【文章內(nèi)容簡介】 形象分布：主要集中區(qū)域為江北，其次為東平山水江南帝景灣鑫月匯峰碧水灣麗港中心佳兆業(yè)中心華貿(mào)中心東湖花園已售項目未售項目住宅競爭對手分析：未來約有 21萬㎡力量競爭，主要競爭對手為佳兆業(yè)中心項目 地段 入市時間 戶數(shù) 競爭面積 戶型配比佳兆業(yè)中心公寓江北 18號小區(qū) 約 1000 10萬㎡ 14房， 1房為主富力麗港中心公寓江北 11區(qū) 747 2萬㎡ 13房， 1房為主合生帝景灣四期江北 13號小區(qū)預(yù)計2023約 270 5萬㎡ 35房雅居樂白鷺湖公寓汝湖鎮(zhèn) 預(yù)計約 700 4萬㎡ 1房、 2房住宅定位： 都市核心 BOX ，國際生活空間住宅客戶導(dǎo)出 ——1 、參考項目成交客戶分析客戶群體 百分比 關(guān)鍵置業(yè)動機換房 49％ 便利、江景、品質(zhì)為子女買房 5％ 便利、品質(zhì)、江景投資客 30％ 升值潛力、租賃企業(yè)團(tuán)購 0％ ——自由工作室 0％ ——第二居所 16％ 交通、景觀、環(huán)境首次置業(yè) 0％ ——客戶群體 百分比 關(guān)鍵置業(yè)動機換房 58％ 便利、檔次為子女買房 4％ 便利、檔次投資客 21％ 升值潛力、租賃企業(yè)團(tuán)購 4% 便利自由工作室 0% ——第二居所 13% 環(huán)境首次置業(yè) 0% ——富力麗港中心成交客戶分類合生帝景灣成交客戶分類住宅客戶導(dǎo)出 ——2 、物業(yè)定位決定的客戶群體購物中心 —— 中產(chǎn)階層寫 字 樓 —— 國際企業(yè)，國內(nèi)中大企業(yè)商務(wù)人士，少數(shù)成長型企業(yè)商務(wù)人士高端住宅 —— 換房客戶、投資客戶、第二居所客戶、商務(wù)客戶、團(tuán)購客戶公 寓 —— 商務(wù)客戶、臨時來惠第二居所客戶、團(tuán)購客戶、為子女買房、首次 置業(yè)客戶、自由工作室客戶住宅客戶導(dǎo)出 ——3 、項目周邊人群結(jié)構(gòu)分析序號 客戶群體 購房性質(zhì)1 機關(guān)單位公務(wù)員以及事業(yè)單位員工 換房客戶、首次置業(yè)、投資客戶、第二居所、企業(yè)團(tuán)購2 寫字樓商務(wù)人士 首次置業(yè)、團(tuán)購客戶、第二居所、工作室、換房客戶3 專業(yè)市場客戶 第二居所、投資客戶、換房客戶4 高端住宅業(yè)主 換房客戶、投資客、為兒女買房客戶5 江北、水口、小金等地的工業(yè)園區(qū)客戶 換房客戶、投資、第二居所6 看好江北外地客戶05年以來外地投資客各片區(qū)置業(yè)比例 :江北 44％、麥地 其他 12％投資、第二居所住宅客戶導(dǎo)出 ——4 、未來人群分析序號 客戶群體 購房性質(zhì)1 會展中心開放帶來的會展效應(yīng)人群住酒店式公寓需求的客戶、第二居所、投資客戶2 酒店業(yè)發(fā)展帶來的客戶 投資客戶、酒店式公寓需求客戶3 商業(yè)、娛樂配套逐步齊備帶來的客戶第二居所、投資客戶住宅客戶定位：分 6類分析核心客戶重要客戶邊緣客戶偶得客戶換房、為子女買房首次置業(yè)投資客、企業(yè)團(tuán)購、自由工作室第二居所換房類客戶分析屬性 ： 30歲以上的三口以上的家庭，家庭年收入大約在 20萬以上，多次置業(yè)，在江北或郊區(qū)工作的公務(wù)員或商務(wù)人員，購買房屋以自住為主；心理特征： 此類人一般在江北附近工作，較為注重身份的尊貴，對風(fēng)水較為講究，同時對居住品質(zhì)要求高；置業(yè)動機 ：工作便利度、江北良好居住環(huán)境、產(chǎn)品地段以及品質(zhì)、身份的體現(xiàn)；需求戶型： 4房以上， 180平米以上戶型。換房類客戶訪談餐飲業(yè)老板娘業(yè)主姓名： 陳女士年齡： 43家庭結(jié)構(gòu)： 三代同堂學(xué)歷： 未知物業(yè)：帝景灣、 麗港中心交通工具： 未知哈爾濱人，三口之家。