【文章內容簡介】 易量下跌，但銷售均價持續(xù)上漲，呈現(xiàn)成交價與成交量逆向發(fā)展的局面216。0810年，杭州土地市場將迎來供應與競爭的高峰，特別是大量高價地塊的面市將造成豪宅市場競爭加劇216。中國房地產形勢長期看好，但短期內將進入整固期　　項目入市期市場供應量放大、競爭加劇，加之國家政策調控的影響，項目必須通過標桿性產品打造強大的核心競爭力，才能實現(xiàn)項目目標。本報告是嚴格保密的。報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。臨平7000元三墩蕭山8000元下沙7000元錢江新城 23萬文教城北橋西1－ 濱江1萬閑林7000元九堡喬司8000－ 老余杭6000元 124市中心24萬5367東方潤園 37000元 /㎡。金色海岸 28000元 /㎡西湖 8號公館 60000元 /㎡白馬公寓 35000－ 40000元 /㎡深藍廣場 35000－ 40000元 /㎡留莊 31000元 /㎡九樹公寓 40000元 /㎡公元沐橋 30000元 /㎡杭州豪宅集中于武林及錢江新城 CBD，西湖、之江區(qū)域有部分資源性豪宅8區(qū)域分布本報告是嚴格保密的。售價 3萬 /㎡以上的豪宅項目市場反應良好，且價格上漲速度快項目名 開盤時間及開盤價 目前售價 銷售速度 總建筑面積綠園 2023年， 7000元 / ㎡ 30000元 / ㎡以上 二手房 115600白馬公寓 2023年， 7500元 / ㎡ 35000－ 40000元 /㎡ 二手房 220230深藍廣場 2023年， 7000元 / ㎡ 35000－ 40000元 /㎡ 二手房 61000金色海岸 2023年 8月， 21000元 / ㎡ 28000元 / ㎡ 基本售罄 220230西湖 8號 2023年 4月， 40000元 / ㎡ 60000元 / ㎡ 去化 60％ 13604九樹 2023年 4月， 30000元 / ㎡ 40000 / ㎡ 去化 90％ 30000東方潤園 2023年 9月， 15000元 / ㎡ 37000元 / ㎡ 去化 85％ 226000留莊 2023年 10月， 31000元 / ㎡ 34000元 / ㎡ 去化 95％ 78000本報告是嚴格保密的。項目名稱 KPI 項目名稱 KPI銀馬公寓1. 地段：文教區(qū)。2. 規(guī)劃設計：板式高層圍合，大面積中央景觀，厚板可分割戶型。留莊1. 資源稀缺：西溪濕地2. 規(guī)劃設計：新帕拉蒂奧風格建筑3. 品牌：綠城品牌4. 精裝修深藍廣場1. 地段：城市 CBD，武林商圈核心地段，緊靠運河。2. 品牌：綠城品牌3. 精裝修4. 物業(yè)管理：五星級酒店物業(yè)顧問西溪蝶園1. 資源稀缺：西溪濕地2. 規(guī)劃設計：高層 TH3. 品牌：萬科品牌4. 精裝修東方潤園1. 地段：錢江新城 CBD核心2. 資源稀缺：一線江景。3. 規(guī)劃設計：戶型，三梯兩戶4. 頂級會所：鴻藝會顧問。5. 智能化： Honeywell數字智能家居。6. 物業(yè)管理：管家留學。西湖 8號 1. 資源稀缺：西湖金色海岸1. 地段：錢江新城2. 資源稀缺：一線江景 。3. 規(guī)劃設計：戶型，園林景觀4. 精裝修：頂級裝修標準和家園1. 資源稀缺：山景自然資源。2. 品牌：坤和品牌3. 精裝修：頂級裝修標準九樹公寓1. 資源稀缺：山景自然資源。2. 規(guī)劃設計：非經驗住宅。3. 精裝修：頂級裝修標準杭州豪宅客戶關注點依次為：資源及地段 開發(fā)商品牌 /產品 會所 /配套智能化KPI本報告是嚴格保密的。項目名 主力戶型 主力面積（平米） 房均面積（平米） 總建筑面積 （平米）深藍廣場 三居室、四居室 160200 50 61000白馬公寓 三房兩廳、四房 160200 50 220230綠園 三房二廳、四房二廳 160190 50 115600銀馬公寓 三居室、四居室 160210 50 150000西湖 8號 三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩 /三廳 130220 4060 13604新綠園 三房二廳、四房二廳 135170 45 117000西溪蝶園 四房兩廳三衛(wèi) 190 50 420230和家園 三房、四房、五房 140300 4050 1000000金色海岸 三房二廳、四房三廳 +工人房 200380 65－ 90 220230東方潤園 三房二廳 +（家庭廳 +書房） 210360 6590 226000留莊 三套房 +書房 280420 80100 78000九樹 四房三廳四衛(wèi) 1廚 330400 90100 30000房均面積 50－ 60平米之間占主流，少數資源型公寓及頂級豪宅房均面積在 65－ 100平米之間戶型面積本報告是嚴格保密的。