【正文】 視系統(tǒng)； 社區(qū)會(huì)所 會(huì)所思考 形象定位 功能建議 產(chǎn)品突圍的 五大關(guān)鍵空間 家居住所 環(huán)境景觀 商業(yè)配套 社區(qū)會(huì)所 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化：信息共享 —— 珠海首個(gè) 3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，信息無(wú)處不在 ?建設(shè)珠海首個(gè) 3G網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，包括 G3信息機(jī)（ TD固話）、 G3視頻監(jiān)控網(wǎng)關(guān)、 RFIDSIM手機(jī)門禁卡 等。 ?業(yè)主未來(lái)將通過(guò)這些尖端配臵，使用 3G網(wǎng)絡(luò)裝臵 可視電話、配備家庭信息器 等，除了一般的上網(wǎng)、發(fā)郵件、看電影外，還有游戲、與管理處溝通， 自由管理家電設(shè)備 等多種功能。 ?如點(diǎn)擊“離家”按鈕，家里指定房間的燈還有部分電器，都會(huì)自動(dòng)關(guān)閉 。如果出差，則可以將這些 功能轉(zhuǎn)移 到手機(jī)上，業(yè)主出差也可以遠(yuǎn)程監(jiān)控家里的情況。 ?3G旨在為業(yè)主提供更加 信息化、便捷化、人性化 的綜合服務(wù)。 手機(jī)門禁 可視電話 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化：信息共享 —— 設(shè)臵社區(qū)留言板、社區(qū)論壇，倡導(dǎo) “ 公平、公正 ” 的開(kāi)放的社區(qū)文化 社區(qū)文化 信息共享 物業(yè)服務(wù) 社區(qū)文化： 物業(yè)服務(wù) —— 在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，針對(duì)年輕人的服務(wù)需求增加定制式的物業(yè)升級(jí)服務(wù) 創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式，增加年輕客群用得到的物業(yè)服務(wù)： ?社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站服務(wù)： 繳費(fèi)、下維修單一體化 ?Morning call服務(wù)： 不必?fù)?dān)心因貪睡而遲到 ?家政服務(wù)： 上門打掃，清潔給您一個(gè)干凈整潔的家 ?自助洗衣服務(wù)： 設(shè)有洗衣機(jī)烘干機(jī)等，方便快捷，免去洗衣煩惱 ?寵物托管服務(wù)： 安心去上班，不用擔(dān)心“它”會(huì)寂寞 自助洗衣 MORNING CALL 社區(qū) E網(wǎng)站 寵物服務(wù) 家政服務(wù) 城市新興區(qū)域時(shí)尚精品社區(qū) 價(jià)值 KPI 時(shí)尚精品社區(qū)價(jià)值KPI 區(qū)域價(jià)值 品牌價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 ?珠海處于城市發(fā)展上升通道，西區(qū)將與橫琴開(kāi)發(fā)并駕齊驅(qū) ?西部中心城區(qū)為城市化發(fā)展速度最快的區(qū)域之一 ?金灣以高科技、高教為主要產(chǎn)業(yè)，資源較好，品質(zhì)形象較高 ?西湖片區(qū)定位金灣行政文化中心，未來(lái)最適宜居住的板塊之一 ?堅(jiān)持 90/70中小戶型，較市場(chǎng)同等戶型面積緊湊 ?同面積段內(nèi)豐富的戶型類型 ?現(xiàn)代時(shí)尚個(gè)性化建筑外立面 ?定制化家居解決方案 ?戶內(nèi)花園、墻體等面積贈(zèng)送方案 ?實(shí)用與趣味同在的集中式園林 ?5萬(wàn)平區(qū)域型商業(yè)配套（首個(gè) IMAX影院、首個(gè)小型博物館 ?會(huì)所 —— 新巢人的生活場(chǎng) ?首個(gè) 3G社區(qū) ?保利央企地位，實(shí)力雄厚 ?全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商品牌 ?定制物業(yè)服務(wù) 家居住所 環(huán)境景觀 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)會(huì)所 社區(qū)文化 CONTENTS 目錄 市場(chǎng)趨勢(shì) 項(xiàng)目突圍 形象演繹 規(guī)劃實(shí)踐 時(shí)尚 + 精致 + 個(gè)性 + 品牌 MINI COOPER：新興上中產(chǎn)們的精神標(biāo)簽與物質(zhì)玩物 —— 可以用來(lái)寵愛(ài)的汽車，可以承受的與眾不同的寶馬汽車。 MINI COOPER與上中產(chǎn)的精神契合： 時(shí)尚、精致、個(gè)人樂(lè)趣 時(shí)尚設(shè)計(jì) —— 保留古典可愛(ài)的外形與車燈設(shè)計(jì)，搭配時(shí)尚耀眼的鮮艷紅色 精致空間 —— 空間小但品質(zhì)感并不弱， BMW出品，手工打造內(nèi)設(shè) 個(gè)人樂(lè)趣 —— 創(chuàng)意改裝，完全可以由消費(fèi)者自己的某些特殊要求，車廠而按單改造設(shè)計(jì)，這種改良從外殼圖案、內(nèi)部裝飾、輪胎格調(diào)到一個(gè)小踏板都有 —— 完全屬于自己 時(shí)尚精品社區(qū)打造 KPI，我們聯(lián)想到的： —— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，繁忙，身心高度緊張； —— 他們可能是職業(yè)經(jīng)理人，純正白領(lǐng)，可能是高級(jí)藍(lán)領(lǐng)，可能是公務(wù)員；他們必定是向上一族； —— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力，繁忙的工作將賦予他們成熟的人生經(jīng)驗(yàn)；這個(gè)階層將成為未來(lái)十年整個(gè)市場(chǎng)的主要客戶群； 他們擁有向上的資本，處在向上的通道，奮力打拼中也幻想一步登天； —— 他們或許幻想著“一夜暴富”，也暗羨“出身豪門”；但最向往的還是一張名牌商學(xué)院的 MBA畢業(yè)證書； —— 他們事業(yè)小有成就，在業(yè)界資源眾多，開(kāi)始建立自己的職業(yè)圈層； —— 他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個(gè)性、享樂(lè)等精神的完全張揚(yáng)； —— 他們重視品牌和產(chǎn)品質(zhì)量，認(rèn)可物質(zhì)主義并不是“精神至上”的對(duì)立，物質(zhì)主義就是你買東西時(shí)的“精神至上”。 —— 他們不自覺(jué)地歸入某個(gè)共同趣味的圈子，以此展開(kāi)社交；論壇、博客、社交網(wǎng)、微博，圈子無(wú)處不在，信息無(wú)孔不入； 他們?cè)谶@座城市 “蝸居”，沒(méi)有找到適合他們的“場(chǎng)”，但他們?nèi)匀豢吹缴钲谒俣?、北京文藝、香?Shopping，甚至是“紐約的癲狂”、“東京的繁華”、“巴黎的時(shí)尚和浪漫” …并心生向往之！ —— 他們追求時(shí)尚，有名牌觀念，酷愛(ài)旅游，幻想周游世界； 他們是最需要標(biāo)簽圈層的人群 在“向上”的過(guò)程中，追求新興的奢華 GET INTO SPIRIT wonderfullife image 新興的奢華主義，關(guān)鍵詞： 自我、聯(lián)系、個(gè)人、集約 新奢華消費(fèi)觀 5大情感要素 1.“ 關(guān)愛(ài)我”（ Taking Care of Me） 幫助消費(fèi)者消除生活的緊張壓力，它們被看作是消費(fèi)者們成功時(shí)的獎(jiǎng)勵(lì)品或失意時(shí)的慰藉。 