在江北三新村營業(yè)一餐飲店，家庭月收入在 20萬以上。典型的生意人，喜歡投資。由于工作原因，只愿意在江北買房，對江北的房地產(chǎn)市場熟悉，但認(rèn)可的樓盤不多，對產(chǎn)品要求較高，追求風(fēng)水。目前居住在江北帝景灣，考慮在麗港中心再購買一套 5房單位，較認(rèn)可其一線江景以及開發(fā)商品牌。某機關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主姓名： 樊主任年齡： 42家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家學(xué)歷： 本科物業(yè)：東湖花園、 麗港中心交通工具： 自駕車某機關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)，客家人，三口之家，其妻子是中學(xué)教師，有一個讀初中的女兒。目前在水東街辦公，常到江北辦事，較講究風(fēng)水。居住在東湖花園 0區(qū)。原計劃在雅居樂白鷺湖購買別墅，但是被麗港中心的城市中心區(qū)位以及江景、產(chǎn)品的高端形象打動，于是 2023年 6月購買了麗港中心 250平米的五房。為子女買房客戶分析屬性 ： 30歲以上的三口以上的家庭，父母年收入大約在 30萬以上，多次置業(yè)，其子女在江北或郊區(qū)工作，以子女名義買房，其子女為首次置業(yè)。為子女購買房產(chǎn)做為便利單身居所或做未來子女結(jié)婚準(zhǔn)備；心理特征： 其子女較為注重項目的現(xiàn)代感、時尚感以及復(fù)合其配套的大型商業(yè)；置業(yè)動機 ：工作便利度、江北良好居住環(huán)境、產(chǎn)品地段以及品質(zhì)、身份的體現(xiàn)；需求戶型： 1房、 2房 40100平米的戶型。為子女買房客戶訪談商人業(yè)主姓名： 林女士年齡： 45家庭結(jié)構(gòu)： 四口之家學(xué)歷： 無物業(yè)：麗格國際公寓交通工具： 自駕車客家人，從事藥材生意， 在風(fēng)尚國際等擁有兩套物業(yè)在風(fēng)尚國際等擁有兩套物業(yè) 。家庭年收入在 50萬元以上，收入穩(wěn)定。其兒子 25歲，目前在江北一裝飾公司上班，即將結(jié)婚。故其選擇購買江北的住房，首付 3成后，月供由其兒子承擔(dān)。追求產(chǎn)品品質(zhì)，認(rèn)為麗格國際公寓產(chǎn)品檔次符合其要求，周追求產(chǎn)品品質(zhì)，認(rèn)為麗格國際公寓產(chǎn)品檔次符合其要求，周邊環(huán)境較好，江北發(fā)展?jié)摿^大。邊環(huán)境較好，江北發(fā)展?jié)摿^大。購買麗格國際公寓 2房，面積 80平米，價格 5000元 /平米，總價 40萬。商人業(yè)主姓名： 林女士年齡： 45家庭結(jié)構(gòu)： 四口之家學(xué)歷： 無物業(yè)：麗港國際公寓交通工具： 自駕車客家人，多年前從惠陽搬到惠城，擁有多處商鋪。家庭年收入在 70萬元以上，有一個 23歲的兒子，剛大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)營茶莊等生意。非常疼愛兒子，讀大學(xué)時為他購買一輛轎車，今年一次性付款為他購買了麗港國際公寓的 1房單位，認(rèn)可產(chǎn)品地段以及保值性。投資客戶分析屬性 ： 40歲以上的三口以上的家庭，年收入大約在 30萬以上，多次置業(yè)，購房多為一次性付款。已購置多處房產(chǎn)用于收租或升值后套現(xiàn)；心理特征： 具有敏銳、獨到的投資眼光，善于發(fā)現(xiàn)物業(yè)未來潛力；置業(yè)動機 ：看中項目地段、品質(zhì)、未來升值潛力、租賃市場、商務(wù)配套；需求戶型： 1房、 2房、 3房 40150平米的戶型。