【正文】 6 地塊規(guī)模小 +無特殊資源支撐 → 中高端項目定位 項目如何突破？ 107 項目發(fā)展建議推導(dǎo)思路 核心競爭力 鮮明創(chuàng)意主題社區(qū) 提供市場高需求產(chǎn)品 項目平面概念布局 建筑風格定位 園林景觀體系營造 戶型創(chuàng)新的運用 高科低碳系統(tǒng)應(yīng)用 容積率指標確定 物業(yè)類型的配比 戶型面積配比 風情商業(yè)街的打造 物業(yè)服務(wù)標準 主題社區(qū)形成 市場去化 關(guān)鍵所在 108 容積率與利潤的關(guān)系 ——建立容積率高低的影響因素模型 □容積率對項目利潤影響主要取決于市場，在市場對高層抗性不大的情況下，盡量提高容積率，追求利潤最大化。凱旋中央公園、中環(huán)國際等項目銷售狀況表明市場的主要銷售抗性，并不是樓層高度抗性，主要是銷售總價，只要將戶型面積進行較好的控制，本案存在容積率最大化的市場基礎(chǔ)。 利潤空間 附加品質(zhì)與銷售價格提升的關(guān)系 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 容積率最大 適合項目發(fā)展 偏質(zhì)量不求容積率 109 結(jié)論一：在自然資源缺乏，但又要做到中高端的項目定位，其突破點只有通過后天的產(chǎn)品策動，來優(yōu)化產(chǎn)品。 結(jié)論二：我們需要通過提高容積率，拔高建筑來增加產(chǎn)品優(yōu)化空間 結(jié)論三：受地塊資源限制，我們必須把容積率做大 推薦方案： ＜項目容積率＜ 總建筑面積：約 35萬平米 110 總平建議 ? 主要影響因素 ： ? 地塊規(guī)模小 ? 無豐富景觀資源 ? 臨界建筑形象差 ? 四面臨街，展示面較寬 從主要影響來看，綜合考慮有以下建議： ◇保證社區(qū)品質(zhì)、滿足容積率，應(yīng)盡量拔高項目高度，預(yù)留較多的地塊，打造精細化景觀； ◇結(jié)合住宅、商業(yè)定位的前提下，根據(jù)道路的分布，合理布局商業(yè)、住宅，形成主題特色，而景觀則貫穿整個社區(qū)，使其融會貫通； ◇項目景觀體現(xiàn)整體性及組團景觀規(guī)劃，突出中央景觀概念。項目入口景觀應(yīng)體現(xiàn)大氣和特色，形成項目的核心景觀展示區(qū) ◇會所和配套設(shè)施可以考慮在規(guī)劃道路附近，區(qū)域昭示性強，可首先開發(fā)作為樣板展示及作為銷售中心使用。 111 本案項目地塊規(guī)模與凱旋中央公園相近，可以其建筑高度作為參考布局。暫按最高33層高度， 10棟板樓，實現(xiàn)最高容積率，最大綠化率建筑布局參考。 項目規(guī)劃布局初步構(gòu)思 ◆突出中央景觀高層建筑圍合式社區(qū) ◆實現(xiàn)組團式景觀布局，產(chǎn)品細化 ◆最大化樓間距和實現(xiàn)高綠化率 ◆兩側(cè)設(shè)置入口增加私密性，同時最大化文化路商業(yè)使用面積 入口 入口 入口 112 根據(jù)景觀視野不同，分組團定位，突出景觀樓王價值，為后期銷售實現(xiàn)分區(qū)銷售、分主題推廣以及分期價格提升做好規(guī)劃（下圖僅作概念釋義） 入口 入口 ◇分組團景觀布局 ◇分組團交通布局 113 包頭兩大主流建筑風格 ◇包頭房地產(chǎn)項目之 ——歐陸風 包頭市場中高端產(chǎn)品比較傾向歐陸風格，形成了一種市場風氣主要包括地中海式、法式、西班牙等歐陸風格。 多裝飾元素符號的建筑在市場崛起初期，豐富了建筑立面的藝術(shù)表現(xiàn)力，在一段時間內(nèi)得到市場的高度認可。但名副其實的建筑作品很少，也是造成市場風格同質(zhì)化的原因。 代表樓盤： 歐風麗景、金茂豪庭、保利花園、恒大華府、保利拉菲公館、加州郡府、恒大名都等，以及即將入市的正翔國際（賽力特爾城） 建筑風格分析及定位 114 ◇包頭新流行風格之 ——Artdeco建筑風格 隨著市場上多層產(chǎn)品的消失，高層產(chǎn)品逐漸成為市場主流。 1833層如雨后春筍般涌現(xiàn)，并成為都市發(fā)展的主角。 