2. 聯(lián)系紐帶（ Connecting） 幫助消費(fèi)者建立、維系、加強(qiáng)他們與朋友、工作伙伴、家人、情人之間的關(guān)系。 3. 探索追求（ Questing） 讓消費(fèi)者能夠嘗試一種新的體驗(yàn)，學(xué)習(xí)更多文化和思想，擴(kuò)大他們的視野。 4. 個(gè)人風(fēng)格（ Individual Style） 將消費(fèi)者和品牌價(jià)值聯(lián)系起來(lái)，幫助消費(fèi)者表達(dá)他們的個(gè)人風(fēng)格，表明他們的個(gè)人興趣所在，引發(fā)他人的崇拜和羨慕。 5. 集約奢華 （ intensivism） 不為盲目的追求而浪費(fèi)資本與精力，只花合理的錢，獲得希望的享受 舊奢華關(guān)于產(chǎn)品屬性、品質(zhì)與特色，它的吸引力來(lái)自地位與威望， 舊奢華代表一種力量，憑借金錢對(duì)最稀有的東西粗暴、專制的占有與炫耀。 新奢華主義源自快速上升的中上產(chǎn)的自我認(rèn)同，他們需要定位 /區(qū)隔于過(guò)去已取得財(cái)富地位的“老錢群體”。 因此新奢華主義更溫和，更民主，更強(qiáng)調(diào)個(gè)人意識(shí) —— 他們?nèi)缃耜P(guān)心所購(gòu)買的商品是否能令他們獲得獨(dú)特的體驗(yàn) 保利● UHOME MEN IS SMALL AND THEREFORE， SMALL IS BEAUTIFUL。 我的 集約小家 你的 大家空間 我們的 交流場(chǎng)所 時(shí)尚的 潮流社區(qū) 保利●香檳花園 —— 寓意：保利花園系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系列案名，集團(tuán)內(nèi)部戰(zhàn)略定位 備選案名建議： 保利●西灣 —— 寓意：取西區(qū)金灣之意，也和希望諧音，第一個(gè)項(xiàng)目，寄予保利在珠海的希望 保利● POLY TOWN —— 寓意：潮流指標(biāo)，時(shí)尚，洋氣 CONTENTS 目錄 市場(chǎng)趨勢(shì) 突圍之路 形象演繹 規(guī)劃實(shí)踐 資源條件分析： 地塊周邊資源不強(qiáng)勢(shì)，前后左均為住宅項(xiàng)目，緊鄰項(xiàng)目地塊東北角為住宅項(xiàng)目，地塊形狀不規(guī)則，有難于利用的邊角地塊，有綠化建筑紅線退讓要求 目前海景，后期河景 住宅 住宅 住宅 住宅 城市快速路 城市主干道 城市支路 城市支路 地塊資源條件： ?周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源，目前可高層可望海，后期因填海工程變成“余線” 河景，周邊均被住宅項(xiàng)目包圍，東北角為另一住宅項(xiàng)目； ?地塊東面緊鄰城市快速路 — 機(jī)場(chǎng)東路，昭示性最佳； ?地塊形狀不規(guī)則，東南角地塊難于被利用； 用地紅線 建筑紅線 ?朝向最大化 ?內(nèi)部中心園林化 ?商業(yè)布局集中化 ?外部景觀最大化 盡量保證南北朝向，建筑偏角度排布以南北 》 東南 》 西南朝向； 在外部為非強(qiáng)勢(shì)、直面景觀資源前提下，通過(guò)內(nèi)部中心大園林創(chuàng)造共享空間； 以區(qū)域性商業(yè)中心為前提，氣勢(shì)、規(guī)模都是商業(yè)起勢(shì)的重要要素，按商業(yè)氛圍及未來(lái)機(jī)遇進(jìn)行集中化布局； 目前東北角高樓層單位可以看到海景，海景資源在項(xiàng)目銷售階段還是賣點(diǎn)之一，最大化利用 規(guī)劃指導(dǎo)原則： 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 以中心大園林為核心，建筑圍繞中心園林進(jìn)行包圍式布局，利用景觀對(duì)景、借景手法，結(jié)合外部重要道路，形成“聚心”小區(qū)形態(tài)，商業(yè)既滿足對(duì)內(nèi)服務(wù)，更多是外向型定位 人行次入口 車行入口 人行入口 車行入口 車行 /人行入口 綠化軸線 綠化軸線 商業(yè)組團(tuán) 中心園林 住宅組團(tuán) 規(guī)劃實(shí)踐： 對(duì)地塊綜合價(jià)值進(jìn)行排序，指導(dǎo)戶型分布 ?