【正文】 他 套數(shù) 主力面積 套數(shù) 主力面積 套數(shù) 主力面積 套數(shù) 主力面積 套數(shù) 主力面積 亞奧區(qū)域 保利金泉（三期） 29 6080 73 90120 23 140170 30 160190 —— —— 奧東 18 45 8090 37 140150 215 120200 —— —— 2 520530 保利香檳 73 7080 11 80100 21 130140 —— —— —— —— 遠(yuǎn)洋萬和城 —— —— 507 8090 44 160170 30 210260 —— —— 冠軍城 116 5080 152 80100 69 180190 —— —— —— —— 國(guó)奧村 —— —— 18 120－ 130 102 210 96 260 —— —— 美倫堡 —— —— 15 110160 62 150190 1 210220 6 208390 世奧國(guó)際中心 204 6070 26 120130 11 130140 —— —— —— —— 望京區(qū)域 國(guó)風(fēng)上觀 5 7080 136 90100 295 170180 155 200240 2 300310 華彩國(guó)際 13 6070 4 90110 113 160180 —— —— —— —— 中廣宜景灣 —— —— 254 80120 25 190 26 190200 —— —— 知語(yǔ)城 65 6580 185 120130 57 130135 38 150160 聆湖苑 3 4070 102 70100 25 180190 11 220230 3 300400 里外里 —— —— 21 8090 7 150160 —— —— —— —— 三元橋燕莎區(qū)域 遠(yuǎn)洋公館 —— —— 5 169 48 192193 37 253264 —— —— 置地公館 —— —— —— —— 28 247435 3 318485 2 456474 燕莎 class 66 4890 —— —— —— —— —— —— —— —— 波菲特行政公寓 92 5369 142 7096 —— —— —— —— 13 157377 置地公寓 15 7884 3 128132 47 247475 9 229485 14 377547 和平大道 19 5461 36 90153 90 148162 5 153165 29 195364 裘馬都 33 7577 —— —— —— —— 27 290365 —— —— 星源匯 244 7192 43 159170 4 255 6 322361 —— —— 項(xiàng)目戶型分析 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品研究 62 71755478485340656070605070806092776184699070807080708080908030405060708090100保利金泉奧東1 8保利香檳冠軍城世奧國(guó)際中心國(guó)風(fēng)上觀 華彩國(guó)際知語(yǔ)城 聆湖苑燕莎C LA SS波菲特行政公寓置地公寓 和平大道裘馬都 星源匯9620012593115 118 116 10971131 137234124263320128225142 148134 135 135 134 125245178252140270414050100150200250300350400450保利金泉奧東1 8保利香檳冠軍城世奧國(guó)際中心國(guó)風(fēng)上觀 華彩國(guó)際知語(yǔ)城 聆湖苑燕莎C LA SS波菲特行政公寓置地公寓 和平大道裘馬都 星源匯區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一居產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一居產(chǎn)品主力戶型總價(jià)區(qū)間 單位：平方米 單位：萬元 一居戶型區(qū)間總價(jià)區(qū)間分析 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品研究 ? 三區(qū)域內(nèi)一居產(chǎn)品戶型主要集中在 6090平米之間， 50平米以下一居戶型比較稀缺 ? 三個(gè)區(qū)域內(nèi)一居產(chǎn)品戶型總價(jià)主要集中在 100150萬 之間； ? 