【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 形象分布：主要集中區(qū)域?yàn)榻?，其次為東平山水江南帝景灣鑫月匯峰碧水灣麗港中心佳兆業(yè)中心華貿(mào)中心東湖花園已售項(xiàng)目未售項(xiàng)目住宅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：未來約有 21萬(wàn)㎡力量競(jìng)爭(zhēng)，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為佳兆業(yè)中心項(xiàng)目 地段 入市時(shí)間 戶數(shù) 競(jìng)爭(zhēng)面積 戶型配比佳兆業(yè)中心公寓江北 18號(hào)小區(qū) 約 1000 10萬(wàn)㎡ 14房， 1房為主富力麗港中心公寓江北 11區(qū) 747 2萬(wàn)㎡ 13房， 1房為主合生帝景灣四期江北 13號(hào)小區(qū)預(yù)計(jì)2023約 270 5萬(wàn)㎡ 35房雅居樂白鷺湖公寓汝湖鎮(zhèn) 預(yù)計(jì)約 700 4萬(wàn)㎡ 1房、 2房住宅定位： 都市核心 BOX ，國(guó)際生活空間住宅客戶導(dǎo)出 ——1 、參考項(xiàng)目成交客戶分析客戶群體 百分比 關(guān)鍵置業(yè)動(dòng)機(jī)換房 49％ 便利、江景、品質(zhì)為子女買房 5％ 便利、品質(zhì)、江景投資客 30％ 升值潛力、租賃企業(yè)團(tuán)購(gòu) 0％ ——自由工作室 0％ ——第二居所 16％ 交通、景觀、環(huán)境首次置業(yè) 0％ ——客戶群體 百分比 關(guān)鍵置業(yè)動(dòng)機(jī)換房 58％ 便利、檔次為子女買房 4％ 便利、檔次投資客 21％ 升值潛力、租賃企業(yè)團(tuán)購(gòu) 4% 便利自由工作室 0% ——第二居所 13% 環(huán)境首次置業(yè) 0% ——富力麗港中心成交客戶分類合生帝景灣成交客戶分類住宅客戶導(dǎo)出 ——2 、物業(yè)定位決定的客戶群體購(gòu)物中心 —— 中產(chǎn)階層寫 字 樓 —— 國(guó)際企業(yè)，國(guó)內(nèi)中大企業(yè)商務(wù)人士，少數(shù)成長(zhǎng)型企業(yè)商務(wù)人士高端住宅 —— 換房客戶、投資客戶、第二居所客戶、商務(wù)客戶、團(tuán)購(gòu)客戶公 寓 —— 商務(wù)客戶、臨時(shí)來惠第二居所客戶、團(tuán)購(gòu)客戶、為子女買房、首次 置業(yè)客戶、自由工作室客戶住宅客戶導(dǎo)出 ——3 、項(xiàng)目周邊人群結(jié)構(gòu)分析序號(hào) 客戶群體 購(gòu)房性質(zhì)1 機(jī)關(guān)單位公務(wù)員以及事業(yè)單位員工 換房客戶、首次置業(yè)、投資客戶、第二居所、企業(yè)團(tuán)購(gòu)2 寫字樓商務(wù)人士 首次置業(yè)、團(tuán)購(gòu)客戶、第二居所、工作室、換房客戶3 專業(yè)市場(chǎng)客戶 第二居所、投資客戶、換房客戶4 高端住宅業(yè)主 換房客戶、投資客、為兒女買房客戶5 江北、水口、小金等地的工業(yè)園區(qū)客戶 換房客戶、投資、第二居所6 看好江北外地客戶05年以來外地投資客各片區(qū)置業(yè)比例 :江北 44％、麥地 其他 12％投資、第二居所住宅客戶導(dǎo)出 ——4 、未來人群分析序號(hào) 客戶群體 購(gòu)房性質(zhì)1 會(huì)展中心開放帶來的會(huì)展效應(yīng)人群住酒店式公寓需求的客戶、第二居所、投資客戶2 酒店業(yè)發(fā)展帶來的客戶 投資客戶、酒店式公寓需求客戶3 