嚴格保密的。內(nèi)部景觀 —— 從地下廣場到綠色大堂，層次鮮明無處不在的綠色 u園林的設(shè)計具有歐洲古典為主，意大利羅馬風格u園林設(shè)計公司：貝爾高林香港有線公司u園林覆蓋率達 50%u園林內(nèi)移植了不少的從美國來的棕櫚樹。整體規(guī)劃本報告是嚴格保密的。11棟高層合圍對稱式布局，體現(xiàn)出恢宏的氣勢，并形成集中的 3萬平米中央大花園u占地面積： 7萬平米，建筑面積： 米容積率： u包括 11棟 23層 33層的高層 。城市豪宅典型案例借鑒u案例借鑒原則：1. 典型城市豪宅2. 成功項目，獲得較好的市場實現(xiàn)u案例借鑒點：1. 城市高層住宅如何做出豪宅價值，滿足客戶的面子感、專屬感、標簽感u案例借鑒：u北京 . 棕櫚泉u深圳 . 星河國際本報告是嚴格保密的。大家都是差不多的人，小區(qū)又有保安，感到安心。 —— 訪談順馳城客戶 張女士洛陽客戶對產(chǎn)品的核心關(guān)注點 —— 面子 功能客戶偏好 —— 面子感，身份感； 安全感，專屬感； 圈層感，標簽感； 客戶認可、喜好的符號 —— 園林； 景觀環(huán)境； 高端配置； 標識符號； 會所； 勻質(zhì)人群； ……源于別墅不一樣啊，獨門獨院，不和別家一起，而且有自己的花園。結(jié)合客戶訪談，對味客戶價值點：注重面子多于關(guān)注功能這里的小區(qū)做的很好，和別的地方不一樣。u客戶對豪宅品相有識別感，標示性的圖騰、 LOGO等能夠標定項目的價值。u客戶對產(chǎn)品有感知，有判斷。本報告是嚴格保密的。2. 特色的規(guī)劃布局 ：樓座排布高低錯落，遮擋少；部分采用弧形的外觀，使社區(qū)活力十足；樓座排布在外圍，使景觀集中于社區(qū)中心，幾乎做到戶戶有景。本報告是嚴格保密的。4. 渠道營銷 ：客戶老帶新，圈層營銷。包括國際雙語幼兒園、 、 5000平米泛會所、室外運動場館等。大氣的西歐風情中心廣場，音樂噴泉、古希臘雕塑等帶歐式符號的小品點綴其中，為社區(qū)增添了風情和意味，也提升了整體的居住環(huán)境。本報告是嚴格保密的。同時從產(chǎn)品設(shè)計上，聯(lián)排前后錯開，保證了每戶之間的私密性。3. 標識感強 ：社區(qū)入口兩側(cè)豎立社區(qū)圖騰，同時在每戶入戶花園中的石頭上標著印有國寶社區(qū)標識的門牌，地面井蓋上印有統(tǒng)一的國寶 LOGO。2. 10萬平米大水面，景觀動人 ：占地近 10萬平米的大面積水系，做到戶戶有水景。原則二：對市場進行適度創(chuàng)新，對客戶進行合理引導(dǎo)本報告是嚴格保密的。方法：分析其他市場豪宅典型案例，指導(dǎo)項目如何在客戶的敏感點之下打造高價值產(chǎn)品。典型案例分析借鑒要突破市場價格壁壘，加入豪宅一線競爭圈，需要有足夠的產(chǎn)品力支撐。(平米 ) 建筑硬指標規(guī)律圖順馳城 世府名邸 康城逸樹 建業(yè)美茵湖 國寶花園 本項目戶均面積 160 150 340 300 400 191房均面積 53 50 68 50 80 63容積率 問題 2：住宅的產(chǎn)品力（豪宅慣性） Question我們?nèi)绾渭尤胍痪€豪宅的競爭圈 ?本報告是嚴格保密的。問題 1：打造第三極（價格慣性）市場的價格峰值區(qū)域出現(xiàn)在城市核心地段和河景區(qū)域。在這樣市場背景之下，如何從競爭激烈的市場環(huán)境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項目需要考慮的主要問題本報告是嚴格保密的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動大批有支付能力的高端置業(yè)人群，他們是市場上最活躍的財富階層。? 關(guān)林市場的經(jīng)營者 ，業(yè)務(wù)以服裝、鞋帽、五金批發(fā)為主，年收入十幾萬元? 