投資客戶訪談專業(yè)投資客業(yè)主姓名： 黃先生年齡： 35家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科物業(yè)： 米蘭生活、義烏小商品城、麗港國際公寓交通工具： 自駕車長期投資房產(chǎn)，尤其對江北的房產(chǎn)升值潛力深信不疑。已經(jīng)購買麗港國際公寓 1房單位，同時還介紹了其他投資朋友購買。其朋友圈中有較多喜好投資房產(chǎn)，同時對其眼光較為信任，故為麗港國際公寓介紹了較多客戶。購買麗港國際公寓主要原因是看重其周邊寫字樓配套能為其帶來較多的商務(wù)租客。目前其米蘭生活 1房 1廳租賃價格為 1500元 /月，他相信未來麗港國際公寓 1房 1廳能租到 2500元 /月。企業(yè)團(tuán)購客戶分析屬性 ：江北附近的公司或者學(xué)校、工廠，為員工尋求住房，統(tǒng)一接送、管理，或者做為員工福利，多位一次性付款或分期付款；心理特征： 較為關(guān)注員工的居住狀況；置業(yè)動機 ：居住舒適性，離工作地點的便利度；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。企業(yè)團(tuán)購客戶訪談廣州市某企業(yè)老板客戶姓名： 鄭先生年齡： 47家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 大專以上物業(yè)：仍在選擇交通工具： 自駕車廣州某企業(yè)老板，其企業(yè)將搬遷至惠州，鄭先生用了 1個月時間專門尋找適合的項目做為宿舍以及寫字樓 。目前在尋求江北的寫字樓做為辦公地點以及公寓做為員工宿舍。正在洽談江北佳磊華麗大廈以及信合大廈做為宿舍以及辦公樓。購買 7090套二房單位做為員工宿舍。較為關(guān)注產(chǎn)品的地段，對江北片區(qū)較為認(rèn)可。認(rèn)為辦公地點應(yīng)該與宿舍有一段距離，但不宜過遠(yuǎn)?；葜萁?jīng)濟(jì)學(xué)院業(yè)主姓名： 劉主任年齡： 50家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科物業(yè)：南湖明珠等交通工具： 自駕車惠州經(jīng)濟(jì)學(xué)院辦公室主任，由于經(jīng)濟(jì)學(xué)院位于馬安這郊區(qū)。為學(xué)校員工尋找適合集體居住的房產(chǎn)，考察了江北麗格國際公寓以及麥地南湖明珠兩個項目，學(xué)校員工購房后學(xué)?？商峁┕e金貸款。目前已經(jīng)在南湖明珠為員工購買了數(shù)套房產(chǎn)，對南湖明珠的配套較為滿意。學(xué)校考慮團(tuán)購后開專車接送其教師。企業(yè)團(tuán)購客戶訪談韓國外企商務(wù)人士客戶姓名： 金先生年齡： 31家庭結(jié)構(gòu)： 一人在中國學(xué)歷： 碩士居住地： 濤景高爾夫酒店交通工具： 企業(yè)接送車某韓國知名企業(yè)高管，辦公地點位于陳江。其公司每月出資800010000元住宿費用租賃江北濤景高爾夫酒店 。對江北環(huán)境、交通較為認(rèn)可，認(rèn)為江北是惠州最高尚的居住生活區(qū)，想選取高端以及帶有商務(wù)、國際性質(zhì)的住宅做為居住用房，但沒有理想對象，故選取了濤景高爾夫酒店做為居所。同金先生的訪談中，談到江北中心將出現(xiàn)國際品質(zhì)的高端公寓以及住宅，他表示很有意向。日本外企商務(wù)人士客戶姓名： 佐崎先生年齡： 33家庭結(jié)構(gòu)： 一人在中國學(xué)歷： 碩士以上居住地：康帝國際酒店交通工具： 企業(yè)接送車某日本企業(yè)高管，辦公地點位于陳江。其公司每月出資 1000012023元住宿費用租賃康帝國際酒店 。康帝國際酒店是惠州唯一五星級酒店，周邊環(huán)境、景觀、交通較好，且康帝國際酒店深入研究各國客戶的生活習(xí)慣、風(fēng)土人情，提供體貼細(xì)微服務(wù)。但康帝國際酒店人群眾多、嘈雜，佐崎先生表示其公司將考慮更換到江北未來的五星級酒店或其他同檔次住宅。工作室客戶分析屬性 ：單身或者兩口之家以及部分員工，家庭年收入 30萬元以上。