上海某地產(chǎn)五街坊定位報告(存儲版)
【正文】 * 次臥 * 南向雙臥室三層 主臥 *5 帶露臺，面寬佳（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 2：聯(lián)排 200215㎡180㎡ 開間 地下室 33㎡（不帶車庫） 最好能增加些面積 內(nèi)車庫二層 南向雙臥室 北面附贈露臺三層 主臥 雙面寬帶露臺四層 附贈閣樓（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 3：下疊180㎡ 200㎡ 3個朝南臥室地下室 50㎡以上 帶內(nèi)車庫一層 花園面積大二層 2個陽臺兼露臺（小太陽、后小太陽）產(chǎn)品建議 4：上疊160180㎡ 34個臥室 多朝南二層 3個露臺 主臥開間寬三層 附贈閣樓（小太陽、后小太陽）主要特征及需求首次置業(yè)，婚房，通過軌道 6號線導入的陸家嘴工作的青年之家。主臥室開間寬，衣帽間大。以上海人和新上海人為主，企業(yè)高管及私營業(yè)主。優(yōu)勢： 據(jù) 6號線華夏西路站 200米。品類客戶需求。 2， 3樓為 140㎡（同朗潤園洋房 2， 3F）， 4樓復 5樓為 190㎡，復式。252。大華會成為宗地大華會成為宗地 G3和和 C聯(lián)排的競爭對手。大華對于他們是城市別墅，可以便捷地到達市中心，享受城市級別的配套。 典型項目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅17組團18組團19組團20組團21組團雙拼獨棟類型類型 組團組團 面積面積 套數(shù)套數(shù) 去化去化 均價均價 (元 / ㎡ )聯(lián)排 17 160㎡ 48 48 120231700018 180㎡， 200㎡ 36 3619 180㎡， 200㎡ 38 3820 208㎡， 230㎡ 74 5521雙拼 沿河 280㎡， 230㎡ 20 14 1500020230沿路 213㎡， 218㎡ 20 6獨棟 285， 290，334㎡7 0 30000總共 48940㎡ 243 204 15200 總價在 330萬以下，面積在 200㎡以下的聯(lián)排是市場表現(xiàn)最好的。 自建商業(yè)配套，目前已投入使用。 主要項目的容積率在 。 三林片區(qū) 07， 08年年供應量在 50萬㎡以上，市場供應量逐年增大。 區(qū)域去化良好，年去化面積約在 42萬㎡ ，成交均價在 8921元 /㎡（包括 3個項目的精裝價格）?！∩袞|商業(yè)配套會完善周邊便利型商業(yè)設施。 項目緊貼 6號線高青路站點，便于陸家嘴客戶導入。周遍還留有一部分農(nóng)民房和建材市場252。 世博會后永久性，大規(guī)模，成系統(tǒng)的公共設施，生態(tài)綠地及一流的生活配套，將為三林世博板塊成為未來經(jīng)濟文化交流中心打下堅實的基礎，進一步提升三林城片區(qū)的城市功能。 市場企劃部 2023 4 9 五街坊定位報告目目 錄錄1 宗地的土地屬性宗地的土地屬性2 宗地市場研判宗地市場研判3 3 目標客戶的需求與對應的產(chǎn)品目標客戶的需求與對應的產(chǎn)品4 4 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案5 5 盈利能力分析盈利能力分析 宗地位置 宗地片區(qū)在浦東發(fā)展中的角色 宗地片區(qū)與城市關系 宗地四至及形態(tài) 宗地土地屬性綜合評估 宗地土地屬性總結1 宗地的土地屬性 宗地位置宗地陸家嘴人民廣場徐家匯三 林252。252。 宗地在西三林中東部原先是農(nóng)田，道路不通，橫縱道路目前在打通。252。252。