【文章內(nèi)容簡介】 易量下跌，但銷售均價(jià)持續(xù)上漲，呈現(xiàn)成交價(jià)與成交量逆向發(fā)展的局面216。0810年，杭州土地市場將迎來供應(yīng)與競爭的高峰，特別是大量高價(jià)地塊的面市將造成豪宅市場競爭加劇216。中國房地產(chǎn)形勢(shì)長期看好，但短期內(nèi)將進(jìn)入整固期　　項(xiàng)目入市期市場供應(yīng)量放大、競爭加劇，加之國家政策調(diào)控的影響，項(xiàng)目必須通過標(biāo)桿性產(chǎn)品打造強(qiáng)大的核心競爭力，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。臨平7000元三墩蕭山8000元下沙7000元錢江新城 23萬文教城北橋西1－ 濱江1萬閑林7000元九堡喬司8000－ 老余杭6000元 124市中心24萬5367東方潤園 37000元 /㎡。金色海岸 28000元 /㎡西湖 8號(hào)公館 60000元 /㎡白馬公寓 35000－ 40000元 /㎡深藍(lán)廣場 35000－ 40000元 /㎡留莊 31000元 /㎡九樹公寓 40000元 /㎡公元沐橋 30000元 /㎡杭州豪宅集中于武林及錢江新城 CBD，西湖、之江區(qū)域有部分資源性豪宅8區(qū)域分布本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。售價(jià) 3萬 /㎡以上的豪宅項(xiàng)目市場反應(yīng)良好，且價(jià)格上漲速度快項(xiàng)目名 開盤時(shí)間及開盤價(jià) 目前售價(jià) 銷售速度 總建筑面積綠園 2023年， 7000元 / ㎡ 30000元 / ㎡以上 二手房 115600白馬公寓 2023年， 7500元 / ㎡ 35000－ 40000元 /㎡ 二手房 220230深藍(lán)廣場 2023年， 7000元 / ㎡ 35000－ 40000元 /㎡ 二手房 61000金色海岸 2023年 8月， 21000元 / ㎡ 28000元 / ㎡ 基本售罄 220230西湖 8號(hào) 2023年 4月， 40000元 / ㎡ 60000元 / ㎡ 去化 60％ 13604九樹 2023年 4月， 30000元 / ㎡ 40000 / ㎡ 去化 90％ 30000東方潤園 2023年 9月， 15000元 / ㎡ 37000元 / ㎡ 去化 85％ 226000留莊 2023年 10月， 31000元 / ㎡ 34000元 / ㎡ 去化 95％ 78000本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目名稱 KPI 項(xiàng)目名稱 KPI銀馬公寓1. 地段：文教區(qū)。2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：板式高層圍合，大面積中央景觀，厚板可分割戶型。留莊1. 資源稀缺：西溪濕地2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：新帕拉蒂奧風(fēng)格建筑3. 品牌：綠城品牌4. 精裝修深藍(lán)廣場1. 地段：城市 CBD，武林商圈核心地段，緊靠運(yùn)河。2. 品牌：綠城品牌3. 精裝修4. 物業(yè)管理：五星級(jí)酒店物業(yè)顧問西溪蝶園1. 資源稀缺：西溪濕地2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：高層 TH3. 品牌：萬科品牌4. 精裝修東方潤園1. 地段：錢江新城 CBD核心2. 資源稀缺：一線江景。3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型，三梯兩戶4. 頂級(jí)會(huì)所：鴻藝會(huì)顧問。5. 智能化： Honeywell數(shù)字智能家居。6. 物業(yè)管理：管家留學(xué)。西湖 8號(hào) 1. 資源稀缺：西湖金色海岸1. 地段：錢江新城2. 資源稀缺：一線江景 。3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型，園林景觀4. 精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)和家園1. 資源稀缺：山景自然資源。2. 品牌：坤和品牌3. 精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)九樹公寓1. 資源稀缺：山景自然資源。2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：非經(jīng)驗(yàn)住宅。