戶型設計亮點216。滿足空間奢侈感： 大客廳、大主臥仍然是不變的主流，且日漸奢華。重視其他家庭成員的需求，次臥開間較普通住宅增大。216?？臻g的舒適性與功能性要求越來越強： 如獨立工人房，雙套房（多套房），中西式廚房，衛(wèi)生間男女賓衛(wèi)具分離、淋浴器分離，配置服務陽臺、設備陽臺等不同功能陽臺。216。別墅空間概念引入公寓 ； 如復式住宅前庭后院、入戶花園、空中花園等。216。景觀價值最大化： 除了一般意義上的全明、南北通透等評價標準外，高端公寓力求多明，并通過如 270度景觀陽臺、大面積使用落地窗等增加房間通透性及最大限度實現(xiàn)景觀價值。216。小體量特色產品市場反應良好： 如九樹公寓、留莊等個例產品，戶型設計各具特色，滿足特定人群的價值需求。本報告是嚴格保密的。大開間客廳、保姆電梯、家庭廳、雙套房、中西廚房東方潤園 四房三廳三衛(wèi)267平米216。7米開間的豪華客廳216。首創(chuàng)保姆服務電梯，工人房與主人活動區(qū)嚴格分開；216。將家庭廳設計由別墅引入公寓，形成家庭成員專屬空間。216。次臥帶獨立衛(wèi)生間，滿足家庭成員需要。216。主臥帶書房、大面積走入式衣櫥形成豪華套間。216。主臥衛(wèi)生間臺盆與坐便器均男女分離，淋浴器與浴缸分離；216。中西式廚房分離，滿足高端用戶飲食需求。戶型設計亮點本報告是嚴格保密的。五明設計、入戶花園、奢華主衛(wèi)、 270度弧形景觀窗216。“ 五明設計 ” ，不但滿足了一般的 “ 三明 ” ，而且電梯廳和工人房也是直接采光；216。入戶花園；216。主臥擁有大面積豪華獨立衛(wèi)生間、淋浴器與景觀按摩浴缸分開，男女坐便器分離；216。主臥擁有大面積步入式更衣間；216。獨立的保姆房，與主人生活空間嚴格區(qū)分；216。大面積的落地玻璃，甚至有些房間三面都采用玻璃墻體， 270度弧形景觀窗，保證了景觀視野。金色海岸 三房兩廳兩衛(wèi)戶型設計亮點本報告是嚴格保密的。萬科產品創(chuàng)新 —— 高層 TH設計西溪蝶園 四房二廳三衛(wèi) 190平米216。“ 高層 Town—House”, 前庭后院，入戶花園。216。挑空餐廳。216?？蛷d與書房一體，形成大面寬客廳。216?？团P全落地窗。戶型設計亮點本報告是嚴格保密的。新帕拉蒂奧風格216。帕拉蒂奧空間美學，十字內廊和園廳，會客廳、起居室、正餐廳、書房、臥室等功能空間沿十字分布，形成禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動區(qū)、休息區(qū)；216。超 300平米大戶型空間僅三房配置，主臥 *，餐廳 *，極盡奢華；216。獨立工人房嚴格分區(qū)；216。五衛(wèi)配置，每間臥室均配豪華衛(wèi)生間外，與客衛(wèi)嚴格分開。留莊 三房三廳五衛(wèi) 350平米戶型設計亮點本報告是嚴格保密的。豪宅產品具備一定創(chuàng)新點或市場領先點項目名稱 創(chuàng)新銀馬公寓1. 大開間剪力墻厚板結構、戶型全自由分割。東方潤園1. 三梯兩戶，保姆專用電梯。留莊 1. 帕拉蒂奧十字建筑風格。西溪蝶園1. 高層 TH，前庭后院2. 電梯大堂外置。3. 平層連廊，多單元共用樓梯。西湖 8號 1. 雙開電梯直接入戶九樹公寓 1. 非經驗住宅，近 400平米大平層，充分體現(xiàn)大空間通透性與流動性。2. 大面積通透的窗墻系統(tǒng)， 360度圍廊，可移動木格柵。產品創(chuàng)新本報告是嚴格保密的。智能化等項目名稱 產品及智能化 精裝修東方潤園 1. 鋁板外墻。2. Honeywell數字智能家居。3. 中央新風系統(tǒng)、中央燃氣熱水系統(tǒng)、單元式中央吸塵系統(tǒng)、戶式中央空調。1. 毛坯， 6套大師設計方案贈業(yè)主金色海岸 1. 鋁板外墻。 1. 世界頂級品牌用材， 6000元 /平米裝修標準。西湖 8號 1. 浮筑樓板。2. 一卡識別系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)。九樹公寓1. 墻體大面積玻璃，衛(wèi)室大塊天然石材使用。2. 采暖 :水地暖、 vaillant燃氣壁掛爐和配套的儲水加熱罐。3. 同層排水系統(tǒng)，智能化中央空調。4. 無機房電梯。1. 世界頂級品牌，如德國 Bulthaup廚房家具、德國 Miele廚房電器，德國DornbrachtMEM系列龍頭、花灑、唯寶薩泊威系列浴缸等留莊 1. 中央空調系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、無機房電梯、同層排水 1. 新帕拉蒂奧風格精裝城市芯語1. 外墻外保溫飾面干掛系統(tǒng)、冷熱橋阻斷系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、同層排水、浮筑樓板系統(tǒng)、無機房電梯、完整降噪系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、雨水回收及處理系統(tǒng)、陽光導入系統(tǒng)、屋面系統(tǒng)、地下車庫燈光導航、生活熱水系統(tǒng)、有機垃圾生態(tài)處理系統(tǒng)等朗詩國際街區(qū) 1. 地源熱泵技術、混凝土頂棚輻射制冷制熱、全置換新風、絕緣外墻、 “ 嚴密 ” 外窗系統(tǒng)、同層排水多種產品系統(tǒng)已普遍使用，精裝修水平達國內頂級，出現(xiàn)科技主打項目本報告是嚴格保密的。杭州豪宅會所配套及物管檔次一般，即使東方潤園在這兩方面也更多作為營銷手段項目名稱 物管服務 會所深藍廣場 1. 雷迪森五星級酒店管理 1. 恒溫游泳池、健身中心等東方潤園 1. 荷蘭國際管家學院留學2. /平米 月1. 鴻藝會會所顧問2. 蓮花形會所：中西餐廳、 SPA、游泳池、健身房、頂層燒烤金色海岸 1. 戴德梁行 1. 休閑養(yǎng)生會所。室內外游泳池、網球場、桑拿、健身美容、中西餐廳等留莊 1. 綠城物業(yè)。 8元 /平米 月 1. 二期有會所，規(guī)劃游泳池、影廳、超市等。西湖 8號 1. 綠城物業(yè)， 12元 /平米 月 1. 下沉式小型會所，餐飲、 SPA、休閑等物管、會所本報告是嚴格保密的。浙江省內 3050歲頂尖財富階層，三口之家，偏好 250300平米奢華四房來源 216。浙江省內占 90％身份特征 216。大型企業(yè)老總、頂尖的私企老板（頂尖財富階層）216。以傳統(tǒng)制造業(yè)、外貿、地產、金融為主年齡 216。3050歲占 90％以上216。其中以 30－ 40歲占 60％以上216。部分年輕新貴涌現(xiàn)，占 10％家庭構成 216?；疽匀谥覟橹?，大部分孩子在外讀書，216。日常居住以兩口為主。216。僅 10％左右客戶與父母居住面積及戶型需求 216。250300四房最受歡迎，認為空間感、舒適感最佳。216。300以上四房及 200250三房次之產品關注點 216。大尺度豪華客廳、主臥、主衛(wèi)、廚房216。大陽臺216。主仆分區(qū)豪宅客戶本報告是嚴格保密的?？粗睾勒瑯撕?，圈層影響需求特征 216。奢華空間216。舒適性功能分區(qū)置業(yè)驅動力 216。資源、地段216。升值潛力216。圈層影響置業(yè)目的 216。多次置業(yè)216。第一居所 +資產保值升值置業(yè)特征 216?？們r承受力強216?？粗睾勒瑯撕?16。下單速度快，對產品本身關注度不高其他 216。老帶新購買在豪宅客戶中極其明顯，所占比例在 70％以上216。入住后對會所的關注度有所提升豪宅客戶本報告是嚴格保密的。頂級人群代表訪談 —— 最關注豪宅標簽，強調稀缺資源的占有，受圈層影響非常大v個人特征：? 第一代創(chuàng)業(yè)者，事業(yè)型，也注重生活品質? 事業(yè)處在上升期，對事業(yè)有進一步的追求，交際圈較大? 比較愛顯富v置業(yè)偏好：? 首先關注地段和資源，錢江新城 CBD和一線江景? 身邊的朋友也都在說金色海岸? 對房型要求舒適大氣，對多套房比較看重? 對總價不關注，關鍵要值得某皮革外貿公司老總 東方潤園業(yè)主占有稀缺資源、尊貴感v個人特征：? 第一代創(chuàng)業(yè)者，非常注重享受? 財富積累很快，金錢只是數字符號? 比較低調，不愛張揚v置業(yè)偏好：? 關注項目的私密性和安全性? 置業(yè)主要是享受生活，看重江景資源，不關注保值功能? 對產品細節(jié)要求較高，認為這是生活品質的體現(xiàn)? 行業(yè)關系，對相關配套比較關注? 朋友介紹，第一次到售樓處五分鐘內就下單某娛樂公司老總 東方潤園業(yè)主私享、安全、配套、資源的占有豪宅客戶本報告是嚴格保密的。v個人特征：? 溫州客戶，比較豪爽? 身邊一群從事建材生意的朋友，有好幾個都買了金色海岸，喜歡大家在一起? 很愛