【正文】 155㎡ 100㎡地下室（ 20萬） 240萬 17%23F 135142㎡ 同朗潤園洋房 150160萬 100%4F 190㎡ 4復(fù) 5，贈送閣 樓 230萬 100%尚東國際在產(chǎn)品形態(tài)，社區(qū)環(huán)境，及立面的品質(zhì)感上符尚東國際在產(chǎn)品形態(tài)，社區(qū)環(huán)境，及立面的品質(zhì)感上符合合 C品類客戶需求。品類客戶需求。分析相對于朗潤園洋房，戶型基本相同， 2次臥朝北，主臥朝南，但是向南陽光房東 /西側(cè)開一面門，南面無窗，采光差?？蛻粝Ｍ?2房朝南的基本需求無法滿足。地下室采光窗小而窄，比較陰暗。對于上?？蛻舳?，地下室是一個占便宜因素，并不指望能帶來實際居住空間。此項目的地下室的采光差，客戶覺得并不占便宜。1F的產(chǎn)品邏輯與客戶需求的匹配度較差，而有電梯的頂樓復(fù)式在功能上基本滿足客戶需求，一開盤就去化完了。 典型項目研究 金地地塊中環(huán)上南路M中小幼三 林 路中金誼河畔三林公園1200米200米M金地地塊三 林 河位置： 宗地南，南至三林河，北臨中環(huán)，東至東明路。優(yōu)勢： 據(jù) 6號線華夏西路站 200米。 南地塊臨水，臨三林公園，南塊面水距離寬。劣勢： 北塊地塊臨中環(huán)，噪音和心理感受差?？偨妫?18萬㎡容積率： 金地地塊于 2023年 12月 18日取得，預(yù)計上市時間至 08年。金地地塊同樣受 70/90政策影響。預(yù)計規(guī)劃方案：南塊： 30% 雙拼，景觀資源佳北塊： 90㎡以下的小戶型，距離地鐵站 200米金地地塊會成為宗地金地地塊會成為宗地 G3和和 C聯(lián)排的競爭對手。聯(lián)排的競爭對手。 項目研究總結(jié)宗地品類 競品 預(yù)計單價 總價 競品優(yōu)勢 宗地優(yōu)勢宗地 G3 大華 8590㎡ 2房 11500元 100105萬 成熟居住氛圍 L6站邊金地 8590㎡ 2房 11000元 95100萬尚東 90㎡ 2房 10500元 95萬宗地 C 大華 180200㎡ TH 18000元 330380萬 景觀資源及周邊環(huán)境金地 聯(lián)排 /雙拼估計 180250聯(lián)排 18000元雙拼 20230元330萬550萬景觀資源，地塊規(guī)模 容積率優(yōu)勢尚東 洋房 190㎡ 13000元 250萬 C品類 富貴之家（小太陽、后小太陽） G3品類 青年之家 客戶與產(chǎn)品對應(yīng)總結(jié)4 目標客戶需求與對應(yīng)的產(chǎn)品主要特征（小太陽、后小太陽）目前已經(jīng)購買過公寓型產(chǎn)品，希望有別墅的居住體驗，希望享受別墅住宅的空間感，情趣。以上海人和新上海人為主，企業(yè)高管及私營業(yè)主。工作區(qū)域： 浦東為主地段需求： 希望房產(chǎn)跟貼近市中心，追求都市便捷生活，方便享受城市級別休閑娛樂配套。家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家，孩子在就學(xué)。對項目的關(guān)注點： 產(chǎn)品性價比，周邊環(huán)境及居住氛圍，產(chǎn)品的升值潛力，開發(fā)商品牌，物業(yè)管理?？剂奎c地段 交通 可以便捷享受城市級配套，有快速干道，到市中心快捷方便。教育 最好有高質(zhì)量的學(xué)校環(huán)境 周邊自然環(huán)境佳產(chǎn)品 景觀與規(guī)劃 強調(diào)社區(qū)的私密性，房子之間私密性，希望自家的花園面積大一些樓層 有天有地規(guī)模 希望整個社區(qū)是低密度的，純粹的別墅社區(qū)戶型功能希望能控制單套總面積，計較性價比。更多考量戶型的情趣性和空間感。4個臥室就夠了。主臥室開間寬，衣帽間大?？蛷d開間寬。朝向 盡量多的朝南臥室，附增空間 地下室較大，采光好，車庫外還能停一輛車花園，露臺盡量南向，面積大一些物業(yè) 保證社區(qū)的安全，能夠禮貌有度，提供附加值服務(wù)（家政等）主要需求：（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議：宗地項目戶型希望能控制單套總面積，計較性價比。