【文章內(nèi)容簡介】 市場供需結(jié)構(gòu)基本合理， 2023年房地產(chǎn)新增供應(yīng)量 546萬平方米，供需比為： 1；?樓盤素質(zhì)差異較為明顯，鄭東新區(qū)的樓盤素質(zhì)普遍較高，順馳、綠城、綠地、建業(yè)、中義聯(lián)手打造出了高素質(zhì)的鄭東板塊；第一大街、森林半島、鑫苑名家、聯(lián)盟新城等在市場處于領(lǐng)先地位，具備較好的品牌效益；?住宅產(chǎn)品供應(yīng)形式區(qū)域化特征明顯，中區(qū)主要以高層住宅為主，其他區(qū)域多層占據(jù)主流；?部分樓盤的產(chǎn)品創(chuàng)新程度較大，產(chǎn)品理念較為先進(jìn)，如順馳鄭東第一大街、建業(yè)聯(lián)盟新城，已接近國內(nèi)先進(jìn)水平；?產(chǎn)品類型較為豐富， 但在產(chǎn)品細(xì)節(jié)塑造上仍存在一定不足 ， VILLA、 TOHO、類 TOHO、花園洋房、退臺洋房均已出現(xiàn)，在平面和立體上的創(chuàng)新產(chǎn)品較多；?樓盤規(guī)模普遍較大， 20萬平方以上的樓盤數(shù)量較多。31本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)分析結(jié)論及啟示 ——住宅市場需求狀況房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和營銷的水準(zhǔn)，取決于對客戶的研究，從客戶需求和居住發(fā)展趨勢來看：?調(diào)研顯示：九江市多數(shù)客戶對項(xiàng)目位置的依賴性較強(qiáng)，尤其是面向社會中堅階層的客戶；跨區(qū)置業(yè)受到一定的程度的限定；?小戶型項(xiàng)目對位置的依賴更強(qiáng)，中高端項(xiàng)目對位置的依賴感最弱，占據(jù)優(yōu)勢環(huán)境資源和優(yōu)勢區(qū)位成為中高端客戶置業(yè)的首選；?客戶對于創(chuàng)新的產(chǎn)品較易接受，復(fù)式、樓中樓、花園洋房等創(chuàng)新產(chǎn)品均取得不俗銷售業(yè)績；?地域和氣候的影響，客戶對于朝向、采光、陽臺形式等均有較高要求；?北部和東部區(qū)域最受客戶歡迎，客戶提及最多的項(xiàng)目有鑫苑名家、天下城、九郡弘、森林半島、帝湖花園等，較易受口碑市場影響；?十分注重社區(qū)內(nèi)部的景觀體系，對于社區(qū)外圍的環(huán)境要求相對較??；?多層建筑形式最受市場歡迎，小高層、高層住宅存在一定的市場抗性；?市場的需求持續(xù)走旺， 2023年九江市場銷售面積超過 500萬平方米，較 2023年上升 40%。32本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)分析結(jié)論及啟示 ——房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢對于態(tài)勢的研究是為了市場的機(jī)會點(diǎn)和空白點(diǎn)所在：?縱向比較，九江市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)量和開發(fā)水平都保持較快幅度的增長；?橫向比較，九江房地產(chǎn)市場發(fā)展尚存在較大的空間，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作、營銷水平上與國內(nèi)一線城市存在一定差距；?城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場不斷細(xì)分，必然產(chǎn)生大量的中產(chǎn)階級，多余產(chǎn)品的需求更缺多元化，類 TOHO、花園洋房、退臺洋房等產(chǎn)品存在較大的市場需求；?樓盤模仿和復(fù)制的速度較快，異地城市的成熟模式被大量移植，建筑風(fēng)格更趨多元化；?涉及到樓盤文化內(nèi)涵和形象價值的提煉較少，對于社區(qū)文化的倡導(dǎo)上存在不足，開發(fā)商對于項(xiàng)目品牌的塑造和延續(xù)上普遍存在不足；?國內(nèi)一流開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入迅速提升了本地的開發(fā)水平，也加劇了市場的競爭程度。