61 61 725等科研單位研究所 ，國防科工委下屬企業(yè)，在中國駐南聯(lián)盟大使館被炸以后，國家投入逐漸增加，待遇越來越好? 澗西區(qū)大型國有企業(yè)管理層和外貿(mào)部， 雖然企業(yè)經(jīng)營銷售下滑，這部分人仍是高收入群體性格特征? 洛陽人比較 相信朋友，口碑傳播，跟風很嚴重? 喜歡和朋友 圈子 里的人一起生活，喜歡 扎堆居住? 洛陽人容易 接受新事物，追捧新事物? 有錢人注重投資，投資意識越來越強，看好新區(qū)發(fā)展? 有錢人不露富，比較 內(nèi)斂? 愛面子， 購物 注重名牌， 比較注重外在形象客戶分析本報告是嚴格保密的。高端、中高端客戶是市場上購房的主力軍從事職業(yè) 背景狀況 價值取向 置業(yè)關(guān)注點l61 61 725的領(lǐng)導(dǎo)層；l大型國有企業(yè)管理層；45歲以上待遇優(yōu)厚穩(wěn)定，手中有相當?shù)呢敻环e累，單位有福利分房追求舒適度l對于物業(yè)要求較高，講究品質(zhì)l易于接受新事物l物業(yè)的升值潛力l部分礦主45歲以上，事業(yè)發(fā)展順利，手中有一定的財富積累 追求身份感l(wèi)易于接受新事物l居住的私密性l物業(yè)的投資價值l關(guān)林市場的個體經(jīng)營者30歲以上，長期在關(guān)林工作生活，年收入十幾萬元追求舒適度l居住環(huán)境l舒適的生活l物業(yè)的升值l大型國有企業(yè)外貿(mào)部員工；l61 61 725等科研單位研究所員工；l設(shè)計院工程師；l公務(wù)員30歲以上效益或福利較好，有一定的支付能力，處于改善居住時期（雖然單位有分房，但是條件不夠）追求舒適度追求高雅時尚l(wèi)居住安全感l(wèi)居住環(huán)境l產(chǎn)品創(chuàng)新l舒適的生活支付能力高高端客戶中高端客戶中高端客戶高端客戶客戶分析頂端客戶本報告是嚴格保密的。這些有錢人，見到好房子覺得不錯的就買。因為家里兒子多，家里好幾輛車，然后每人給買幾套房。目前在售住宅項目剩余共計約 330萬平米，未來 2年內(nèi)還將有大量供應(yīng)，競爭將十分激烈東方今典，花園洋房和高層，共 130萬平，剩余 123萬平米康城 .逸樹，高層、別墅、公寓，共 13萬平米，剩余 銀潤項目，高層、公寓，約 18萬平米世府名邸，高層，共 ，剩余 元華 .國際城市公寓，小高層、高層，共 13萬平米，剩余 天元 .在水一方，多層、高層，共 ，剩余 3萬平米雙溪布洛，高層，共 15萬平米，剩余 10萬平米中弘 .湖濱花園，高層、多層，共 15萬平米，剩余 中泰華庭，高層，共 20萬平米，剩余 平米奧體花城，小高層、高層、別墅，共 50萬平米，剩余 39萬平米新區(qū)中心板塊新區(qū)河景區(qū)亞威 .卓越國際廣場，共 15萬平米，剩余 3萬平米第二城，共 25萬平米，剩余 8萬 平米下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年2023 20232023 2023 2023 2023上半年下半年2023上半年國寶花園，別墅，共 25萬平米，剩余 17萬平米寶龍城市廣場，高層，共 25萬平米，剩余 20萬平米泉舜財富中心，高層，約 6070萬平米未來供給競爭對手本報告是嚴格保密的。戶型 面積 (平米 ) 毛坯總價（萬元）以 3500元 /平米計精裝總價（萬元）以 4000元 /平米計 套數(shù)（套） 占比2室 2廳 2衛(wèi) 132 4 %3室 2廳 2衛(wèi) 183 168 %3室 2廳 3衛(wèi) 198 4 %3室 2廳 2衛(wèi) 199 168 %3室 2廳 4衛(wèi) 250 8 %4室 2廳 4衛(wèi) 263 94 %4室 2廳 4衛(wèi) 270 54 %4室 2廳 4衛(wèi) 272 8 %復(fù)式 4居 301 4 %復(fù)式 5居 389 2 %總計 514套本報告是嚴格保密的。