商業(yè)、娛樂配套逐步齊備帶來的客戶第二居所、投資客戶住宅客戶定位：分 6類分析核心客戶重要客戶邊緣客戶偶得客戶換房、為子女買房首次置業(yè)投資客、企業(yè)團(tuán)購(gòu)、自由工作室第二居所換房類客戶分析屬性 ： 30歲以上的三口以上的家庭，家庭年收入大約在 20萬(wàn)以上，多次置業(yè)，在江北或郊區(qū)工作的公務(wù)員或商務(wù)人員，購(gòu)買房屋以自住為主；心理特征： 此類人一般在江北附近工作，較為注重身份的尊貴，對(duì)風(fēng)水較為講究，同時(shí)對(duì)居住品質(zhì)要求高；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：工作便利度、江北良好居住環(huán)境、產(chǎn)品地段以及品質(zhì)、身份的體現(xiàn)；需求戶型： 4房以上， 180平米以上戶型。換房類客戶訪談餐飲業(yè)老板娘業(yè)主姓名： 陳女士年齡： 43家庭結(jié)構(gòu)： 三代同堂學(xué)歷： 未知物業(yè)：帝景灣、 麗港中心交通工具： 未知哈爾濱人，三口之家。在江北三新村營(yíng)業(yè)一餐飲店，家庭月收入在 20萬(wàn)以上。典型的生意人，喜歡投資。由于工作原因，只愿意在江北買房，對(duì)江北的房地產(chǎn)市場(chǎng)熟悉，但認(rèn)可的樓盤不多，對(duì)產(chǎn)品要求較高，追求風(fēng)水。目前居住在江北帝景灣，考慮在麗港中心再購(gòu)買一套 5房單位，較認(rèn)可其一線江景以及開發(fā)商品牌。某機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主姓名： 樊主任年齡： 42家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家學(xué)歷： 本科物業(yè)：東湖花園、 麗港中心交通工具： 自駕車某機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)，客家人，三口之家，其妻子是中學(xué)教師，有一個(gè)讀初中的女兒。目前在水東街辦公，常到江北辦事，較講究風(fēng)水。居住在東湖花園 0區(qū)。原計(jì)劃在雅居樂白鷺湖購(gòu)買別墅，但是被麗港中心的城市中心區(qū)位以及江景、產(chǎn)品的高端形象打動(dòng)，于是 2023年 6月購(gòu)買了麗港中心 250平米的五房。為子女買房客戶分析屬性 ： 30歲以上的三口以上的家庭，父母年收入大約在 30萬(wàn)以上，多次置業(yè)，其子女在江北或郊區(qū)工作，以子女名義買房，其子女為首次置業(yè)。為子女購(gòu)買房產(chǎn)做為便利單身居所或做未來子女結(jié)婚準(zhǔn)備；心理特征： 其子女較為注重項(xiàng)目的現(xiàn)代感、時(shí)尚感以及復(fù)合其配套的大型商業(yè)；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：工作便利度、江北良好居住環(huán)境、產(chǎn)品地段以及品質(zhì)、身份的體現(xiàn)；需求戶型： 1房、 2房 40100平米的戶型。為子女買房客戶訪談商人業(yè)主姓名： 林女士年齡： 45家庭結(jié)構(gòu)： 四口之家學(xué)歷： 無(wú)物業(yè)：麗格國(guó)際公寓交通工具： 自駕車客家人，從事藥材生意， 在風(fēng)尚國(guó)際等擁有兩套物業(yè)在風(fēng)尚國(guó)際等擁有兩套物業(yè) 。家庭年收入在 50萬(wàn)元以上，收入穩(wěn)定。其兒子 25歲，目前在江北一裝飾公司上班，即將結(jié)婚。故其選擇購(gòu)買江北的住房，首付 3成后，月供由其兒子承擔(dān)。