3. 精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)杭州豪宅客戶關(guān)注點(diǎn)依次為：資源及地段 開發(fā)商品牌 /產(chǎn)品 會(huì)所 /配套智能化KPI本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目名 主力戶型 主力面積（平米） 房均面積（平米） 總建筑面積 （平米）深藍(lán)廣場 三居室、四居室 160200 50 61000白馬公寓 三房兩廳、四房 160200 50 220230綠園 三房二廳、四房二廳 160190 50 115600銀馬公寓 三居室、四居室 160210 50 150000西湖 8號(hào) 三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩 /三廳 130220 4060 13604新綠園 三房二廳、四房二廳 135170 45 117000西溪蝶園 四房兩廳三衛(wèi) 190 50 420230和家園 三房、四房、五房 140300 4050 1000000金色海岸 三房二廳、四房三廳 +工人房 200380 65－ 90 220230東方潤園 三房二廳 +（家庭廳 +書房） 210360 6590 226000留莊 三套房 +書房 280420 80100 78000九樹 四房三廳四衛(wèi) 1廚 330400 90100 30000房均面積 50－ 60平米之間占主流，少數(shù)資源型公寓及頂級(jí)豪宅房均面積在 65－ 100平米之間戶型面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)216。滿足空間奢侈感： 大客廳、大主臥仍然是不變的主流，且日漸奢華。重視其他家庭成員的需求，次臥開間較普通住宅增大。216?？臻g的舒適性與功能性要求越來越強(qiáng)： 如獨(dú)立工人房，雙套房（多套房），中西式廚房，衛(wèi)生間男女賓衛(wèi)具分離、淋浴器分離，配置服務(wù)陽臺(tái)、設(shè)備陽臺(tái)等不同功能陽臺(tái)。216。別墅空間概念引入公寓 ； 如復(fù)式住宅前庭后院、入戶花園、空中花園等。216。景觀價(jià)值最大化： 除了一般意義上的全明、南北通透等評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)外，高端公寓力求多明，并通過如 270度景觀陽臺(tái)、大面積使用落地窗等增加房間通透性及最大限度實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值。216。小體量特色產(chǎn)品市場反應(yīng)良好： 如九樹公寓、留莊等個(gè)例產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)各具特色，滿足特定人群的價(jià)值需求。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大開間客廳、保姆電梯、家庭廳、雙套房、中西廚房東方潤園 四房三廳三衛(wèi)267平米216。7米開間的豪華客廳216。首創(chuàng)保姆服務(wù)電梯，工人房與主人活動(dòng)區(qū)嚴(yán)格分開；216。將家庭廳設(shè)計(jì)由別墅引入公寓，形成家庭成員專屬空間。216。次臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，滿足家庭成員需要。216。主臥帶書房、大面積走入式衣櫥形成豪華套間。216。主臥衛(wèi)生間臺(tái)盆與坐便器均男女分離，淋浴器與浴缸分離；216。中西式廚房分離，滿足高端用戶飲食需求。戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。五明設(shè)計(jì)、入戶花園、奢華主衛(wèi)、 270度弧形景觀窗216?！?五明設(shè)計(jì) ” ，不但滿足了一般的 “ 三明 ” ，而且電梯廳和工人房也是直接采光；216。入戶花園；216。主臥擁有大面積豪華獨(dú)立衛(wèi)生間、淋浴器與景觀按摩浴缸分開，男女坐便器分離；216。主臥擁有大面積步入式更衣間；216。獨(dú)立的保姆房，與主人生活空間嚴(yán)格區(qū)分；216。大面積的落地玻璃，甚至有些房間三面都采用玻璃墻體， 270度弧形景觀窗，保證了景觀視野。金色海岸 三房兩廳兩衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科產(chǎn)品創(chuàng)新 —— 高層 TH設(shè)計(jì)西溪蝶園 四房二廳三衛(wèi) 190平米216?！?