心理特征： 追求高檔次品味的辦公、居住環(huán)境；置業(yè)動機 ：用于辦公和居住，看重項目周邊的商務(wù)氛圍、中心區(qū)；需求戶型： 1房、 2房、 3房為主， 40150平米的戶型。工作室客戶訪談自由工作室客戶姓名： 唐先生年齡： 28家庭結(jié)構(gòu)： 兩口之家學(xué)歷： 本科以上物業(yè)：瑞嘉大廈交通工具： 自駕車河北人，來惠州工作 2年以上，其家庭位于深圳。一直在麥地風(fēng)尚國際居住并辦公，去年 9月購買瑞嘉大廈 1房 1廳單位用于辦公以及居住。購買瑞嘉大廈較看重其周邊環(huán)境以及配套優(yōu)勢、商務(wù)氛圍。購買 1房做為商務(wù)公寓，可以辦公、居住、接待客戶。第二居所客戶分析屬性 ：惠東、博羅、深圳、廣州、香港等地客戶，與惠州有一定工作關(guān)聯(lián)，常來惠州，購買房產(chǎn)做為第二居所，臨時居住或接待其朋友，多為一次性付款；心理特征： 較為喜歡群居，購買房產(chǎn)后介紹其親戚朋友一起購買；置業(yè)動機 ：較為關(guān)注環(huán)境、配套、產(chǎn)品品質(zhì)；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。第二居所客戶訪談新加坡商務(wù)人士客戶姓名： VICTOR年齡： 29家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科以上物業(yè)：麗港國際公寓交通工具： 飛機由于工作關(guān)系，每月要來惠州 12趟，平時在惠州居住在康帝酒店，目前想購買一套物業(yè)做為臨時落腳處。對江北環(huán)境較為認(rèn)可，購買麗港國際公寓主要因素是對產(chǎn)品品質(zhì)有信心以及酒店式公寓的特征，另外一點重要原因是距離濤景高爾夫較近，可以隨時滿足其休閑運動需求。首次置業(yè)客戶分析屬性 ：單身或者兩口之家，家庭年收入 715萬元，剛性需求，多為按揭二成購房。心理特征： 急于買房以結(jié)婚或商務(wù)需求；置業(yè)動機 ：對首付門檻以及月供敏感度高，關(guān)注項目與工作地點的便利度；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。首次置業(yè)客戶訪談某地產(chǎn)公司員工客戶姓名： 祝先生年齡： 28家庭結(jié)構(gòu)： 年輕夫婦學(xué)歷： 大專以上物業(yè)：瑞嘉大廈交通工具： 的士來惠州工作 3年以上，之前一直與女朋友在麥地附近租房居住，去年底結(jié)婚，去年 9月購買瑞嘉大廈 1房 1廳單位。購買瑞嘉大廈較看重其周邊環(huán)境以及配套優(yōu)勢、江景景觀。購買 1房做為過渡產(chǎn)品，未來換 2房或 3房， 1房則用于出租。住宅戶型定位：戶型配比論證體系結(jié)論一戶型面積動態(tài)分析暢銷戶型分析項目自身條件修正社會發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢結(jié)論二結(jié)論三結(jié)論四市場角度分析客戶角度分析自身角度分析社會科學(xué)角度分析1234推導(dǎo)過程 1：通過惠州全市歷年戶型面積配比區(qū)間及其走勢，判斷惠州市的基本戶型配比；分析片區(qū)可比項目，界定出歷年來的片區(qū)同類項目主力戶型配比概況全市普通住宅戶型面積走向分析年數(shù)據(jù)來源：惠州國土資源管理局比重增長率90—144 ㎡的三房、四房戶型一直為市場主流，占到 40%以上，但受 90/70政策影響， 2023年較前幾年有較大程度的下降；90㎡以下的一房、兩房戶型占到 30%以上，是重要組成部分；144㎡的四房及四房以上大戶型的比重在 15%—20% 之間，并略顯上升之勢。住宅戶型配比建議項目名稱 一房 二房 三房 四房 五房 五房以上 (復(fù)式 )荷蘭水鄉(xiāng) 738310% 96133， 45% 156161， 35%171