33本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)客戶訪談的主要觀點(diǎn) ——1整體房價不算很高，可能上升的空間比較大，自去年下半年房價有了大幅度上升；今年國家一直在進(jìn)行調(diào)整，老百姓觀望的比較多，總體來說不可能降，當(dāng)時上升的幅度肯定下降；結(jié)論一結(jié)論二最看好北區(qū)，東區(qū)發(fā)展目前看不錯，但是受政策引導(dǎo)影響過大，如果未來發(fā)展起來，東區(qū)肯定是不錯的；普通老百姓對東區(qū)還是有一定的擔(dān)心；北區(qū)比較適合居住；結(jié)論三買房子最關(guān)注小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，外部環(huán)境都差不多，配套設(shè)施要完善，尤其是針對普通老百姓的房子，距離市區(qū)不能太遠(yuǎn)；普通老百姓對區(qū)域的依賴性強(qiáng)，生活、工作、社交都離不開，有錢一點(diǎn)的不是很關(guān)注這方面，一般喜歡去東區(qū)和北區(qū)購買；郊縣買房的人也不少。結(jié)論四34本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)客戶訪談的主要觀點(diǎn) ——2最喜歡多層，小高層不經(jīng)濟(jì)，有錢一點(diǎn)的話住復(fù)式、聯(lián)排別墅都不錯，多大面積看個人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；比較喜歡實(shí)惠；結(jié)論五結(jié)論六很關(guān)注朝向和采光，客廳要大一點(diǎn)，對創(chuàng)新的東西當(dāng)然喜歡，入戶花園、大露臺都不錯；比較容易接受新的東西；結(jié)論七項(xiàng)目的位置目前有點(diǎn)遠(yuǎn)，普通老百姓現(xiàn)在過去還有點(diǎn)不方便，對未來的發(fā)展很看好，政府在那邊的投資也很大；不能做得太普通；提及較多的樓盤有鑫苑名家、森林半島，鄭東新區(qū)多數(shù)沒去過，聽說樓盤做得不錯。結(jié)論八35本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士訪談的主要觀點(diǎn) ——1房價整體水平不高，預(yù)計上升的空間比較大，但是目前宏觀調(diào)控的影響比較大，老百姓有不少觀望的，持幣待購的情況出現(xiàn)。結(jié)論一 結(jié)論二目前發(fā)展最好的區(qū)域是東區(qū)和北區(qū)，西區(qū)不會很差因?yàn)槭姓谶@里，鄭東新區(qū)的發(fā)展速度很快，土地基本上都已經(jīng)被發(fā)展商控制了；結(jié)論三北區(qū)靠近行政區(qū)，客戶的購買實(shí)力較強(qiáng)，目前的樓盤很多，都賣的不錯，北區(qū)是市場自然促成的，有很強(qiáng)的支撐因素，和東部發(fā)展不一樣小區(qū)的環(huán)境很關(guān)鍵，創(chuàng)新的產(chǎn)品有很大的市場空間，先進(jìn)城市的一些好的經(jīng)驗(yàn)都被學(xué)習(xí)過來，稍微有點(diǎn)錢的人喜歡住復(fù)式；項(xiàng)目也要引導(dǎo)老百姓，畢竟他們見到的東西不多；結(jié)論四36本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士訪談的主要觀點(diǎn) ——2土地市場供應(yīng)控制比較嚴(yán)，主要土地還是新增土地，舊城舊廠改造也占據(jù)一定比例；土地價格上升很快，北區(qū)北環(huán)以北的區(qū)域目前土地都超過 100萬 /畝；結(jié)論五 結(jié)論六多層產(chǎn)品最受歡迎，經(jīng)濟(jì)條件好的客戶也能接受小高層，小高層是趨勢，未來土地供應(yīng)越來越緊張；結(jié)論七建議項(xiàng)目一開始不要定位過高，周邊的環(huán)境不是很好，但是如能做出很有特點(diǎn)的產(chǎn)品也可以稍高一點(diǎn)；普通百姓目前過去稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)；政府規(guī)劃東移北擴(kuò)的戰(zhàn)略很明確，東區(qū)代表的是未來，北區(qū)是比較適合居住的地方；東區(qū)的順馳項(xiàng)目、聯(lián)盟新城建的很不錯；結(jié)論八37本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)訪談主要觀點(diǎn)提煉及啟示主要觀點(diǎn)及啟示：?對項(xiàng)目的區(qū)位較為認(rèn)同；?項(xiàng)目的位置和資源有一些不利因素，定位不適宜過高；?客戶對創(chuàng)新的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的景觀最為關(guān)心，也容易接受；?多數(shù)客戶比較務(wù)實(shí)，對位置的依賴性較強(qiáng)。38本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)片區(qū)現(xiàn)狀條件及項(xiàng)目資源條件?項(xiàng)目所在的 北區(qū)中段 屬于城市邊緣區(qū)域，目前在開發(fā)樓盤較多，且片區(qū)較受市場青睞；?