高層 Town—House”, 前庭后院，入戶花園。216。挑空餐廳。216?？蛷d與書房一體，形成大面寬客廳。216?？团P全落地窗。戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新帕拉蒂奧風(fēng)格216。帕拉蒂奧空間美學(xué)，十字內(nèi)廊和園廳，會(huì)客廳、起居室、正餐廳、書房、臥室等功能空間沿十字分布，形成禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動(dòng)區(qū)、休息區(qū)；216。超 300平米大戶型空間僅三房配置，主臥 *，餐廳 *，極盡奢華；216。獨(dú)立工人房嚴(yán)格分區(qū)；216。五衛(wèi)配置，每間臥室均配豪華衛(wèi)生間外，與客衛(wèi)嚴(yán)格分開。留莊 三房三廳五衛(wèi) 350平米戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豪宅產(chǎn)品具備一定創(chuàng)新點(diǎn)或市場領(lǐng)先點(diǎn)項(xiàng)目名稱 創(chuàng)新銀馬公寓1. 大開間剪力墻厚板結(jié)構(gòu)、戶型全自由分割。東方潤園1. 三梯兩戶，保姆專用電梯。留莊 1. 帕拉蒂奧十字建筑風(fēng)格。西溪蝶園1. 高層 TH，前庭后院2. 電梯大堂外置。3. 平層連廊，多單元共用樓梯。西湖 8號(hào) 1. 雙開電梯直接入戶九樹公寓 1. 非經(jīng)驗(yàn)住宅，近 400平米大平層，充分體現(xiàn)大空間通透性與流動(dòng)性。2. 大面積通透的窗墻系統(tǒng)， 360度圍廊，可移動(dòng)木格柵。產(chǎn)品創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。智能化等項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品及智能化 精裝修東方潤園 1. 鋁板外墻。2. Honeywell數(shù)字智能家居。3. 中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央燃?xì)鉄崴到y(tǒng)、單元式中央吸塵系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)。1. 毛坯， 6套大師設(shè)計(jì)方案贈(zèng)業(yè)主金色海岸 1. 鋁板外墻。 1. 世界頂級(jí)品牌用材， 6000元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。西湖 8號(hào) 1. 浮筑樓板。2. 一卡識(shí)別系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)。九樹公寓1. 墻體大面積玻璃，衛(wèi)室大塊天然石材使用。2. 采暖 :水地暖、 vaillant燃?xì)獗趻鞝t和配套的儲(chǔ)水加熱罐。3. 同層排水系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)。4. 無機(jī)房電梯。1. 世界頂級(jí)品牌，如德國 Bulthaup廚房家具、德國 Miele廚房電器，德國DornbrachtMEM系列龍頭、花灑、唯寶薩泊威系列浴缸等留莊 1. 中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、無機(jī)房電梯、同層排水 1. 新帕拉蒂奧風(fēng)格精裝城市芯語1. 外墻外保溫飾面干掛系統(tǒng)、冷熱橋阻斷系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、同層排水、浮筑樓板系統(tǒng)、無機(jī)房電梯、完整降噪系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、雨水回收及處理系統(tǒng)、陽光導(dǎo)入系統(tǒng)、屋面系統(tǒng)、地下車庫燈光導(dǎo)航、生活熱水系統(tǒng)、有機(jī)垃圾生態(tài)處理系統(tǒng)等朗詩國際街區(qū) 1. 地源熱泵技術(shù)、混凝土頂棚輻射制冷制熱、全置換新風(fēng)、絕緣外墻、 “ 嚴(yán)密 ” 外窗系統(tǒng)、同層排水多種產(chǎn)品系統(tǒng)已普遍使用，精裝修水平達(dá)國內(nèi)頂級(jí)，出現(xiàn)科技主打項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。杭州豪宅會(huì)所配套及物管檔次一般，即使東方潤園在這兩方面也更多作為營銷手段項(xiàng)目名稱 物管服務(wù) 會(huì)所深藍(lán)廣場 1. 雷迪森五星級(jí)酒店管理 1. 恒溫游泳池、健身中心等東方潤園 1. 荷蘭國際管家學(xué)院留學(xué)2. /平米 月1. 鴻藝會(huì)會(huì)所顧問2. 蓮花形會(huì)所：中西餐廳、 SPA、游泳池、健身房、頂層燒烤金色海岸 1. 戴德梁行 1. 休閑養(yǎng)生會(huì)所。室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、健身美容、中西餐廳等留莊 1. 綠城物業(yè)。 8元 /平米 月 1. 二期有會(huì)所，規(guī)劃游泳池、影廳、超市等。西湖 8號(hào) 1. 綠城物業(yè)， 12元 /平米 月 1. 下沉式小型會(huì)所，餐飲、 SPA、休閑等物管、會(huì)所本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。浙江省內(nèi) 3050歲頂尖財(cái)富階層，三口之家，偏好 250300平米奢華四房來源 216。浙江省內(nèi)占 90％身份特征 216。大型企業(yè)老總、頂尖的私企老板（頂尖財(cái)富階層）216。以傳統(tǒng)制造業(yè)、外貿(mào)、地產(chǎn)、金融為主年齡 216。3050歲占 90％以上216。其中以 30－ 40歲占 60％以上216。部分年輕新貴涌現(xiàn)，占 10％家庭構(gòu)成 216?；疽匀谥覟橹?，大部分孩子在外讀書，216。日常居住以兩口為主。216。僅 10％左右客戶與父母居住面積及戶型需求 216。250300四房最受歡迎，認(rèn)為空間感、舒適感最佳。216。300以上四房及 200250三房次之產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn) 216。大尺度豪華客廳、主臥、主衛(wèi)、廚房216。大陽臺(tái)216。主仆分區(qū)豪宅客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？粗睾勒瑯?biāo)簽，圈層影響需求特征 216。奢華空間216。舒適性功能分區(qū)置業(yè)驅(qū)動(dòng)力 216。資源、地段216。升值潛力216。圈層影響置業(yè)目的 216。多次置業(yè)216。第一居所 +資產(chǎn)保值升值置業(yè)特征 216?？們r(jià)承受力強(qiáng)216?？粗睾勒瑯?biāo)簽216。下單速度快，對(duì)產(chǎn)品本身關(guān)注度不高其他 216。老帶新購買在豪宅客戶中極其明顯，所占比例在 70％以上216。入住后對(duì)會(huì)所的關(guān)注度有所提升豪宅客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。頂級(jí)人群代表訪談 —— 最關(guān)注豪宅標(biāo)簽，強(qiáng)調(diào)稀缺資源的占有，受圈層影響非常大v個(gè)人特征：? 第一代創(chuàng)業(yè)者，事業(yè)型，也注重生活品質(zhì)? 事業(yè)處在上升期，對(duì)事業(yè)有進(jìn)一步的追求，交際圈較大? 比較愛顯富v置業(yè)偏好：? 首先關(guān)注地段和資源，錢江新城 CBD和一線江景? 身邊的朋友也都在說金色海岸? 對(duì)房型要求舒適大氣，對(duì)多套房比較看重? 對(duì)總價(jià)不關(guān)注，關(guān)鍵要值得某皮革外貿(mào)公司老總 東方潤園業(yè)主占有稀缺資源、尊貴感v個(gè)人特征：? 第一代創(chuàng)業(yè)者，非常注重享受? 財(cái)富積累很快，金錢只是數(shù)字符號(hào)? 比較低調(diào)，不愛張揚(yáng)v置業(yè)偏好：? 關(guān)注項(xiàng)目的私密性和安全性? 置業(yè)主要是享受生活，看重江景資源，不關(guān)注保值功能? 對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求較高，認(rèn)為這是生活品質(zhì)的體現(xiàn)? 行業(yè)關(guān)系，對(duì)相關(guān)配套比較關(guān)注? 朋友介紹，第一次到售樓處五分鐘內(nèi)就下單某娛樂公司老總 東方潤園業(yè)主私享、安全、配套、資源的占有豪宅客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。v個(gè)人特征：? 溫州客戶，比較豪爽? 身邊一群從事建材生意的朋友，有好幾個(gè)都買了金色海岸，喜歡大家在一起? 很愛