主力戶型面積為： 18 199平米的 3居、 263平米的 4居 。全部為 2梯 2戶。洛陽城市住宅項目銷售速度統(tǒng)計洛陽別墅項目銷售速度統(tǒng)計銷售速度湯泉 .國際公館順馳城 建業(yè) .森林半島耶賜城102030402024010306406各項目大戶型銷售速度對比大戶型銷售速度 樓盤銷售速度本報告是嚴格保密的。市場平臺銷售速度為 2535套 /月，大面積戶型銷售速度較慢u城市住宅的平臺銷售速度約 2535套 /月，別墅項目也實現(xiàn)了 810套/月的銷售速度。中高端住宅市場以 3居戶型為主，主流面積為 130150平米， 2居主流面積為 100115平米兩居康城 .逸樹奧體花城順馳城80 100 120三居康城 .逸樹世府名邸中泰華庭120 140 160 180奧體花城君臨天下君臨天下湯泉國際公館水榭 .王城水榭 .王城盛世 .唐莊耶賜城凱瑞 .君臨華府楓葉國際廣場楓葉國際廣場產(chǎn)品分析本報告是嚴格保密的。l未來供給：未來供給較多，競爭較激烈。 別 墅社區(qū)，復(fù)合物 業(yè) 形式，新區(qū) 規(guī) 劃利好。關(guān)林客 戶約 占 40%，西工區(qū)和 澗 西區(qū)以及周 邊 區(qū) 縣 的客 戶 各占 20%左右賣點 純別 墅社區(qū)?？?戶 自住 較多，投 資較 少。有的是 為 父母 買 ，有的是 為 自己以后回來住的。高 層 07年 3月 認 籌， 7月開 盤 ，推出 120套，目前剩余 5套。均價 2900元 /平米；銷售 06年 5月開 盤 ，推出一期 168套，目前剩余 10多套。占地 115畝 ，共分三期， 1期已推出了 6棟 高 層 和商 業(yè) 部分物業(yè)類型 聯(lián) 排 別 墅，獨 棟別 墅 高 層 、疊拼 別 墅、 聯(lián) 排 別 墅、雙拼 別 墅 高層戶型與面積 聯(lián) 排 別 墅 198平，地上三 層 ；小獨 棟 ， 200300米；大獨 棟 ， 400600平米。一期共 168套住宅用地共 110畝 ，分三期開 發(fā) 。未來區(qū)域競爭激烈項目名稱 國寶花園 康城 .逸樹 世府名邸規(guī)模 共占地 800畝 ，其中有 135畝 水面， 總建面 26萬平。 成熟大 盤 ，本地成熟品牌，北 側(cè)觀 河 公園生活， 親 水，稀缺的洋房 產(chǎn) 品l客戶：澗西區(qū)和西工區(qū)客戶為主，占 6070%；少半?yún)^(qū)縣客戶l未來供給：在售的都是大規(guī)模項目，后續(xù)供給較多l(xiāng)依托資源：洛河景觀，新區(qū)環(huán)境優(yōu)，新區(qū)規(guī)劃發(fā)展前景，臨近傳統(tǒng)市區(qū)，生活相對便利l物業(yè)形式：疊加別墅，洋房，小高層，高層l價格平臺： 29003300元 /平米本報告是嚴格保密的。其中三 門 峽客 戶 數(shù)量比 較 突出 (距離洛陽 100KM路程 )澗 西和西工區(qū)的客 戶為 主。 10%外地人，如三 門 峽、靈寶客 戶 。二期客 戶 以洛陽市區(qū)客 戶為 主，年 齡 多在 3040歲左右，其中 6070%是生意人，如 經(jīng)營 外 貿(mào) 生意、鋼 材生意、 軸 承生意的。2期 07年 7月 8日開 盤 ，至今 銷 售 200多套一期分兩次推出，第一部分 15棟 樓， 06年 9月開始 銷 售，今年 10月交房；第二部分春 節(jié) 后開始 銷 售，明年 6月份交房，一期已 經(jīng)銷 售 90%，剩余 150、 220平米的 躍層 。均價 為 28002900元 /平米， 觀 水景與無水景的差價 約為 200元 /平米去年開 盤時 均價 2500元 /平米， 現(xiàn) 在3100元 /平米銷售 一期去年 9月 16日開 盤 ，今年 3月售罄。電梯多層均價 3300元 /平米。 戶 型配比：兩居 90120平米占 30%，三居 130