但是夸張失調(diào)的柱式、笨重繁復(fù)的線條在高聳的大樓上顯得矯揉造作。相反， Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用，潛在的巨大象征能力，高聳的造型逐漸替代了復(fù)雜的外觀裝飾。這類建筑 10年開始在包頭市場上增多。 Artdeco發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上的一個重要的風格流派 。是現(xiàn)代高層一個經(jīng)典風格。 代表樓盤： 萬達廣場、中鐵諾德花園、凱旋中央公園、中環(huán)國際等 包頭兩大主流建筑風格 115 只要是經(jīng)典，就可以延續(xù)。 兩大風格對比分析，對于本案高層建筑來講， Artdeco建筑風格強調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢 ，完全符合項目需求。Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用。完全可以從經(jīng)典中創(chuàng)造自己的個性。 大風格的下的獨具匠心 就項目市場競爭而言，項目需要規(guī)避市場同質(zhì)競爭危險，那么就需要對產(chǎn)品進行細化差異設(shè)計。 Artdeco建筑風格是一個大范疇，通過細節(jié)設(shè)計差異，賦予項目與競爭對手的不同的創(chuàng)意內(nèi)涵。從顏色、線條、輪廓以及建筑材料上塑造屬于項目自己個性的特征符號。從而實現(xiàn)差異化。 關(guān)于項目建筑風格的思考 高層建筑在包頭市場仍是“新鮮事物”，對于市場而言，我們掌握主動性。對于立面的選擇，完全取決于我們要向市場傳達的什么樣的思想。 個人觀點： 116 建筑風格規(guī)劃建議 Artdeco建筑風格 117 建筑風格只是項目的外在價值表現(xiàn)，相對高端消費群體，具備理智、冷靜的決策能力，全方位打造高品質(zhì)的產(chǎn)品，創(chuàng)造項目的核心競爭力至關(guān)重要 園林景觀體系營造 戶型創(chuàng)新的運用 高科低碳系統(tǒng)應(yīng)用 功能 附加值 主題 118 戶型配比建議 ? 根據(jù)客群定位以及市場競爭產(chǎn)品戶型分析，本案戶型針對中高端客群定位，滿足改善型舒 適需求為導(dǎo)向，包頭人口以小家庭為主，對于寬敞舒適的 23居室是市場高度認可戶型， 適當配置 4室以上滿足大家庭、高端客群需求。 ? 從利于銷售角度，控制總價，降低置業(yè)門檻，以及避免高層滯銷，戶型以中等戶型為主 力，大戶型為特色。 ? 戶型設(shè)計上結(jié)合本地居住習(xí)慣，大膽創(chuàng)新，少量規(guī)劃躍層、錯層產(chǎn)品吸引市場眼球，增加 飄窗、入戶花園、空中花園等產(chǎn)品附加值； ? 中小戶型以兩梯三戶、兩梯四戶為主，中央景觀住宅以大戶型為主，規(guī)劃為一梯兩戶 119 戶型 面積㎡ 比例 位置 兩室兩廳一衛(wèi) 80100 30% 四周組團、中戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 100120 30% 四周組團、東西戶 三室兩廳兩衛(wèi) 130150 30% 四周組團 三室兩廳兩衛(wèi) 160180 5% 中央組團 四室兩廳兩衛(wèi) 200260 5% 景觀樓王 提高 100以下戶型比例，目的是控制高層總價過高，造成市場抗性。根據(jù)規(guī)劃總戶數(shù)，地下車位按 1:1比例配置， 戶型配比 120 水景主題現(xiàn)代園林景觀 園林景觀規(guī)劃建議 針對包頭干燥的氣候條件以及居住客群的高舒適度追求。生態(tài)宜人、格調(diào)突出的水景主題園林彌補項目自然資源的缺失，同時也為項目降低成本以及創(chuàng)造特色格調(diào)。 121 園林景觀規(guī)劃建議 ?? 淺水系水景園林 ?? 安全，低成本 ?? 更好的觀賞效果（水底景觀） ?? 圍合式水景 ?? 強調(diào)景觀的參與性和人 性化 ?? 多層次水景 ?? 利用高差變化等手法， 在不同區(qū)域形成豐富變 化層次的水景，水潭、 小溪、湖面錯落有致 122 ?? 藝術(shù)特色中央景觀 ?? 項目園林突出中央景觀，規(guī)劃中央噴泉及音樂廣場。為社區(qū)居民提供休憩、聚會、娛樂的公共場地，同時提高中央景觀樓王的景觀價值 123 實現(xiàn)場地豎向高差打造立體景觀 景觀細節(jié)創(chuàng)新，摒棄景觀的平面布局，可考慮通過綠化墻、景觀階梯、廊 橋等豎向打造社區(qū)的“立體景觀” 124 注重園林休閑功能 在景觀設(shè)計時我們強調(diào)景觀的可用性，因此要將景觀與人們的休閑功能設(shè)施結(jié)合起來進行設(shè)計。 125 一個足以顯示身份與 稀缺的尊貴會所（前期 作為售樓處） 華麗的大堂、雄偉的建筑 會所面積：總建面 2023㎡ 會所內(nèi)部配套包括 : 室內(nèi)兒童樂園、家庭俱樂部、健身中心、閑情茶座、咖啡館、高級餐飲等 泛會所設(shè)置 126 設(shè)置入口廣場 結(jié)合商業(yè)街特色，規(guī)劃主題景觀入口廣場 127 注重低碳節(jié)能 “低碳經(jīng)濟”背景下，低碳住宅、低碳園林將是未來生活的主趨勢。采用先進的低碳技術(shù)，雨水回收系統(tǒng)、社區(qū)太陽能照明燈、水循環(huán)系統(tǒng)等。 128 全地下車庫系統(tǒng) —— 項目超前性以及優(yōu)越性 包頭市近年來汽車保有量暴增，隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，未來私家汽車保有量會持續(xù)上升，對于社區(qū)的停車系統(tǒng)、出行布局將是一個全新的挑戰(zhàn)。提前規(guī)避未來管理隱患，規(guī)劃中實現(xiàn)從社區(qū)入口人車分流。打造全地下停車系統(tǒng)，實現(xiàn)業(yè)主從地下直接進入戶電梯。地上設(shè)置少量臨時停車位，方便來訪賓客泊車。地下車位與住宅可以采取捆綁式銷售。 129 增加高附加值 ——高科低碳住宅 ? 六大系統(tǒng)實現(xiàn)低碳節(jié)能住宅： 超厚外墻保溫系統(tǒng) ： 外墻聚氨酯保溫材料 架空樓板隔層系統(tǒng)： 20公分的龍骨架空和保溫陶粒組成，防止樓層間 的噪音傳遞，同時防止冰冷建筑的熱傳導(dǎo)，起 到保溫效果 外窗系統(tǒng)：雙層低輻射 LOWE玻璃 可調(diào)外遮陽系統(tǒng) 雨水回收系統(tǒng) 室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)：空氣凈化系統(tǒng)、新風置換系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng) 130 建議本項目設(shè)置如下設(shè)施 ?高層可視樓宇對講系統(tǒng) ?公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng) ?門禁（一卡通）控制系統(tǒng) ?電子尋更系統(tǒng) ?寬帶、衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng) ?地下停車場（一卡通）自動控制系統(tǒng) ?安保紅外系統(tǒng) ?小區(qū)背景音樂系統(tǒng) 基本智能化設(shè)施搭建 131 物業(yè)管理服務(wù) 考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增加項目賣點、提升項目形象，建議 聘請國內(nèi)知名物業(yè)公司擔綱項目后期物業(yè)顧問，增加賣點 ，聘用當?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負責后期物業(yè)管理，尤其對于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務(wù)能力。這不但在項目銷售期可成為項目賣點，給客戶信心，而且在后續(xù)物業(yè)服務(wù)中，又可以維持物業(yè)的市場聲譽，令物業(yè)得以最大限度地保值和升值。良好的物業(yè)管理服務(wù)是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽最有效的方面。 132 商業(yè)部分定位 ?不具備大型商業(yè)開發(fā)素質(zhì) 通過項目周邊商業(yè)調(diào)研及分析，發(fā)現(xiàn)項目周邊居住氛圍濃厚，但商業(yè)屬于完全自發(fā)型社區(qū)商業(yè)，由東到西、由南到北、由外到內(nèi)逐漸遞減?，F(xiàn)有業(yè)態(tài)以餐飲、美容美發(fā)、藥店、水果攤位等社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)。臨界建筑均為老街坊，與娜琳商圈距離 2公交站地，屬于商圈外延，不具備發(fā)展大型商場、綜合商業(yè)的環(huán)境。 ?居住中心區(qū)，具備社區(qū)型商業(yè)發(fā)展條件 項目區(qū)域?qū)儆诶铣蔷幼^(qū)，臨界 3公里均是居民聚集區(qū)。通過政府規(guī)劃引導(dǎo)，老城區(qū)的挖潛改造，區(qū)域內(nèi)居住人群將會激增，形成大規(guī)模的消費群。 133 商業(yè)輻射半徑 3~5公里 居民步行到達時間 15分鐘范圍內(nèi) 服務(wù)人口 3~5萬 空間布局 沿街式、群組式、會所式 業(yè)態(tài)組合 購物、餐飲、服務(wù)及其他 配套設(shè)施 居住環(huán)境 “軟硬 ”條件集中配套、社區(qū)生活配套齊全 功能 從規(guī)模上，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市中心的中型商業(yè)街，屬于綜合型的小區(qū)商業(yè)配套，與住宅融為一體，更傾向于 “生活街 ” 社區(qū)商業(yè)街特征 134 商業(yè)輻射半徑 3~5公里 居民步行到達時間 15分鐘范圍內(nèi) 服務(wù)人口 5萬 ~10萬 建筑形式 底商 +裙樓 +會所中高層酒店 業(yè)態(tài)組合 超市、便利店、藥店、快餐店、餐館、酒吧、專賣店、休閑娛樂中心等 配套設(shè)施 集購物、服務(wù)、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求，以生鮮食品超市為主力，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，滿足居民一站式的消費需要，可以實施組團開發(fā)，融合各種商業(yè)業(yè)態(tài)，配置的商業(yè)面積不低于 功能 在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都介于城市區(qū)域型購物中心與鄰里型購物中心之間。 社區(qū)商業(yè)中心特征 135 社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)中心的比較 商業(yè)類型 選址 組成物業(yè) 物業(yè)范圍 服務(wù)層次 輻射范圍 社區(qū)商業(yè)街 人流相對集中區(qū)域 底商 +裙樓 +底層純商業(yè)建筑 必要日常生活 +一定量精神享受 較高 一般為單個社區(qū) 社區(qū)商業(yè)中心 人流高度集中區(qū)域 底商 +裙樓 +組層純高商業(yè)建筑 +會所中心高層酒店 必要的日常生活 +一定量精神享受+商務(wù) 高 社區(qū)及周邊輻射區(qū)域 分析：從項目商業(yè)素質(zhì)來看，消費人群、商業(yè)需求、業(yè)態(tài)組合因素不具備商業(yè)中心條件，盲目追求商業(yè)的高利潤，規(guī)劃大體量的商業(yè)，第一降低住宅居住品質(zhì)，第二操作難度大市場風險高，容易造成商業(yè)死角區(qū)域。所以，綜上分析，打造高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)街區(qū)是項目的發(fā)展方向 136 商業(yè)定位 中高檔社區(qū)商業(yè)