緊鄰另一住宅地塊 ?高層部分有海景資源 ?西南朝向 ?緊鄰機(jī)場(chǎng)東路，有一定噪音影響，但是商業(yè)價(jià)值最高 ?但是高層部分有海景資源 ?地塊不規(guī)則且面積小 ?東南朝向 ?與另一住宅地塊中間為金銘東路，屬于城市主干道 ?內(nèi)部中心大園林，樓間距超大 ?東南朝向 ?隔著馬路為中航通飛員工宿舍樓 ?享受內(nèi)部景觀資源 ?西南朝向 ?隔著規(guī)劃中市政道路為時(shí)代山湖海，正對(duì)是時(shí)代塔樓高層住宅和裙樓商業(yè)街 ?享受內(nèi)部園林景觀 ?正南朝向 ① ② ③ ④ ⑤ 綜合價(jià)值排序 130150平米 100110平米 8090平米 6075平米 規(guī)劃實(shí)踐： 依據(jù)景觀及朝向等基本戶型設(shè)計(jì)因素，按價(jià)值排序進(jìn)行戶型分布規(guī)劃，素質(zhì)依據(jù)戶型大小依次遞減 ?與時(shí)代山湖海的裙樓商業(yè)街形成呼應(yīng)，聯(lián)手打造良好的商業(yè)氛圍 ?同時(shí)考慮與項(xiàng)目自身的商業(yè)中心作出相應(yīng)聯(lián)系 ?商業(yè)形式： 1層樓高，街鋪形式， 3000㎡ ?依靠機(jī)場(chǎng)東路主干道，昭示性強(qiáng)，對(duì)外服務(wù)輻射半徑大 ?與周邊商業(yè)形成呼應(yīng) ?商業(yè)形式： 5層樓，集中 MALL形式， ㎡ 規(guī)劃實(shí)踐： 在外部海景景觀最大化利用前提下，內(nèi)部圍合造景，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部園林價(jià)值、朝向最大化，大樓間距 住宅面積 戶型面積 建筑面積 總占比 住宅占 比 6075㎡ 55440 17% 20% 8090 ㎡ 144330 43% 50% 100110 ㎡ 57120 17% 20% 130150 ㎡ 26880 8% 10% 小計(jì) 283770 85% 100% 商業(yè)面積 商業(yè)形式 建筑面積 占比 街鋪 3000 1% 集合商業(yè) 46000 14% 小計(jì) 49000 15% 合計(jì) 332770 100% 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總占地： ㎡ 總建筑面積： 332770㎡ 容積率： ≦ 商業(yè)面積：占總建面 15% 建筑密度： ≦ 20% 規(guī)劃指標(biāo)實(shí)現(xiàn)： ?90㎡ 以下戶型占住宅建筑面積 70%； ?商業(yè)面積占總建筑面積約 15%； ?套數(shù)方面： 75㎡ 以下戶型約 740套； 90㎡ 以下戶型約 1600套；110㎡ 以下戶型約 520套； 150㎡ 戶型約 180套； 共約 3040套。 規(guī)劃實(shí)踐： 建筑以 1T4和 1T5為主，大戶型為 1T3，兩房戶型基本為 1T6，高層建筑為主，實(shí)現(xiàn)技術(shù)指標(biāo)要求 極具張揚(yáng)、奢華個(gè)性的商業(yè)中心 規(guī)劃實(shí)踐： 物業(yè)發(fā)展建議在圖紙上的相應(yīng)表達(dá) 無(wú)邊際泳池 具備功能的關(guān)上草坪 中心園林共享平臺(tái) 商業(yè)中心（包含會(huì)所） 商業(yè)中心（包含會(huì)所） 世聯(lián)地產(chǎn) 2023121 You enjoy. We serve. 謝謝聆聽(tīng)！ 演講完畢，謝謝觀看！