周邊的各項(xiàng)生活配套和公共配套設(shè)施較為匱乏，成為制約本片區(qū)開發(fā)的最大不利因素；?片區(qū)的開發(fā)大體可分為兩類：經(jīng)濟(jì)型低密度住宅如鹿港小鎮(zhèn)、家和萬世、純粹領(lǐng)域等；中檔次大型社區(qū)如 21世紀(jì)、大河春天、四月天、漢飛城市公園等；?從已銷售的情況來看，本片區(qū)的多層住宅銷售明顯高于小高層，如漢飛城市公園、四月天項(xiàng)目，中檔次大型樓盤中，面積控制較為緊湊的戶型銷售情況較好；?經(jīng)濟(jì)型低密度住宅中，客戶對于產(chǎn)品品質(zhì)的要求較高，已開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品營建水平不高，創(chuàng)新和超越的空間較大；?中檔次大盤中，多層住宅的銷售價格集中在 2500—2800 元 /平方米，產(chǎn)品形式未有大的突破；小高層銷售價格在 2800—3000 元 /平方米之間，產(chǎn)品品質(zhì)較為一般，創(chuàng)新點(diǎn)應(yīng)用較少；?本項(xiàng)目自身資源狀況在片區(qū)內(nèi)處于中間位置；?項(xiàng)目所在片區(qū)已逐漸成為市場上最火熱的區(qū)域之一，片區(qū)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，片區(qū)內(nèi)部競爭激烈。39本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)的多層產(chǎn)品受到市場熱寵，區(qū)域配套不完善成為目前制約 大盤 發(fā)展的最大障礙漢飛 .城市公園 21世紀(jì)社區(qū) 四月天社區(qū)形象開盤時間 05年 1月開盤，之前認(rèn)籌期 4個月05年 4月， 21世紀(jì)第九期湖適 04年 10月規(guī)模 占地面積 300畝，容積率 21世紀(jì)總占地 1000余畝，規(guī)劃容積率 ，其中湖適占地 4萬平方米占地 600畝，建筑面積 70萬平方米，容積率 2產(chǎn)品形式 多層、小高層 多層、小高層、別墅 多層、小高層均價（元 /平）2700多層； 3000小高層 3100 2550，多層 2600，小高層2900戶型面積 二房 8090平方米， 30%三房 110130平方米， 40%主力 3房 103145平方米 三房 120平方米 65%四房 160平方米 35%銷售率 多層銷售 100%，小高層已封盤，小戶型銷售較快60% 三房 90%，四房 7080%多層 85%，小高層 50%樓盤特色 社區(qū)內(nèi)有景觀帶，引進(jìn)成木成材，小高層先展示后開盤湖畔生活主題、陽光三房設(shè)計、 vip業(yè)主會所、社區(qū)教育配套、物業(yè)服務(wù)社區(qū)配有會所、羽毛球場、幼兒園（與金水區(qū)教委聯(lián)辦）客戶特征 工薪層、白領(lǐng)，郊縣占 1020%公司主管、私企業(yè)主、教師、個體經(jīng)營者、政府官員較少個體經(jīng)營者較多，移動聯(lián)通職工、政府官員、私營企業(yè)主u以 21世紀(jì)居住社區(qū)、四月天為代表的大型社區(qū)，主力供應(yīng)多層產(chǎn)品，注重產(chǎn)品社區(qū)內(nèi)環(huán)境、景觀園林的打造，面向中端、中高端客群；u多層產(chǎn)品、緊湊戶型產(chǎn)品銷售狀況良好，小高層住宅目前銷售存在一定的壓力；u價格在 25003100之間，社區(qū)內(nèi)配套，如商業(yè)、幼兒園、學(xué)校等是產(chǎn)品主要賣點(diǎn)；u區(qū)域客戶具備明顯的差異，工薪階層的區(qū)域性明顯，高端客戶的區(qū)域來源比較廣泛；u本區(qū)域產(chǎn)品素質(zhì)在市場上處于中游水平，九江市經(jīng)濟(jì)型的低密度產(chǎn)品本區(qū)所占的比重較大。大盤社區(qū)40本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型低密度產(chǎn)品暢銷，中高端客戶對區(qū)域認(rèn)可度較高，創(chuàng)新的產(chǎn)品在市場上屢獲成功純粹領(lǐng)域 鹿港小鎮(zhèn)樓盤形象開盤時間 04年 12月 03年 12月開發(fā)規(guī)模 占地 100畝，容積率 ， 100套，綠化率 %200畝，建筑面積 6萬平方米，容積率 ，共 280套產(chǎn)品形式 聯(lián)排、雙拼、 townhouse 雙拼、聯(lián)排、疊拼均價（元 /平） 4000 4400雙拼、聯(lián)排， 3000疊加戶型面積 聯(lián)排 243平方米雙拼 393平方米230240聯(lián)排 40套230260雙拼 60套160210疊加 160套銷售狀況 銷售率 50% 銷售率 8090%樓盤點(diǎn)評 