希望能控制單套總面積，計較性價比。盡量 多的朝南 臥室，給主臥盡量 大的面寬一樓客廳層高做到 。附加值附加值地下室在 60㎡ 以上，采光面大一些，內(nèi)車庫 ，讓客戶封起來可以做地下室活動空間，車停在車庫外。盡量給大 花園 面積。多 露臺 ，大露臺面積。盡量給 閣樓 （非疊下）立面及單體 立面上給客戶以品質(zhì)感，這是初次體驗別墅客戶追求的情趣，彰顯身份的因素之一景觀更注重不同單體之間的 私密性希望能把大的集中式的 景觀分散到小的組團 中，小組團內(nèi)部以優(yōu)雅的環(huán)境把部分屬于公共花園 部分給到私家花園的面積（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 1：聯(lián)排 180㎡180㎡ 開間 地下室 77㎡ 天井采光 內(nèi)車庫二層 主臥 * 次臥 3* 次臥 * 南向雙臥室三層 主臥 *5 帶露臺，面寬佳（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 2：聯(lián)排 200215㎡180㎡ 開間 地下室 33㎡（不帶車庫） 最好能增加些面積 內(nèi)車庫二層 南向雙臥室 北面附贈露臺三層 主臥 雙面寬帶露臺四層 附贈閣樓（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 3：下疊180㎡ 200㎡ 3個朝南臥室地下室 50㎡以上 帶內(nèi)車庫一層 花園面積大二層 2個陽臺兼露臺（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 4：上疊160180㎡ 34個臥室 多朝南二層 3個露臺 主臥開間寬三層 附贈閣樓（小太陽、后小太陽）主要特征及需求首次置業(yè)，婚房，通過軌道 6號線導(dǎo)入的陸家嘴工作的青年之家。戶型需求：總價控制， 2房 青年之家考量點地段 交通 貼近軌道線，到工作地點便利教育 最好有好的幼兒園商業(yè) 有大賣場和便利型商業(yè)產(chǎn)品 戶型功能 2房，功能滿足，控制總價朝向 主臥超南，主臥及客廳開間在 4米以上附增空間 最好有大陽臺，或者露臺，想象自己在上面喝茶享受生活電梯 有最好，懶得爬樓裝修 精裝修，可以按揭，省了一筆現(xiàn)金流費用，省去麻煩宗地項目總價 105萬以內(nèi)戶型功能 功能齊備， 2房 1衛(wèi)， 要求戶型通透，方正，能把 2房的建面控制在 80㎡ 以內(nèi)，在保證臥室和客廳功能前提下附加值 凸窗臺多，陽臺大 ，給人自我陶醉享受的空間，彌補房間小的劣勢社區(qū)環(huán)境 寬棟距，大面積的綠化，大草坪，可以參與裝修 精裝，（給朗潤園的公寓裝修標準）公共部分 有電梯會所 滿足健身器材設(shè)施的基本需求，室內(nèi)游泳是附加值。產(chǎn)品建議：產(chǎn)品建議：戶型旭輝雅苑 85㎡二房216。 房型方正，南北通透；216。 各功能間區(qū)隔明顯；216。 客廳、主臥、次臥三間朝南；216。南北通透，房型方正216。功能分區(qū)，南北臥216。主臥 ，客廳 71㎡ 2房洋房戶型小高層版 客戶與產(chǎn)品的對應(yīng)總結(jié)客戶類群 核心需求 品類 戶型 比例 總價 單價 產(chǎn)品力富貴（小太陽、后小太陽）有天有地的城市有天有地的城市生活，性價比高生活，性價比高 C品類聯(lián)排180210㎡ 40% 400萬內(nèi)17000（毛坯）性價比高，多超南臥室，附加值多疊加160180㎡ 25% 300萬內(nèi)14000（毛坯）青年之家 婚房，便捷生活婚房，便捷生活，控制總價，控制總價 G3品類 電梯公寓 80㎡ 35% 105萬內(nèi) 12023（精裝） 小面積 2房，功能齊全5 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 用地分析 規(guī)劃方案Thank you謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI