【正文】 他 套數(shù) 主力面積 套數(shù) 主力面積 套數(shù) 主力面積 套數(shù) 主力面積 套數(shù) 主力面積 亞奧區(qū)域 保利金泉（三期） 29 6080 73 90120 23 140170 30 160190 —— —— 奧東 18 45 8090 37 140150 215 120200 —— —— 2 520530 保利香檳 73 7080 11 80100 21 130140 —— —— —— —— 遠洋萬和城 —— —— 507 8090 44 160170 30 210260 —— —— 冠軍城 116 5080 152 80100 69 180190 —— —— —— —— 國奧村 —— —— 18 120－ 130 102 210 96 260 —— —— 美倫堡 —— —— 15 110160 62 150190 1 210220 6 208390 世奧國際中心 204 6070 26 120130 11 130140 —— —— —— —— 望京區(qū)域 國風上觀 5 7080 136 90100 295 170180 155 200240 2 300310 華彩國際 13 6070 4 90110 113 160180 —— —— —— —— 中廣宜景灣 —— —— 254 80120 25 190 26 190200 —— —— 知語城 65 6580 185 120130 57 130135 38 150160 聆湖苑 3 4070 102 70100 25 180190 11 220230 3 300400 里外里 —— —— 21 8090 7 150160 —— —— —— —— 三元橋燕莎區(qū)域 遠洋公館 —— —— 5 169 48 192193 37 253264 —— —— 置地公館 —— —— —— —— 28 247435 3 318485 2 456474 燕莎 class 66 4890 —— —— —— —— —— —— —— —— 波菲特行政公寓 92 5369 142 7096 —— —— —— —— 13 157377 置地公寓 15 7884 3 128132 47 247475 9 229485 14 377547 和平大道 19 5461 36 90153 90 148162 5 153165 29 195364 裘馬都 33 7577 —— —— —— —— 27 290365 —— —— 星源匯 244 7192 43 159170 4 255 6 322361 —— —— 項目戶型分析 區(qū)域市場產(chǎn)品研究 62 71755478485340656070605070806092776184699070807080708080908030405060708090100保利金泉奧東1 8保利香檳冠軍城世奧國際中心國風上觀 華彩國際知語城 聆湖苑燕莎C LA SS波菲特行政公寓置地公寓 和平大道裘馬都 星源匯9620012593115 118 116 10971131 137234124263320128225142 148134 135 135 134 125245178252140270414050100150200250300350400450保利金泉奧東1 8保利香檳冠軍城世奧國際中心國風上觀 華彩國際知語城 聆湖苑燕莎C LA SS波菲特行政公寓置地公寓 和平大道裘馬都 星源匯區(qū)域競爭項目一居產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 區(qū)域競爭項目一居產(chǎn)品主力戶型總價區(qū)間 單位：平方米 單位：萬元 一居戶型區(qū)間總價區(qū)間分析 區(qū)域市場產(chǎn)品研究 ? 三區(qū)域內一居產(chǎn)品戶型主要集中在 6090平米之間， 50平米以下一居戶型比較稀缺 ? 三個區(qū)域內一居產(chǎn)品戶型總價主要集中在 100150萬 之間； ? 三元橋燕莎區(qū)域內價格差距較大，是由于單價及面積差別所致 63 9014080 80 8012411012090 908012080120169701289015912015010090160132160130100 100120130901301729613215317030507090110130150170190保利金泉奧東1 8保利香檳遠洋萬和城冠軍城 國奧村 美倫堡世奧國際中心國風上觀 華彩國際中廣宜景灣知語城 里外里 聆湖苑遠洋公館波菲特行政公寓置地公寓 和平大道星源匯144350142184 148372220 230151 174 134202120214473181384207716192375178207296396320250168 193202 2181352314822483963527650100200300400500600700800900保利金泉奧東1 8保利香檳遠洋萬和城冠軍城 國奧村 美倫堡世奧國際中心國風上觀 華彩國際中廣宜景灣知語城 里外里 聆湖苑遠洋公館波菲特行政公寓置地公寓 和平大道星源匯亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 區(qū)域競爭項目二居產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間 區(qū)域競爭項目二居產(chǎn)品主力戶型總價區(qū)間 單位：平方米 單位：萬元 二居戶型區(qū)間總價區(qū)間分析 區(qū)域市場產(chǎn)品研究 ? 二居產(chǎn)品主要供應在亞奧區(qū)域以及望京區(qū)域內；主要集中在 110130平米， 8090之間的二居產(chǎn)品較稀缺； ? 三元橋、燕莎區(qū)域的產(chǎn)品偏重與商務、投資型，二居產(chǎn)品主要在 140平米以上 ，總體數(shù)量較少； ? 亞奧和望京區(qū)域和三元橋燕莎區(qū)域內二居產(chǎn)品戶型總價存在明顯差異，反映出不同區(qū)位、項目的不同市場定位； ? 