每戶設(shè)有獨(dú)立地下私家會所，社區(qū)內(nèi)設(shè)有賣場、度假酒店等生活配套，營造社區(qū)尊崇感；社區(qū)內(nèi)業(yè)主層次較多；宣傳較少，低調(diào)銷售戶型設(shè)計精細(xì)，提供網(wǎng)球場、足球場、籃球場、閱讀室、活動中心等休閑設(shè)施 ，客戶特征 3550歲，私企業(yè)主，本期為主 私企業(yè)主與地市人群各半u低密度產(chǎn)品所占的比重較大，聯(lián)排、疊加、復(fù)式、退臺洋房是主要的產(chǎn)品形式， 產(chǎn)品類型多，成熟度不高；u均價基本超過 3500元 /平方米，總價集中在 60萬 —100萬；u項(xiàng)目的銷售速度主要取決于社區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品狀況，經(jīng)濟(jì)型低密度產(chǎn)品銷售狀況最為良好；u客戶以私企業(yè)主居多，也有企業(yè)高管、私企業(yè)主、政府官員等，部分客戶來自郊縣，追求生活品質(zhì)。低密度樓盤41本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)未來片區(qū)主要供應(yīng)和競爭樓盤12345678本項(xiàng)目位置中心區(qū)鄭東新區(qū)1 地王 占地 ，成本 2 濱水帶 .圣菲城總建筑面積 30萬平方米3 冠軍花園 占地面積近 22萬平方米，首推 8萬平米住宅4 尚城國際花園建筑面積83855平方米5 亞新 美好時光占地 140畝，計劃開發(fā)面積19萬平方米6 茵悅之聲 總規(guī)劃建筑面積 7 漢飛城市公園占地 258畝，一期規(guī)劃 萬平方米8 四月天 占地 600余畝，總建筑面積70萬平方米 u從趨勢看，未來片區(qū)競爭激烈，小高層和高層所占的比例上升；u土地成本日趨升高，片區(qū)價格可能有較大的升幅；u客戶可能產(chǎn)生被動接受小高層的狀況。啟示和思考：u競爭對手高層產(chǎn)品增多的情況下，我們?nèi)绾沃贫☉?zhàn)略？u依據(jù)競爭對手的市場反饋情況調(diào)整后期的開發(fā)思路。42本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)片區(qū)市場地位挖掘和競爭格局分析資源挖掘和提煉：?非常純粹的居住區(qū)域之一；?受到市場的高度認(rèn)可，屬于房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域；?客戶的層面多樣化，具備較好的市場形象；?配套設(shè)施日趨完善，發(fā)展前景十分看好。43本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目界定問題結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位發(fā)展策略市場供給市場需求片區(qū)解析項(xiàng)目解析模式研究案例借鑒機(jī)會分析44本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)案例借鑒和開發(fā)模式的突破 ——如何從市場中突圍？u上述案例所處片區(qū)的市場競爭激烈程度均與本項(xiàng)目基本類似，基本都處于城市的房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；對比本項(xiàng)目所處的市場競爭環(huán)境和區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，我們研究了大量的成功案例，并總結(jié)了幾種不同模式的運(yùn)作特征，以便從中找出適合本項(xiàng)目的開發(fā)突破模式。?市場絕對領(lǐng)導(dǎo)者模式案例：天津武清順馳城市藝墅、無錫萬科魅力之城?創(chuàng)新和差異化競爭案例：浙江中能浪漫和山?新生活理念引導(dǎo)策略：深圳陽光棕櫚園?市場追隨策略：深圳廣博星海華庭45本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)案例借鑒 ——無錫萬科魅力之城，國際街區(qū)生活主張u項(xiàng)目區(qū)位及競爭背景：蠡湖西側(cè)，屬 于無錫未來的城市副中心和新興綜合區(qū)；是無錫房地產(chǎn)開發(fā)最火熱的區(qū)域之一；u萬科策略：完全的市場領(lǐng)導(dǎo)者形象，以 “ 新城市主義 ” 的規(guī)劃理念，借鑒東京幕張新城的規(guī)劃元素，打造國際街區(qū)生活；u項(xiàng)目形象：不是一個社區(qū)，更是一個新城市，具備了居住、工作、消遣、生活的城鎮(zhèn)；u適用背景 :大發(fā)展商先進(jìn)理念引導(dǎo)生活46本報告是嚴(yán)格保密的。力天興業(yè)機(jī)構(gòu)案例借鑒模式 ——杭州浪漫和山， “ 山谷 .純現(xiàn)代 house” ，由產(chǎn)品演繹生活形態(tài)n意