追求產(chǎn)品品質(zhì)，認(rèn)為麗格國(guó)際公寓產(chǎn)品檔次符合其要求，周追求產(chǎn)品品質(zhì)，認(rèn)為麗格國(guó)際公寓產(chǎn)品檔次符合其要求，周邊環(huán)境較好，江北發(fā)展?jié)摿^大。邊環(huán)境較好，江北發(fā)展?jié)摿^大。購(gòu)買麗格國(guó)際公寓 2房，面積 80平米，價(jià)格 5000元 /平米，總價(jià) 40萬(wàn)。商人業(yè)主姓名： 林女士年齡： 45家庭結(jié)構(gòu)： 四口之家學(xué)歷： 無(wú)物業(yè)：麗港國(guó)際公寓交通工具： 自駕車客家人，多年前從惠陽(yáng)搬到惠城，擁有多處商鋪。家庭年收入在 70萬(wàn)元以上，有一個(gè) 23歲的兒子，剛大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)營(yíng)茶莊等生意。非常疼愛兒子，讀大學(xué)時(shí)為他購(gòu)買一輛轎車，今年一次性付款為他購(gòu)買了麗港國(guó)際公寓的 1房單位，認(rèn)可產(chǎn)品地段以及保值性。投資客戶分析屬性 ： 40歲以上的三口以上的家庭，年收入大約在 30萬(wàn)以上，多次置業(yè)，購(gòu)房多為一次性付款。已購(gòu)置多處房產(chǎn)用于收租或升值后套現(xiàn)；心理特征： 具有敏銳、獨(dú)到的投資眼光，善于發(fā)現(xiàn)物業(yè)未來潛力；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：看中項(xiàng)目地段、品質(zhì)、未來升值潛力、租賃市場(chǎng)、商務(wù)配套；需求戶型： 1房、 2房、 3房 40150平米的戶型。投資客戶訪談專業(yè)投資客業(yè)主姓名： 黃先生年齡： 35家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科物業(yè)： 米蘭生活、義烏小商品城、麗港國(guó)際公寓交通工具： 自駕車長(zhǎng)期投資房產(chǎn)，尤其對(duì)江北的房產(chǎn)升值潛力深信不疑。已經(jīng)購(gòu)買麗港國(guó)際公寓 1房單位，同時(shí)還介紹了其他投資朋友購(gòu)買。其朋友圈中有較多喜好投資房產(chǎn)，同時(shí)對(duì)其眼光較為信任，故為麗港國(guó)際公寓介紹了較多客戶。購(gòu)買麗港國(guó)際公寓主要原因是看重其周邊寫字樓配套能為其帶來較多的商務(wù)租客。目前其米蘭生活 1房 1廳租賃價(jià)格為 1500元 /月，他相信未來麗港國(guó)際公寓 1房 1廳能租到 2500元 /月。企業(yè)團(tuán)購(gòu)客戶分析屬性 ：江北附近的公司或者學(xué)校、工廠，為員工尋求住房，統(tǒng)一接送、管理，或者做為員工福利，多位一次性付款或分期付款；心理特征： 較為關(guān)注員工的居住狀況；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：居住舒適性，離工作地點(diǎn)的便利度；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。企業(yè)團(tuán)購(gòu)客戶訪談廣州市某企業(yè)老板客戶姓名： 鄭先生年齡： 47家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 大專以上物業(yè)：仍在選擇交通工具： 自駕車廣州某企業(yè)老板，其企業(yè)將搬遷至惠州，鄭先生用了 1個(gè)月時(shí)間專門尋找適合的項(xiàng)目做為宿舍以及寫字樓 。目前在尋求江北的寫字樓做為辦公地點(diǎn)以及公寓做為員工宿舍。正在洽談江北佳磊華麗大廈以及信合大廈做為宿舍以及辦公樓。