劣勢優(yōu)勢 宗地 土地屬性總結品類 土地屬性 價值排序 比例 類型 年齡購房動機 主力戶型 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品核心價值C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質、空氣質量好）1 20% 后小太陽40－ 45歲 改善三房（ 130－ 150㎡） 情景洋房 情趣功能四房（ 180—220 ㎡） TH2 30% 小太陽35－ 39歲 改善三房（ 120－ 140㎡） 情景洋房 炫耀展示四房（ 180—220 ㎡） TH3 10% 中年之家4550歲 空巢二房（ 90－ 100㎡）多層小高層凸顯自我功能4 40% 青年之家 3035歲 首次 二房（ 80－ 110㎡） 戶型舒適宗地目前處于 C的土地屬性 容積率： ，占地： 121405㎡ 城花 C品類追求低密度社區(qū)環(huán)境，舒適型情趣生活的改善型客戶 宗地 土地屬性總結宗地目前處于 C的土地屬性位于 6號線站 出口 ， 良好 地鐵商業(yè)規(guī)劃金色 G3品類通過地鐵導入，追求城市便捷的首次置業(yè)客戶70/90政策品類 土地屬性 價值排 序 比例 類型 年齡 購房動機 主力戶型 產(chǎn)品形 態(tài) 產(chǎn)品核心 價值G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價值一般1 30% 青年之家 25－ 35歲 首次 一房（ 5070㎡） 二房（ 80－ 100㎡） 高層 功能緊湊2 10% 青年持家 25－ 30歲 首次 二房（ 80－ 100㎡） 高層 功能緊湊3 35% 小太陽 3539歲 改善 三房（ 110－ 130㎡） 高層 功能緊湊4 25% 后小太陽 4045歲 改善 三房（ 110－ 130㎡） 高層 功能緊湊 宗地 土地屬性總結MG3品類緊湊型通過地鐵導入，追求城市便捷的首次置業(yè)客戶C品類 TH追求低密度社區(qū)環(huán)境，舒適型情趣生活的改善型客戶2 宗地片區(qū)的市場判斷 區(qū)域市場概況 客戶概況與選擇 典型項目分析上南路東明路陽辰 .美景櫻桃苑恒大國際公寓西三林板塊北三林板塊楊高南路未來域環(huán)球中央花園東三林板塊板塊 名稱 均價北三林 恒大國際公寓 11000西三林 尚東國際 10200翡翠上南 9200櫻桃苑 9600陽辰 .美景 7633東三林 未來域 9300 環(huán)球翡翠灣 8900 環(huán)球中央花園 8600 新里程 8700 三林在售項目尚東國際翡翠上南新里程三林在售樓盤分布圖252。 三林在售項目項目 /地塊 總建面 容積率 預計上市時 間 07年預計供應（萬㎡） 08年預計供應（萬㎡） 09年預計供應（萬㎡）在售項目尚東國際 32萬㎡ 8 8 8新里程 28萬㎡ 10 10 2待推項目 浦發(fā)博園 8萬㎡ 07年 9月后 2 6 0金誼河畔 25萬㎡ 06年 12月 12 12 1待推地塊金地地塊 19 萬㎡ 08年后 0 7 10三林城地塊 38萬㎡ 0 5 10三林鎮(zhèn) 716街坊 10萬㎡ 3 7 0西林村地塊 2萬㎡ 2 0 0三林鎮(zhèn) 2街坊 10 萬㎡ 5 5 0中林項目 ㎡ 1 7 濟陽路地塊 2萬㎡ 0 2 0錦繡華城地塊 25 萬㎡ 10 10 5共計 52 75 252。252。252。 成為 06年上海市銷售總金額排名第 2的項目。 典型項目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅工作區(qū)域 客戶類型 年齡 家庭結構 比例浦東，陸家嘴、張江、金橋等陸家嘴銀行高管 4045歲 小太陽、后小太陽 35%國企高管（供電局），政府官員4045歲 小太陽、后小太陽 30%私營業(yè)主 3035歲 小太陽 25%聯(lián)排主要成交客戶類型主要是從公寓改善到別墅， 50%有 2輛，以 3口之家為主，一
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