三個區(qū)域主流二居產(chǎn)品總價為 150200萬之間； 64 140120 130160180 197140 130170160 135130 150180 190235247148250170150140170190236150180 180 180 190135160190193247475162255050100150200250300350400450500保利金泉( 三期)奧東1 8保利香檳遠洋萬和城冠軍城 國奧村 美倫堡世奧國際中心國風上觀 華彩國際中廣宜景灣知語城 里外里聆湖苑（大西洋三期）遠洋公館 置地公館 置地公寓 和平大道星源匯224 300 231368 333 280250 227 218 22530928659132053289374134011252402273193473023463007083523912495002723385409391425373114802004006008001000120014001600保利金泉( 三期)奧東1 8保利香檳遠洋萬和城冠軍城 國奧村 美倫堡世奧國際中心國風上觀 華彩國際中廣宜景灣知語城 里外里聆湖苑（大西洋三期）遠洋公館 置地公館 置地公寓 和平大道星源匯亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 區(qū)域競爭項目三居產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間 區(qū)域競爭項目三居產(chǎn)品主力戶型總價區(qū)間 單位：平方米 單位：萬元 三居戶型區(qū)間總價區(qū)間分析 區(qū)域市場產(chǎn)品研究 ? 三個區(qū)域內供應三居以享受型為主，面積普遍在 180平米以上 ，遠洋萬和城三居產(chǎn)品戶型面積 160170平米，為拼接戶型； ? 三元橋燕莎區(qū)域內三居產(chǎn)品總價差異化明顯，產(chǎn)品供應有較大差別，且 面積尺度大，總價高 ； ? 三個區(qū)域三居產(chǎn)品總價主要集中在 200350萬之間 65 3222901532293182532201501901962102042181503613651654854852642301602002312152602601900100200300400500600保利金泉( 三期)遠洋萬和城國奧村 美倫堡國風上觀中廣宜景灣知語城聆湖苑（大西洋三期）遠洋公館 置地公館 置地公寓 和平大道裘馬都 星源匯240 329 319 252392501612420120868735210151449708304598780430 388 33626940973918431455380127816250200400600800100012001400160018002023保利金泉( 三期)遠洋萬和城國奧村 美倫堡國風上觀中廣宜景灣知語城聆湖苑（大西洋三期）遠洋公館 置地公館 置地公寓 和平大道裘馬都 星源匯亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 區(qū)域競爭項目四居產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間 區(qū)域競爭項目四居產(chǎn)品主力戶型總價區(qū)間 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 單位：平方米 單位：萬元 四居戶型區(qū)間總價區(qū)間分析 區(qū)域市場產(chǎn)品研究 1. 亞奧區(qū)域四居國奧村占到區(qū)域總供應的 75%，面積普遍在 230240平米之間； 2. 國風上觀為望京區(qū)域四居的主要供應，面積在 220230之間； 3. 三元橋燕莎區(qū)域四居面積為最，但總量僅 87套，面積主要集中在 250平米以上，總價在 700萬元以上 ； 4. 三個區(qū)域內四居產(chǎn)品主要集中在 200300平米 之間，總價集中在 500800萬之間。 66 亞奧區(qū)域戶型分布23%41%28%8%一居 二居 三居 四居及其他10221770474 711286一居戶型二居戶型三居戶型四居戶型其他戶型三區(qū)域整體戶型分布 ? 三個區(qū)域內 以二居為主，舒適型一居和三居供量相當 ，大四居等產(chǎn)品較少； ? 三元橋燕莎區(qū)域主要供應商務公寓以及 一居 ，舒適型二居、三居產(chǎn)品較少； ? 亞奧區(qū)域與望京區(qū)域以 舒適型二居、三居 為主； ? 整體區(qū)域內，二居、三居產(chǎn)品面積較大，總價較高，隨著銷售進展， 大面積、高總價產(chǎn)品將成為未來競爭市場的主流 。 望京區(qū)域戶型分布 6% 34% 15% 1% 44% 一居 二居 三居 四居 其他 45%22%20%8% 5%一居 二居 三居 四居 其他三元橋燕莎區(qū)域戶型分布 競爭區(qū)域戶型分析 區(qū)域市場產(chǎn)品研究 67 ? 90120平米三居為市場空白 ，存在市場機會； ? 90平米兩居供量較大 ，產(chǎn)品將面臨嚴峻的競爭環(huán)境； ? 三元橋燕莎區(qū)域 擁有優(yōu)質的產(chǎn)品和良好的區(qū)位屬性，是保持房地產(chǎn)項目價值的一個重要因素； ? 未來三個區(qū)域內潛在供給有限 ， 高品質宜居型 產(chǎn)品愈加稀缺； ? 從區(qū)域潛在供應和目前在售項目情況來看，項目未來最大的競爭來自于 遠洋萬和城 ，尤其我們的二居產(chǎn)品，將面臨 直接競爭 。 區(qū)域市場研究總結 68 一組團 二組團 項目產(chǎn)品分類 一組團產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 套數(shù) 均面積 總面積 比例 一居 37 67 2467 2% 二居 1440 88 126898 69% 小三居 250 88 21984 12% 中三居 46 114 5110 2% 大三居 138 173 23833 7% 四居 176 233 41047 8% 合計 2087 106 221340 100% ? 項目 主力產(chǎn)品 集中在 90平米二居； ? 緊湊型三居（ 90120平米 ）占 14％； ? 大三居、大四居樓王產(chǎn)品占總量 15％ 69 從區(qū)域潛在供應和目前在售項目情況來看 ? 90平米以下二居產(chǎn)品，將面臨