購(gòu)買 7090套二房單位做為員工宿舍。較為關(guān)注產(chǎn)品的地段，對(duì)江北片區(qū)較為認(rèn)可。認(rèn)為辦公地點(diǎn)應(yīng)該與宿舍有一段距離，但不宜過遠(yuǎn)。惠州經(jīng)濟(jì)學(xué)院業(yè)主姓名： 劉主任年齡： 50家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科物業(yè)：南湖明珠等交通工具： 自駕車惠州經(jīng)濟(jì)學(xué)院辦公室主任，由于經(jīng)濟(jì)學(xué)院位于馬安這郊區(qū)。為學(xué)校員工尋找適合集體居住的房產(chǎn)，考察了江北麗格國(guó)際公寓以及麥地南湖明珠兩個(gè)項(xiàng)目，學(xué)校員工購(gòu)房后學(xué)?？商峁┕e金貸款。目前已經(jīng)在南湖明珠為員工購(gòu)買了數(shù)套房產(chǎn)，對(duì)南湖明珠的配套較為滿意。學(xué)?？紤]團(tuán)購(gòu)后開專車接送其教師。企業(yè)團(tuán)購(gòu)客戶訪談韓國(guó)外企商務(wù)人士客戶姓名： 金先生年齡： 31家庭結(jié)構(gòu)： 一人在中國(guó)學(xué)歷： 碩士居住地： 濤景高爾夫酒店交通工具： 企業(yè)接送車某韓國(guó)知名企業(yè)高管，辦公地點(diǎn)位于陳江。其公司每月出資800010000元住宿費(fèi)用租賃江北濤景高爾夫酒店 。對(duì)江北環(huán)境、交通較為認(rèn)可，認(rèn)為江北是惠州最高尚的居住生活區(qū)，想選取高端以及帶有商務(wù)、國(guó)際性質(zhì)的住宅做為居住用房，但沒有理想對(duì)象，故選取了濤景高爾夫酒店做為居所。同金先生的訪談中，談到江北中心將出現(xiàn)國(guó)際品質(zhì)的高端公寓以及住宅，他表示很有意向。日本外企商務(wù)人士客戶姓名： 佐崎先生年齡： 33家庭結(jié)構(gòu)： 一人在中國(guó)學(xué)歷： 碩士以上居住地：康帝國(guó)際酒店交通工具： 企業(yè)接送車某日本企業(yè)高管，辦公地點(diǎn)位于陳江。其公司每月出資 1000012023元住宿費(fèi)用租賃康帝國(guó)際酒店 ?？档蹏?guó)際酒店是惠州唯一五星級(jí)酒店，周邊環(huán)境、景觀、交通較好，且康帝國(guó)際酒店深入研究各國(guó)客戶的生活習(xí)慣、風(fēng)土人情，提供體貼細(xì)微服務(wù)。但康帝國(guó)際酒店人群眾多、嘈雜，佐崎先生表示其公司將考慮更換到江北未來的五星級(jí)酒店或其他同檔次住宅。工作室客戶分析屬性 ：?jiǎn)紊砘蛘邇煽谥乙约安糠謫T工，家庭年收入 30萬(wàn)元以上。心理特征： 追求高檔次品味的辦公、居住環(huán)境；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：用于辦公和居住，看重項(xiàng)目周邊的商務(wù)氛圍、中心區(qū)；需求戶型： 1房、 2房、 3房為主， 40150平米的戶型。工作室客戶訪談自由工作室客戶姓名： 唐先生年齡： 28家庭結(jié)構(gòu)： 兩口之家學(xué)歷： 本科以上物業(yè)：瑞嘉大廈交通工具： 自駕車河北人，來惠州工作 2年以上，其家庭位于深圳。一直在麥地風(fēng)尚國(guó)際居住并辦公，去年 9月購(gòu)買瑞嘉大廈 1房 1廳單位用于辦公以及居住。購(gòu)買瑞嘉大廈較看重其周邊環(huán)境以及配套優(yōu)勢(shì)、商務(wù)氛圍。購(gòu)買 1房做為商務(wù)公寓，可以辦公、居住、接待客戶。第二居所客戶分析屬性 ：惠東、博羅、深圳、廣州、香港等地客戶，與惠州有一定工作關(guān)聯(lián)，常來惠州，購(gòu)買房產(chǎn)做為第二居所，臨時(shí)居住或接待其朋友，多為一次性付款；心理特征： 較為喜歡群居，購(gòu)買房產(chǎn)后介紹其親戚朋友一起購(gòu)買；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：較為關(guān)注環(huán)境、配套、產(chǎn)品品質(zhì)；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。第二居所客戶訪談新加坡商務(wù)人士客戶姓名： VICTOR年齡： 29家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 本科以上物業(yè)：麗港國(guó)際公寓交通工具： 飛機(jī)由于工作關(guān)系，每月要來惠州 12趟，平時(shí)在惠州居住在康帝酒店，目前想購(gòu)買一套物業(yè)做為臨時(shí)落腳處。對(duì)江北環(huán)境較為認(rèn)可，購(gòu)買麗港國(guó)際公寓主要因素是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有信心以及酒店式公寓的特征，另外一點(diǎn)重要原因是距離濤景高爾夫較近，可以隨時(shí)滿足其休閑運(yùn)動(dòng)需求。首次置業(yè)客戶分析屬性 ：?jiǎn)紊砘蛘邇煽谥?，家庭年收?715萬(wàn)元，剛性需求，多為按揭二成購(gòu)房。心理特征： 急于買房以結(jié)婚或商務(wù)需求；置業(yè)動(dòng)機(jī) ：對(duì)首付門檻以及月供敏感度高，關(guān)注項(xiàng)目與工作地點(diǎn)的便利度；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。首次置業(yè)客戶訪談某地產(chǎn)公司員工客戶姓名： 祝先生年齡： 28家庭結(jié)構(gòu)： 年輕夫婦學(xué)歷： 大專以上物業(yè)：瑞嘉大廈交通工具： 的士來惠州工作 3年以上，之前一直與女朋友在麥地附近租房居住，去年底結(jié)婚，去年 9月購(gòu)買瑞嘉大廈 1房 1廳單位。購(gòu)買瑞嘉大廈較看重其周邊環(huán)境以及配套優(yōu)勢(shì)、江景景觀。購(gòu)買 1房做為過渡產(chǎn)品，未來?yè)Q 2房或 3房， 1房則用于出租。住宅戶型定位：戶型配比論證體系結(jié)論一戶型面積動(dòng)態(tài)分析暢銷戶型分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件修正社會(huì)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢(shì)結(jié)論二結(jié)論三結(jié)論四市場(chǎng)角度分析客戶角度分析自身角度分析社會(huì)科學(xué)角度分析1234推導(dǎo)過程 1：通過惠州全市歷年戶型面積配比區(qū)間及其走勢(shì)，判斷惠州市的基本戶型配比；分析片區(qū)可比項(xiàng)目，界定出歷年來的片區(qū)同類項(xiàng)目主力戶型配比概況全市普通住宅戶型面積走向分析年數(shù)據(jù)來源：惠州國(guó)土資源管理局比重增長(zhǎng)率90—144 ㎡的三房、四房戶型一直為市場(chǎng)主流，占到 40%以上，但受 90/70政策影響， 2023年較前幾年有較大程度的下降；90㎡以下的一房、兩房戶型占到 30%以上，是重要組成部分；144㎡的四房及四房以上大戶型的比重在 15%—20% 之間，并略顯上升之勢(shì)。住宅戶型配比建議項(xiàng)目名稱 一房 二房 三房 四房 五房 五房以上 (復(fù)式 )荷蘭水鄉(xiāng) 738310% 96133， 45% 156161， 35%171