三元橋燕莎區(qū)域內(nèi)價(jià)格差距較大，是由于單價(jià)及面積差別所致 63 9014080 80 8012411012090 908012080120169701289015912015010090160132160130100 100120130901301729613215317030507090110130150170190保利金泉奧東1 8保利香檳遠(yuǎn)洋萬和城冠軍城 國(guó)奧村 美倫堡世奧國(guó)際中心國(guó)風(fēng)上觀 華彩國(guó)際中廣宜景灣知語(yǔ)城 里外里 聆湖苑遠(yuǎn)洋公館波菲特行政公寓置地公寓 和平大道星源匯144350142184 148372220 230151 174 134202120214473181384207716192375178207296396320250168 193202 2181352314822483963527650100200300400500600700800900保利金泉奧東1 8保利香檳遠(yuǎn)洋萬和城冠軍城 國(guó)奧村 美倫堡世奧國(guó)際中心國(guó)風(fēng)上觀 華彩國(guó)際中廣宜景灣知語(yǔ)城 里外里 聆湖苑遠(yuǎn)洋公館波菲特行政公寓置地公寓 和平大道星源匯亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目二居產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目二居產(chǎn)品主力戶型總價(jià)區(qū)間 單位：平方米 單位：萬元 二居戶型區(qū)間總價(jià)區(qū)間分析 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品研究 ? 二居產(chǎn)品主要供應(yīng)在亞奧區(qū)域以及望京區(qū)域內(nèi)；主要集中在 110130平米， 8090之間的二居產(chǎn)品較稀缺； ? 三元橋、燕莎區(qū)域的產(chǎn)品偏重與商務(wù)、投資型，二居產(chǎn)品主要在 140平米以上 ，總體數(shù)量較少； ? 亞奧和望京區(qū)域和三元橋燕莎區(qū)域內(nèi)二居產(chǎn)品戶型總價(jià)存在明顯差異，反映出不同區(qū)位、項(xiàng)目的不同市場(chǎng)定位； ? 三個(gè)區(qū)域主流二居產(chǎn)品總價(jià)為 150200萬之間； 64 140120 130160180 197140 130170160 135130 150180 190235247148250170150140170190236150180 180 180 190135160190193247475162255050100150200250300350400450500保利金泉( 三期)奧東1 8保利香檳遠(yuǎn)洋萬和城冠軍城 國(guó)奧村 美倫堡世奧國(guó)際中心國(guó)風(fēng)上觀 華彩國(guó)際中廣宜景灣知語(yǔ)城 里外里聆湖苑（大西洋三期）遠(yuǎn)洋公館 置地公館 置地公寓 和平大道星源匯224 300 231368 333 280250 227 218 22530928659132053289374134011252402273193473023463007083523912495002723385409391425373114802004006008001000120014001600保利金泉( 三期)奧東1 8保利香檳遠(yuǎn)洋萬和城冠軍城 國(guó)奧村 美倫堡世奧國(guó)際中心國(guó)風(fēng)上觀 華彩國(guó)際中廣宜景灣知語(yǔ)城 里外里聆湖苑（大西洋三期）遠(yuǎn)洋公館 置地公館 置地公寓 和平大道星源匯亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目三居產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目三居產(chǎn)品主力戶型總價(jià)區(qū)間 單位：平方米 單位：萬元 三居戶型區(qū)間總價(jià)區(qū)間分析 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品研究 ? 三個(gè)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)三居以享受型為主，面積普遍在 180平米以上 ，遠(yuǎn)洋萬和城三居產(chǎn)品戶型面積 160170平米，為拼接戶型； ? 三元橋燕莎區(qū)域內(nèi)三居產(chǎn)品總價(jià)差異化明顯，產(chǎn)品供應(yīng)有較大差別，且 面積尺度大，總價(jià)高 ； ? 三個(gè)區(qū)域三居產(chǎn)品總價(jià)主要集中在 200350萬之間 65 3222901532293182532201501901962102042181503613651654854852642301602002312152602601900100200300400500600保利金泉( 三期)遠(yuǎn)洋萬和城國(guó)奧村 美倫堡國(guó)風(fēng)上觀中廣宜景灣知語(yǔ)城聆湖苑（大西洋三期）遠(yuǎn)洋公館 置地公館 置地公寓 和平大道裘馬都 星源匯240 329 319 252392501612420120868735210151449708304598780430 388 33626940973918431455380127816250200400600800100012001400160018002023保利金泉( 三期)遠(yuǎn)洋萬和城國(guó)奧村 美倫堡國(guó)風(fēng)上觀中廣宜景灣知語(yǔ)城聆湖苑（大西洋三期）遠(yuǎn)洋公館 置地公館 置地公寓 和平大道裘馬都 星源匯亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 三元橋燕莎區(qū)域 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目四居產(chǎn)品主力戶型面積區(qū)間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目四居產(chǎn)品主力戶型總價(jià)區(qū)間 亞奧區(qū)域 望京區(qū)域 單位：平方米 單位：萬元 四居戶型區(qū)間總價(jià)區(qū)間分析 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品研究 1. 亞奧區(qū)域四居國(guó)奧村占到區(qū)域總供應(yīng)的 75%，面積普遍在 230240平米之間； 2. 國(guó)風(fēng)上觀為望京區(qū)域四居的主要供應(yīng)，面積在 220230之間； 3. 三元橋燕莎區(qū)域四居面積為最，但總量?jī)H 87套，面積主要集中在 250平米以上，總價(jià)在 700萬元以上 ； 4. 三個(gè)區(qū)域內(nèi)四居產(chǎn)品主要集中在 200300平米 之間，總價(jià)集中在 500800萬之間。 66 亞奧區(qū)域戶型分布23%41%28%8%一居 二居 三居 四居及其他10221770474 711286一居戶型二居戶型三居戶型四居戶型其他戶型三區(qū)域整體戶型分布 ? 三個(gè)區(qū)域內(nèi) 以二居為主，舒適型一居和三居供量相當(dāng) ，大四居等產(chǎn)品較少； ? 三元橋燕莎區(qū)域主要供應(yīng)商務(wù)公寓以及 一居 ，舒適型二居、三居產(chǎn)品較少； ? 亞奧區(qū)域與望京區(qū)域以 舒適型二居、三居 為主； ? 整體區(qū)域內(nèi)，二居、三居產(chǎn)品面積較大，總價(jià)較高，隨著銷售進(jìn)展， 大面積、高總價(jià)產(chǎn)品將成為未來競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的主流 。 望京區(qū)域戶型分布 6% 34% 15% 1% 44% 一居 二居 三居 四居 其他 45%22%20%8% 5%一居 二居 三居 四居 其他三元橋燕莎區(qū)域戶型分布 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域戶型分析 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品研究 67 ? 90120平米三居為市場(chǎng)空白 ，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 90平米兩居供量較大 ，產(chǎn)品將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境； ? 三元橋燕莎區(qū)域 擁有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的區(qū)位屬性，是保持房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)重要因素； ? 未來三個(gè)區(qū)域內(nèi)潛在供給有限 ， 高品質(zhì)宜居型 產(chǎn)品愈加稀缺； ? 從區(qū)域潛在供應(yīng)和目前在售項(xiàng)目情況來看，項(xiàng)目未來最大的競(jìng)爭(zhēng)來自于 遠(yuǎn)洋萬和城 ，尤其我們的二居產(chǎn)品，將面臨 直接競(jìng)爭(zhēng) 。 區(qū)域市場(chǎng)研究總結(jié) 68 一組團(tuán) 二組團(tuán) 項(xiàng)目產(chǎn)品分類 一組團(tuán)產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 套數(shù) 均面積 總面積 比例 一居 37 67 2467 2% 二居 1440 88 126898 69% 小三居 250 88 21984 12% 中三居 46 114 5110 2% 大三居 138 173 23833 7% 四居 176 233 41047 8% 合計(jì) 2087 106 221340 100% ? 項(xiàng)目 主力產(chǎn)品 集中在 90平米二居； ? 緊湊型三居（ 90120平米 ）占 14％； ? 大三居、大四居樓王產(chǎn)品占總量 15％ 69 從區(qū)域潛在供應(yīng)和目前在售項(xiàng)目情況來看 ? 90平米以下二居產(chǎn)品，將面臨